finanziertes Haus verkaufen möglich? was beachten?

Diskutiere finanziertes Haus verkaufen möglich? was beachten? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, Habe einige Fragen bezüglich des Verkaufs eines finanzierten Hauses: -darf man prinzipiell ein Haus während der laufenden...

  1. Tyr777

    Tyr777

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    Hallo,

    Habe einige Fragen bezüglich des Verkaufs eines finanzierten Hauses:

    -darf man prinzipiell ein Haus während der laufenden Finanzierung überhaupt zum Verkauf anbieten oder muss man die Bank vorher um Erlaubnis
    fragen (da die Bank eine Grundschuld auf das Haus eingetragen hat). Falls es eine Rolle spielt: alle Raten werden regelmäßig bedient, der Verkauf
    würde nicht aus finanziellen Gründen erfolgen

    -wie läuft das mit dem Darlehen ab (Vorfälligkeitsentschädigung), wenn die Zinsbindung noch aktiv ist (>4 Jahre): ist das individuell festgelegt oder
    gibt es generelle Gesetze, die im Fall eines Verkaufs greifen?

    -steuerlicher Aspekt: in wie weit fällt Spekulationssteuer an? aktuelle Restschuld müsste beim Verkauf mindestens erzielt werden. Restschuld ist größer
    als damaliger Kaufpreis (da noch Geld für Renovierung mit aufgenommen wurde). Wie sieht es aus, wenn der Kaufpreis irgendwo im Bereich zwischen
    aktueller Restschuld und Restschuld+Renovierungskosten liegen würde (d.h. eigentlich ein Verlust)?
    Wie würde es aussehen, wenn Kaufpreis über Erwerbskosten+Renovierungskosten liegt ? (Problem Renovierungskosten: es ist nahezu alles selbst
    gemacht worden, d.h. es gibt nur Rechnungen über das Material, kann man die eigne Arbeitszeit da irgendwie mit einrechnen für das Finanzamt? ich
    sehe eigentlich nicht ein, dass ich noch Steuern für meine eigne Arbeit bezahle, die ich in meiner Freizeit gemacht habe).

    Gruß
     
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  3. #2 Baldbauherr, 24. Februar 2013
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    Hallo.

    Ich hoffe es hat sich nicht geändert seither:
    "Steuerfrei bleibt der Spekulationsgewinn nur bei Immobilien, die Sie von Anfang an oder in den letzten beiden Jahren vor der Veräußerung in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst genutzt haben." Quelle
    Oder der Kauf liegt schon mehr als 10 Jahre zurück.
    Wenn Du also länger als 2 Jahre dort gewohnt hast, gibt es kein Problem.

    Wir hatten damals von der Eigentumswohnung (nach 3 Jahren) zum Haus mit der Bank keinerlei Probleme. Im Falle des Verkaufs war bei uns nicht einmal Vorfälligkeitsentschädigung fällig, obwohl wir das Haus komplett bei einer anderen Bank finanziert haben. Das kann aber individuell verschieden sein.

    gruß
    B.
     
  4. biologist

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    Zur Vorfälligkeitsentschädigung: das hängt stark davon ab, zu welchen Konditionen der Vertrag abgeschlossen wurde und bei welchem aktuellen Marktzins du dann vorzeitig verkaufen willst. Je nach Konstellation (zB niedriger Zins bei Abschluss und hoher bei Auflösung) hat die Bank dann im Prinzip sogar Interesse an sowas - im umgekehrten Fall musst du dann eben was bezahlen, damit sich die Bank "bereit erklärt", den Vertrag aufzulösen. Da wirst an einem Gespräch mit der Bank nicht vorbeikommen.
     
  5. bobby81

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    Grundsätzlich kann die Bank auf die Erfüllung des Kreditvertrages bestehen. Wird sie jedoch nur in den seltesten Fällen machen.
    Vorfälligkeitsentschädigung ist sehr unterschiedlich. Einfach mit der Bank sprechen. Das musst du so und so, ohne wissen der Bank darfst du nicht verkaufen!

    Bei uns ist das so, wenn die Anschlussfinanzierung wieder bei uns auch gemacht wird, wird fast nie eine VFE verlangt. Wird das Haus wegen Scheidung oder ähnliches verkauft und anschließend keine Finanzierung mehr gemacht, wird VFE verlangt. Aber wie gesagt, dass ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
    Ein freundliches Gespräch bewirkt immer mehr als immer nur auf der Gesetzesschiene zu argumentieren! :konfusius
     
  6. Tyr777

    Tyr777

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    Ok, Danke.
    Dann werden wir ggf. mal das Gespräch mit der Bank suchen. Falls wir verkaufen würden, würden wir ein anderes Haus finanzieren, nur ob das dann wieder bei der Hausbank wäre ist halt ein anderes Thema. Deren Konditionen sind nicht unbedingt die günstigsten.
    Ich hatte eigentlich die Idee, das Haus einfach mal auf dem Markt anzubieten (also selbst ohne Makler) und dann mal abwarten, ob sich zu unsrer Preisvorstellung überhaupt Interessenten finden würden. Wir haben keinen Verkaufszwang, es zeichnet sich nur immer mehr ab, dass wir wohl nicht auf ewig in dem Haus wohnen wollen.

    Gruß
     
  7. bobby81

    bobby81

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    Also erst mit der Bank sprechen, wie sie euch hierbei entgegenkommen. Wie gesagt, Pflicht ist nichts!
    Es kommt halt irgendwie blöd, wenn ihr ohne Wissen der Bank einfach das Haus zum Verkauf anbietet. Da wird die Bank dann mit Sicherheit nicht mehr einlenken.
    Also wenn ihr dann nicht bei der Bank finanzieren wollt, wird es meineserachtens schwer, sie davon zu überzeugen aus dem Vertrag auszusteigen.
    Aber wir haben oben schon gehört, dass es auch hier Banken gibt die das machen.

    Ich würde es nicht machen - Als Bank!
     
  8. R.B.

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    Auf keinen Fall. Was würdest Du machen, wenn ICH Dein Haus am Markt anbieten würde? Du wärst wohl zu Recht sauer.

    Um es einfach zu machen, so lange noch Kredite laufen, gehört das Haus dem Kreditgeber, sprich der Bank. Die wird natürlich begeistert sein, wenn Du deren Eigentum frei am Markt zum Verkauf anbietest ohne sie vorher zu informieren.

    Ich würde mich an Deiner Stelle zuerst einmal fragen, wie wichtig Dir ein Verkauf ist, was Du Dir von einem Verkauf erwartest, was für einen Zeitrahmen Du planst, welche Alternativen Du in´s Auge gefasst hat. Diese Gedanken kannst Du Dir im stillen Kämmerlein machen, ohne auch nur irgendjemanden zu informieren. Vielleicht hat sich das Thema dann schon erledigt, bevor Du die Pferde scheu machst.

    Du musst Dich mal in die Lage der Bank versetzen, wenn Du bei denen auf der Matte stehst und erzählst, dass Du aus dem Kreditvertrag (wie lange läuft der noch?) aussteigen, und das Haus zum Verkauf anbieten möchtest. Da wird der freundliche Berater, spätestens wenn Du die Tür hinter Dir zumachst, sofort Deine Akte rauskramen und nachschauen, wie der Status ist, ob er vielleicht irgendwas übersehen hat (Risiken), usw.

    Wenn Banken etwas gar nicht mögen, dann sind es Überraschungen. Sollte also in Dir der Gedanke reifen, das Haus zu verkaufen, dann kann ich Dir nur empfehlen, bereits das Gespräch gut vor, und verhalte Dich taktisch klug. Nichts überstürzen, zuerst mal ein "informatives" Gespräch suchen, ein klares Konzept (Gedankengänge) präsentieren, und entsprechend glaubhaft begründen. Dann kriegst Du schon ein Gespür dafür, wie die Gegenseite zu Deinen Gedankengängen steht.

    Das ist der falsche Weg. Entweder Du möchtest verkaufen, dann musst Du alles für einen Verkauf vorbereiten, denn nur so wirst Du einen akzeptablen Preis erzielen, oder DU hast kein echtes Interesse an einem Verkauf, dann würde ich das Thema abhaken. Einfach mal so ein paar Leute zum Verkaufsgespräch bitten, das geht in die Hose und kostet nur unnötig Zeit.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 MartyMcFly99, 26. Februar 2013
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    Er will ja auch sein eigenes Haus anbieten und kein fremdes.

    Eine Grundschuld regelt doch keine Eigentumsrechte. Eigentümer ist der, der im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundstück wird als Sicherheit dienen. Sicherheiten werden aber doch nicht als Eigentum übergeben.

    Auch kann die Bank gar nicht verhindern, dass er das Haus verkauft, selbst, wenn da noch 20 Jahre Kredite laufen. Grundsätzlich kann eine Bank natürlich auf Erfüllung des Vertrags pochen, aber einen Immobilienverkauf darf sie deshalb nicht verhindern. Sie bekommt natürlich ihren Schaden durch die Vertragsablösung ersetzt. Nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung und wenn man danach googelt, findet man diverse Rechner, die einem diese halbwegs genau ausrechnen können.


    Und dann feststellen, dass er nichts gegen einen Verkauf unternehmen kann und mitteilen, wie hoch der Betrag sein muss, damit die Bank einer Grundschuldlöschung zustimmt.

    Richtig. Bei diversen Immobilien-Börsen im Internet gibt es Tausende Angebote, wo die Eigentümer nur mal so zum Spass ihre Immobilien anbieten, zu Mondpreisen, um mal zu schauen, ob sie dafür einen Dummen finden. Problem ist, dass diese Immobilien dann "verbrannt" sind und sich auch später niemand mehr interessiert dafür.

    Marty
     
  10. R.B.

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    Dann sollte er mal in seine Kreditverträge schauen. ;)

    Eigentum auf dem Papier und Eigentum in der Realität sind zweierlei Paar Stiefel. Er kann natürlich alle Kredite ablösen, vermutlich gegen Vorfälligkeitsentschädigung, und dann verkaufen. Also immer die Reihenfolge beachten.

    Gruß
    Ralf
     
  11. perseus

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    Hallo,

    weiß jemand, wie das mit der Vorfälligkeit bei abzulösenden Zwischenkrediten für ein Bauspardarlehen ist?
    Also, wir haben zur Finanzierung ein Bauspardarlehen aufgenommen, das über einen Zwischenkredit finanziert ist. Dabei wird der Zwischenkredit 3 Jahre laufen bis das Bauspardarlehen zugeteilt wird. Das Darlehen soll dann weitere 12 Jahre laufen, insgesamt also etwas 15 Jahre.
    Soweit mir bekannt ist, kann man Bauspardarlehen ja jederzeit tilgen. Wenn ich nach 1 Jahr den Zwischenkredit ablösen muss, dann berechnet sich die Vorfälligkeit doch auf die restlichen zwei Jahre vom Zwischenkredit, oder?
     
  12. PeterB

    PeterB

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    Zwischenkredit und Vorfälligkeit ist wie beschrieben.
    Aber auch der BSV kann Regelungen zur Vorfälligkeit haben, also Vertrag genau lesen, oder Berater konsultieren.
     
  13. bobby81

    bobby81

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    Also Herr MartyMcFly99:

    1. Die Bank kann und wird mit Sicherheit den Verkauf verhindern! Was würde die Grundschuld dann noch bringen! Sobald der Eigentümer zum Notar geht, benachrichtig dieser die Bank und bittet um Freistellung der Sicherheiten. Spätestens dann weiß die Bank Bescheid!

    2. Jeder kann natürlich sein Haus zum Verkauf anbieten! Das ist klar.
    Aber:
    Wenn die Bank das erfährt, dass das hinter ihrem Rücken passiert, wird sie einen Teufel tun und die Sicherheit freigeben oder gar aus den Kreditvertrag lassen!
    Der Kunde oder Kreditnehmer hat KEIN RECHT, die ersten 10 Jahre aus dem Kreditvertrag auszusteigen.
    Ausstieg gegen VFE ist nur dem guten Willen der Bank geschuldet und machen auch nicht alle!

    Natürlich ist die Bank zwar nicht Eigentümer!
    Aber es verhält sich so! Da sie bei allem was das Grundstück betrifft zustimmen MUSS!
     
  14. ypg111

    ypg111 Gast

    Hmmm... ich habe das ganze Prozedere gerade durch!
    Verkauf meiner Immobilie, weil ich neu bauen will.
    Ich möchte hier jetzt keinem Falschaussagen unterstellen, letztendlich geben sie auch keinem einen Schaden.

    Natürlich darfst Du Deine Immobilie verkaufen.
    Sie erstmal mal so mit überhöhtem Preis auf den Markt zu schmeissen, ist aber falsch, denn damit verbrennst Du Dein Haus auf dem Immo-Markt.
    Ich habe meinem Darlehensbanker gefragt, wie das alles so läuft, auch wegen eines Objektwechsels (damit überträgt man die eingetragene Grundschuld auf das andere neue Grundbuch). Der sagte mir: "Verkaufen Sie erstmal, dann sehen wir weiter!"

    Für die vorzeitige Darlehensauflösung (uA darf man das bei Verkauf) bekommt die Bank ein Schadensersatz, die VFE.
    Der Online-Rechner hierfür hat mir das doppelte an VFE ausgerechnet. Denn: die Bank muss auch die theoretische jährliche Sondertilgung (soweit im Vertrag enthalten) mit einrechnen, sodass ihr "Schaden" dann doch weniger war/ist, als selbst online berechnet.
    Tipp: wenn Euer Vertrag eine Tilgungserhöhung vorsieht, macht das noch schnell, dann wird die VFE mit der neuen Tilgungsrate berechnet.
    Vom Objektwechsel (ohne VFE, sondern nur mit Gebühr) habe ich dann Anstand genommen, da ich den Kredit auch erhöhen wollte und nach zahlreichen Berechnungen ich mit einer Neufinanzierung bei einer anderen Bank und VFE für die alte besser fahre.
    Nach Kaufvertrag beim Notar regelt sich vieles durch den Notar, ist eine automatische Kettenreaktion mit Grundbuch(Amtsgericht), Bank und Zahlungen vom Käufer (Notar regelt so einiges).
    Die Löschung der Grundbuchschuld steht bei mir gerade an... ich bzw die alte Bank ist raus, der neue Eigentümer vorgemerkt. Die Bank hat ihr Geld durch einen Teil des Kaufpreises vor 3 Wochen bekommen.

    Gruss Yvonne

    Edit: steuerlich hatte ich keine Bedenken, da ich mein altes Haus 13 Jahre mein Eigentum nennen durfte.
     
  15. bobby81

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    Genau so ist es!
    Du sagst ja, dass du mit der Bank vorher gesprochen hast! Wenn der dann sagt es ist so in Ordnung mit VFE oder ohne, dann passt das ja!
    Wir hatten auch so jemanden, der sein Haus einfach verkaufen wollte (Allerdings gabs da auch noch andere Sachen!).
    Er hat wegen nicht genehmigter Sondertilgung mit uns gestritten.
    Er wollte Haus verkaufen weil er sauer war!
    Dann kam die Pfandfreigabe vom Notar zur Zustimmung und die wurde nicht unterzeichnet!
    ---> Das wars mit dem Hausverkauf!
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Gruß
    Ralf
     
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  18. ypg111

    ypg111 Gast

    Also, ehrlich gesagt: ich habe hier einige unschöne "Sachen" der Bank weggelassen.
    Gespräch nenne ich anders. Letztendlich ging es damals um ein Beratungsgespräch über "Objektwechsel", nicht um einen Verkauf.
    Aber nach dem offiziellem Briefwechsel, wo es allerdings nur um die Löschungsbewilligung ging, schien es so, als wenn der "Laufapparat" der Bank erst anfing, als der offizielle Antrag auf Grundschuldlöschung (also nach Kauf) bei denen vorlag.
    Nun denn, da stelle ich meine "Meinung" natürlich dem Wissen der Fachleuten unter ;-)

    Letzendlich möchte ich den TE nur die Angst vor "vorzeitiger Vertragsauflösung" nehmen.

    Ich würde somit eine kurze Info über die Verkaufsplanung schreiben.
     
  19. #17 MartyMcFly99, 1. März 2013
    MartyMcFly99

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    Na und?

    Der Ablauf läuft doch so:

    1. Man bietet zum Verkauf an und findet einen Käufer.
    2. Man teilt der Bank mit, dass man einen Käufer hat, verkaufen wird und die Grundschuld gelöscht werden soll.
    3. Die Bank teilt mit, wie hoch der Restkredit ist und die Vorfälligkeitsentschädigung.
    4. Der Notar nimmt in den Vertrag auf, dass die unter 3. genannten Beträge verplichtend direkt vom Käufer an die Bank gezahlt werden.
    5. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet.
    6. Der Notar trägt eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch ein.
    7. Der Käufer zahlt den Teil aus 3. direkt an die Bank, den Rest an den Käufer.
    8. Die Bank genehmigt nach Zahlungseingan dem Notar die Grundschuldlöschung.
    9. Das Eigentum wird überschrieben.

    Die Bank darf den Verkauf nicht verhindern. Sie muss einer vorzeitigen Auflösung des Kreditvertrags bei einem Verkauf zustimmen.

    Doch, bei einem Verkauf hat der Kreditnehmer dieses Recht.

    @Bobby: Dann könnt Ihr froh sein, dass Euer Kreditkunde nicht geklagt hat:

    "Banken müssen dem Kundenwunsch auf vorzeitige Darlehensablösung aber nur unter bestimmten Voraussetzungen nachkommen (BGH XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96), zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie, egal aus welchem Grund, oder aus persönlichen Gründen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit"

    Marty
     
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