Fehlerhafte Abstandsfläche

Diskutiere Fehlerhafte Abstandsfläche im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, wir haben einen Architekt mit unserem Anbau beauftragt, es geht um eine Aufstockung. Einen Bebauungsplan gibt es bei uns nicht,...

  1. #1 Tschiggs, 20.12.2021
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    Hallo zusammen,

    wir haben einen Architekt mit unserem Anbau beauftragt, es geht um eine Aufstockung. Einen Bebauungsplan gibt es bei uns nicht, also nichts das etwas vorschreibt außer den Gesetzen.
    Von unseren Nachbarn trennt uns ein öffentlicher Weg, schon in den ersten Gesprächen, was man überhaupt anbauen könnte wurde von uns klar gesagt, dass wir nichts bauen können, bei dem die Nachbarn zustimmen müssen, da diese erst vor kurzem eingezogen sind und einer Aufstockung nicht zustimmen würden, es würde ihnen schon etwas Licht und Sonne nehmen. Durch den öffentlichen Weg gelten sie nicht als Angrenzer und müssen nicht gefragt werden, wir haben unserem Architekt mehrfach darauf hingewiesen, dass wir die Höhe auf jeden Fall einhalten müssen die uns zur Verfügung steht, da unsere Nachbarn sicherlich Einspruch dagegen einlegen wenn sie eine Möglichkeit sehen. die Höhe und die zur Verfügung stehende Abstandsfläche war immer wieder ein Kernthema...
    Unserem Architekt ist (wie auch immer man das schaffen kann) nicht aufgefallen, dass wir öffentliche Flächen ja nur zur Hälfte überbauen können.... Seine bisherige Planung ( er erstellt gerade die Pläne für den Bauantrag) nutzen den gesamten öffentlichen Weg als Abstandsfläche, die Abstandsfläche ist also doppelt so groß wie sie sein darf, bzw. der geplante Aufbau fast doppelt so hoch wie er sein darf.

    Eine Baulast bei den Nachbarn ist und war nie eine Option, da sie wie oben schon geschrieben, nicht mal ihre einfache Zustimmung zu einem Bauantrag geben würden... Auch dies war immer klar und wurde sogar mal angesprochen als er meinte falls die höhe von 6,50 Metern nicht reiche für Dämmung etc. könnte man ja noch 10cm Baulast bei den Nachbarn eintragen. Da haben wir ihn wieder darauf aufmerksam gemacht dass dies unter keinen Umständen eine Option ist. Außerdem wäre die Baulast von fast 1,5 Metern vermutlich nicht mal machbar, da das Haus der Nachbarn die Abstandsfläche unter Umständen schon blockiert.

    Aufgefallen sit das alles jetzt nur als der Architekt vom Energieberater darauf hingewiesen wurde, dass er den Lageplan nicht selbst erstellen kann, sondern dass dies von einem Vermessungsingenieur geschehen muss. Dieser merkte dann an, dass man öffentliche Wege nur zur hälfte überbauen darf...

    Architekt meldet sich seither kaum, meint er habe nie behauptet man könne öffentliche Wege vollständig überbauen (auch wenn er offensichtlich so geplant hat), meint dann wieder, der aktuelle Bestand wäre auch schon zu hoch (ist er nicht) und steckt weiter den Kopf in den Sand.

    Abgesehen davon uns einen neuen Architekten zu suchen, sind wir unsicher wie wir uns jetzt verhalten sollen, da der aktuelle Architekt sicherlich früher oder später eine Rechnung schreiben wird.

    Meinem Verständnis nach muss doch ein Plan geliefert werden der umsetzbar ist, was er so aber ja nicht ist. Wir müssen jetzt komplett neu planen, statt der Aufstockung ein Anbau an der anderen Seite des Hauses (das war damals schon unser Plan, bis der Architekt die Aufstockung vorschlug...)

    Sorry für den langen Text, ich wollte nur mal ein paar Meinungen dazu hören.
     
  2. #2 VollNormal, 20.12.2021
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    Was für einen Vertrag habt ihr mit dem Architekten geschlossen?
     
  3. #3 chillig80, 20.12.2021
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    Prinzipiell muss die Planung genehmigungsfähig sein sonst ist sie mangelhaft. Wenn das also nicht so wie geplant gebaut werden kann, dann muss er eigentlich auf seine Kosten umplanen. Es gäbe da den anderen Sonderfall in dem ihr darauf bestanden hättet das so zu planen („Passt schon mit dem Nachbarn!“).

    Es ist so, eigentlich habt ihr nen Vertrag und so wie ich das sehe wäre es am Besten den in gegenseitigem Einvernehmen aufzuheben.
    Natürlich könnt ihr euch einen anderen Architekten suchen und es nochmal planen lassen, das geht aber den ersten Architekten nichts an, ihr dürft das so oft planen lassen wie ihr wollt. Bei dir dringt da der Gedanke durch, dass da irgendwie der Vertrag mit dem ersten Architekten irgendwie automatisch endet, nur weil ihr einen zweiten Architekten beauftragt, das ist aber natürlich Quatsch. Die Aufgabe wäre also erstmal den ersten Vertrag loszuwerden, am Besten in gegenseitigem Einvernehmen und möglichst „günstig“… Und genau um den Fall in dem Du irgendwann irgendeine Rechnung bekommst gleich von vorne herein auszuschließen, liegt es jetzt an dir den Vertrag geregelt loszuwerden. Schreib nen Brief und mach nen Vorschlag, mehr als ablehnen kann er ja nicht und dann wärst auch nur so weit wie vorher. Und schließ dabei die Mögluchkeit zur Nachbesserung durch ihn nicht prinzipiell aus, sowas könnte dir böse auf die Füße fallen….
     
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  4. #4 simon84, 20.12.2021
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  5. #5 Tschiggs, 20.12.2021
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  6. #6 Tschiggs, 20.12.2021
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    Naja einen Vertrag über die Erstellung aller Unterlagen für einen Bauantrag... bin aktuell nciht daheim um nachzusehen... :( Keine Ahnung was die genaue Formulierung war... Ja wir waren da vermutlich etwas blauäugig, haben aber noch nie was mit einem Architekt gemacht...
     
  7. #7 Tschiggs, 20.12.2021
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    Wir haben die Woche einen Termin mit ihm, mal sehen ob er auftaucht. Ja klar, eigentlich hätte er auch einfach einen neuen Plan machen können, als der Fehler aufkam, das war eigentlich auch mein Gedanke, da er sich aber nicht mehr meldet und total in die Defensive geht, glaube ich nicht dass es dazu kommt...
     
  8. #8 VollNormal, 20.12.2021
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    Deswegen ist es jetzt wichtig, dass du den Vertrag liest und verstehst(!), damit du weißt, wie du ihm gegenüber trittst. Wenn du nicht absolut sicher bist, ob du alles verstanden hast und ob deine angedachte Vorgehensweise die Richtige ist, lass dich professionell beraten.
     
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  9. #9 Tschiggs, 20.12.2021
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    ok, habe jetzt eine Kopie von meiner Frau bekommen, es wird nur als "Planungsangebot" bezeichnet, die Maßnahmen die aufgelistet sind entsprechen den Leistungsphasen 1-2 und den Verweis dass auch der Bauantrag etc. von ihm erstellt werden kann mit einer gesonderten Vereinbarung. Mündlich wurde diese dann auch erteilt und er begann die Pläne für den Bauantrag zu erstellen, dabei bemerkte dann der Vermesser den Fehler und wir sind dort wo wir jetzt sind... Wir hätten uns im Vorfeld wohl etwas mehr mit Architektenverträgen beschäftigen sollen, da waren wir wohl recht blauäugig.

    Mal sehen was er beim Termin von sich gibt wenn er denn auftaucht und dann mal sehen..

    Komm mir im Nachhinein reichlich dumm vor... :(
     
  10. #10 simon84, 20.12.2021
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    Darf / dürfte denn der Nachbar überhaupt auch bis zur der Mitte der öffentlichen Fläche gehen mit einer Abstandsfläche seinerseits ?

    Lbo bw Paragraph 5
     
  11. #11 Tschiggs, 21.12.2021
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    Richtig, der Nachbar könnte dies auch. Weg 2,5 Meter, unser Haus ist aktuell nur ca 2,80, bei faktor 0,4 wegen Wohngebiet bis jetzt noch alles Ok. Aber eine Aufstockung eben nicht. Nachbar hat dort seinen Garten und könnten den bebauen wenn er denn wollte.
     
  12. #12 Steven1000, 21.12.2021
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    Hallo Tschiggs

    ich nehme an, du bist der Meinung, die öffentliche Fläche (Weg) darf zur Hälfte als Abstandsfläche vereinnahmt werden.
    Wie kommst du auf diese verwegene These?
    Die öffentliche Fläche gehört der Gemeinde/Stadt und nicht dir.

    Steven
     
  13. #13 Tschiggs, 21.12.2021
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    §5 (2) LBO

    Ich glaube die Hälfte ist kein Problem, das Problem ist dass der Architekt den gesamten Weg als Abstandsfläche genutzt hat.
     
  14. Dimeto

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    Es sei Dir verziehen, doch ist Bestand und Planung nicht nachvollziehbar, da einiges sehr verwirrend geschrieben ist.
    Anbau <-> Aufstockung
    Höhe <-> Abstand
    überbauen <-> überdecken
    6,50m, 10cm, 1,5m, 2,50m, 2,80m
    Ein Lageplan wäre da schon sehr hilfreich.
    Ich hab's so verstanden:
    Euer Haus ist aktuell 2,80m hoch und steht auf der Grenze zum öffentlichen Weg (Grenzabstand 0). Der Weg ist 2,50m breit. Der Architekt plante zunächst eine Aufstockung von 3,70m, was eine Wandhöhe von 6,50m und eine Abstandsfläche von 2,60m zur Folge hat. Sie überdeckt also den gesamten Weg und zusätzlich noch 10cm vom Nachbargrundstück, die der Nachbar als Baulast übernehmen solle. Dagegen habt Ihr widersprochen.
    Fragen:
    Was hat der Architekt entgegnet?
    Wie sieht die aktuelle Planung aus?
    Wie kommst Du auf 1,5m Baulast?
    Wie weit steht das Nachbarhaus von der Grenze entfernt?
     
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  15. #15 Steven1000, 21.12.2021
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    Hallo Tschiggs

    danke. Wieder was gelernt.

    Steven
     
  16. #16 Tschiggs, 21.12.2021
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    So weit richtig verstanden, sry für die etwas schwammige Beschreibung.

    Der Architekt hat bis jetzt wenig bis garnichts entgegnet, er meldet sich cniht und reagiert nicht auf Anrufe, er meinte lediglich dass er nciht behauptet hat man könne den ganzen Weg als Abstandsfläche nutzen, hat es aber so geplant. Diese Woche ist eben der Termin, mal sehen was da kommt.

    Die aktuelle Planung nutzt den gesamten weg als Abstandsfläche, die Wandhöhe etc. was du oben beschrieben hast entsprechen der aktuellen Planung, die mittlere Höhe kommt auf 6,2 Meter (Gefälle), wurde also so geplant, dass es genau zu den 2,5 Metern passt.

    Baulast war nur eine Schätzung von mir, da ich nciht genau weiß wie sich diese errechnet, von meinem Verständnis, müsste auf das NAchbargrundstück ja eine Baulst, die dem von uns zu viel genutzten Abstand auf dem öffentlichen Weg entspricht also ca. diese 1,25-1,5 Meter.

    Das Nachbarhaus ist L-förmig, eine Ecke davon ist ca. 4,5-5 Meter hoch und ca. 3 Meter von dem öffentlichen Weg entfernt.

    Lageplan kann ich später mal hochladen, da hab ich gerade keinen Zugriff.
     
  17. Dimeto

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    Wenn Dein Bestandshaus auf der Grenze zum öffentlichen Weg liegt, so löst dieses ja schon jetzt eine Abstandsfläche in der Mindesttiefe von 2,50m aus, sofern es sich nicht um privilegierte Gebäude nach §6 LBO handelt. Eine Baulast auf dem Nachbargrundstück ist dafür nicht unbedingt erforderlich. Somit hätte der Architekt also Grund zur Annahme, dass bei legal errichtetem Bestand eine Aufstockung bis zur vollständigen Ausnutzung der Mindestabstandsfläche genehmigungsfähig ist. Es stellt sich also zunächst die Frage, ob er seine Hausaufgaben gemacht hat und Einsicht in Deine Bauakte beim Amt genommen hat.
    Das ist gut. Ich denke, Ihr solltet beide an Eurer Kommunikation arbeiten. Gehe in das Gespräch mit dem Gedanken, dass die Planung des Architekten durchaus sinnvoll sein kann. Frage nach seiner genauen Vorgehensweise, also was hat er bereits ermittelt und wann will er mit wem was abklären.
    Wie schon gesagt ist es nicht ausgeschlossen, dass das genehmigungsfähig ist.
    Habt Ihr Öffnungen in der Grenzwand? Falls nicht, könnte Dein Bestandshaus mit einer Abweichung genehmigt worden sein. Falls ja, ist die Frage, ob die nachträglich (illegal) eingebaut wurden. Wurde denn schon Einsicht ins Baulastenverzeichnis bei Dir und dem Nachbarn genommen? Vielleicht gibt's ja schon eine Baulast.
     
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  18. #18 Tschiggs, 22.12.2021
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    Ok, Gespräch mit Architekt war heute, lief deutlich schlechter als ich erwartet habe... Architekt meint es gäbe keine Problem, Abstandsflächen müsse er nicht beachten, wenn etwas nicht a passt kann man das über eine Sondergenehmigung nachträglich regeln. Er habe den §5 der LBO auch nicht auf dem Schirm (O-Ton: was steht da? ich kann nicht jeden § kennen, meine Aufgabe ist Planung, nicht Rechtsberatung...) Nachdem ich ihm gesagt hab dass das ja aber auch das war was der Vermessungsingenieur angesprochen hat, meinte er in unserem Baugebiet gäbe es keine Geschoßflächenkennzahl, daher wären Abstände bei Aufstockungen egal... Ich meinte dass das glaube ich was anderes bedeutet aber das war ihm egal. Er meinte die Gemeinde habe mündlich zugestimmt dass man eine Aufstockung machen kann, es gäbe daher keine Probleme... Bei dem Gespräch mit der Gemeinde ging es aber nicht um Abstände oder sonst was, lediglich darum ob grundsätzlich Aufstockungen ok sind, da die Häuser in unserer Straße alle nur 1,5 Stockwerke haben...
    Lange Rede kurzer Sinn, er meint er wisse nicht ob das nun geht oder nicht, er habe es nicht geprüft... aber er meint selbst wenn es der LBO nicht entspricht, in die er laut eigener aussage nicht geschaut hat, könnte man das ja auch mit Ausnahmegenehmigungen regeln oder eben mit evtl einer Baulast auf dem Nachbargrundstück (ein Projekt bei dem wir die Nachbarn um Erlaubnis fragen müssen haben wir im ersten Gespräch schon ausgeschlossen, da hieß es noch, man müsse sie nicht fragen), wo mein Problem wäre versteht er nicht und warf mir vor aus finanziellen Gründen seine Planung nicht zu akzeptieren...

    Ich geh nächstes Jahr mal mit den Plänen die ich jetzt habe zum Bauamt und bespreche mit denen die Abstandsproblematik, vielleicht können die etwas Klarheit schaffen, ihm habe ich geschrieben er soll bis ich das geprüft habe erstmal nicht weiter planen.

    Habe die Tage auch erfahren dass er Innenarchitekt und nicht Architekt ist, diese Tatsache und der Unterschied waren uns bisher auch nicht bekannt...

    Naja, schön ist anders.

    Danke für die ausführlichen Antworten!
     
  19. Domski

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    Uiuiui. Genaue Kenntnis der LBO und Einhaltung dieser ist eigentlich das a und o eines Architekten, der eine Eingabeplanung erstellt. Wenn er sich dazu nicht in Stande sieht, würde ich einen Rücktritt vom Vertrag prüfen (lassen). Eine Ausnahmegenehmigung kann, muss aber noch lange nicht erteilt werden.
     
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