Finanzierung einer Vermietimmobilie

Diskutiere Finanzierung einer Vermietimmobilie im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! An die Finanzexperten hätte ich eine Frage die mich aus aktuellem Anlass beschäftigt. In unserer direkten Nachbarschaft steht in naher...

  1. Rene'

    Rene'

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    Hallo!

    An die Finanzexperten hätte ich eine Frage die mich aus aktuellem Anlass beschäftigt.

    In unserer direkten Nachbarschaft steht in naher Zukunft wohl ein Haus zum Verkauf. Die Besitzer haben sich vor 1,5 Jahren getrennt, einer der beiden hat das Haus übernommen und vermietet. Der Besitzer ist jetzt weiter weggezogen und spielt mit dem Gedanken das Haus günstig "von der Backe" zu bekommen.

    Jetzt spiele ich ernsthaft mit dem Gedanken dieses Haus als Altersvorsorge (Mieteinnahmen) zu kaufen und weiter zu vermieten. Das Haus müsste zu 100% finanziert werden. Für die Erwerbsnebenkosten und einige Schönheitsreparaturen (das Haus ist BJ 2004,viel zu machen ist nicht) sind 12.000€ Barkapital vorhanden. Der Kaufpreis des Hauses würde sich wohl so bei 140.000€-150.000€ einpendeln.
    Unser selbst genutztes EFH ist auch finanziert, aber 2017 Schuldenfrei. Bei einer meiner Rentenversicherung (aus dem Jahr 2000) die 2026 fällig wird habe ich später das Wahlrecht Rente oder Kapital. Also könnte 2026 die Restschuld des Mietobjektes aus dem gewählten Kapital getilgt werden und die Miete dann als "Rente" gesehen werden.
    Diese Rentenversicherung von der ich spreche hat aktuell einen Wert von rund 60.000€. Also dürfte es grundsätzlich sicherlich kein Problem sein eine Bank zu finden welche das Mietobjekt finanziert.

    Bei 4% Zinsen und 1% Tilgung läge die monatliche Rate bei rund 625€.

    Da ich bisher mit dem Thema "Vermieten" absolut gar nix am Hut hatte nun die Frage an die Finanzexperten wie hoch die Mieteinnahmen bei 625€ Belastung mindestens sein müssen damit das Objekt sich,unter Berücksichtigung von Rücklagen für Reparaturen und Steuern aus den Mieteinnahmen, trägt. Zur Zeit ist das Objekt für 710€ kalt vermietet.

    Vorab vielen Dank und Gruß,
    Rene'
     
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  3. #2 theoretiker, 26. Mai 2012
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    Hallo,

    ich persönlich halte es nicht für sinnvoll, die Altersvorsorge auf ein EFH abzustimmen. Ein MFH mit 5-10 WE würde mehr Sinn machen. Wenn das EFH mal leer steht, kommt kein Geld rein. Daher kann so was wohl nur zusätzlich zur privaten Rente gefahrlos eingeplant werden. Zu viele Risiken wie Mietnomaden, Leerstand usw.......

    Ein vermietetes Objekt könnte man unter Tilgunsgaussetzung dann über eine Kapitallebensversicherung finanzieren, sollte aber mit dem Steuerberater mal gerechnet werden.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Sehe ich auch so.

    Ein EFH ist als Renditeobjekt denkbar ungeeignet. Die Kosten wie Zinsen, Nebenkosten, Abschreibung, usw. kannst DU als Ausgaben ansetzen, denen die Einnahmen (Miete) gegenübergestellt werden. Unter´m Strich muss sich dann ein "Gewinn" ergeben, der zumindest Dein Risiko berücksichtigt. Dieses Risiko ist aber verdammt schwer einzuschätzen.

    Ohne das jetzt im Detail gerechnet zu haben, dürfte sich das bei 700,- € Mieteinnahmen nicht lohnen. Das sind grob 5% der Investitionssumme, das ist zu wenig, zumal bei einer Fremdfinanzierung.

    Gruß
    Ralf
     
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