Fehlende Baugenehmigung für Terrasse?

Diskutiere Fehlende Baugenehmigung für Terrasse? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Experten, ich hoffe, ich bin mit meinem Problem richtig in diesem Forum und hoffe auf einige Gedanken hierzu: Ich habe vor 2 Jahren eine...

  1. J2018

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    Liebe Experten,

    ich hoffe, ich bin mit meinem Problem richtig in diesem Forum und hoffe auf einige Gedanken hierzu:

    Ich habe vor 2 Jahren eine Eigentumswohnung in einem Altbau in Bayern erworben, die über eine (Dach-) Terrasse verfügt. Diese Terrasse ist im Kaufvertrag explizit als Sondereigentum ausgewiesen, erscheint auch in den Zeichnungen der Teilungserklärung, der Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie dem Grundbuchauszug, den ich erhalten habe.

    Leider sind inzwischen Zweifel aufgekommen, ob für die Terrasse eine Baugenehmigung vorliegt.

    Daraus ergeben sich für mich folgende Fragen:

    - Kann ich aus dem Umstand, dass die Terrasse in der Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie dem Grundbuchauszug eingezeichnet ist bzw. erwähnt wird, ableiten, dass es eine Baugenehmigung gibt? Muss das Bauamt nicht von der Existenz der Terrasse wissen?
    - Was kann mir passieren, wenn es keine Genehmigung gibt? Kann man eine nachträgliche Genehmigung erwirken?
    - Wenn ja: Kann diese auch nicht erteilt werden? Was passiert dann?

    Ich freue mich über jede sachbezogene Antwort und bedanke mich bereits im Voraus ganz herzlich dafür.

    Beste Grüße.
     
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  3. #2 Andybaut, 20.12.2017
    Andybaut

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    Hallo,

    ich würde behaupten, dass es die Terrasse in alle Dokumente geschafft haben kann, auch ohne baurechtlich genehmigt worden
    zu sein. Müsste man aber beim Notar erfragen.

    Eine nachträgliche Genehmigung kann man grundsätzlich erwirken, wenn es Genehmigungsfähig ist.

    Worin bestehen deine Zweifel bei der Terrasse?
    So auf den ersten Blick erscheint mir das nicht unbedingt ein Umbau, der zwangsläufig einer Genehmigung bedarf.
    Wenn du z.B. auf einem großen Dach einen Teil abtrennst und diesen zur Terrasse für eine Wohnung umwidmest, dann ist
    das genehmigungsrechtlich in der Regel nicht relevant.
    Wenn nun die Terrasse auf einer Grenzgarage ist, dann sieht die Sache wieder anders aus, wobei es dabei eher
    um Baulastübernahmen geht.
     
  4. J2018

    J2018

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    Vielen Dank für deine fundierte Antwort.

    Den Notar fragte ich bereits, er sagte zu meiner Verwunderung, er könne sich um so etwas nicht kümmern.

    Deine Aussage mit den Genehmigungen finde ich sehr interessant. Vielleicht kannst du das Ganze mit folgenden Informationen besser einschätzen:

    Meine Wohnung liegt im 2.OG eines Mehrfamilienhauses.

    Der "Baukörper" erhebt sich zur Straße hin über 5 Stockwerke. Dahinter schließt sich ein Flachdach auf einem 2-geschössigen Mittelteil an, worauf wieder ein Teil mit 5 Stockwerken folgt. Ich kann also aus meiner Wohnung ebenerdig auf das Flachdach treten, wie in einen Garten.

    An das Flachdach grenzen weiterhin das Treppenhaus des Gebäudes sowie eine ca. 3 m hohe Mauer, hinter der es dann steil in den Innenhof der Nachbargebäude hinabgeht.

    Dem Voreigentümer gehörte lange Zeit das Ganze Haus. Er teilte es dann in Wohnungen auf. Dabei wies er einen Teil des Flachdaches meiner Wohnung als Terrasse zu, die er auch errichtete und die zum Verkaufsgegenstand zählte.

    Meine Terrasse ist nun also so, als befände sie sich ebenerdig in einem Hinterhof, nur eben auf einem Flachdach über den zwei darunter liegenden Stockwerken.

    Die Nachbarn können nicht gestört werden.

    Vielleicht kannst du beurteilen, ob ich hierfür eine Baugenehmigung bräuchte. Das wäre mir eine sehr große Hilfe.
     
  5. #4 Andybaut, 20.12.2017
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    Sorry, da muss ich passen.
    Kann man so nicht beurteilen.
    Dafür ist baurecht zu komplex.
     
  6. #5 1958kos, 20.12.2017
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  7. #6 El Gundro, 09.01.2018
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    Ich kenne den gleichen Fall, allerdings im Erdgeschoss. Da war es aber auch so, dass die Terrasse ohne Baugenehmigung errichtet wurde, in der Teilungserklärung aber ganz offiziell der Wohnung im EG zugeordnet war.
    Das ist auch gar nicht unüblich. Was ist denn die Aufgabe des Notars? Er beurkundet den Verkauf einer Immobilie, fertig. Zur Immobilie gehört ggf. eine Teilungserklärung, aus der das exakte Eigentum hervorgeht. Die Gültigkeit dieser Teilungserklärung wird vom Notar geprüft und beurkundet.
    Wenn also jemand etwas falsch gemacht hat, dann der Ersteller der Terrasse, da er keine Genehmigung hatte (wenn überhaupt erforderlich, das kann ich jetzt nicht beurteilen). Als Käufer darfst Du davon ausgehen, dass alles was Du gemäß notariellem Kaufvertrag kaufst, auch so sein darf, wenn der Verkäufer nicht explizit darauf hinweist.
    Was also kann passieren: Niemand sagt etwas, dann passiert nichts. Sollte jemand (ob Du oder sonst wer) beim Amt anfragen, sagt das Amt entweder, dass keine Genehmigung erforderlich ist, oder aber, dass eine erforderlich wäre. Dann kannst Du immernoch nachträglich genehmigen lassen oder im allerschlimmsten Fall musst Du eben zurückbauen, was aber eher unwahrscheinlich ist.
     
  8. #7 simon84, 09.01.2018
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    In deiner Konstellation würde ich mir da überhaupt keine Sorgen machen und erstmal nix unternehmen.
    Es gibt zwar keine Verjährung im Baurecht, aber je länger so etwas zurückliegt und geduldet wurde, desto besser
    sind meiner Meinung nach deine Chancen es im Nachhinein zu legalisieren.

    Das Thema kommt immer wieder auf, wenn eine Wohnung verkauft wird, die Nachbarn den Kaufpreis mitbekommen und dann neidisch werden. Dann fangen die auf einmal an mit irgendwelchen wirren Anfragen zur Legalität von jahrelang problemlos geduldeten Umbauten.
     
  9. J2018

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    Was also kann passieren: Niemand sagt etwas, dann passiert nichts. Sollte jemand (ob Du oder sonst wer) beim Amt anfragen, sagt das Amt entweder, dass keine Genehmigung erforderlich ist, oder aber, dass eine erforderlich wäre. Dann kannst Du immernoch nachträglich genehmigen lassen oder im allerschlimmsten Fall musst Du eben zurückbauen, was aber eher unwahrscheinlich ist.[/QUOTE]

    Wie stehen deiner Meinung nach denn die Chancen, dass so eine nachträgliche Genehmigung Erfolg hat? Wovon hängt das ab?

    Und kann man sagen, wann man mit einem Rückbau rechnen müsste?
     
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  11. #9 El Gundro, 22.01.2018
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    Eine nachträgliche Genehmigung hat immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn es genehmigt werden würde, wenn noch nicht gebaut.

    Beispiel worst case: jemand schwärz dich an, Amt verlangt Rückbau. Dann baust Du zurück und alles passt. Und dann könntest Du ja (ganz offiziell vor dem Bau) diese Terrasse beantragen... Wäre ja Blödsinn.
    Also, lässt man den Rückbaun erst mal weg und schaut, ob es genehmigungsfähig ist. Vielleicht muss man ein paar kleine umbauten machen ... was weiß ich, Absturzsicherung oder so. Dann muss man das eben noch nachrüsten.
     
  12. #10 simon84, 22.01.2018
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    Das Amt ist auch in erster Linie daran interessiert das Thema mit sowenig Aufwand wie möglich vom Tisch zu haben. Also nachträglich genehmigen.

    Ob es eine Strafe überhaupt geben kann bin ich nicht sicher da du es so erworben hast
     
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