faulende Holzbalken in der Decke, wie sanieren?

Diskutiere faulende Holzbalken in der Decke, wie sanieren? im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich überlege gerade, ob ich mir einen Altbau kaufe. Das Haus ist von 1924 und in Massivbauweise erstellt. Die Vollunterkellerung hat...

  1. #1 paulaken, 19.08.2017
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    Hallo,
    ich überlege gerade, ob ich mir einen Altbau kaufe.
    Das Haus ist von 1924 und in Massivbauweise erstellt.
    Die Vollunterkellerung hat eine Geschosshöhe von 1,80. Das Ergdeschoss eine Höhe von 2,60. Darüber ist ein Satteldach mit einer Höhe am First von 3m.
    Da das Haus kernsaniert werden muss, war ich heute mit einem Bausachverständigen drin.
    Der fand im Keller Tropfenbildung an der Decke und nahm danach die Styroporplatten, die zur Dämmung benutzt werden sollten herunter. Leide haben die Vorbesitzer diese Platten direkt auf die Holzbalkendecke geschraubt und keine Dampfsperre gesetzt. Die Balken gammelten also fröhlich und gut feucht vor sich hin.

    Ist das zu retten? Und wenn ja wie und zu welchem Preis? Eine Holzverbunddecke wird ja schwierig werden, da ja als erstes die Balken getauscht werden müssen. Wäre es sinnvoller die Balken durch Stahlträger zu ersetzen? Was ist in der Statik des Hauses zu beachten? Die Kellerwände sind 50cm dick, die Hauswände 40cm.
    Was kann man da machen? Ich versuche zusätzlich schnellstmöglich einen Termin mit einem Bauunternehmen zu bekommen, möchte mich aber auf den Termin vorbereiten.
     
  2. #2 Diamand, 19.08.2017
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    Warum fragst du nicht den Sachverständigen?
     
  3. #3 paulaken, 19.08.2017
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    Den habe ich gefragt, er nannte nur die Möglichkeit mit Beton eine Decke einzuziehen. Dazu kämen in die tragenden Wände (die vier Außenmauern und die durchgehende Wand in der Mitte auf der vollen Länge) eine Nut, die dann den Beton tragen soll. Ich weiß aber nicht, ob das wirklich die einzige Möglichkeit ist. Diese Technik hatte auch einen Fachbegriff, ich komme aber jetzt leider nicht mehr drauf (Spannbeton?)
     
  4. #4 bauspezi 45, 19.08.2017
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    @paulaken,
    als Alternative könnte man die Holzdecke rausreißen und eine Holsteindecke einbauen.
    ich habe das mal in einem Altbau gebaut , ist schnell eingebaut und stabil.
    entspr. Löcher Stemmen, Träger rein, Hohlsteine rein, Beton in die Träger und 5 cm Aufbeton,
    käme jetzt auf die Gegebenheiten und den Grundriss an ob das geht.
    -
    Snap_2017.08.19_17h46m14s_012.png
     
  5. #5 paulaken, 19.08.2017
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    Die Zeichnungen die ich vorliegen habe, habe ich angehängt.
    Die Tropfenbildung ist im Keller unter der Kammer diagonal zur Treppe. Betroffen sind dort die Ecke zwischen den beiden Außenwänden.
    Wenn mich meine Erinnerung nicht ganz täuscht, sind in den beiden Kellerräumen, die nebeneinander liegen Holzbalken, die anderen beiden Kellerräume (Treppe, Waschküche und Keller) sind mit Stahlträgern (?, auf jeden Fall Metall). In allen Räumen (bis auf den Kellerraum mit der Tropfenbildung) ist die Decke in einer Art Gewölbe verputzt, in dem Kellerraum mit den gammelnden Balken schaut man von unten auf die Dielen im EG. Hier in dem Raum hat sich auch der Vorbesitzer an der Dämmung des Kellers versucht (Dämmwolle zwischen die Holzbalken, Styropor darunter, fertig).

    Lässt sich dadurch das Nässeproblem erklären? Die anderen Räume schienen trocken zu sein...

    haus_zeichnungen.jpg
     
  6. Alex88

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    Dazu solltest du einen Statiker befragen, alles andere ist Glaskugellesen
     
  7. #7 paulaken, 19.08.2017
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    Was kann mir ein Statiker zu der Nässe sagen?
     
  8. Alex88

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    Dann lies mal den letzten Teil deiner Frage, darauf bezieht sich mein Kommentar
     
  9. #9 petra345, 19.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 19.08.2017
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    Ich würde erst mal klären ob ich saniere oder abreiße und neu aufbaue.

    Da ist die Kellerdecke recht bedeutungslos.
    Es geht um Denkmalschutz und Abstandsflächen, die heute anders als damals geregelt sind.

    Erst wenn das geklärt ist, und das wird dieses Jahr vermutlich nicht mehr ein Ergebnis liefern, kann man sich den Holzbalken widmen oder braucht es nicht mehr.

    Man sollte wissen, daß die schön sanierten alten Gebäude der Architektenzeitschriften immer ohne die Kosten vorgestellt werden. Lediglich, daß die Eigentümer viel geschuftet haben, wird hin und wieder erwähnt.

    Außerdem sind alte Gebäude mit kleinen Räumen errichtet worden. Ich habe mich an weit über 100 m² auf einer Ebene gewöhnt. Da möchte ich nicht unbedingt wieder in so ein altes Gemäuer zurück.

    Es gibt Leute, die sehen das anders und die werden in diesen alten Gebäuden glücklich. Wie schön , daß es verschiedene Ansichten gibt.

    Es kann auch möglich sein, daß man mit diesen Informationen die Finger von so einer Ruine läßt. Das ist nicht immer die schlechteste Entscheidung.
     
  10. #10 paulaken, 19.08.2017
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    Ein Abriss oder ein Neubau kommen nicht in Frage. Ich mag diese Fertighäuser in den entsprechenden Gebieten nicht.

    Umso länger ich über den Termin nachdenke, umso mehr komme ich zu dem Eindruck, dass ich mich für den falschen Sachverständigen entschieden habe...

    Mein (ohne bauliche Ahnung) Vorgehen wäre:
    1. Ursache finden und die Kosten für die Behebung kalkulieren
    2. Die Folgen begutachten und die Sanierung planen

    Deswegen noch einmal dem Vorgehen angepasst folgende Fragen:
    1. Der Sachverständige sah die Tropfen, nahm die Styroporverkleidung an dieser Stelle und die Dämmwolle ab und schloss deshalb als Schadensursache auf die unsachgemäße Dämmung der Kellerdecke.
    Könnte es andere Ursachen geben? Ich denke da an feuchte Außenwände, eintretendes Grundwasser, ...
    Wenn es wirklich die falsche Dämmung ist, dann sind die Kosten an der Stelle überschaubar. Ein Container würde sowieso da stehen und es wäre 'nur' mehr Eigenleistung beim Abriss zu planen. Dazu kommen die zusätzlichen Kosten für die Entsorgung.
    Wenn es aber grundsätzlich ein Feuchtigkeitsproblem im Keller gibt, sähe die Kalkulation hier ganz anders aus.

    2. Der Sachverständige sprach sofort davon, dass die gesamte Decke neu gemacht werden soll und zwar durch einen Spannbeton (?) der vollständig auf die gesamte Grundfläche gegossen werden soll.
    Ich frage mich aber, wie er das wissen kann, wenn die Decke keine vollständige Holzdecke ist, sondern teilweise auch Stahlträgern verbaut sind.
    Gibt es wirklich nur diese eine Möglichkeit eine Decke zu sanieren? Aus den bisherigen Antworten (danke dafür!) schließe ich, dass es verschiedene Methoden geben kann.
    Welche Methoden gibt es denn?
    Bisher kenne ich: Spannbeton, Holzsteindecke, Holzverbund. Wäre es auch möglich nur die Balken zu tauschen, die betroffen sind?
    Die Decke hat eine Fläche von rund 85qm. Wie sollte ich die Kosten ansetzen? Reden wir hier von 10.000€ von 50.000€ oder irgendwo dazwischen?
     
  11. #11 simon84, 19.08.2017
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    Wenn du keine Fertighäuser magst, dann kannst du doch auch mit Architekt neu bauen oder ein entsprechendes gebrauchtes Objekt in gutem Zustand suchen.

    Da du wie du selbst schreibst keine bauliche Ahnung hast kann ich nur dringend abraten ein Haus zu kaufen, bei dem bereits die Decken einkrachen.

    Klar kann man auch einfach einen defekten Balken ersetzen.

    Eine Spannbetondecke wird sicher eher in Richtung 50.000 Euro gehen (nicht wegen dem Material sondern wegen dem ganzen Aufwand das im Bestand einzubauen und einzubinden. Das ganze drumherum usw.

    Bei dem Haus gibts sicher noch ein paar schöne Überraschungen: Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung, Dach (Dämmung?), Kellerwände feucht ? Fenster ?

    Such dir was von der Liste aus, da versenkst du locker noch 100.000 Minimum
     
  12. #12 paulaken, 20.08.2017
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    Wie gesagt, es geht mir nur um den einen Punkt der Sanierung. Der faulende Balken (und eventuell noch umliegende) müssen kalkuliert werden. Alle anderen Arbeiten der Kernsanierung (Heizung, Sanitär, Elektrik, Dach, Innenausbau in Form von Wänden, Fußböden etc) sind geplant und kalkuliert. Diese Preise liegen mir vor. Gerechnet habe ich nur nicht mit dem Deckenproblem. Da versuche ich gerade mich einzulesen und meine Kalkulation realistisch zu erweitern. Grundsätzliche Ahnung habe ich schon vom Bauen, nur nicht von einer Deckensanierung in einem Bestandobjekt, wenn es um die Kellerdecke geht. Da ist meine Laieneinschätzung mir einfach zu unsicher und ich möchte dort keine böse Überraschung erleben.
     
  13. #13 petra345, 20.08.2017
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    Wenn die Deckenbalken des Objektes seit 1924 so feucht sind, daß da Wassertropfen sichtbar sind, wären sie bei Tannenholz schon lange durchgefault und gebrochen.

    Daß jemand 1924 das Geld für Eichenbalken hatte, möchte ich mit einem großen Fragezeichen versehen.

    Man kann diese Decke herausnehmen und durch Betonträger mit den bereits erwähnten Einschubsteinen ersetzen. Das ist mit Schwarz und Sonntag aus Rumänien vermutlich eine überschaubare Arbeit.

    Ob ein Unternehmer mit seinen Leuten, die heute eine derartig körperlich schwere Arbeit nicht mehr gewohnt sind, da ein verbindliches Angebot zu einem festen Preis anbietet und diesen Preis auch einhält, möchte ich bei der derzeitigen Marktlage bezweifeln.

    Dabei wird aber die viel zu geringe Höhe des Kellers nicht verändert und die Feuchtigkeit ist weiterhin im Keller und auch in den aufgehenden Wänden.
    Heute erwarte ich eine trockene Wand bereits im Keller. Dazu sind in allen Wänden mehrmals eine Lage Dachpappe erforderlich. Die wird man 1924 nicht eingebaut haben.

    Nachträglich baut man heute abschnittsweise Edelstahlbleche in die Wände ein. Das geht aber nur mit einem Mauerwerk aus künstlichen Steinen. Bei Natursteinen gibt es da Probleme. Bei 50 cm Wänden jeweils von innen und von außen. Das macht jede Firma vermutlich nur auf Stundenbasis. Rumänen, am Bahnhof aufgesammelt, können und kennen diese Arbeiten nicht.

    Der Kellerboden ist weiterhin viel zu hoch und feucht.

    Dafür erhalte ich 75 m² Wohnfläche plus einem Dachgeschoß mit schrägen Wänden.

    Am Mainzer Lerchenberg, in Sichtweite des ZDF, kosten 75 m² Erstbezug 11 €/m² plus ca 6 € / m² Nebenkosten für Heizung und jeden erdenklichen Hausmeisterservice. Kaufpreise liegen heute beim 20 fachen Jahresmietwert, früher dem 16 fachen.

    Das muß man abwägen.
    .
    .
     
  14. #14 Siedler, 20.08.2017
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    Zunächst wäre wirklich zu klären, wo die Feuchtigkeit herkommt. Wie sieht der gesamte Aufbau aus? Eine Dampfbremse würde es oberhalb des Kellers benötigen (beheizter Raum), nicht im Keller. Ich denke, dass die Feuchtigkeit von oben kommt und die Dämmung dann dafür gesorgt hat, dass diese nicht austrocknen kann oder eben nicht bermerkt wurde.
    Wenn das Problem an feuchten Kellerwänden läge, wären die Balkenköpfe abgegammelt.

    Gruß
     
  15. #15 paulaken, 20.08.2017
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    Vielen Dank für eure Anregungen. Eine Dampfbremse gibt es nicht, weder von oben, noch von unten. das Haus wurde bis vor einem Jahr bewohnt, das Erdgeschoss war der Hauptbereich und durch die (nicht vorhandene Heiztechnik) sicher nicht gut gepflegt. Es gibt im Erdgeschoß genau einen Ölofen und sonst nur die Küche, die durch den Herd beheizt werden konnte. Aber sicherlich war das Erdgeschoß wärmer als der Keller.
    Der Aufbau der Decke ist folgendermaßen von unten nach oben:
    1. Styroporplatten
    2. Dämmwolle und Holzbalken
    3. Trägersystem für die Dielen aus Holz
    4. Dielen
    5. Laminat, PVC oder Teppich. Der betroffene Raum ist mit PVC belegt.

    In den anderen Kellerräumen gibt es keine Dämmung der Kellerdecken. Dort ist der Aufbau ähnlich, eben nur ohne die Styroporplatten und die Dämmwolle. Die Zwischenräume zwischen den Balken sind vermutlich verfüllt und dann ist die Decke von unten verputzt. Was genau sich dahinter verbirgt, kann ich nicht beurteilen. Aber die eine Hausseite hat Holzbalken im Keller, die andere Seite Stahlträger. Diese Stahlträger sieht man im Putz.

    Die Wände sind bis zur Unterkante der Fenster mit beschichtetem Holz (oder nur Holzoptik, vermutlich eher das) verkleidet, die Decken im Erdgeschoß in Richtung Dachgeschoß genauso.
    Die Balkenköpfe waren, soweit ich das beurteilen kann, noch in Ordnung. An der geöffneten Stelle bröselte der Balken richtig. Zur Wand hin wurde der Balken wieder fester.

    Ich hänge an dem Haus, es gehörte meiner Patentante und wurde dann von ihrem Enkel 'saniert' (effektiv geschafft in fünf Jahren gar nichts, dafür die Bausünde im Keller begangen). Das letzte Jahr stand das Haus leer. Die Lage ist optimal und es gibt in dem Ort keine anderen Kaufobjekte. Auch keine Baugrundstücke. Ich möchte aus diesem Ort aber nicht weg. Vielleicht wird so deutlicher, warum ich versuchen möchte das Haus zu erhalten. Finanziell ist es sicherlich Wahnsinn, für die restliche Sanierung (inklusive sehr viel Eigenleistung) kalkuliere ich mit 100.000€. Zusätzlich kommt nun die Deckenproblematik dazu.
    Wichtig ist aber auch, dass ich mich nicht übernehme und der Kauf dann mein finanzieller Ruin ist.
    Mit dem ausgebauten Dachgeschoß komme ich ca auf eine Wohnfläche von 120qm. Das reicht mir gut für meine 2-köpfige Familie.
     
  16. #16 simon84, 20.08.2017
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    Wenn oben nicht (richtig) geheizt wurde kommt die Feuchtigkeit anderswoher.
    Die Ursache wäre erstmal zu klären bevor du irgendwas anderes tust.
    Danach kann man die angemessene Maßnahme aussuchen.

    Abgesehen davon, sehe ich 100.000 in dem Fall ehrlich gesagt sportlich.
    Klar kannst du erstmal nur die "wichtigsten" Sachen angreifen und lebst dann jahrelang auf einer ewigen Baustelle.
    Willst du das?

    Dach : 30.000
    Heizung: 30.000
    Elektrik: 10.000
    Fenster/Tueren: 20.000
    Keller aussen aufgraben und trocken legen: 30.000
    Böden (belaege, einbau) und Wände (putz erneuern/ausbessern, streichen): 30.000
    Bäder (ich gehe mal von 2 aus): 20.000
    Küche (minimum): 10.000
     
  17. #17 paulaken, 20.08.2017
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    Ich halte meine Kostenkalkulation für die anderen Gewerke für solide. Dort, wo die Arbeit an Unternehmen abgegeben wird, liegen mir Kostenvoranschläge vor. Für die Eigenleistung habe ich das Material sehr großzügig kalkuliert. Dort stehen mir auch entsprechende Meister aus der Familie zur Verfügung. Diese haben jeweils meine Kalkulation bestätigt, meist mit den Worten 'das reicht locker'.

    Es ist einfach beispielsweise bei den Elektroinstallationen ein großer Unterschied in den Kosten, ob man 80% Arbeitszeit einkalkulieren muss, oder ob man diese Kosten durch eigene Arbeit günstiger zur Verfügung stellen kann.
    Auch macht die Auswahl des Materials einen sehr großen Unterschied. Man kann einen Lichtschalter für 2€ im Baumarkt kaufen in der einfachsten Ausstattung und Qualität, man kann aber auch 80€ pro Schalter ausgeben. Und das zieht sich durch die meisten Materialkosten durch.
    Ein altes Haus wird nie ein Neubau und deswegen ist meine Herangehensweise in diesem Fall eine andere.

    Aber zurück zum Thema:
    Ich habe erneut mit dem Verkäufer gesprochen, das Haus wurde zusätzlich mit zwei Holzöfen im Erdgeschoss beheizt.
    Wenn ich kaufen sollte, was wäre dann das richtige Vorgehen?
    Meine Überlegung ist, dass ich schnellstmöglich einen Holzofen in das Erdgeschoss stelle und sämtliche Dinge, die die Lüftung behindern (PVC, Dämmplatten etc) herausreiße und das Haus erstmal trockne. Wenn das geschehen ist, müsste man ja auch einfacher an die Ursache kommen, oder?
    Selbstverständlich werde ich mich hier noch durch ein entsprechendes Unternehmen beraten lassen. Ausführen wird diese Arbeit dann auch sicher das Unternehmen. Man muss auch seine Grenzen kennen...
     
  18. #18 petra345, 20.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.08.2017
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    Also von den 2 € Schaltern und Steckdosen würde ich abraten.

    Es ist schon ein Unterschied ob man so etwas von einem soliden Unternehmen kauft. Aber man sollte wissen, daß der Installateur für die normalen Schalter und Steckdosen so bei 50 % Rabatt von seinem Großhändler bekommt.

    Bei den teureren, modernen und elektronischen Schaltern ist der Rabatt geringer.

    Ich habe den Verdacht, daß unter den übrigen Räumen die Holzbalkendecken schon durch die Stahlträger ersetzt wurden. Der umgekehrte Weg erscheint mir unwahrscheinlich.

    Dann kann man vermuten, daß die Holzbalken auch mit einer Dampfbremse angefault und reif für den Austausch wären. Eine Dampfbremse muß zwar auf die warme Seite. Aber ob die warme Luft nach unten in den Keller strömt und ihre Feuchtigkeit an den Balken abgibt, erscheint mir nicht so wahrscheinlich.

    Wenn man das Objekt sanieren will, kann man diese Decke durch Betonträger und darin eingelegte Hohlkörpersteine ersetzen. Dieses System ist bei engen Verhältnissen und bei der Altbausanierung geeignet.

    Es ist die Frage ob man, während die Decke fehlt, gleich den Keller etwas tiefer ausbaggert.
     
  19. #19 simon84, 20.08.2017
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    Zum Trocken eignen sich am besten ein bzw. mehrere Bautrockner.
     
  20. #20 paulaken, 20.08.2017
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    Die 2€ Variante wird es sicherlich nicht, gerade Strom muss auch sicher sein und dafür greife ich gern zu qualitativ hochwertigen Dingen.
    Das Beispiel diente nur der Verdeutlichung der Aussage, dass sich die Sanierungskosten auch durch die Wahl des Materials beeinflussen lassen. Bei den Bodenbelägen gibt es ja auch massive Unterschiede, sowohl im Preis, als auch in der Qualität. Man kann das Billiglaminat aus dem Sonderangebot für 3,95 nehmen, aber eben auch die Echtholz-Mahagonidielen für locker einen vierstelligen Preis pro qm.
    Man kann eine Sanierung, die solide, gut und qualitativ hochwertig ist für 100.000€ durchführen, während andere, für die gleiche Qualität der Arbeit und Ausführungen locker 500.000€ benötigen. Das allein ergibt sich durch die Auswahl der unterschiedlichen Materialien.

    Sicher ist, dass ich Echtholzdielen verwenden werde, sicher ist auch, dass es nur ein Bad geben wird, ohne Badewanne, sicher ist auch, dass Heizung, Elektrik und Wasser so ausgeführt werden, dass sie den Beanspruchungen genügen. Es muss aber nicht der vergoldete Wasserhahn und die Mahagoni-Diele sein.

    Also ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Nässeschäden eher an grundsätzlicher Feuchte im Keller liegen? Also ist eine Horizontalsperre und Drainage notwendig. Und wenn dann eh schon alles offen ist, kann auch gleich der Keller tiefergelegt und mit entsprechendem Fundament versehen werden. Das macht den Kohl dann sicher nicht mehr sonderlich fett...
    Vielen Dank, das werde ich mit dem Bauunternehmen auch ansprechen, was die an der Stelle empfehlen.
     
Thema: faulende Holzbalken in der Decke, wie sanieren?
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