falsches Wertgutachten - Grundstücksgrößenteilung 50% "verschätzt" - und nun?

Diskutiere falsches Wertgutachten - Grundstücksgrößenteilung 50% "verschätzt" - und nun? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Als erstes mal sorry, hab kein besseres Topic gefunden... Hinweis: habe Zahlen mal ins Verhältniss gesetzt, da daraus ja noch ein Rechtsstreit...

  1. #1 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Als erstes mal sorry, hab kein besseres Topic gefunden...

    Hinweis: habe Zahlen mal ins Verhältniss gesetzt, da daraus ja noch ein Rechtsstreit werden kann :bef1021:
    Zu meinem Problem.
    Grundstück mit Bestand über eine Zwangsversteigerung erworben. Wie da üblich, gibt es ein Wertgutachten zu dem Objekt.
    Unter anderem stand in dem Gutachten "Bewertungsteilberich 1 ca. 2000qm" & "Bewertungsteilbereich 2 ca. 2000qm". Der Teilberich 1 ist als Gebäudefreifläche und der Teilberich 2 als Grünfläche im Gutachten ausgewiesen.
    So weit, so gut.
    Also gekauft das Objekt.
    Nun stellt sich allerdings bei der Planung und Anforderungen der Unterlagen von den zuständigen Ämtern heraus, dass der Teilbereich 1 nur 1000qm und der Teilbereich 2 3000qm beträgt. :mauer
    Ergo. Der "Gutachter" Dr. SOWIESO - der ja vom Gericht bestellt wurde - hat sich mal eben um 50% vertan. :respekt Also den Wert des Objektes mal eben verdoppelt... :wow

    Unser Archi versucht nun mit der Planung so durchzukommen, dass die Teilbereiche so geändert werden wie im Gutachten und wir so bauen können wie wir wollten.
    Wenn das nicht funktioniert, müssten wir wegen diesem KLEINEN Fehler umplanen lassen :yikes
    Kostet uns 1. Geld und 2. haben wir ja dann eh mehr bezahlt als das Objekt als Wert gehabt hatte - welches dann 3. nach sich zieht - Schadensersatzforderungen an den Gutachter.

    Hat jemand selbiges schon durch? Wie is es ausgegangen?
    Habt ihr noch Vorschläge?
    Mir ist gestern erstmal die Kinnlade runtergefallen.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
    Ralf Dühlmeyer

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    1) Verdoppelt wurde nicht der Wert des Objekts, sondern der Bodenwert von 25% des/der Flurstücks/e ist im Gutachten zu hoch angesetzt.
    Davon wiederum abzuziehen wären vorgenommene Wertberichtigungen des Gesamtobjekts zur Anpassung an den Markt.
    Beispiel
    Gutachten:
    2.000 * 50 € = 100.000 €
    2.000 * 5 € = 10.000 €
    Bodenwert 110.000 € + Sachwert der Bauwerke 100.000 € = 210.000 €. Minderung zur Marktanpassung 20 % = Verkehrswert 168.000 €

    Real:
    1.000 * 50 € + 3.000 * 5€ + 100.000 (Bauwerke) = 165.000 €
    Marktanpassung 20 % = 132.000 € Verkehrswert. Differenz 36.000 und nicht 50.000 €

    Es kann auch noch sein, dass auf Grund des geringeren Gesamtwerts der Marktanpassungsfaktor kleiner ausfällt, da das eh schon günstigere Grundstück besser verkäuflich ist.

    2) Habt Ihr etwa zum Wert des Gutachtens gekauft? Wäre bei einer Zwangsversteigerung eher ungewöhnlich (vorsichtig formuliert).
    Wenn Ihr unter dem Verkehrswert aus dem Gutachten gekauft habt, wäre der Schaden zumindest um den %-Satz herunterzubrechen.
    Ggf sagt man Euch auch, Ihr hättet gar keinen Schaden, wenn auch der Wert mit den richtigen Bodenwerten noch über Eurer Kaufsumme läge

    3) Dass Ihr Pläne zum Bauen auf dem Grundstück hattet, die nun evtl. scheitern, sehe ich nicht als Argument für eine Regressforderung an, da Ihr das Grundstück ja wohl kaum ausdrücklich für diese Baupläne gekauft haben werdet.

    4) Wäre zu klären, woher denn die falschen Grundlagen in dem Gutachten kommen. Hat der Dr. X die selber ermittelt oder wurden ihm die von irgendwem benannt?
    Welche Möglichkeiten zur Prüfung hatte X, hätte er prüfen müssen, wenn denn die Angaben von Dritten kamen?

    Ich glaube nicht, dass Ihr grosse Chancen haben werdet, da irgendwas zu holen.
     
  4. #3 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Der Wert des Objektes wurde schon verdoppelt, weil das/die Bauwerk/e nur noch Abriss sind - sich also eher negativ auf den Gesamtwert ausgewirkt haben.
    Der Herr Dr. gibt im Gutachten an, unter anderem das Grundbuch, Katsterkartenamt, Vermessungsamt sowie Bauamt als Grundlagen seiner Erkundigungen und Informationen für das Gutachten. Da hätte ihm allerdings auffallen müssen, das die Größen die er im Gutachten angibt, nicht mit den Größen der Ämter übereinstimmen.
    Somit ist er doch seinen Pflichten nicht nachgekommen...
    Ich nenn das dann schon grob fahrlässig. :motz
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
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    Was heisst "eher negativ"???
    Entweder haben die Bauwerke noch einen Wert X, dann Bodenwert + X.
    Oder aber die Bauwerke sind nicht mehr zu erhalten, dann Bodenwert - Abbruchkosten Y!
     
  6. #5 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Denke dies trifft eher zu, weil Bodenwert allein liegt weit über dem Gesamtwert laut Gutachten.
    Nun ist ja eben so, das der Bodenwert auf einmal nur noch die Hälfte Boden ist... - die Abbruchkosten aber gleich bleiben - also eben doch Grundwert verdoppelt, oder nicht?
    Prozentuale Rechnerei, was Gutachtenwert und was real gezahlt wurde, mal außen vor.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
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    Häää? Die Berechnung muss doch nachvollziehbar sein.
    Da werden doch nicht nur 3 Zahlen stehen
    Bodenwert X
    Sachwert (Abbruchkosten) Y
    Verkehrswert Z
    Es muss doch nachvollziehbar angegeben sein, wie der Verkehrswert aus Boden- und Sachwert ermittelt wurde.

    An sonsten
    Gutachten:
    2.000 * 50 € = 100.000 €
    2.000 * 5 € = 10.000 €
    Bodenwert 110.000 € + Sachwert der Bauwerke -10.000 € = 100.000 €. Minderung zur Marktanpassung 20 % = Verkehrswert 80.000 €

    Real:
    1.000 * 50 € + 3.000 * 5€ - 10.000 (Abbruch) = 55.000 €
    Marktanpassung 20 % = 44.000 € Verkehrswert. Differenz 36.000 und nicht 50.000 €

    Wie gesagt - ggf ist der Marktanpassungsfaktor sogar kleiner.
     
  8. #7 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Ja, genau so kann man es Beispielhaft beschreiben.
    Was eben bleibt, ist die Differenz von ... Euro.

    Die 50% bezogen sich auf die Grundfläche, nicht auf die Summe in Euro. Hab ich vielleicht falsch kommuniziert. Sorry
     
  9. Julius

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    Zu wieviel (im Verhältnis zum in jenem Schlechtachten errechneten Wert) habt Ihr denn nun gekauft?

    Was sagt der Gutachter auf Eure Vorhaltungen?
     
  10. #9 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Den Gutachter haben wir damit noch nicht konfrontiert - wir wissen es erst seit gestern.
    Wir haben fast zum Schlechtachten-Wert gekauft, knapp 10% drunter.

    Da in einem anderem Thread gerad was von Geodaten durch ging, hab ich die Suchmaschine mal bemüht... und siehe da - auch für uns gibt´s Geodaten von der Landesvermessung Sachsen. Da hab ich mich mal durchgeklickt, da gibts so lustig bunte Einteilungen wie "Siedlung" und "Vegetation" etc.
    Wenn ich mir die Geodaten mit "Siedlung" anzeigen lasse und dann auch noch den Grund dieses Bereichs vermessen lassen ( was da so alles geht :respekt ) dann komme ich so ziemlich genau auf die Werte des Schlechtachters.
    Zumindest mal ein Ansatzpunkt, wo er sein "Daten" so her haben kann. :mauer
    Was hat der Schlechtachter also warscheinlich gemacht... echt billig verientes Geld.
    Ist das rechtens?
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
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    Ja. Entweder rechnet er nach Stunden ab, dann berechnet er ja (hoffentlich) nur die angefallenen Stunden. Oder er rechnet in Anlehnung an den alten § 34 HOAI (vor 09), dann gab es dort kein Leistungsbild, wie er was zu machen hatte.
     
  12. #11 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Aber ist es nicht ein Verstoß gegen seine Sorgfaltspflicht, wenn er sich warscheinlich nur den Geodaten bedient und nichtmal, wie es im Gutachten steht, ein Papier vom Vermessungsamt verwendet hat. Da wäre dem der Fehler ja eigentlich aufgefallen - hätte müssen - denke ich. Denn da stehts ja nunmal schwarz auf weiß.
     
  13. Julius

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    So sehe zumindest ich das.
    Daher schließe ich mich der Empfehlung an, die Sache einem Fachanwalt vorzutragen!
     
  14. BJ67

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    Die beim Katasteramt angegebenen Nutzungsarten haben nur beschreibenden Charakter und stellen die tatsächlich Nutzung am Tage der Erfassung dar.

    Dies betrifft auch ggf. gestrichelte Abgrenzungen und Beschreibungen wie z.B. WBF oder GHZ.

    Aus diesen Beschreibungen kann man keinen Rechtsanspruch auf irgend eine Bebaubarkeit her leiten.

    Umgekehrt kann es auch sein, dass auf Grund der tatsächlichen Nutzung auf Nachbargrundstücken, anderen nicht bebauten Teilen zumindest dem Wert nach Preise für Wohnbauflächen angerechnet werden, eben weil sich dort auf Nachbargrundstücken Nebenanlagen wie Pools oder Garagen oder Terrasse befinden. Auch daraus kann man keine Bebaubarkeit herleiten.

    So wie Ralf dies schon sagte :

    glaube auch ich nicht, dass die Regressforderungen Erfolg haben werden.
     
  15. #14 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Mag ja alles sein, ABER
    Fakt ist, bei den Behörden steht nunmal 1000qm - der Gutachter schreibt 2000qm und rechnet eben mit 2000qm für ein Wertgutachten.
    Was beim Nachbarn wie anzurechnen ist, was der Nachbar bei sich gebaut hat oder nicht, spielt doch garkeine Rolle.
    Das Schlechtachten handelt von Flurstück xx, nur darum gehts und der Gutachter schreibt eben 2000qm Gebäudefläche.
    Letztendlich darf ich auch nur bebauen was als solches Land genehmigt ist. Ich kann auch nur Bauland als Bauland verkaufen und keine grüne Wieso. Insofern find ich die Argumentation von BJ67 unpassend. 1qm wurden nunmal zum Preis von 2qm verkauft.
    Wenn dies so alles gut wäre - braucht man glaube keine Gutachten mehr, wenn eh alles nur Empfehlungen ohne bindenden Charakter sind und dass kanns glaube nicht sein.
     
  16. BJ67

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    Es geht hier nicht um unpassend.

    Ich will dir nur vermitteln, weshalb manche Wertansätze wie gemacht werden.

    Und dann noch mal die Frage : Bei welcher Behörde steht wo: 1.000 m² Wohnbaufläche ?!
     
  17. #16 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Ist das Landratsamt "Ländliche Enwicklung und Vermessung" - da stehts drin. Die haben auch die Flurkarte.
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
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    Dann würde ich vorm Schieben der grossen Welle erstmal rechtssicher klären (lassen), was denn dann Tango ist.

    Wenn sich dann rausstellt, dass 3.000 m² Bauland sind und 1.000 Grünland, kannst Du dem Gutachter und dem Verkäufer ja noch einen Nachschlag zahlen. :D
     
  19. #18 andreas2906, 20. Juni 2012
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    Hier mal ein Bild, wovon geredet wird.
    objekt.jpg
    Roter Rahmen ist das GS schematisch, das nicht grüne darin ist nach den Geodaten Gebäudefläche. Der blaue Rahmen stellt schematisch die Fläche von Amtswegen dar.
    Das glaub ich eher nicht, dass es mehr wird...

    Wir werden sehen, was bei rum kommt.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 20. Juni 2012
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    Geodaten, Karte vom Landratsamt, blablabla (Sorry, aber ist so)

    Das einzige, was zählt, ist das Baurecht und das Planungsrecht. Gibt es einen Bebauungsplan, dann ist alles klar. Gibt es den nicht, dann gilt §34 BauGB.
    Da muss dann im Einzelfall geklärt werden, was an Bebauung zulässig ist.
    Auf dem Plan sehe ich auch im "grünen Bereich" Bauwerke. Kann also durchaus sein, dass da Bebaubarkeit gegeben ist.

    Und dann muss man für die Bebauung halt ein Grundstück gebildet werden. Das kann durchaus auch in nicht bebaubare Bereiche hineinreichen und wird dann auch mit dem m²-Preis bebauter Grundstücke angesetzt!

    Was ich viel verwunderlicher finde, ist Ihr Planer. Der macht eine Planung, ohne vorher irgendwie abgeklrt zu haben, ob die umsetzbar ist???
    Was ist das denn. Wenn es einen B-Plan gibt, gibts nichts zu debattieren. Gibt es keinen, muss ich doch vorher mal mit den Behörden sprechen, was da so geht, bevor ich anfange zu planen.
    Das finde ich viel schlimmer als die Debatte darüber, wieviel m² wohin zu berechnen sind!
     
  22. #20 andreas2906, 20. Juni 2012
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    B-Plan gibts ni - 34BauGB gilt.
    Die Bauwerke im grünen sind Gartenhäuser einer Gartensparte aus DDR Zeiten.
    Wir haben auf das Gutachten "vertraut" und sind zum Planer - jetzt wo es eben ein bissl ernster wird als nur drüber reden, is das aufgefallen.
    Mit den Behörden reden ist auch sein erster Punkt - siehe Eröfnnungthread #1. Wenn das nicht fruchten sollte gehts in die Optionen.
     
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