Finanzierung 15 Jahre Laufzeit oder Volltilger 28 Jahre?

Diskutiere Finanzierung 15 Jahre Laufzeit oder Volltilger 28 Jahre? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, habe mich gerade für den Kauf einer Doppelhaushälfte von einem Immobilienfinanzierer beraten lassen und habe zwei Angebote für das...

  1. #1 Dumdidum, 30.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.10.2019
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    Hallo zusammen, habe mich gerade für den Kauf einer Doppelhaushälfte von einem Immobilienfinanzierer beraten lassen und habe zwei Angebote für das gleiche Haus berechnen lassen. Ich kann, abgesehen von den Konditionen, vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sehen und logisch nachdenken...

    Folgende Optionen hätte ich:

    Rahmendaten
    Kaufpreis, Grunderwerb, Modernisierung, Nebenkosten = 422.000 €
    EK: 30.000 € - Eigenleistungen: 30.000 €
    Monatliches Nettoeinkommen: 4.200 € (Familie 39,38 und 2 Kinder - kein weiterer Nachwuchs geplant)
    Mehrfamilienhaus, noch nicht abbezahlt, trägt sich selbst (inkl. Rücklagen)

    Variante 1:
    Volltilger
    Darlehenssumme 362.000 € - 28 Jahre Zinsbindung - Mtl. Rate 1375€ (1,83%/1,86%) - bei 2,73% Tilgung

    Variante 2:
    15 Jahre Zinsbindung
    Darlehenssumme 362.000 € - 15 Jahre Zinsbindung - Mtl. Rate 1318€ (1,37%/1,40%) - Restschuld 180.000 € bei 3 % Tilgung

    Also der Berater hat mir eher zu Var.1 geraten, wobei ich seine kurze Rechnung nicht ganz verstanden habe. Wie hoch müssten die Zinsen in 15 Jahren sein, damit sich Variante 1 nicht gegen Variante 2 durchsetzen kann?

    Sind die Konditionen überhaupt "ok" ? Oder soll ich nochmal 20 Jahre mit 3-3,5 % Tilgung durchrechnen lassen? Kann mir jemand bitte eine verständliche Rechnung aufstellen? Habe bei Banken und Beratern immer das Gefühl, dass man eher die provisionsreichsten Verträge durchsetzen will.

    Ich habe versucht das ganze mal nachzurechnen, und wenn die Zinsen in 15 Jahren 3 Prozent betragen würden, würde ich auf das gleiche Ergebnis von 28 Jahren Volltilgung kommen. Der Berater hat mir was von 0,57% Zinsanstieg würde das ganze Ergebnis ausgleichen gesagt. Ob in 15 Jahren 3 Prozent realistisch sind? Bin (wenn meine Rechnungen stimmen) auf dem Weg die 28 Jahre anzunehmen.
     
  2. #2 petra345, 30.10.2019
    petra345

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    Ich habe heute abend nicht so viel Zeit, daher:
    Laß´ Dir mal die Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen, wenn Du nach 2 oder auch 5 Jahren den Vertrag kündigen mußt.
    Als Vertreter würde ich auch dem Kunden die 1. Variante "empfehlen".
    Ich denke nach dem Wert der Vorfälligkeitsentschädigung sieht man auch warum.

    Ansonsten gibt es EXCEL mit dem man so eine Rechnung erst mal nachbildet.
    Dann vergleicht man mit der Zins- und Tilgungsberechnung, die du sicher auch noch nicht angefordert hast.
    Also hol das gleich nach.

    Dann würde ich mir einen Vorschlag mit 10 jähriger Zinsbindung geben lassen.
    Wenn der in EXCEL nachgebildet ist, kannst Du bei gleichen monatlichen Raten sehen, wieviel Geld die "Zinssicherheit" mit 15 oder mehr Jahren kostet.

    Darüber hinaus würde ich die Summe aufteilen und einen zweiten Vertrag mit 5 Jahren Zinsbindung empfehlen.
    Der Zins ist etwas niedriger. Damit kann man die Tilgung erhöhen. Sie ist sowieso etwas niedrig.

    Man wird mit 2 Verträgen flexibler, wenn sich die Randbedingungen ändern.


    .
     
  3. Lutz82

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    Was ergibt denn bei dir 10 Jahre Zinsbindung?
    Und zu welchen Konditionen bekommst du einen Bausparvertrag für die restliche Summe, der dann in 10 Jahren Zuteilungsreif ist...
     
  4. #4 petra345, 31.10.2019
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  5. Lutz82

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    So sicherst du dir jetzt für 10 Jahre günstige Zinsen.
    Du gehst kein Risiko ein, dass in 10 Jahren die Zinsen wieder gestiegen sind...

    War nur ein Vorschlag...
     
  6. #6 Fabian Weber, 31.10.2019
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    Bei 4.200€ monatlichen Nettoeinkommen würde ich gar nichts machen!
     
  7. Taust

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    sehe ich nicht so...

    Bei 370k Kredit, 15a Zinsbindung mit 1,4% Zins und 3% Tilgung, ist man bei 1360€/Monat Belastung. = rund 1/3 des verfügbaren Einkommens.
    Nach 15a sind 50% getilgt, Restschuld: 185k€.
    Bei 2% mehr Zins (also 3,4%), liegt man dann bei 1660€/Monat Belastung, wobei es aktuell keine Anzeichen gibt, dass wir in absehbarer Zeit wieder steigende Zinsen haben werden.

    Ich würde aktuell auch keinen BSV empfehlen, eher die Gesamt Summe in unterschiedliche Laufzeiten aufteilen, je nachdem was es an Zinsen für 5a, 10a, usw gibt.
    5a sollte es für Dich deutlich unter 1% geben, 10% um die 1%. Den geringeren Zins in höhere Tilgung.
    Mögliches Bsp.: 50% auf 15a, 25% auf 10a, 25% auf 5a.

    Ob Volltilger auf 28a oder nur 15a Zinsfestschreibung ist eine Wette gegen die Bank. Ob die ~ 0,5% mehr am Ende gut oder schlecht für Dich waren, weiß man einfach nicht. einfach mal selber etwas rechnen:
    Tilgungsrechner - Restschuld berechnen und Finanzierung planen
     
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  8. #8 Lexmaul, 31.10.2019
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    Was würdest Du gar nicht machen?
     
  9. #9 driver55, 31.10.2019
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    Oh man, hier muss man wieder jeden zweiten Beitrag ignorieren und der TE darf dann raussuchen, welche!

    @Lutz82: Wenn du Dein "Garagenprojekt" mit einem Bausparer gemacht hast oder damit planst, ist das "schön" für dich, verschone uns aber bitte damit.

    petra345 schreibt wieder fast nur wirres Zeug!

    @Fabian Weber: Was soll diese Aussage? Das Nettoeinkommen ist hier nicht das Problem, wobei da sicherlich 2 x Kindergeld enthalten ist, was man nicht tun sollte.

    @Dumdidum: Ihr wolltet doch schon vor 10 Jahren mit sparen anfangen. Das MFH ist doch von Deinen Eltern, oder? Ist dir das überschrieben worden oder weshalb erwähnst du das? Ihr zahlt doch schon seit Jahren keine Miete. Klär uns mal auf wie die Konstellation ist.
    28 Jahre Laufzeit soll dann auf das Rentenalter sein, oder?
    Ist der Immobilienfinanzierer von EINER Bank?

    Ja, so ca. 3 % Zins kommt hin. Gesamtlaufzeit und Gesamtkosten (Tilgung+ Zins) sind dann sehr nahe beieinander.

    Generell bin ich eher bei Taust...

    ...aber...

    wenn ihr wirklich noch immer keine Miete zahlt (quasi nur Nebenkosten) und aktuell keinen 1000er auf die Seite bekommt, könnt ihr die 1300 € natürlich nie und nimmer aufbringen.

    Und die Konditionen sind ohnehin nicht berauschend!
     
  10. #10 Fabian Weber, 31.10.2019
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    hinzukommen noch Strom Wasser und Rücklagen für die Reparaturen, die nach dem Abzahlen anfallen also bestimmt nochmal 300€.

    Sind also schon 1600€/Monat.

    Bleiben zum Leben noch 2.600€ für 4 Leute, wenn beide Kids in Berlin in WG-Zimmer zum Studium ziehen sind nochmal 1000€ weg.

    Aber ist jedermanns eigene Entscheidung.
     
  11. #11 driver55, 31.10.2019
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    Und die Oma in 17 Jahren einen Treppenlift braucht, wird's echt eng.:biggthumpup:
    Bleib doch bitte mal auf dem Teppich.
     
  12. #12 Surfer88, 31.10.2019
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    Mit der Finanzierung beim Eigenheim ist es halt so eine Sache....man kann Pokern und gewinnen, ABER man kann auch verlieren.
    Fakt ist: WENN der Zins in 10 Jahren doch steigt/gestiegen ist, dann schauen viele Bauherren in die Röhre, weil alle spitz auf Knopf zur Zeit finanzieren.
    Und mal ehrlich....die heutigen Bausummen wären mit "üblichen" Konditionen von keinem finanzierbar.
    Daher ist es halt nach wie vor so, das die Kombination Darlehen + BSV nach wie vor läuft. Es ist nunmal die 100% sichere Variante, aber Sie kostet auch etwas mehr.

    Niemand weiß was am Finanzmarkt passieren wird, alle hoffen....
    Nur wenn man die Rate fürs Eigenheim in 10 Jahren tatsächlich nicht mehr bedienen kann...was dann ?

    Ich würde mich aus diesem Grund, da das Eigenheim nunmal ein existenzieller Punkt im Leben ist, für die Volltilgervariante entscheiden!

    Lg
     
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  13. #13 Feyerabend, 31.10.2019
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    Genau so ist es.
    Und wenn die Finanzierung ohnehin schon recht eng bemessen ist und in absehbarer Zukunft keine ordentliche Gehaltserhöhung zu erwarten ist, ist die Volltilgervariante vermutlich die sinnvollere, wenn auch zur Zeit teurere.
     
  14. #14 Lexmaul, 31.10.2019
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    Ich dachte es auch mal, aber BSV ist keine sichere Sache (mehr). Ich habe so finanziert, werde aber wohl in 6 Jahren auf ein klassisches Annuitätendarlehen wechseln.

    Das habe ich dank (meine ich) @Taust hier gelernt, der mir da etwas die Augen geöffnet hat, wo es damals keine Infos seitens der Bank gab.
     
  15. #15 Surfer88, 31.10.2019
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    Wieso ist ein BSV nicht sicher?

    Lg
     
  16. #16 Lexmaul, 31.10.2019
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    Weil die grad alle nacheinander voll an ihre Rücklagen gehen - und da eine Pleitegefahr besteht. Und wenn nicht pleite, wird die Auszahlung nach hinten geschoben, weil es immer weniger machen, so dass Du evtl. eine Finanzierungslücke hast.
     
  17. Taust

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    so ist es
    wir hatten das Thema schon mal ab hier:
    Finanzierungsbestätigung der Hausbank: Wie verbindlich?

    Bausparkassen haben aktuell das gleiche Problem wie Lebensversicherer. Aktuell können sie nur noch leben, da Ihnen der BGH erlaubt hat, Altverträge mit höheren Verzinsungen kündigen zu dürfen und Ihre Rücklagen zu reduzieren. Ob das reicht dass sie überleben, wird sich zeigen.

    Es gibt nirgends 100% Sicherheit, auch nicht beim Volltilger (oder BSV). Wenn morgen der große crash bzw. eine Hyperinflation kommt, darf die Bank auch einseitig kündigen; steht in jedem Kleingedruckten der Banken AGB.

    was sind denn "übliche" Konditionen?
    Wir haben jetzt seit 40 Jahren fallende Bauzinsen bis wir jetzt bei fast "0" angekommen sind.
    Image

    Japan hat seit rund 20a faktisch eine Nullzinspolitik aufgrund der hohen Verschuldung. Wenn wir den Euro behalten wollen/werden, gibt es auch bei uns keine andere Lösung, als über langfristige Enteignung der Sparer und Fluten des Systems mit Geld.

    Mir hat vor 8 Jahren auch jeder (egal ob Bank, Berater, Medien, Fachleute usw) erzählt, die Zinsen können nicht weiter sinken, weil dann die Banken pleite gehen würden. Man müsse unbedingt langfristig die Zinsen festschreiben, weil die sicher wieder steigen werden.
    Ich habe dann vor allem wegen dem Sicherheitsbedürfnis meiner Frau für 3,33% alles auf 15a (und die habe ich auch nur bekommen, weil sehr hohe Anfangstilgung von 5%, sonst wären es 3,7%) gewesen.
    Heute weiß ich, dass es besser gewesen wäre zumindest zu splitten und Chancen und Risiken zu sehen.

    manchmal frage ich mich schon.
    Ich lebe hier in München, sicher ein teures Pflaster. Uns bleiben nach Abzug aller Fixkosten auch ca. 2600€/Monat mit 2 Kinder zum leben.
    Wir kaufen nur Bio Lebensmittel, fahren 3-4 Wochen im Jahr in den Bade-Urlaub (ok, nicht fliegen sondern meist Italien), gehen gerne Skifahren und machen Ausflüge, fahren 2 (vernünftige im Sinne von praktisch und zuverlässig) Autos, gehen gerne in Restaurants, erfüllen den Kindern gerne Ihre Wünsche zu Weihnachten und Geburtstag.
    Wir geben nicht viel für Klamotten aus, fahren auch keinen SUV und haben nicht immer das neueste Handy sondern die letzte Generation, aber ich wüsste nicht, dass wir uns irgendwie einschränken.
    Also: wer mit 2600€ im Monat zum leben mit 4P nicht auskommt, macht meiner Meinung nach irgendwas falsch bzw. setzt falsche Prioritäten.
     
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  18. #18 Lexmaul, 31.10.2019
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    Ich hatte mich dazu damals eingelesen: Kündigen kann meine Bank den Vertrag einseitig aber nicht...
     
  19. #19 Taust, 31.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 31.10.2019
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    da liegst Du falsch. Wenn das Krisenszenario eintritt (Wirtschaftskrise, hohe Inflation bei gleichzeitig stark fallenden Immobilienpreisen), kann die Bank sehr kurzfristig zusätzliche Sicherheiten nachfordern, das steht auch in dem Vertrag bzw. den AGB´s der Bank. Kannst Du die nicht liefern, wird der Kredit fällig gestellt.

    Allg. kann die Bank "aus wichtigem Grund" auch Kredite mit fest vereinbarter Laufzeit einseitig kündigen.

    KÜNDIGUNG AUS WICHTIGEM GRUND DURCH DIE BANK
    Auch ein auf eine bestimmte Zeit gewährter Kredit kann von der Bank dann fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt, § 490 BGB. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken wird analog dem Gesetzestext regelmäßig (wirksam) darauf hingewiesen, dass ein solcher wichtiger Grund zur Kreditkündigung insbesondere dann vorliegt, wenn eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder der Werthaltigkeit einer Sicherheit eintritt oder einzutreten droht und dadurch die Rückzahlung des Darlehens oder die Erfüllung einer sonstigen Verbindlichkeit gegen über der Bank – auch unter Verwertung einer hierfür bestehenden Sicherheit – gefährdet ist“, so Nr. 19.3 AGB-Banken.

    So einen Passus findest Du sicher auch in den allg. AGB´s Deiner Bank (nicht in den AGB´s der Baufinanzierung, aber die allg. hast Du auch mit unterschrieben)

    Ganz nett anhand eines fiktiven Beispiels ist das hier dargestellt:
    Entschuldung per Inflation? Ein gefährlicher Trugschluss | Wahrheiten.org
     
  20. #20 Lexmaul, 31.10.2019
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    OK; jetzt verstanden. Aber wie realistisch ist das Szenario, denn wenn dieser Fall eintritt, hat die Bank ja auch nix weiter davon :o).

    Was logisch ist, dass wenn ich die Kreditraten nicht bedeinen kann und dann rasukommt, wir haben nix Kohle mehr auf Sicht da, dann tritt das sicher in Fall. Ebenso die Werthaltigkeit der Sicherheit - das kann nur dann passieren, wenn das Ding verrottet und die Bank Wind davon bekommt - oder ein hetiges Ghetto auf einmal entsteht, wo kein Schwein mehr wohnen will (und das bekannt wird).

    Das kannst natürlich so weiter spielen - wie Du sagtest, es trifft ja eh jeden!
     
Thema:

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