Finanzierung der richtige Zeitpunkt, Teilgrundstück

Diskutiere Finanzierung der richtige Zeitpunkt, Teilgrundstück im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo wir wollen möglichst noch vor dem Winter mit dem Rohbau beginnen (EFH, massiv, bodenplatte) . Vorplanung mit BauI ist so gut wie fertig,...

  1. redleb

    redleb

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    Hallo
    wir wollen möglichst noch vor dem Winter mit dem Rohbau beginnen (EFH, massiv, bodenplatte) . Vorplanung mit BauI ist so gut wie fertig, demnächst wird der Bauantrag eingereicht.
    In 2 Wochen ist Notartermin zum Grundstückskauf, hierfür wird noch keine Fianzierung benötigt.
    Da wir aber zum Bauen natürlich eine Finanzierung benötigen, stellt sich die Frage: wann ist der günstigste Zeitpunkt.
    Eigentlich wollten wir schon vor dem Notartermin auch die Finanzierung für den Hausbau in trockene Tücher bringen. Es liegen auch ganz gute Angebote vor, bisher haben alle Bankleute zum raschen Abschluß gedrängt (evtl. steigende Zinsen etc).
    Problem ist allerdings daß wir eine noch auszumessende Teilfläche kaufen (Baurecht besteht, BAugrundgutachten vorhanden) und einige Direktbanken bei der Auszahlung rumzicken wollen.
    In diesesm Zusammenhang hat mir heute eine Freundliche Dame von Dr.X geraten mit der Finanzierung noch so lange zu warten bis alles in trockenen Tüchern ist: also nach Besitzübergang und mit genehmigtem Bauantrag... (nach Meinung des Notars noch ca. 2 Monate) . Wenn irgendwas noch schief läuft müßte ich sonst ja ordentlich Bereitstellungszinsen + Miete zahlen.
    Das hört sich für mich auch sehr vernünftig an, allerdings hat es zwei Nachteile:
    1) Der BAu könnte sich noch mal verzögern (die 4-6 Wochen bis die Finanzierung durch is) und der Winter steht vor der Tür...
    2) die Zinsen steigen.

    Was meint Ihr, in welcher Reihenfolge geht man üblich vor: 1.) Baurecht auf eigenem Grundstück, 2) Bauantrag, 3) Finanzierung um quasi sofort das Geld in den Bau zu stecken????

    R.
     
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  3. Seev

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    angesprochene Reihenfolge passt genau ...

    1. Wenns mit dem Kauf bzw. Bauen eilt wie hier, kann / muß man beim (bzw. vor dem) Notartermin eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen, um sicher zu gehen, daß einem das Grundstück dann auch ge- und besichert wird. Kostet meist ein paar hundert Euro und dauert nur Tage bis evtl. 2 Wochen, aber reicht der Bank als Besitzübergang für die dann nötige Grundschuldeintragung, bevor das Eigentum grundbuchmässig übertragen ist, was je nachdem durchaus auch mal ein Jahr dauern könnte, was einen in erhebliche Probleme stürzen könnte. Zudem bringt diese Sicherheit, daß der Verkäufer das Grundstück nicht ein zweites Mal verkauft, bevor es umgeschrieben ist, und er sich mit dem Geld in die Karibik absetzt -> keine Möglichkeit das Geld zurückzuholen.

    -> Prüfen, ob noch z.B. alte ungelöschte Grundschulden etc. drauf eingetragen sind, die zuerst vom Alteigentümer gelöscht werden müssen, sonst kauft man nix, bzw. nur mit teilw. Einbehalt vom Kaufpreis. -> Notar vorher mal fragen, falls ders nicht eh spätestens beim Termin erklärt, aber dort sollte alles angeleiert sein.

    2. Daß man eine Baugenehmigung bekommt, bevor nicht mind. ein not. Kaufvertrag oder besser eine Auflassungsvormerkung vorliegt, glaub ich nicht, aber auch die Behörde braucht ein paar Wochen.

    3. Daß man eine Baugenehmigung für die Finanzierung braucht, kann ggf. auch sein, v.a. bei den sehr günstigen Angeboten, die über die Internet-Vermittler laufen wie Dr.X. Dort muß eben alles ins Standardschema passen, sonst machen die es meist nicht. Bauen mit Architekt ist dort gar nicht Standard sondern schon ein Risikofall, aber grundsätzlich muß es ja auch gehen (dann vielleicht nur mit der Hausbank und etwas teurer), wenn das Geld nicht für den Grundstückskauf reichen würde, aber sonst alles paßt, das ist dann auch weit vor der Baugenehmigung.

    -> Unabdingbar wichtig wird es aber sein, der Bank eine möglichst genaue Berechnung des Finanzierungsbedarfes vorzulegen (am besten durch ein Festpreis-Angebot eines Schlüsselfertiganbieters incl. Baubeschreibung, oder wenigstens die Kostenberechnung nach DIN des Architekten, die aber noch sehr ungenau ist!)

    4. bei alldem kann auch noch was schieflaufen, so daß man wenns dumm läuft nur noch schwer / teuer aus dem Darlehensvertrag rauskommt. Vereinbarte Bereitstellungszinsen wären noch das kleinste Übel, aber man sollte (mind. beim Bau mit Architekt bzw. auch sonst) versuchen, mind. 6 Monate wenn nicht 9 oder 12 (wird schwer) bereitstellungsfreie Zeit bzw. verschiedene Auszahlungszeitpunkte auszuhandeln, wenns nicht eh angeboten wird.
    Ggf. kann man auch vereinbaren, deshalb das (Rest-)Eigenkapital, das man noch einsetzt, erst am Schluß einzusetzen statt am Anfang, um schneller eine (Teil-)auszahlung zu bekommen und das Zeitrisiko nicht bei der Schlußrate zu haben -> zuerst Zinsen berechnen, ob sich das dann lohnt. Hausbanken bieten teils auch an, das Geld schon auszuzahlen und es auf einem Tagesgeldkonto zwischenzuparken, was doch eine gewisse Zinsentlastung bringen kann.

    In diesem Zusammenhang ist evtl. auch interessant, wenn man eine höhere Tilgung vereinbaren kann und diese z.B. während der Zinsbindung 2 mal kostenlos innerhalb eines Bereiches ändern kann (z.B. ING-Diba: dabei wählbar 1-10% Tilgung p.a.).

    Mein Fazit (ich beobachte aus ähnlicher Situation den Zinsanstieg von +1% seit Weihnachten 06 wie auf Kohlen, wo ich zum ersten Mal bei Dr.X angefragt hatte ...):

    Es hilft alles nichts, aber es ist am sichersten und billigsten (und meist der einzige Weg), wenn man die Reihenfolge einhält, die eh die meisten Banken einfordern, auch wenns länger dauert, man dafür aber die richtigen Partner und die Sicherheiten hat. Die Finanzierung sollte deswegen nicht gleich platzen.
     
  4. redleb

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    Danke für die Info,
    ohne Auflassungsvormerkung gehts nicht, das is klar. Laut Notar dauert daß aber ca. 2 Monate (in Sachsen) zuvor muß auch das Grundstück noch lastenfrei gestellt werden.
    Aber es ist gut zu hören daß andere die Einschätzung teilen, erst die Finanzierung anzustoßen wenn der Rest wasserdicht ist.
    Die meisten Banker drängen natrülich (Provision....) .
    Dann hoffe wir mal daß die Zinsen in den nächsten 8-10 Wochen nicht steigen, und daß wir den Bau vor dem Winter zu kriegen.

    R,
     
  5. #4 Nordischerjung, 23. Juli 2007
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    Ich kenne mich in Sachen Finanzierung zwar nicht so gut aus,
    aber es ist doch möglich, sich die heutigen Zinsen zu sichern.
    Bei manchen Banken Kannst du doch die Zinsen für ein wenig Geld
    "einfrieren" lassen.
     
  6. #5 Gutachterdb, 27. Juli 2007
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    Wenn wir von Anschlussfinanzierungen reden, ja.
     
  7. #6 sandraunduli, 27. Juli 2007
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    also bei mir war es möglich die zinsen "warm" zuhalten. ich habe unterschrieben und das geld wurde erst 6 monate später abgerufen. zu den konditionen die wir abgemacht hatten. da sich meine baugenehmigung dann nochmal verzögerte habe ich noch 6 weitere wochen zeit bekommen.

    grüssle sandy
     
  8. #7 aubauewill, 27. Juli 2007
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    Nennt man dann Forward Darlehen.

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  9. HBerger

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    @redleb
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    mfg. H.B.
     
  10. baufinler

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    Hallo,

    ich habe die Erfahrung gemacht, dass man die Kreditgelder auch ohne Kosten später abrufen kann. Ich denke 3 bis 6 Monate kann die Finanzierung "auf Halte" gelegt werden bis du das Geld aufnehmen musst. Aber die Bereitstellungszinsen solltest du nicht vergessen.

    Viel Erfolg!
     
  11. Stefan61

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    Noch einmal grundsätzlicher zur Möglichkeit steigender Zinsen: Die heutigen Zinsen am Kapitalmarkt widerspiegeln die Erwartungen der Marktteilnehmer über die künftigen Zinsen. Das heißt: Wenn die Profis mehrheitlich steigende Zinsen erwarten, dann steigen die Zinsen sofort. Solche Erwartungen werden eskomptiert, wird man so schön sagt (efficient market hypothesis).

    Was folgt daraus praktisch? Das Drängen der Banken, man solle jetzt abschließen, weil die Zinsen demnächst steigen, ist durchaus eigennützig. Ich beobachte dieses Verhalten seit 25 Jahren. In Wirklichkeit will der Banker nur die Unterschrift und damit seine Provision.

    Ein Forward Darlehen bedeutet den Versuch des Laien, den Markt zu schlagen. Dafür bezahlt er Geld. Übrigens: Seit Eröffnung dieses Threads sind die Zinsen gesunken!

    Folge für den Laien: Finanziere dann, wenn Du das Geld brauchst, und nicht vorher.
     
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  13. Stefan61

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    Noch einmal grundsätzlicher zur Möglichkeit steigender Zinsen: Die heutigen Zinsen am Kapitalmarkt widerspiegeln die Erwartungen der Marktteilnehmer über die künftigen Zinsen. Das heißt: Wenn die Profis mehrheitlich steigende Zinsen erwarten, dann steigen die Zinsen sofort. Solche Erwartungen werden eskomptiert, wird man so schön sagt (efficient market hypothesis).

    Was folgt daraus praktisch? Das Drängen der Banken, man solle jetzt abschließen, weil die Zinsen demnächst steigen, ist durchaus eigennützig. Ich beobachte dieses Verhalten seit 25 Jahren. In Wirklichkeit will der Banker nur die Unterschrift und damit seine Provision.

    Ein Forward Darlehen bedeutet den Versuch des Laien, den Markt zu schlagen. Dafür bezahlt er Geld. Übrigens: Seit Eröffnung dieses Threads sind die Zinsen gesunken!

    Folge für den Laien: Finanziere dann, wenn Du das Geld brauchst, und nicht vorher. Der Tip von Dr. X war insofern fair.
     
  14. baufibemu

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    Hallo,
    auf jeden Fall warten, bis die Grundstücksvermessung abgeschlossen ist. Dann stehen viel mehr Banken zum Vergleich der Bauzinsen zur Verfügung.

    beste Grüße
     
Thema:

Finanzierung der richtige Zeitpunkt, Teilgrundstück

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