Fehler der Baufirma und Gewährleistung

Diskutiere Fehler der Baufirma und Gewährleistung im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo zusammen, Ich habe ein Dilemma und würde mich über ein paar Einschätzungen freuen (sorry, längere Vorgeschichte): Es geht darum, wie weit...

  1. Sx5r

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    Hallo zusammen,

    Ich habe ein Dilemma und würde mich über ein paar Einschätzungen freuen (sorry, längere Vorgeschichte):

    Es geht darum, wie weit eine Baufirma im Rahmen einer Gewährleistung in Anspruch genommen werden kann (und wo die Grenze ist)

    Ich habe ein altes unterkellertes Gartenhaus (Bj 71) instandsetzen lassen. Viele Probleme (und Lösungen) haben sich erst während der Arbeiten abgezeichnet. Ich habe daher weder einen GU beauftragt, noch gibt es kein Lastenheft. (Nebenher, mein Fehler - ich gelobe Besserung)

    Problem ist eine Wand im Keller (der zum Bad umfunktioniert wird). Diese (FYI auf der Rückseite abgedichtet und alles) wurde auf Anraten der Baufirma mit Vorwand aus Gipskartonplatten bedeckt (die grünen) und nach Trockungszeit (2 Monate) gefliest.
    3 Monate später, kurz vor Fertigstellung, kamen bereits einige Fliesen von der Wand, darunter war massiv Schimmel.
    Ein Gutachter kam zu dem Urteil, dass die Feuchte aus der alten Wand kommt und die Verwendung einer Rigips-Vorwand in der Situation nicht angemessen ist (Altbau, Bad und Kellerwand (=Erde auf der anderen Seite)
    Es wurde mit Bauunternehmen und Gutachten vereinbart, dass die Wand gerade und diffusionsoffen verputzt werden soll, die letzten Details würden dann zwischen Baufirma und mir besprochen.
    So weit so gut? Denkste!

    Jetzt bekam ich von der Firma die Rückmeldung „ja die alte Wand ist so schief, da hält Putz nicht. Lass doch mit Gipsplatten machen und denn eine diffusiopnsoffenere Oberfläche nehmen, das geht schon.“ - nach Rücksprache mit einem Experten (von meiner Seite) kam heraus, dass es durchaus eine Lösung gibt, die ohne Vorwand auskommt und alle vereinbarten Eigenschaften besitzt. Das ist jedoch etwas aufwändiger als ein reines Verputzen (und auch klar aufwändiger als die ursprüngliche - nasse - Lösung)
    Die Firma hat dem Vorgehen letzte Woche zugestimmt (!mit Protokoll!), versucht nun aber, 2/3 der Kosten mir in die Schuhe zu schieben.

    Ich überlege nun, was ich machen soll. Wie weit geht die Gewährleistung? Imho sollte ein Zustand hergestellt werden der ohne die fehlerhafte Arbeit vorgelegen hätte, daher erwarte ich eigentlich dass er das komplett auf eigene Kosten übernimmt.
    Habt ihr hier einen Rat?

    Lieben Dank
     
  2. #2 Fred Astair, 25.01.2021
    Fred Astair

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    Den hat doch sicher der von Dir beauftragte Experte.
     
  3. #3 simon84, 25.01.2021
    simon84

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    Was hast du denn überhaupt genau (Wortlaut) bei dieser Firma beauftragt ?
    Etwas wie "Sanierung Gartenhaus" zu einem Festpreis ?

    Oder etwas wie "Innenwand Vorsatzschale mit Gipskartonplatten, x qm, Preis y pro qm" ?

    Hast du eine Planung separat beauftragt und bezahlt, als Posten ?

    Auch ein Richter müsste hier zwischen "Beratungspflicht" und "Mehrkosten" für eine komplett andere Lösung abwägen.

    Je nach dem was genau wie beautragt wurde (Wortlaut) kann ein Rechtsanwalt dich besser dazu beraten.

    Aber es ist nicht immer und vor allem nicht automatisch so, dass du ursprünglich " Fiat " beauftragst und dann kostenlos " Mercedes " bekommst, weil mit " Fiat " ein Problem auftritt.....
     
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  4. Sx5r

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    Danke ... ich hätte vielleicht noch genauer mein Dilemma eingrenzen sollen ;-)

    Aus Sicht des Experten ist die Schuldfrage eindeutig. Die Frage ist jedoch, wie ich das praktisch umsetze, denn das Hauptziel ist irgendwie eine zeitnahe Umsetzung (wir erwarten in gut nem Monat Nachwuchs ...)
    Mein erster Reflex ist:
    Drohe ich mit „ich hab die Nase voll. Entweder du erledigst die Arbeiten wie vereinbart auf Gewährleistungsbasis, oder ich regle das über meinen Anwalt“ (streng genommen keine Drohung, ich hab vorhin bereits mit ihm telefoniert)
    ABER: wenn er nicht einknickt, geht es vor Gericht und alles zieht sich in die Länge. Mit dem Gutachten bin ich allerdings guter Dinge, dass ich das gewinne.

    Ich hätte einfach lieber eine Lösung, bei der er kooperativ zustimmt, die Arbeiten wie besprochen auf Gewährleistung zu erledigen (ohne Wenn und Aber)
     
  5. Sx5r

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    Hi,
    Die Arbeiten insgesamt waren erheblich umfangreicher, da wurde ein 1000 qm Garten komplett umgestaltet, sowie alle Innereien aus dem Haus entfernt und erneuert. Der Gesamtpreis war in Summe sechsstellig.
    Es wurde von der Firma keine Planung hierzu angefordert, die haben mir gesagt „so wäre das sinnvoll, sind Sie einverstanden wenn wir das so machen?“
    (Es gab andere Fälle, in denen ich denen eine Spezifikation gegeben habe, aber hier nicht)
    Abrechnung war auf Basis Materialkosten und Arbeitsstunden.

    @Fiat - Mercedes:
    Genau das ist mein Dilemma, so was ist nicht meine Absicht und das möchte ich mir nicht vorwerfen lassen.
    ABER:
    Es ist offensichtlich so, dass die Rigips-Vorwand ungeeignet war - aber gleichzeitig die einfachste und günstigste Alternative. D.h., dass JEDE andere Lösung ein Upgrade sein wird. Aber das ist unter den gegebenen Bedingungen nicht änderbar.
    Ich habe übrigens die Firma gebeten, auf Basis der Vereinbarung mit dem Gutachten einen Umsetzungsvorschlag zu machen. Die Antwort war das genannte („geht nicht grade, lass doch ne Vorwand machen, das passt schon“) - auf meine explizite Aussage „Nennen Sie mir eine Lösung auf Basis des Vorgehens, dem Sie zusammen mit dem Gutachter zugestimmt haben“ kam ein „geht nicht, der sieht das nur nicht“

    Erst dann habe ich angeboten, selber eine Lösung erstellen zu lassen.
     
  6. #6 simon84, 25.01.2021
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    Dass du und ein von dir bezahlter Experte so beurteilt ist klar. Aber der Experte ist doch SV und kein Rechtsanwalt ?
    Gerade das was ich zuvor geschrieben habe, ist extrem wichtig für die rechtliche Situation, nämlich was exakt angefragt, angeboten und beauftragt wurde.

    Und vor allem welche Art von Firma es durchgeführt hat.
    War vielleicht ein Extrembeispiel mit dem Auto, aber wenn du z.B. eine Trockenbau - Vorwand beauftragt hast, sich im Nachhinein rausgestellt hat, dass das falsch war und Verputzen besser ist, heisst das nicht in jedem Fall und auch nicht automatisch, dass dir der Trockenbauer das Verputzen schuldet.

    Eigene Meinung oder eigene Erfahrungen ?

    Das Gericht bestellt erst nochmal nen eigenen Gutachter und beurteilt auf Basis der Aktenlage.

    Um deine Entscheidung besser zu beurteilen: Wie viel (% oder Absolut) habt ihr denn vom ursprünglichen Auftrag schon bezahlt ?

    Wenn ihr nur wenig bezahlt habt, sehe ich die Chancen gut, dass man gemeinsam einen Kompromiss findet.
    Wenn ihr schon viel bezahlt habt, sehe ich die Chancen gut, dass der Auftragnehmer das aussitzt und du jahrelang vor Gericht stehst und weitere Kosten verursachst.

    Wenn er von dir fordert, dass du 2/3 der Kosten (Welche eigentlich? Mehrkosten? Sowiesokosten?) übernimmst, dann biete ihm doch an, dass du nur 1/3 übernimmst.

    Mit 0 kommst du nicht weiter. Zumindest nicht aussergerichtlich und nicht schnell.
     
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  7. #7 simon84, 25.01.2021
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    Aber die Firma hat dir keine expliziten Planungsleistungen angeboten und auch nicht abgerechnet ?

    Dann kannst du sie auch nicht im gleichen Umfang in die Planungshaftung nehmen bzw. das nicht nachhaltig beweisen, wie es z.B. bei einem involvierten Architekt/Planer etc. der Fall wäre.

    Vor Gericht werden die argumentieren, Bauherr wollte das so, wir haben das so ausgeführt... (ob das stimmt sei mal dahingestellt).

    Vorsichtig hier....Mein erster Schritt wäre hier eher zum Anwalt als zum Forum :)
     
  8. Sx5r

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    Hi,

    Gute Fragen, ich versuch mal alles zu beantworten

    @Experte
    Ich habe sowohl die Einschätzung des Gutachters (und der Vorschlag für die Lösung wurde von einer Fachfirma erstellt) - als auch grundsätzlich eine Ersteinschätzung eines Anwalts.
    Nebenher, ich bin selbst Mathematiker und hasse gefälschte Statistiken. Ich habe den Sachverständigen NICHT gebeten, eine Statistik zu fälschen. ;-)

    @Planungsleistungen
    Nein, die Firma hat keine expliziten Planungsleistungen abgerechnet (die Zeit der Planung vor Ort wurde jedoch abgerechnet)
    Die Aussage, dass der Lösungsvorschlag mit der RiGipswand von der Baufirma kam, hat deren GF jedoch beim Gespräch mit dem Gutachter explizit bestätigt.

    @ausführende Firma
    Ist eine Hoch- und Tiefbaufirma. Sie hatten und haben das Know-How für beide Arbeiten.

    @Projektierung
    Ich stimme zu, dass die Firma nicht explizit Beratungsleistungen angeboten hat. Aber wenn ich als Bauherr ohne fachlichen Hintergrund von der Baufirma eine Empfehlung ohne Vorbehalt bekomme (RiGips-Vorwand), die einfach falsch ist ... da sehe ich schon die Firma in der Pflicht. Oder?

    @Bezahlungsstand
    Es sind 100% der bisherigen Arbeiten bereits bezahlt. (Die Arbeiten an der Wand machen imho <5% der Gesamtkosten aus)

    In Bezug auf die Gesamtlösung ist mir besonders die Fiat-Mercedes-Frage wichtig (bzw. die Frage nach der Verhältnismäßigkeit), daher 2 konkrete Beispiele:
    1)
    Die RiGipswand wurde auf die alte Wand aufgepappt, ohne den alten Putz zu entfernen. Gutachter und Baufirma waren sich bei der Prüfung des Schadens einig, dass eine Vorwandlösung nicht gangbar ist (und Baufirma hat der Lösung verputzen explizit zugestimmt)
    Nun, fürs Verputzen muss offensichtlich eine Grundierung hergestellt werden, damit der Putz hält. Baufirma meint nun „okay, die alten Platten nehmen wir runter, das Entfernen des alten Putzes musst du zahlen. Gleiches gilt für die Grundierung der Wand (nötig damit der Putz hält)“
    2)
    Es war schon gefliest, auch das muss alles wieder runter (d.h., alle Fliesen umsonst gekauft und (andere) Handwerker umsonst fürs Anbringen bezahlt) ... auch hier stellt sich die Baufirma hin mit „das bezahlt der Bauherr“ —> sehe ich nicht so. Ich würde lediglich einen Mehrpreis selbst tragen, falls es einen gäbe.

    Hier sehe ich ein grundsätzliches Problem ...
    a) es wurden Fehler gemacht, da sind sich alle einig. Die Baufirma will aber nur für ihre Fehler (ganz eng umrissen) geradestehen - und nicht für den Schaden, der dadurch entstanden ist. Den Ansatz kann ich verstehen.
    ABER
    Das Haus ist seit eineinhalb Monaten nicht nutzbar, ich habe selbst Verdienstausfälle gehabt (bin selbständig - meine Kunden bezahlen mich nicht wenn ich nicht da bin ^^), ...
    Also wenn schon so, dann bitte auch konsequent.
     
  9. #9 Fabian Weber, 25.01.2021
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    Wer hat denn die Außenabdichtung gemacht, warum war denn die Außenwand überhaupt den dann noch feucht?
     
  10. Sx5r

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    Außenabdichtung wurde von derselben Firma gemacht. (Anscheinend nicht besonders ordentlich, bspw. wurde die Mauer nicht vorbereitet eh die Vertikalsperre aufgebracht wurde - das kam im Nachhinein vom Gutachter als er meine Fotosammlung dazu analysiert hat. Ist allerdings hier nicht ausschlaggebend)

    Analyse vom Gutachter zur Feuchtigkeit ist, dass bislang nur die oberflächliche Feuchtigkeit getrocknet wurde - aufgrund der in der Mauer verwendeten Hohlblocksteine dauert die Diffusion der Feuchtigkeit aus allen Wandbereichen Jahre, auch wenn von hinten keine Nässe nachkommt.
    Die RiGipsplatten eigenen sich wohl zudem grundsätzlich im Kellerbereich nicht, weil in dem Zwischenraum zur Wand immer Kondensfeuchtigkeit entstehen und Probleme verursachen kann
     
  11. #11 simon84, 25.01.2021
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    Naja im Prinzip bist du als Bauherr dafür verantwortlich dir entsprechende Planungsleistungen selber zu verantworten oder hinzuzuziehen...
    Aber wenn dir eine Firma eine offensichtlich falsche Ausführung anbietet, dann würde ich zumindest argumentieren, dass sie mindestens die Kosten dieser Arbeit + Rückbau + Folgeschäden (Fliesen etc) übernehmen müssen.
    Dass sie aufgrund der falschberatung aber den Aufpreis für eine andere (höherwertige) Ausführung übernehmen müssen sehe ich nicht unbedingt.

    das ist dein größtes Problem. Das Geld ist schon geflossen. Ohne Gericht geht da gar nix :)
     
  12. Sx5r

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    Hm ... ich hoffe, ich kann mit dem „Gericht“ noch ein wenig wuchern.
    Die Firma weiß, dass ich so was nicht nur androhe, sondern auch durchziehe und ich denke, die haben auch ohne weiteres verstanden, dass sie Mist verzapft haben (zumindest waren sie bei den Meetings bzw. Telefonaten mit den Sachverständigen bzw. fachlich Versierten immer sehr kleinlaut. Sie machen nur dann immer im Nachgang einen Rückzieher)
     
  13. #13 Fabian Weber, 25.01.2021
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    Also das mit der jahrelangen Trocknung der Wand kann ich kaum glauben.

    Warum sich da auch immer wieder Kondenswasser bilden soll ist mir auch schleierhaft.

    Ich hätte jetzt folgenden Vorschlag:

    Statt der grünen Platten (im Keller wirklich Mist) sollen diese besser Aquapanel benutzen. Außerdem eine Dampfsperre gleich hinter die Platten.

    Dass die Ausführung mangelhaft war, ist ja offensichtlich. Wenn die Baufirma die Leistung angeboten hat, impliziert das auch eine Planungsleistung.

    Was ich der Baufirma anbieten würde, ist, dass Du die Mehrkosten für die Dampfsperre und das Aquapanel übernimmst.
     
  14. SvenvH

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    Wurde die Kellerwand nur abgedichtet oder auch gedämmt?
     
  15. Mok

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    Dem würde ich zustimmen, mal vorausgesetzt, dass das an sich eine vernünftige Lösung ist (wovon ich bei Fabian jetzt mal ausgehe). Der Part wären dann nämlich Sowieso-Kosten. Die kannst du der Firma nicht aufbinden, denn die wären bei ordentlicher Planung und Ausführung eh angefallen. Rückbau, Fliesen und alles was zusätzlich anfällt, hat dann die Firma zu übernehmen.
     
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  16. Sx5r

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    Der Sachverständige hat sich alles vor Ort angesehen, hat umfangreiche Messungen gemacht und hatte auch Zugriff auf einen der verwendeten Steine. (Nebenher, die Wand war ursprünglich nicht mehr feucht, sie war nass. Bei der ersten Messung war der Sachverständige echt perplex)
    Daher gehe ich mal davon aus, dass das wirklich ne Weile dauert. :lock

    Temperaturunterschied Außenwand/Innenbereich? Immerhin ist da auch ne Dusche, etc.

    Hm, das klingt sinnvoll.

    Es ist auch eine dünne Dämmschicht drauf.

    Okay, was haltet ihr von diesen Vorschlägen (hypothetisch von mir an die Firma)?
    Option 1:
    - ich zahle die Arbeiten, die eindeutig zusätzlich angefallen wären (Entfernung Altputz; Aufbringen Grundierung und Haftbrücke)
    - ich zahle pauschal (bspw) die Hälfte der Materialkosten für die Wand (ohne Fliesen)
    - für die Fliesen (da ist ein Vergleich einfacher möglich) zahle ich eventuelle Mehrkosten vom neuen Material ggü. den ursprünglichen Fliesen
    ABER: ich möchte ein Vorab-Angebot, kein pauschales „wir machen das auf Stundenbasis“, damit ich hier mal auf Marktüblichkeit prüfen kann. (Die Preise für das Material kann ich selber prüfen)
    - die anderen Arbeiten werden von der Baufirma auf Gewährleistungsbasis erledigt. Das betrifft insbesondere auch die Fliesenverlegung.

    Alternativ:
    - ich zahle die Materialkosten komplett (außer Fliesen)
    - die Firma übernimmt die Arbeitskosten komplett
    - ich zahle bei den Fliesen eventuelle Mehrkosten zwischen alt und neu
    —> Vorteil wäre, dass ich die Materialkosten selber feststellen kann und mir keine Gedanken machen muss, ob die Arbeiten überteuert angeboten werden. Und die Firma beschränkt ihren „Verlust“ auf die internen Kosten für ihre Mitarbeiter
     
  17. #17 Surfer88, 25.01.2021
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    Also nur damit ich es verstehe:
    Der Gutachter sagt die Abdichtung an der Außenseite ist nicht ordentlich gemacht und du verhandelst dennoch über das verputzen derselben Inneren Wandseite?


    Lg
     
  18. Sx5r

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    Tatsächlich ja. Es geht hier nicht darum, dass es dadurch akut undicht ist, sondern dass die Ausführung suboptimal war. Die Arbeiten nochmal machen stünde in keinem Verhältnis zum potentiellen Nutzen
     
  19. #19 simon84, 25.01.2021
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    Wie schaut es eigentlich mit Einhaltung der EnEV/GEG aus ?
     
  20. #20 Surfer88, 25.01.2021
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    Was ist denn der potentielle Nutzen?
    Es soll ein Bad werden, also Wohnraum. Also wollen wir ein ordentliches Wohnklima erreichen.
    Fakten laut deinen Aussagen:
    Die Wand wurde vor dem Verkleiden 2 Monate getrocknet, 3 Monate später fallen bereits die ersten Fliesen von der Wand.
    „Restfeuchtigkeit“.....
    Dein Gutachter weißt dich darauf hin, dass die Abdichtung evt nicht ordentlich ausgeführt wurde.

    Und du nennst es „nicht ausschlaggebend“?

    So Dissusionsoffen kann keine Wand sein um die Feuchtigkeit abzuführen.
    Ausser du stellst ein Rankgitter davor.


    Worauf wir immer noch warten ist die Antwort auf den Wortlaut deiner Beauftragung!


    Lg
     
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Fehler der Baufirma und Gewährleistung

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