Finanzierung fast ohne Eigenkapital?

Hm,
denke da müsstet Ihr mind. 2.000 EUR pro Monat an Rate bedienen (ca. 3,5% Zins, 2% Tilgung)....

Habt Ihr überhaupt schon bei Banken nachgefragt, ob die so was überhaupt finanzieren würden ???

 

Ich habe mir damals eine Excel Liste gemacht und habe versucht besonders die Nebenkosten gut einzuschätzen.

Mit 40.000 liegt ihr schon ganz gut, nur davon sind bestimmt alleine shcon 6000 Euro für Grunderwerbssteuer.

Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Vermesser, Hausanschlüsse und Versicherung kann man vorher schon ganz gut Einschätzen. Erdarbeiten leider es nach den Bodengutachten.

Habt ihr ein Bodengutachten von dem Grundstück? Würde ich vor dem Kauf machen lassen. Habe ich auch damals und man konnte die Erdarbeiten gut abschätzen. Der Bodengutachter hat gleich vor Ort mir ungefähre Erdarbeit zukosten gesagt.

Außenanlage können richtig in Geld gehen, aber finde mit 23.000 euro gut angesetzt, aber nicht wenn da eine doppel Garage drin ist. Ihr habt außerdem eine Garage in eurer Planung vergessen.

Zu "245.000 € geschätzter Hauspreis" habt ihr schon Angebote eingeholt? Wollt ihr mit einem GU oder Architekten bauen. Wenn ihr mit GU bauen wollt, dann würde cih noch ca. 3000-5000 Euro Bausachverständigen und Vertragsüberprüfung einplanen.

Tipp: Kauf auf jedenfall Grundstück und Haus getrennt. Also wenn ein Bauunternehmen Grunstück mit Haus anbietet, dann müsst ihr auf Grundstück und Haus die Grunderwerbssteuer bezahlen. Bei uns ist das 4,5% also verdammt viel Geld.

 

Da steht 1.600......

Aber nochmal die Frage:
Habt Ihr schon mal bei der Bank angefragt, ob überhaupt eine solche Finanzierung für die Darstellbar wäre ??

Klar, als Lehrer mit sicherem Beamtenstatus dürfte es leichter fallen, aber die Zahlen sind schon entspr. hoch.

Die Gesamtkosten der Finanzierung würden wohl so auf 800.000 EUR kommen.

 

Da wäre ich eher auf die Bankenmeinung gespannt, denn die Finanzvermittler sagen grundsätzlich erst mal ja. Kostet ja nicht viel die Daten aufzunehmen und an X Banken zu schicken.

 

Ganz ehrlich, wenn sich zwei Lehrer mit diesem Gehalt kein Haus leisten können, dann weiß ich echt nicht wer sich überhaupt ein haus leisten kann.

 

naja, wenn man bedenkt, das es sich bei 5.800 € um 1,75 Stellen inkl Kindergeld und ohne Krankenversicherung handelt, Ist es dann letztlich vergleichbar mit vielleicht 2.500€ netto je Person ohne Beamtenstatus bei einer vollen Stelle. Sooo üppig ist das dann auch wieder nicht.


Und deshalb finde ich die Kalkulation aus dem Bauch heraus schon heikel.

Zum einen fehlen aus meiner Sicht auf der Ausgabenseite ein paar Dinge. Wenn Ihr erst seid 3 Jahren mehr oder weniger verdient, kann ich mir nicht vorstellen, dass nicht bei einem Haus noch diverse Anschaffungen an Möbeln und Ausstattung von Nöten wären. Auch die Kinder werden teurer, als sie es jetzt noch sind. (spreche aus Erfahrung, unsere waren bei Baubeginn ähnlich alt). Garage hatte ja auch schon jemand geschrieben. Überhaupt habt Ihr noch mit niemandem ein haus konkret geplant. Alle Kosten sind also aus der Luft gegriffen - und selbst bei einem Fertighaus werdet Ihr Änderungen wollen - und selbst die nebensächlichsten kosten - immer.


Und dazu kommen all die "Kleinigkeiten" (hier ein Handtuchhaken dort der Badvorleger, kostet alles Geld und rinnt nur so durch die Finger..), die man in der Einzugsphase "mal eben" noch besorgt, dazu die Kosten, die rund um den Umzug (!? / Renovierung der alten Wohnung ?)) und in den ersten Monaten kommen (von Schneeschieber und Rasenmäher, über Gardinen und Lampen etc) Da fehlt ein wenig Luft für unvorhergesehenes. Denn deine Zusatzkosten sind quasi schon "verplant".

Nun ist der Lehrerberuf was die Arbeitszeiten angeht, etwas flexibler, als ein klassischer Bürojob. Aber seid Ihr sicher, dass Ihr beide annähernd immer Vollzeit arbeiten könnt?

 

Ich sage ja nicht, dass Ihr Euch KEIN Haus leisten könnt, nur die Bank sieht es halt so, dass sie im Fall der Fälle möglichste ihr Geld wiederhaben möchte. Daher sehen die es gerne, wenn man die Nebenkosten selber bezahlt und möglichst noch 20% EK einbringt.....

Rein von der Bezahlseite her ist es knapp, aber dennoch möglich den Kredit zu bedienen.

Problem ist halt, dass wenn unvorhergesehenes kommt keinerlei Puffer mehr da sind und auch eine Aufstockung der Finanzierung nicht mehr möglich ist.

Würdet Ihr z.b. die NK selber zahlen und 50.000 EUR EK mit einbringen, hättet Ihr 365tsd EUR Kreditsumme, bessere Zinsen, damit höhere Tilgung und eben schneller abbezahlt UND es würde die Möglichkeit bestehen im Fall der Fälle noch was nachzufinanzieren.

Euer Plan kostet ca. 800.000 EUR. Dafür könnt Ihr auch für 1100 EUR Kaltmiete 60 Jahre lang wohnen....

 

Machbar ist fast alles, die Frage ist aber, welchen Preis ihr dafür zahlen müsst.

Gibt es sonst noch Verbindlichkeiten die bezahlt werden müssen? oder kann man davon ausgehen, dass keine weiteren Schulden das budget belasten?

Wenn ich das richtig sehe, dann soll die Aktion noch dieses Jahr über die Bühne gehen. Da bleibt dann auch keine Zeit um noch EK aufzubauen. Schwierige Entscheidung.
Darstellbar ist das sicherlich, aber die Konditionen werden nicht berauschend sein.

d.h.Das genannte Einkommen steht erst ab September zur Verfügung? Momentan dann 1 einkommen + Elterngeld + Kindergeld?


Ich habe jetzt nur mal mit einem KfW Darlehen (KfW70) gerechnet. Das KfW Darlehen könnte man mit 3 Anlaufjahren versehen, kostet dann die ersten Jahr 87,- €/Monat, danach dann 291,- € (Konditionen ca. 2.1% Zins, 4,9% anf. Tilgung). Restschuld nach 10 Jahren noch etwa 31.543,- €.

Bleiben noch 390.000,- € für die Hausbank. Unterstellen wir hier mal 3,3% Zins und 2% anf., Tilgung, dann landen wir bei 1.720,- € Rate. Ob´s die Konditionen auch für Zinsbindungen > 10 Jahre gibt, das muss man sehen. Restschuld nach 10 Jahren noch 297.000,- €, nach 15 Jahren noch etwa 239.000,- €. Sondertilgungen oder eine Anpassung der Tilgung kann die Restschuld noch verändern.

Das bedeutet im Klartext, die monatliche Belastung wird zu Beginn sicherlich um die 1.800,- € betragen, nach den 3 Jahren Anlaufzeit dann etwa 2.100,- €. Das ist eine Menge Geld jeden Monat.

Ob es sinnvoll ist auch beim Bankdarlehen die Tilgung für eine begrenzte Zeit (Anlaufjahre) auf 1% zu setzen, da habe ich so meine Zweifel. Einerseits würde es zwar 300,- € im Monat einsparen, aber das rächt sich gnadenlos bei der Restschuld nach Zinsbindung, die an für sich schon hoch genug ist.

Dann schon eher darüber nachdenken, ob und wie man KfW124 einbauen kann. Dann landen wir anfangs bei 1.700,- € pro Monat, nach den Anlaufjahren dann bei ca. 2090,- €. Das Programm ergibt zumindest einen kleinen Zinsvorteil, und sorgt zudem durch die höhere Tilgung in den Folgejahren für eine schnellere Entschuldung.
Ich würde bei den KfW Programm die Laufzeiten aber nicht zu sehr strecken, da muss man halt mit den Zahlen spielen. Dabei sollte man das Ziel nicht aus den Augen verlieren, sprich das Thema Tilgung nicht vergessen. Nichts ist schlimmer als der erste Kontoauszug nach 1 Jahr wenn man erkennen muss, dass man jeden Monat viel Geld abdrückt, aber sich am Schuldenstand so gut wie nichts verändert. Spinnt man das dann weiter in die Zukunft, dann könnte einem Angst und Bange werden.

 

Aber ja nichts unterschreiben.

 

2 Tipps:

Mach einen Bogen um die Lackschuhartisten und lass das hier keinen der Archis hören

Nutz es einfach als Anschauungsobjekt, lass aber die Finger von den Anbietern/Verkäufern. Zumindest hier waren sehr viele Halbseidene drunter...

 

Ich habe jetzt nochmal kurz überlegt:

Ich würde warten. Mir erscheint das doch sehr als Schnellschuss - mit einer vielleicht stemmbaren, aber doch heftigen Finanzierung für den Rest Eures Familienlebens. Ich würde an Eurer Stelle schauen, ob Ihr für die nächsten Jahre ein Haus mieten könnt, klein und günstig, Hauptsache mit Garten für die Kinder und dafür auch deutliche Kompromisse an Ausstattung und Größe in Kauf nehmen. In der Zeit Eigenkapital aufbauen, da sollten mit persönlicher Einschränkung mind weitere 50 Tsd, vielleicht auch mehr, möglich sein. In 3-4 Jahren würde ich das Projekt wieder in Angriff nehmen.

Ich glaube nicht, dass die Bauzinsen und -kosten bis dahin exorbitant steigen, aber zwischen 15 und vielleicht 100k Eigenkapital besteht bei der Finanzierung halt ein erheblicher Unterschied. Ich würde mich mit Familie nicht so extrem einschränken wollen, damit das Projekt Hausbau möglich ist. Denn diese Einschränkung wäre im Familienalltag deutlich spürbar - und ob es das wert ist?

 

Ich sehe hier die Einbindung von Riester als notwendig an. Denn Ihr füllt im Moment entsprechend Eurer Einkommen zusammen mit den Zulagen vom Staat wahrscheinlich jeden Monat 350 € (also 2x die vollen 2100 im Jahr) in die Riester-Verträge, habt aber gleichzeitig Sorgen wegen der monatlichen Belastung. Also die 350 € per Wohn-Riester (Darlehen, Bausparer, Kombikredit) in die Immobilie stecken, und die Sache läuft m.E. deutlich entspannter. Denkt übrigens dran, dass Eure Krankenversicherung sehr wahrscheinlich teurer wird mit den Jahren. Andererseits steigen Eure Einkommen ja auch halbwegs zuverlässig, wenn Ihr jetzt noch in einer der unteren Stufen seid. Ich würde sagen: Rein aufgrund der Darlehenshöhe sportlich, aber machbar.

Nur wie R.B. schon sagt: Von Anfang an VIEL tilgen. Macht das also nur, wenn Ihr mit dem dann noch machbaren Lebensstandard zurecht kommt. (Die Vorgeschichte klingt aber so, als könnte man Euch das durchaus zutrauen!)

Viele Grüße
Gurkensalat

 

Da war ich auch und das unterschreiben nicht überstürzen. Ist aber nicht schlecht um ein Gefühl für paar Häuser zu bekommen.

 

EK wird von der Küche fast vollständig aufgefressen, für die Erwerbsnebenkosten (Steuer/Notar etc.) gibt es ein "Privatdarlehen" von der Bank zu ~~8% Zinsen als Volltilger über 10-15 Jahre, dadurch steigt die Rate noch etwas weiter. Aber wenn nicht Ihr wer dann???

PS: Musterhausausstellungen beinhalten immer nette Extras, die hübschen Innentüren kosten dann schon 4-stellige Aufpreise!

 

Nur mal so nebenbei:
Ich kann mir ja gut vorstellen, dass man als Ärztin in etwas besseren Kreisen verkehrt, aber für einen Nettolohn von 2500€ sind ca. 4500€ Brutto nötig. Ich weiß ja nicht, ob du bei deinem Hausbau mal mit einem Handwerker geredet hast, aber der träumt wahrscheinlich von so einem Lohn/Gehalt. Und nicht nur der Handwerker, denn nicht alle Arbeitenden in Deutschland haben ein abgeschlossenes Hochschulstudium (und selbst das ist keine Garantie für einen Verdienst in der Höhe).

http://www.studieren-im-netz.org/nach-dem-studium/berufseinstieg/einstiegsgehalt

 

Sorry, aber das ist ausgemachter Blödsinn. Weder verkehre ich in "besseren Kreisen" , was immer das genau heißt, noch unterschied sich mein Gehalt nach 15 Jahren Berufstätigkeit auch nur unwesentlich von dem des TS. Sollte mir vielleicht zu denken geben.

Wirf doch nicht alle Ärzte mit irgendwelchen Schönheitschirurgen, Privatärzten und Hightech-Praxen in einen Topf. Der "gemeine" angestellte Arzt oder gar Hausarzt hat in der Regel keinen TT vor der Tür, sondern auch nur den gebrauchten Kombi als Familienkutsche. (Oder warum meinst du, warum so viele Praxen nicht mehr besetzt werden können?)

Und diese Tabellen sind reine Augenwischerei. da werden munter alle möglichen Vertrags- und Zeitkonstellationen in einen Topf geworfen. Ich bin ja inzwischen in der IT-Branche (ERP) und da hat sich noch kein Hochschulabsolvent gefunden, der auch nur annähernd für 2.600€ hätte anfangen wollen. Okay, netto vielleicht.... Klar verdient man als Hochschulabsolvent (vielleicht) mehr als als Handwerker (- wobei, das Haus unserer Elektrikers war auch nicht ohne....), dafür fängt man jedoch auch erst rund 10 Jahre später mit dem Geldverdienen an. Ob sich das unterm Strich immer rentiert, wage ich zu bezweifeln.

Zumal ich Diskussionen über Gehälter sowieso meist müßig und nur unbefriedigend finde. Dafür sind die Variablen zu viele - und zu viele verdienen sowieso nicht das, was sie verdienen sollten, nach oben wie unten.

2.500€ netto ist ein schönes Gehalt, als Einstieg allemal, ohne Frage. Aber da hab ich hier schon ganz andere Summen gelesen - auch von Nicht-Hochschulabsolventen. Und für eine 100% Finanzierung ist es bei einer Finanzierungssumme von über 400k eben doch knapp.

 

Ich kenne auch einige Handwerker die mit Sicherheit nicht verhungern müssen, genau so wie Ärzte denen es blendend geht. Allen gemeinsam ist, dass sie nicht nur 30 Stunden pro Woche arbeiten, und auch gewillt sind Risiken auf sich zu nehmen (beispielsweise Selbständigkeit).

Im Fall des TE ist das auch absolut zweitrangig, denn die Einkommenszahlen passen ja. Die Frage ist nur, ob er auch bereit ist das Risiko zu tragen. Hier spielt der Beruf, bzw. die Sicherheit die der Beruf gibt, garantiert eine Rolle, aber so eine Finanzierung läuft sehr sehr lange, und in der Zwischenzeit kann viel passieren.
Wird dann noch die Kapitaldienstfähigkeit bis auf den letzten Cent ausgereizt, dann darf wirklich nichts mehr schief gehen.

Zudem muss man sich fragen, was man selbst vom Leben erwartet. Ein eigenes Häuschen ist sicherlich keine schlechte Entscheidung, aber es darf nicht dazu führen, dass man sich zu sehr einschränken muss. Deswegen braucht man Reserven, gerade mit kleinen Kindern.