faulende Holzbalken in der Decke, wie sanieren?

Hallo,
ich überlege gerade, ob ich mir einen Altbau kaufe.
Das Haus ist von 1924 und in Massivbauweise erstellt.
Die Vollunterkellerung hat eine Geschosshöhe von 1,80. Das Ergdeschoss eine Höhe von 2,60. Darüber ist ein Satteldach mit einer Höhe am First von 3m.
Da das Haus kernsaniert werden muss, war ich heute mit einem Bausachverständigen drin.
Der fand im Keller Tropfenbildung an der Decke und nahm danach die Styroporplatten, die zur Dämmung benutzt werden sollten herunter. Leide haben die Vorbesitzer diese Platten direkt auf die Holzbalkendecke geschraubt und keine Dampfsperre gesetzt. Die Balken gammelten also fröhlich und gut feucht vor sich hin.

Ist das zu retten? Und wenn ja wie und zu welchem Preis? Eine Holzverbunddecke wird ja schwierig werden, da ja als erstes die Balken getauscht werden müssen. Wäre es sinnvoller die Balken durch Stahlträger zu ersetzen? Was ist in der Statik des Hauses zu beachten? Die Kellerwände sind 50cm dick, die Hauswände 40cm.
Was kann man da machen? Ich versuche zusätzlich schnellstmöglich einen Termin mit einem Bauunternehmen zu bekommen, möchte mich aber auf den Termin vorbereiten.

 

Den habe ich gefragt, er nannte nur die Möglichkeit mit Beton eine Decke einzuziehen. Dazu kämen in die tragenden Wände (die vier Außenmauern und die durchgehende Wand in der Mitte auf der vollen Länge) eine Nut, die dann den Beton tragen soll. Ich weiß aber nicht, ob das wirklich die einzige Möglichkeit ist. Diese Technik hatte auch einen Fachbegriff, ich komme aber jetzt leider nicht mehr drauf (Spannbeton?)

 

Die Zeichnungen die ich vorliegen habe, habe ich angehängt.
Die Tropfenbildung ist im Keller unter der Kammer diagonal zur Treppe. Betroffen sind dort die Ecke zwischen den beiden Außenwänden.
Wenn mich meine Erinnerung nicht ganz täuscht, sind in den beiden Kellerräumen, die nebeneinander liegen Holzbalken, die anderen beiden Kellerräume (Treppe, Waschküche und Keller) sind mit Stahlträgern (?, auf jeden Fall Metall). In allen Räumen (bis auf den Kellerraum mit der Tropfenbildung) ist die Decke in einer Art Gewölbe verputzt, in dem Kellerraum mit den gammelnden Balken schaut man von unten auf die Dielen im EG. Hier in dem Raum hat sich auch der Vorbesitzer an der Dämmung des Kellers versucht (Dämmwolle zwischen die Holzbalken, Styropor darunter, fertig).

Lässt sich dadurch das Nässeproblem erklären? Die anderen Räume schienen trocken zu sein...

 

Was kann mir ein Statiker zu der Nässe sagen?

 

Ein Abriss oder ein Neubau kommen nicht in Frage. Ich mag diese Fertighäuser in den entsprechenden Gebieten nicht.

Umso länger ich über den Termin nachdenke, umso mehr komme ich zu dem Eindruck, dass ich mich für den falschen Sachverständigen entschieden habe...

Mein (ohne bauliche Ahnung) Vorgehen wäre:
1. Ursache finden und die Kosten für die Behebung kalkulieren
2. Die Folgen begutachten und die Sanierung planen

Deswegen noch einmal dem Vorgehen angepasst folgende Fragen:
1. Der Sachverständige sah die Tropfen, nahm die Styroporverkleidung an dieser Stelle und die Dämmwolle ab und schloss deshalb als Schadensursache auf die unsachgemäße Dämmung der Kellerdecke.
Könnte es andere Ursachen geben? Ich denke da an feuchte Außenwände, eintretendes Grundwasser, ...
Wenn es wirklich die falsche Dämmung ist, dann sind die Kosten an der Stelle überschaubar. Ein Container würde sowieso da stehen und es wäre 'nur' mehr Eigenleistung beim Abriss zu planen. Dazu kommen die zusätzlichen Kosten für die Entsorgung.
Wenn es aber grundsätzlich ein Feuchtigkeitsproblem im Keller gibt, sähe die Kalkulation hier ganz anders aus.

2. Der Sachverständige sprach sofort davon, dass die gesamte Decke neu gemacht werden soll und zwar durch einen Spannbeton (?) der vollständig auf die gesamte Grundfläche gegossen werden soll.
Ich frage mich aber, wie er das wissen kann, wenn die Decke keine vollständige Holzdecke ist, sondern teilweise auch Stahlträgern verbaut sind.
Gibt es wirklich nur diese eine Möglichkeit eine Decke zu sanieren? Aus den bisherigen Antworten (danke dafür!) schließe ich, dass es verschiedene Methoden geben kann.
Welche Methoden gibt es denn?
Bisher kenne ich: Spannbeton, Holzsteindecke, Holzverbund. Wäre es auch möglich nur die Balken zu tauschen, die betroffen sind?
Die Decke hat eine Fläche von rund 85qm. Wie sollte ich die Kosten ansetzen? Reden wir hier von 10.000€ von 50.000€ oder irgendwo dazwischen?

 

Wie gesagt, es geht mir nur um den einen Punkt der Sanierung. Der faulende Balken (und eventuell noch umliegende) müssen kalkuliert werden. Alle anderen Arbeiten der Kernsanierung (Heizung, Sanitär, Elektrik, Dach, Innenausbau in Form von Wänden, Fußböden etc) sind geplant und kalkuliert. Diese Preise liegen mir vor. Gerechnet habe ich nur nicht mit dem Deckenproblem. Da versuche ich gerade mich einzulesen und meine Kalkulation realistisch zu erweitern. Grundsätzliche Ahnung habe ich schon vom Bauen, nur nicht von einer Deckensanierung in einem Bestandobjekt, wenn es um die Kellerdecke geht. Da ist meine Laieneinschätzung mir einfach zu unsicher und ich möchte dort keine böse Überraschung erleben.

 

Vielen Dank für eure Anregungen. Eine Dampfbremse gibt es nicht, weder von oben, noch von unten. das Haus wurde bis vor einem Jahr bewohnt, das Erdgeschoss war der Hauptbereich und durch die (nicht vorhandene Heiztechnik) sicher nicht gut gepflegt. Es gibt im Erdgeschoß genau einen Ölofen und sonst nur die Küche, die durch den Herd beheizt werden konnte. Aber sicherlich war das Erdgeschoß wärmer als der Keller.
Der Aufbau der Decke ist folgendermaßen von unten nach oben:
1. Styroporplatten
2. Dämmwolle und Holzbalken
3. Trägersystem für die Dielen aus Holz
4. Dielen
5. Laminat, PVC oder Teppich. Der betroffene Raum ist mit PVC belegt.

In den anderen Kellerräumen gibt es keine Dämmung der Kellerdecken. Dort ist der Aufbau ähnlich, eben nur ohne die Styroporplatten und die Dämmwolle. Die Zwischenräume zwischen den Balken sind vermutlich verfüllt und dann ist die Decke von unten verputzt. Was genau sich dahinter verbirgt, kann ich nicht beurteilen. Aber die eine Hausseite hat Holzbalken im Keller, die andere Seite Stahlträger. Diese Stahlträger sieht man im Putz.

Die Wände sind bis zur Unterkante der Fenster mit beschichtetem Holz (oder nur Holzoptik, vermutlich eher das) verkleidet, die Decken im Erdgeschoß in Richtung Dachgeschoß genauso.
Die Balkenköpfe waren, soweit ich das beurteilen kann, noch in Ordnung. An der geöffneten Stelle bröselte der Balken richtig. Zur Wand hin wurde der Balken wieder fester.

Ich hänge an dem Haus, es gehörte meiner Patentante und wurde dann von ihrem Enkel 'saniert' (effektiv geschafft in fünf Jahren gar nichts, dafür die Bausünde im Keller begangen). Das letzte Jahr stand das Haus leer. Die Lage ist optimal und es gibt in dem Ort keine anderen Kaufobjekte. Auch keine Baugrundstücke. Ich möchte aus diesem Ort aber nicht weg. Vielleicht wird so deutlicher, warum ich versuchen möchte das Haus zu erhalten. Finanziell ist es sicherlich Wahnsinn, für die restliche Sanierung (inklusive sehr viel Eigenleistung) kalkuliere ich mit 100.000€. Zusätzlich kommt nun die Deckenproblematik dazu.
Wichtig ist aber auch, dass ich mich nicht übernehme und der Kauf dann mein finanzieller Ruin ist.
Mit dem ausgebauten Dachgeschoß komme ich ca auf eine Wohnfläche von 120qm. Das reicht mir gut für meine 2-köpfige Familie.

 

Ich halte meine Kostenkalkulation für die anderen Gewerke für solide. Dort, wo die Arbeit an Unternehmen abgegeben wird, liegen mir Kostenvoranschläge vor. Für die Eigenleistung habe ich das Material sehr großzügig kalkuliert. Dort stehen mir auch entsprechende Meister aus der Familie zur Verfügung. Diese haben jeweils meine Kalkulation bestätigt, meist mit den Worten 'das reicht locker'.

Es ist einfach beispielsweise bei den Elektroinstallationen ein großer Unterschied in den Kosten, ob man 80% Arbeitszeit einkalkulieren muss, oder ob man diese Kosten durch eigene Arbeit günstiger zur Verfügung stellen kann.
Auch macht die Auswahl des Materials einen sehr großen Unterschied. Man kann einen Lichtschalter für 2€ im Baumarkt kaufen in der einfachsten Ausstattung und Qualität, man kann aber auch 80€ pro Schalter ausgeben. Und das zieht sich durch die meisten Materialkosten durch.
Ein altes Haus wird nie ein Neubau und deswegen ist meine Herangehensweise in diesem Fall eine andere.

Aber zurück zum Thema:
Ich habe erneut mit dem Verkäufer gesprochen, das Haus wurde zusätzlich mit zwei Holzöfen im Erdgeschoss beheizt.
Wenn ich kaufen sollte, was wäre dann das richtige Vorgehen?
Meine Überlegung ist, dass ich schnellstmöglich einen Holzofen in das Erdgeschoss stelle und sämtliche Dinge, die die Lüftung behindern (PVC, Dämmplatten etc) herausreiße und das Haus erstmal trockne. Wenn das geschehen ist, müsste man ja auch einfacher an die Ursache kommen, oder?
Selbstverständlich werde ich mich hier noch durch ein entsprechendes Unternehmen beraten lassen. Ausführen wird diese Arbeit dann auch sicher das Unternehmen. Man muss auch seine Grenzen kennen...

 

Die 2€ Variante wird es sicherlich nicht, gerade Strom muss auch sicher sein und dafür greife ich gern zu qualitativ hochwertigen Dingen.
Das Beispiel diente nur der Verdeutlichung der Aussage, dass sich die Sanierungskosten auch durch die Wahl des Materials beeinflussen lassen. Bei den Bodenbelägen gibt es ja auch massive Unterschiede, sowohl im Preis, als auch in der Qualität. Man kann das Billiglaminat aus dem Sonderangebot für 3,95 nehmen, aber eben auch die Echtholz-Mahagonidielen für locker einen vierstelligen Preis pro qm.
Man kann eine Sanierung, die solide, gut und qualitativ hochwertig ist für 100.000€ durchführen, während andere, für die gleiche Qualität der Arbeit und Ausführungen locker 500.000€ benötigen. Das allein ergibt sich durch die Auswahl der unterschiedlichen Materialien.

Sicher ist, dass ich Echtholzdielen verwenden werde, sicher ist auch, dass es nur ein Bad geben wird, ohne Badewanne, sicher ist auch, dass Heizung, Elektrik und Wasser so ausgeführt werden, dass sie den Beanspruchungen genügen. Es muss aber nicht der vergoldete Wasserhahn und die Mahagoni-Diele sein.

Also ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Nässeschäden eher an grundsätzlicher Feuchte im Keller liegen? Also ist eine Horizontalsperre und Drainage notwendig. Und wenn dann eh schon alles offen ist, kann auch gleich der Keller tiefergelegt und mit entsprechendem Fundament versehen werden. Das macht den Kohl dann sicher nicht mehr sonderlich fett...
Vielen Dank, das werde ich mit dem Bauunternehmen auch ansprechen, was die an der Stelle empfehlen.