Fertighaus / Renovierung / Sanierung( ****** )

Diskutiere Fertighaus / Renovierung / Sanierung( ****** ) im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo.... ich möchte mir endlich ein Haus kaufen,weil mir diese Miete die ich jeden Monat abdrücken muß einfach unnötig erscheint. Bin jetzt vom...

  1. #1 mcrocket, 3. Mai 2009
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    Hallo....

    ich möchte mir endlich ein Haus kaufen,weil mir diese Miete die ich jeden Monat abdrücken muß einfach unnötig erscheint. Bin jetzt vom Mehrfamilienhaus zum Bungalow gekommen. Der Preis ist so ansprechend das man einfach mal drüber nachdenken muß !!
    -------------------------------------------------------------------------------------------
    Fakten:

    Bj.1960 - Fertigbauweise von der Fa. ******. 174m² Wohnfläche. 100m² Keller.
    ca.1200m² Grund. Belastung durch Formaldehyd + Muffiger Geruch. VB 150.000€. Massive Erweiterung und Vollverklinkerung 1980.

    Ein Angebot zur Sanierung der Innenwände liegt vor, ca. 14.000€ um das Formaldehydproblem aus der Welt zu schaffen. Inkl. Verplankung wieder.
    Das Formaldehydproblem wurde durch ein Gutachten in den Innenwänden bestätigt.
    -------------------------------------------------------------------------------------------

    Fragen:

    - Reicht es einfach nur die Innenwände zu erneuern um das das Formaldehydproblem zu beseitigen, oder sollten zusatzlich die Holzvertäfelung, Türen, Einbauschränke usw. rausfliegen?

    - Gibt es vielleicht noch andere Sachen (Belastungen) die bei ***** - Fertighäusern zu beachten sind?

    - Wie kritsch muß man des Baujahr der Hauses sehen?
     
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  3. mls

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  4. Julius

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    Unabhängig davon, ob es ein Fertighaus ist, dürfte aufgrund des Baujahres eine komplette Erneuerung (und ggf. Erweiterung gemäß heutigen Anspüchen) der Elektrik nötig sein - und eventuell auch der übrigen Haustechnik (Wasser, Heizung).

    Normalerweise ist sowas beim Fertighaus ziemlich aufwendig, hier kommt die Erneuerung der Innenverkleidung der Sache sehr entgegen.

    Dann ist der Dämmstandard zu klären! Und ggf. zu verbessern.
    Was ist mit der Luftdichtheit? Damals wohl eher nicht gegeben. Also auch bei der Gelegenheit herzustellen.


    Du solltest die Hütte im Hinblick auf diese Punkte (und ganz allgemein auf den Bauzustand und evtl. Schäden oder weitere Schadstoffbelastungen) von einem EIGENEN Fachmann gründlich durchsehen lassen.
    Der macht Dir dann auch ein Sanierungskonzept.

    Ich schätze mal (ganz grob ins Blaue), daß die Kosten ein Mehrfaches der bisher veranschlagten 14 t€ betragen dürften.

    Frage:
    Wie ist denn der reine Grundstückswert?
    Ergibt sich somit für das Gebäude ein Auf- oder ein Abschlag?
     
  5. Julius

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    Bei Objekten zur Vermietung (egal ob direkt durch Ersteller/Tochter oder durch andere Erwerber/Anleger) sollte man auch berücksichtigen, daß Mieter nicht immer sehr pfleglich mit den Wohnungen /Häusern umgehen.
    Und da ist eben ein Massivbau schon deutlich "widerstandsfähiger" und damit "restwerthaltiger" als ein Leichtbau!
    Insbesondere längere Wassereinwirkung oder großflächige Schimmeleien treiben die Sanierungskosten in Holzbauten stark nach oben.

    Was bei Nutzung durch Eigentümer völlig problemlos sein kann, ist also nicht unbedingt gleichgut zur Vermietung geeignet.
    Dieselbe Problematik tritt z.B. bei der Frage Holzfenster vs. Kunststoffenster auf.
     
  6. #5 mcrocket, 3. Mai 2009
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    Hallo Julius,

    vielen Dank für die Hilfe/Interesse. Die 14.000€ sind nur dafür veranschlagt worden, um die Formaldehydbelastung zu beseitigen. Renovierung und den heutigen Standart exklusive. Ich gehe von ca. 50.000-60.000€ aus. Dann ist aber alles fertig.

    - Luftdichtigkeit = sehr gut, kommt gleich mit auf die Checkliste
    - Dämmung = Wollte ich überprüfen wenn die Innenverkleidung ab ist und ggf. isolieren.
    - Vom Fachmann Schäden , Belastungen usw. prüfen lassen = Ich wollte mit einem Trockenbauunternehmen an der Hand das Haus begutachten und meine Wünsche ihm gleich mitteilen damit er mir ein zurechtgeschnittenes Angebot machen kann. Ein weiteres Gutachten möchte ich nicht erstellen lassen, da Kohle knapp.
    - Erneuerung Wasser/Heizung = Heizung ist eine Ölzentral nagelneu, Wasser wird über die Heizung geregelt.
    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Grunstückwert= m² = 85€
    Das mit dem Verkaufspreis ist aber nicht mein Ziel. Die 150.000€ sind 50.000€ zuviel.
    Die Marklerin kam mir schon 20.000€ entgegen, obwohl ich noch nichts gesagt habe....

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Ich bin für alle Anregungen und Bedenken aber auch für Zuspruch und Mut dankbar.
     
  7. #6 mcrocket, 3. Mai 2009
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    Hallo MLS,

    habe gesehen das Du in deinem Link auch drin warst, leider ist das Thema geschlossen und bringt mir leider auch "0" Informationen. Der Geruch der in Fertighäusern vorkommen kann, gerade die Häuser bis 80er, ist eine Reaktion von verschieden Stoffen in der Dämmung. Das Dämmmaterial und das Bindemittel in der Spanplatte reagieren und lassen irgendwas mit Clo oder Cli austreten. Der Geruch selber ist nicht schädlich, leider kann es nur sticken wenn die Dämmung mit Formaldehyd Kontakt hat.
    Formaldehyd ist wiederum echt blöd........
     
  8. mls

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    tja .. blöd ;)
    was is mit lindan, pcp? untersucht?

    suchefunktion - das unbekannte wesen:
    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=31508

    50tsd, ins blaue geraten: aha ..
    raten wir mal 5-700 h arbeit,
    raten wir mal 20-30 tsd material ..
    raten wir mal irgendwas für entsorgung ..
    und das wird vielleicht immer mehr .. mehr .. mehr
     
  9. #8 Shai Hulud, 3. Mai 2009
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    Was bleibt von dem Haus denn noch übrig, wenn du alle Formaldehydquellen beseitigst? :confused:
     
  10. #9 mcrocket, 3. Mai 2009
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    Hallo MLS,

    ja.... keine Angabe von Lindan und PCP in der Anzeige vom Haus. Wenn Formaldehyd schon nachgewiesen wurde,
    muß dann auf PCP und Lindan extra geprüft werden? Logisch wäre doch das man gleich alles prüft was in Frage kommt. Ich werde mir mal das Gutachten anfordern. Sind die beiden Stoffe denn gefährlich? Ich habe nur gelesen das es moderig riechen soll/kann.
    Wie gesagt würden alle Innenwände rausfliegen. Ich brauche jetzt mal ein Paar Erfahrungswerte ! Ist mein Problem damit gelöst, wenn die Wände weichen ? Oder kann der Dachstuhl auch davon betroffen sein? Bekomme ich Auskunft vom Hersteller was alles für schädliches Material verbaut wurde?
    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------


    Hallo Shai Hulud,

    ich denke mal das ein großer Brocken von den 14.000€ die Entsorgung ist. Darum verstehe ich deine Frage auch nicht. Ich denke mal das sehr viel vom Haus übrig bleiben wird. Laut Gutachten sollen nur die Innenwände davon betroffen sein oder wurde damals alles damit gemacht, Decke, Dachstuhl etc..... Ich lese viel schlimmes über diese Themen , ich hoffe ich wurde verschont !! :)
     
  11. Julius

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    Das Vertrauen auf das Prinzip Hoffnung ist in Bezug auf die wohl mit Abstand größte Investition Deines Lebens nicht besonders klug (zurückhaltend gesagt...)!

    Ohne unabhängiges Fachgutachten (also durch NICHT-Ausführenden) sollte man das keinesfalls riskieren!!!
    Schon gar nicht bei einem Fall, wo alle Anzeichen darauf hindeuten, daß es eher eine Sondermülldeponie ist als ein Wohngebäude (hart ausgedrückt).

    Zu Deiner Rückfrage:
    Im Vergleich zu PCP und Lindan ist das Formadehyd geradezu harmlos.
    Das Gutachten einzusehen ist gut. Wenn da NICHT drinsteht, daß auf PCP und Lindan befundlos untersucht wurde, ist das UNBEDINGT nachzuholen!

    Nachfrage:
    Wie verhält es sich nun mit dem reinen Grundstückswert?
    Hast Du da schon Vergleichszahlen vorliegen (z.B. vom örtlichen Gutachterausschuß)?
     
  12. #11 mcrocket, 4. Mai 2009
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    Hallo Julius,

    ich werde heute oder so zum Markler und den Verdacht auf PCP und Lindan aüßern.
    Mal schauen was er so ausspuckt, wenn dann wieder die Aussage " keine Ahnung" kommt, lasse ich die Finger davon.

    Zu deiner Frage:

    Grundstückswert = neue Grundstücke werden mit 80-85€ pro m² gerechnet. Also liegt der Wert vom Grundstück so bei 100470 € ohne Haus.

    Lt. Gutachterausschuß liegt der Grundsückspreis in dieser Starße bei 137€, keine Ahnung wie sich das berechnet....
     
  13. mls

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    ach ja, schön...










    .. und was ist mit den aussenwänden?
     
  14. Julius

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    Vielleicht meint er vielmehr "alle Wandinnenverkleidungen"?!
    (also die von Innen- UND Außenwänden)

    Wenn der genannte m²-Preis noch einigermaßen aktuell ist, wäre schon der 150k€-Preis mit "Teil-Abrißabschlag" kalkuliert.
    Wenn Du auf etwas im Bereich 100k€ bis 120k€ kämst, könnte es direkt noch ein echtes Schnäppchen werden.
     
  15. #14 mcrocket, 4. Mai 2009
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    Hallo,

    natürlich meine ich nur die Innenwände, also die Innenseite der Außenwände. :)
    Also alle Wände die mit den Holzplatten verkleidet wurden.

    Diese müßen wie schon im ersten Themanabschnitt gechrieben erneuert werden.

    Hallo Julius,

    ja ja.... wenn die Belastung jetzt 100%ig nur das Formadehyd in den Wänden ist, wäre der Preis echte super. 120.000€ mit der Erneuerung wäre der Hammer schlecht hin.
     
  16. #15 mcrocket, 5. Mai 2009
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    Gutachten eingesehen !!

    Hallo,

    heute habe ich das Gutachten vom TÜV Nord eingesehen. Die Formaldehydbelastung ist in Decke, Boden ,Innenverkleidung der Außenwände + Innenwände sowie in allen Möbeln wie Schränke, Türen usw.

    Schock schwere Not !!!

    Lt. dem Gutachten, kann nur der Austritt von Formaldehyd "gemindert" aber nicht beseitigt werden!!! Da Decke und Fußboden mit einer speziellen Folie "maskiert" werden muß um so weiteren Austritt zu verhindern, sehr unzureichend!!!
    ----------------------------------------------------------------------------------------------
    Lt. einer Architektin von dem Hersteller, ist das Ständerwerk wahrscheinlich mit einem Holzschutzmittel behandelt worden, das PCP haltig gewesen sein könnte.
    -------------------------------------------------------------------------------------------


    D.h. für mich doch nur, ich kann den Bunker abreißen, oder? In diesem Haus ist doch kein menschliches Leben möglich, gerade jetzt wo man weiß was einen krank machen könnte !!

    Was meint Ihr, soll ich versuchen den Preis auf 75-80K€ zu drücken um dann den Bunker abzureißen und wieder neuzubauen? Das Fertighaus hat einen Massivanbau der auf jeden Fall stehenbleiben kann 2 Zimmer + schönes neues Bad (ca50m²) + der 100m² Keller der supi trocken ist + das ca.1200m² Grundstück.

    Für Meinungen bin sehr dankbar !
     
  17. Julius

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    Tja, so sieht es wohl aus.

    Und das wird auch der Verkäufer irgendwann einsehen müssen.
    Nur kann sowas oft lange dauern...
     
  18. #17 mcrocket, 6. Mai 2009
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    Ja.... das Haus steht schon 2 Jahre zum Verkauf, so langsam wird nicht nur wegen der Balastung unbewohnbar sondern durch die lange Standzeit, alleine das Grundstück ist so extrem verwildert... aber naja. Ich werde mal ein neues Thema aufmachen was mit dem Anbau an den Massivbau der übrig bleiben wird zutun hat. Stelle mir die Frage ob ich auf das Fundament vom Fertighaus ein Massivhaus errichten kann. Den Keller will ich auf jeden Fall erhalten. :) Und ob ich einfach auf den Grundriss ein Haus bauen lassen oder selberbauen soll (Bausatz). Naja... aber alles zu seiner Zeit, erstmal muß die Marklerin auf einen ordentlichen Preis.
     
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  20. #18 kalauer71, 6. Mai 2009
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    Mein Verdacht ist, dass der Preis genau so kalkuliert ist: Grundstückwert + Wert des Kellers + Wert des Massivanbaus - Abrisskosten und Entsorgung des Fertigbauteils.
    Ich für meinen Teil würde da trotzdem die Pfoten davon lassen - mit so was hat man einen großen Stress bis alles in Ordnung ist. Oder anders gesagt: Ich würde das nur nehmen, wenn bei Kaufpreis + Abriss + Entsorgung am Ende ein angemessener Preis für das unbebaute Grundstück herauskommt. Alles was Du noch vom bisherigen Bau verwenden kannst würde ich als Bonus sehen, aber nicht in die Kalkulation einbeziehen - wer weiß ob Du das am Ende nutzen kannst...
     
  21. #19 mcrocket, 8. Mai 2009
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    Hi Kalauer71,

    genau so wie Du Dir das am Schluß gedacht hast, habe ich mir das auch gedacht.
    Alles für richtig günstig und alles was man noch gebrauchen kann aus Boni oben drauf.

    Falls das klappen sollte dachte ich an einen Bausatz..... Porenbeton denke ich. Das geht wenigstens schnell.
     
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