Finanzierung 15 Jahre Laufzeit oder Volltilger 28 Jahre?

na ja, soooo unrealistisch ist das nicht, wenn man sich die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre anschaut, je nachdem wo man wohnt.

Nehmen wir jetzt mal eine Metropolregion und jemand kauft ein Haus mit Grund für 800k. Vor 8 Jahren war das noch 400k Wert.
Die 800k werden zu 90% finanziert, also 720k.

Die Krise kommt, Immobilienpreise sinken "nur" um 20% (also statt 800k, nur noch 640k Wert) -> Lücke von 80k zum Darlehen
In Realität wird die initiale durch die Bank angesetzte Sicherheit noch niedriger sein, sprich die Lücke noch größer.
Wenn es jetzt wirklich ernst wird, dann wird die Bank sehr schnell die zusätzlichen Sicherheiten verlangen bzw. die Immobilie noch rechtzeitig verwerten wollen, bevor es 30%,40% weniger Wert ist.

Das Szenario halte ich für wahrscheinlicher, als dass wir in 10a wieder 3% höhere Zinsen haben.

 

Ja, ich wusste, dass Du die Blasenregionen anführen wirst . Da muss ich mir persönlich nicht so die Angst machen - die haben sich eh ins Hemd geschissen, dass wir zu teuer aufm Dorf bauen .

 

Und wo genau steht jetzt, dass die bank kündigen darf, wenn eine „hyperinflation“ eintritt?
Solange ich die Rate bediene macht die Bank mal gar nichts!

Lg

 

da liegst Du falsch.
Es braucht noch nicht mal eine Hyperinflation, es reicht eine "wesentliche Verschlechterung der Werthaltigkeit der Sicherheit" (=das Haus) warum auch immer.

Heißt: wenn die Bank Dein Haus mit 500k zu Kreditbeginn als Sicherheit sieht, es aber nach aktueller Marktsituation nur noch 250k Wert ist (z.B. weil die Deutsche Bahn ein Gleis vor Deiner Haustür plant ohne dass das vorher bekannt war), kann Sie aus wichtigem Grund kündigen. Steht genauso in Deinen AGB´s und dem BGB. Zuerst wird Sie in Realität eben eine zusätzliche Sicherheit von Dir verlangen, aber wenn Du die nicht bringen kannst, wird das Darlehen gekündigt und fällig gestellt.

Such mal in Deinen Bank AGB´s nach: "Kündigung aus wichtigem Grund" durch den Darlehensgeber, da wird Dir geholfen.

Kündigung eines Darlehens Bank aus wichtigem Grund | Recht | Haufe

 

Vergessen wird dabei etwas, dass man den Kredit auch bedient und damit seine Schuld kontinuierlich drückt

Und auch die Bank wird nicht einfach sagen "ich kündige, weil ich meine, es ist weniger wert" - die Bank hat dann Ausfälle, die nicht unerheblich sind. Sie interessiert es schlichtweg nicht, was während der Laufzeit bei korrekter Bedienung der Raten passiert.

Zumal diese Bewertung auch offengelegt werden muss, wenn es hart auf hart kommen würde.

Daher bleibt auch das Beispiel mit der Bahn eher theoretische Phantasie.

 

Bitte nicht von Enteignung sprechen. Es ist kein Naturgesetz, dass man immer Zinsen bekommt, und auch kein Rechtsanspruch.

Jedem steht es frei sein Geld anders gewinnbringend anzulegen als bei der Bank.

Marijuana-Aktien zum Beispiel

 

Faustformel für eine solide Finanzierung ist für mich immer noch : 500 bis 550 € je Monat pro 100.000 € Kredit.
Macht bei 600.000 etwa 3.000 bis 3.300 € für die folgenden 30 Jahre.

Wenn die Zinsen jetzt niedrig sind, sollte man diesen Betrag in die Tilgung stecken. 3 % Tilgung sind auf jeden Fall zu wenig!

Solange die Vorfälligkeitsentschädigung nicht auf dem Tisch liegt und keiner die Sparraten für einen BSV vorlegt, der in 10 Jahren sicher zugeteilt wird, ist das hier Stammtischgeschwätzt.

Mir hatte die BSK einen ähnlichen Vertrag vorgelegt, der in 10 Jahren zugeteilt werden sollte. Zumindest nach Ansicht des Vertreters. Eine unverbindliche Anfrage bei der BSK brachte 23 Jahre ans Licht.

Der Vertreter meinte, "da helfen wir Ihnen natürlich". Mit Zwischenfinanzierungen zu Marktzinsen wird das dann gemacht. Das ist dann die "Zinssicherheit" der BSK. Zumindest für die BSK sind die Zinsen sicher.

Weil ich nach Vertragsabschluß auf 8.000 DM des Kredites verzichten wollte, verlangte man 5000 DM Zinsentschädigung. Vor der Unterschrift stellte man den Kredit als eine besonders günstige Möglichkeit aus einem sehr begrenzten Kreditvolumen dar. Ich sollte froh sein, daß ich davon noch etwas bekommen kann!!

Zumindest 3 bis 4000 DM habe ich bei dem Vertrag trotzdem verdient, weil ich in Vorträgen anderen davon berichten konnte. Einige haben dann noch rechtzeitig andere Bedingungen gewählt und damit der BSK einige zigtausend "Schaden" zugefügt.

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Ach Petra, Du erzählst da wieder einen Schmarrn - man sieht ja ganz gut, in welcher zeit Du lebst.

Nach Deiner Formel müsste ich knapp 500 Euro mehr im Monat zahlen, obwohl die Finanzierung 30 Jahre lang läuft - wie war das mit dem Stammtischgeschwätz? Würde ich heute abschließen auf 30 Jahre, wäre die Rate noch niedriger...

Und vielleicht wollte Dein Vertreter Dich einfach verarschen - man braucht bei der BSK gar nicht nachfragen, man bekommt sowas im Vertrag immer (unverbindlich) mitgeteilt...und wieder mal Stammtisch.

Warum hast Du Geld verdient, wenn Du andere aufklärst? Mann mann...

 

Achso? Bedeutet aber logischerweise auch, wenn meine Immobilie an Wert gewinnt, weil der Markt grade gut ist, dann kündige ich das Darlehen und darf mit der Bank neu verhandeln? Oder gilt die Enteignung nur einseitig?
Das Geschwätz glaubst du doch nicht ernsthaft selber?
Wir leben immernoch in Deutschland, das Land in dem ein Fernseher als „Grundbedürfnis“ zählt....

Im übrigen solltest du die ganzen AGB‘s lesen und nicht nur einzelne Unterpunkte...
Spielraum für Interpretationen gibts dann meistens vor Gericht...

Lg

 

ACHTUNG, AUGEN AUF! AUFWACHEN!

Auch mein Banker befürchtet hier am Berliner Immobilienmarkt SEHR kurzfristig genau so eine Situation. Das soll aktuell erstmal ein (landespolitisch wahrscheinlich gewolltes) Berliner Problem sein. Zuerst im Bereich kürzlich teuer erworbener -zu vermietender- Eigentumswohnungen. Die Wertberichtigung sollte demnächst aber dann auch Spekulationsgrundstücke treffen.

Zweifel? Nicht zu glauben? - Tja, dazu ein Beispiel aus dem Kleingedruckten - hier an Hand der PSD-Bank, aber jede andere geht auch:
"10.2 Kündigung bei wesentlicher Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen: Wenn in den Vermögensverhältnissen des Kreditnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für den Kredit gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Kredits, auch unter Verwertung der Sicherheit(en), gefährdet wird, kann die Bank den Kreditvertrag vor Empfang des Kredits im Zweifel stets, nach Empfang nur in der Regel fristlos kündigen."

Da kann man AGBs interpretieren wollen wie man will, aber das hat jeder Kreditnehmer irgendwann mal irgendwie mit unterschieben.

PS: Wertsteigerung zur Erhöhung von Besicherung/Kreditrahmen geht übrigens tatsächlich. War bislang gar kein Problem.


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Und die Gerichte müssen sich dann damit beschäftigen, was "wesentlich" bedeutet.

Ich behaupte, dass sich da die allermeisten keine Sorgen machen müssen.

 

OK, bitte weiterschlafen wer möchte.

Falls aber die zur Finanzierung kalkulierte (und real erzielte) Miete gerade politisch von 16,50 auf 7,97 reduziert wurde? ... Oh? ... Warum ist meine Wohnung jetzt weniger wert? ... ... Oh? ... Dürfen die das? ... Erstmal: ja, weil der BGH braucht 5+Jahre - und das hat der Berliner Gesetzgeber eiskalt so eingerechnet ... Oh? ... Ja, da haben Sie Pech ... Aber machen Sie sich bitte keine Sorgen! Ihre Bank ist so verständnisvoll ... ... ...

Hallo???

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Du redest hier aus der Rolle des Investors - ich als Eigenheimbesitzer .

Das sind zwei grundlegend verschiedene Arten und solche wie Du sind etwas stärker bei sowas gekniffen, logisch.

Brauch ich nicht für aufwachen...

 

Völlig wurscht Lexmäulchen, aufgrund der Leitzinssenkung der FED, die EZB wird folgen,wird in absehbarer Zeit keine Markentspannung bzw einen Verlust von Immobilien geben.
Dies wird maximal aufgrund des angehäuften, nicht nutzbaren Kapitals npl passieren, ein gesunder Zustand ist die Niedrig oder 0 Zinspolitik auf Dauer nicht, aber von einer völligen Entwertung bzw Totalverlust ist nicht auszugehen, selbst bei Betrachtung des letzen 'Crashs', sollte eine genaue Betrachtung erfolgen.
Alle damaligen Verluste sind weit eingeholt und überholt ( bis auf völlig ländliche abgeschiedene Lagen).

 

Und im nächsten Satz hast du beim ihm gleich zur Sicherheit noch einen BSV abgeschlossen um dir die aktuellen Zinsen zu sichern?
Bevor alles den Bach runter geht....

Jeder befürchtet und warnt und und und...
Niemand weiß aber irgendwas!

Lg

 

Du wirfst das durcheinander Surfer, Jo ist Investor bzw Errichter, die Betrachtung von EFH oder DH für Eigenbedarf, schliesse ich bei Ihm aus ,was zum Kuckuck sollen wir mit BSV bitte ?Wir benötigten doch ganz andere Finanzierungsmodelle wenn nötig, dort sind ganz andere Zinsen angesetzt, von dieser Hypothekar wie Einzelerwerber sind wir meilenweit entfernt,Renditeberechnung über 20 Jahren sind völlig abwegig und auch gar nicht tragbar.

 

Nee. Nehme die Prognosen zur Kenntniss und finde die gar nicht so futuristisch - stehe allerdings (bzw. deshalb) derzeit am Spielfeldrand und warte ab, bis der Staub sich gelegt hat.
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Aber man sollte schon realisieren, dass es diese aktuelle Situation wie hier in der Hauptstadt so noch nie in D gegeben hat - und dass es sich epedemisch ausweiten könnte. Dann träfe es neben Investoren auch Selbstnutzer, wobei m.E. erst mal nur die Käufer der letzten 2-3 Jahre im Risikobereich einer Wertanpassung sein dürften..

 

Nein,eher nicht wie du weißt gab es seit 2015 eine deutliche Steigerung.Das was als Finanzierungsgrundlage ausgewiesen war, ist mit der Fertigstellung bzw Bezug Übergabe ja schon deutlich an Wert gestiegen und zwar sehr deutlich, nun kenne ich zugegebener Maßen die Immowelt in Icke nicht so genau - aber selbst eine "Abwertung" im Bereich 20% dürfte auch dort noch nicht zur Abwertung führen bzw unter dem damaligen Preis sich einfinden.

 

Also wenn Du vor 2014 mit dieser Miete kalkuliert hast, dann war das zum damaligen Zeitpunkt eine Luxusimmobilie. Entsprechend hoch war der kalkulierte Gewinn. Somit stand das Gebäude sicherlich in einer Citylage.

Damit wäre es von dem Mietendeckel ausgenommen.

In anderen Wohngegenden hättest Du mit dieser Miete überhaupt keine Mieter gefunden, weil viel zu teuer.

 

Wir sind leicht vom eigentlichen Thema abgedriftet...

Ich frage mich zwar auch, wo die Reise mit den Immobilienpreisen noch hingehen soll (ähnlich im Automotivesektor "Wer die ganzen Kisten kaufen soll? Auch China ist irgendwann mal in der Sättigung. Zudem kommen immer mehr Kisten aus Asien nach D / Europa), aber an einen Einbruch, wie hier aktuell diskutiert wird, glaube ich nicht wirklich. Was würden denn die Banken mit all den einkassierten Immobilien machen, wenn kein Geld, keine Kaufkraft mehr vorhanden ist?