Feuchte Außenfassade?

Diskutiere Feuchte Außenfassade? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Forumgemeinde, ich bräuchte einmal grobe Preisschätzungen bzw. Ratschläge. Gestern war die Besichtigung eines älteren Stadthauses...

  1. rue1

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    Hallo Forumgemeinde,

    ich bräuchte einmal grobe Preisschätzungen bzw. Ratschläge.

    Gestern war die Besichtigung eines älteren Stadthauses (Baujahr geschätzt um 1920), das mir im Inneren sehr zusagt, wenn da nicht eine "Kleinigkeit" wäre:

    Eine Seite der Außenfassade ist im Bereich um das Fenster (stark) und Richtung Giebel hin schwarz verfärbt. Ich tippe auf Schimmel -> sh. Bild.

    Ich überlege nun, ob ich den Kauf eben dieser Immobilie weiter forcieren soll oder lieber die Finger davon lasse. Die Innenräume waren sauber, wenn auch vor einem Jahr renoviert.

    Was meint ihr zu dieser Fassade? Ich freue mich auf jede Meinung. Zwei Möglichkeiten bleiben: Hauskauf weiter verfolgen (-> mit Gutachter für vollständige Sicherheit) oder das Geld für den Gutachter sparen, die Finger davon lassen und nach etwas anderem suchen.

    Vielen Dank!

    rue1
     
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  3. Achim30

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    Erster Eindruck: Da der schwarze Streifen vom Fenster an beginnt, sieht es so aus, als wäre jahrelang Küchendunst oder Zigarettenqualm an der Fassade hochgestrichen. Ersteres könnte die Schimmelbildung begünstigt haben. Auf dem zweiten Foto sieht man, dass die Wand zum Keller hinunter feucht ist. Wie sieht es dort von innen aus?
     
  4. #3 Hundertwasser, 9. Juni 2011
    Hundertwasser

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    So wie es aussieht kein Schimmel sondern Algen. Hier etwas Ursachenforschung betreiben:

    Wie sieht es mit Dachüberstand aus?
    Hat die Fassade im veralgten Bereich eine Wölbung nach außen?

    Vermutlich hält der Dachüberstand aufgrund zu geringer Ausladung das Regenwasser nicht von der Fassade ab. Durch stehende Feuchtigkeit im Kellerabgang wird auch hier das Algenwachstum begünstigt.

    Ein Foto von weiter weg für mehr Übersicht wäre günstig.
     
  5. rue1

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    Hallo,

    vielen Dank für eure Antworten.

    Also die Einschätzung, dass Küchendunst aus dem Fenster gezogen ist könnte so haltbar sein. Denn genau hier ist das Küchenfenster und ein Dunstabzug existiert an dieser Stelle nicht.

    Ein Dachüberstand ist quasi nicht vorhanden. Es exisitiert ein Abschlussblech das vielleicht gerade einmal 1 cm über den Putz herausragt.
    @ Hunterwasser: meinst du eine Wolbung des Putzes (durch Feuchtigkeit hinterwandert) bzw. eine bauliche Auswölbung aufgrund einer "ungeraden" Mauer?

    Das Haus ist teilunterkellert. 3 Wände davon sind weitestgehend trocken (auch die zum Foto gehörige Kellerwand), eine Wand, allerdings die zum Weg hin, ist feucht. Hier würde aber vom Verkäufer noch für Besserung gesorgt - wobei mich das weniger stören würde.

    In welchem Rahmen würdet ihr die Renovierungskosten einschätzen?

    Viele Grüße

    rue1

    P.S.: Ein Foto von aus größerer Entfernung habe ich leider nicht. Die Veralgung nimmt aber gegen den Dachgiebel hin zu (wenn auch nicht so dunkel)
     
  6. rue1

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    .. anbei aber ein kleines Bild vom Dachüberstand (andere Hausseite)
     
  7. Neige

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    Hmm...gestattet mir hier auch als Nichtfachmann eine Anmerkung:

    1. Interessant wäre der angesetzte Kaufpreis der Immobilie.
    2. zeigen mehrere Leute Interesse an der Immobilie
    3. Besteht ein Gutachten über die Immobilie

    u.s.w......

    Du selbst, so jedenfalls mein Eindruck, haderst ein wenig mit der Entscheidung...mit Recht wie ich finde.

    Ich würde mich vom "Inneren" nicht blenden lassen.

    Sollte dir das Objekt dennoch zusagen, würde ich an deiner Stelle ein Gutachten erstellen lassen -das meiner Einschätzung bei wenigen Huntert Euro liegt- dich aber vor explodierenen Sanierungskosten schützen würde.

    Für mein Empfinden ist ein Altbau zu sanieren ein äußerst waghalsiges Unterfangen, weil man nie weis, was auf einen zukommt, insbesonders dann, wenn ggf. ein begrenztes Budget zur Verfügung steht.

    Gruß Sigi
     
  8. R.B.

    R.B.

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    War die Tatortreinigung unterwegs?

    Je umfangreicher die Renovierung war, um so schwieriger ist es nun eventuelle Schwachstellen zu entdecken.

    Himmelsrichtung der Fassade? Umgebung (Gebäude, Bäume o.ä.)?

    Gruß
    Ralf
     
  9. rue1

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    Hallo,

    ja ich tue mich wirklich schwer und überlege hin und her. Mein Budget ist eng gesteckt, aber das Haus ansich entspricht schon dem , was ich mir vorstelle. Das wäre der machbare Sprung in die eigenen 4 Wände. Wenn kaufe ich nur mit Gutachter, aber ich überlege eben ob ich das überhaupt machen soll, wenn schon Mängel so offensichtlich sind ...

    Von weiteren Interessenten weiß ich nichts, haben das Thema aber auch nicht explizit angesprochen, da ich mich hier nicht unter Druck setzen will. Ein Kauf muss gut überlegt sein und dazu muss ich mir ein paar Tage Bedenkzeit nehmen.

    Die angesprochene Seite dürfte gegen Norden/ Nordwest ausgerichtet sein. Es handelt sich wie gesagt um ein kleines Stadthaus mit 60 qm. D.h. neben dem Haus ist eine Freifläche von gut 3 m (sh. Kellerabgang) darauf folgt das nächste Haus.

    Der Preis ist für die Verhältnisse niedrig, was ich aber auch darauf zurückführe, dass es keinen Garten gibt und die 60 qm auf 3 Stock verteilt sind, was mir allerdings gut gefällt ;-).

    Innen wurde vor einem Jahr alles neu verputzt, tja was sich da vorher tat oder nicht - schlecht zu sagen und ich denke auch zu überprüfen.

    Gruß rue1
     
  10. Neige

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    @R.B (Ralf),
    Ich würde mir sogar Gedanken machen: War die Innenrenovierung umfangreich oder "oberflächlich" um eventuelle Schwachstellen zu "überdecken" ?

    Warum wurde nicht das komplette Haus renoviert?

    Man(n) weis es nicht.....
     
  11. rue1

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    @Neige: genau so, ich glaube du kannst meine Gedankengänge gerade gut nachvollziehen.
    Hat der Schaden Außen innen Folgen nach sich gezogen? Ich habe so etwas an der Fassade noch nie gesehen und kann es daher schlecht einschätzen.

    Das wird keine einfach Entscheidung.

    Gruß rue1

    P.S.: Es wurden alle! Wände neu aufgezogen und gemalt, sowie das Bad innen saniert
     
  12. Neige

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    Mit Fragen setzt du m. M. nach nicht dich unter Druck, sondern denjenigen, der das Objekt veräussern möchte.

    Was nutzt denn der Wunsch nach "eigenen vier Wänden" wen dich eine Sanierungsmaßnahme in den finanziellen Ruin treibt...
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Deswegen auch mein Kommentar mit der Tatortreinigung.

    Bei einer Nordfassade ist ein Algenbewuchs schon denkbar. Stutzig macht mich der Bereich, also am/über dem Fenster, und warum der Rest der Fassade noch relativ gut aussieht. Wäre es nur auf die Himmelsrichtung zurückzuführen, dann wäre auch der Rest der Fassade stärker betroffen. Evtl. kommen hier mehrere Effekte zusammen. Ständig gekipptes Fenster wäre denkbar, oder aber der Rolladenkasten ist irgendwo nicht "dicht". Vielleicht erwärmt sich dort die Luft oder es kommt Raumluft nach draussen.

    Gruß
    Ralf
     
  14. Neige

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    Auch hier fällt mir auf, daß die Rollladen noch nicht soo alt sein können... ich weis nicht so recht wie deuten.

    Sind die Fenster auch noch nicht so alt wie das Haus....Fenster sind gekippt...
    Innensanierung Aufgrund nicht durchdachter .....wie drück ich das aus?

    Ich sags mal so...alles geschönt, Sorry.

    Wie gesagt, bin kein Fachmann, aber ich würde die Finger weg lassen...

    Und noch was am Rande bemerkt.. Admin, Modis,, Spezi´s, wenn ihr der Meinung seid, ich schreibe Blödsinn, dann bitte ich um ein offenes Wort.. nur so lernt man!
     
  15. #14 Hundertwasser, 9. Juni 2011
    Hundertwasser

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    Ich habe da die selben Überlegungen wie Ralf, deswegen hatte ich nach der Wölbung gefragt. Ich meinte damit " eine bauliche Auswölbung aufgrund einer "ungeraden" Mauer". Das wäre eine Erklärung für den parziellen Bewuchs, gerade bei geringem Dachüberstand. Im Kellerabgang wäre auch zu klären ob hier Wasser stehen bleibt oder zur Fassade hingeführt wird, ich vermute mal das dem so ist.

    Zur Schadensbehebung müsste die Fassade gereinigt, und mit einer Siliconharzfarbe gestrichen werden. Damit wäre das Problem des Algenbewuchses nicht gelöst, aber es würde wieder ein paar Jahre ohne Schaden funktionieren. Schwieriger wirds im Kellerabgang. Wenn das Wasser nicht von der Fassade weggeleitet wird und evtl. länger steht müssten die Treppen gerichtet werden, danach Putz und evtl. Mauerwerk, je nach Schaden. Das sollte aber wirklich ein Gutachter vor Ort überprüfen.
     
  16. #15 Hundertwasser, 9. Juni 2011
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  17. rue1

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    Hallo,

    also die Fenster (samt Rollos) wurden vor gut 15 Jahren ausgetauscht. Ich muss allerdings sagen, dass das alles auch sehr gepflegt ist und auf allen Bildern, die ich bekommen habe, bzw. gemacht habe sind die Fenster gekippt.

    Gruß rue1
     
  18. #17 gunther1948, 9. Juni 2011
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    hallo
    kellerabgang ist eigentlich nur so zu sanieren, dass die treppe von der wand wegkommt.
    das graue auf der wand ist kein schimmel sondern wie der jürgen (der malermeister) geschrieben hat algen. teuflische falle die sitzen ganz hartnäckig in dem putz und als folgeerscheinung tauchen da meistens noch so dunkelrote pilze auf.
    lass mal die feuchtigkeit der wand messen.

    gruss aus de pfalz
     
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  20. #18 Hundertwasser, 14. Juni 2011
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    Sodele, ich hatte jetzt die Möglichkeit, das Gebäude vor Ort zu besichtigen. Hatte mich einfach interessiert ob meine Vermutungen zutreffen. Um es kurz zu machen, sie tun es. Das Gebäude hat ringsherum nur ganz geringe Dachüberstände und ist dadurch schon mal prädestiniert für einen Algenbefall. Die besonders stark befallenen Flächen sind tatsächlich konvex gewölbt, hier läuft das Wasser bei Regen natürlich drüber. Zusammen mit einer Fassadenfarbe die schon reichlich abgewittert und zusammen mit dem alten Putz ordentlich Wasser speichert ist der Algenbewuchs unausweichlich und absolut nachvollziehbar.

    Im Mauerwerk, gerade im Kellerbereich blühen Innen wie Außen Salpeter und Co. auch hier das typische Erscheinungsbild. Eine Sanierung kommt hier mit Sicherheit ziemlich teuer da m.E. das Mauerwerk abgegraben werden müsste usw. Da ist die reine Fassadensanierung noch das kleinere Übel.

    Danke nochmal an den Fragesteller der es mir ermöglicht hat meine Vermutungen zu dem Fall vor Ort zu überprüfen. Genau das kann ich jedem nur empfehlen wenn sich die Gelegenheit dazu ergibt.
    :bierchen:
     
  21. rue1

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    Hallo,

    zuerst einmal vielen vielen Dank!!!!! an Hundertwasser :28: , dass er heute mit uns zusammen das Haus besichtigt hat. Zur technischen Seite der Besichtigung steht das wichtigste bereits im vorherigen Post.

    Die fachmännische Stützung der im Forum bereits geäußerten Vermutungen, sowie einige Erkenntnisse darüber hinaus haben mich dann auch schnell zu meiner Entscheidung kommen lassen: ich werde das Haus nicht kaufen.

    Ich habe heute viel gelernt und daher gibt es vorerst einmal keine :bau_1: , denn die würde wohl zu einem Fass ohne Boden werden und davor wurde ich bewahrt.

    In diesem Sinne

    nochmals vielen Dank und beste Grüße

    rue1
     
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Feuchte Außenfassade?

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