Finanzierung fast ohne Eigenkapital?

Nein, das kann man nicht. Die Zinsen für die Zwischenfinanzierung orientieren sich an den üblichen Zinssätzen für Immobiliendarlehen. Man hat aber normalerweise eine sehr kurze Laufzeit, da ja nur die Zeit bis zur Zuteilung überbrückt werden muss. d.h. die Konditionen liegen nicht im Bereich der 10 jährigen Darlehen sondern im Bereich kurzfristiger Darlehen. Vor etwa 6 Wochen hat man mir 2,0% für die Zwischenfinanzierung angeboten, bei Laufzeiten bis zu 4 Jahren. Für kurzfristige Darlehen gibt es aktuell auch genügend Angebote die unter 2% Zinssatz liegen.

Man muss also nicht befürchten, dass man für so eine Zwischenfinanzierung einen "Strafzinssatz" bezahlen muss.

 

Wenn es um Zinsen geht, genauer gesagt um Zinssätze, dann spielen viele Faktoren mit rein. Das ist ja ein Grund warum die meisten Interessenten diese super-dollen-online-schnäppchen-Angebote nicht bekommen. Da steht dann im Kleingedruckten "Bonität vorausgesetzt", aber wie die jeweilige Bank dann die Bonität beurteilt, das ist nirgendwo festgelegt. Wenn sich eine Bank nicht engagieren möchte, dann findet sie eine Ausrede, da kannst Du Dir sicher sein. Genau so wie sie immer eine Begründung finden wird, warum ausgerechnet Du dann 0,x% mehr bezahlen sollst. Verhandeln lohnt dann meist nicht. Wenn schon auf eine Rückfrage der Eiertanz beginnt, kann man das Gespräch an sich gleich abbrechen.

Ist man einem Kreditgeber ausgeliefert, dann sitzt man am kürzeren Hebel. Deswegen sollte man auch Vertragsbedingungen sehr genau studieren um dieses Risiko möglichst niedrig zu halten.

 

Wir haben die Varianten mit einer großen Excel Tapete gerechnet, die jeweils Zinskosten, Verlauf EK bei gleichbleibendem oder sich änderndem Einkommen (verknüpft mit der Ausgabenrechnung) und Verlauf Restkreditsumme grafisch und in Summen dargestellt hat. Da konnte man dann auch die Raten und Sonderzahlungen anpassen und Auswirkungen ablesen. Sowas macht aus meiner Sicht Sinn, aus deiner Aufzählung allein fände ich das schwer zu entscheiden.
Einfache Excels bekommt man dafür auch von Finanzberatern (da haben wir die erste Grundlage dafür her) vielleicht auch von der Bank? Die kann man dann verfeinern.
Jedenfalls sind wir zugegebenermaßen sehr risikoavers unterwegs und haben uns für folgende Variante entschieden:
2x 10Jahre Zinsbindung (KfW und Bank) je 50.000€ -> werden innerhalb der 10 Jahre zurückgezahlt
1x 20Jahre Zinsbindung für den Rest -> wird zunächst nur gering getilgt (ich glaube 1,5%) und nach 10 Jahren hochgesetzt.
Damit wären wir ohne Sondertilgungen in 19,xx Jahren durch, mit geplanten Sondertilgungen auch früher.
Das wäre auch günstiger gegangen, aber wir wollten keine Anschlussfinanzierung und die Zinssätze insges. sind sehr gut (vor einem Jahr etwa abgeschlossen).
Da war uns eine eventuell noch mögliche Einsparung egal.

 

Ihr scheint m.M. nach ein überdurchschnittlich hohes Sicherheitsbedürfnis zu haben.
Wie bereits geschrieben, sehe ich bei Euch noch Möglichkeiten, bereits jetzt mehr zu tilgen und sich schneller zu entschulden. Und das Einkommen wird auch deutlich steigen. Von daher würde ich mich nicht zu lange festlegen und das 10 jährige Annuitätendarlehen mit den günstigen Zinssätzen nehmen.

 

Das kannst Du ja durch entsprechende Sparraten steuern. Ich hatte nicht umsonst geschrieben:

Das gilt grundsätzlich für alle Arten von Kreditverträgen.

Wenn nur 30% Sparsumme geplant sind, dann sind die Sparraten ja entsprechend niedrig. Das wird gerne zum Schönrechnen herangezogen damit die monatliche Belastung nicht zu hoch erscheint.

 

ich weiß nicht...

mMn sollte man es bei der BauFi, wie bei der Haustechnik auch, einfach halten.

Wir haben am Anfang auch alle Varianten rauf und runter und rüber gerechnet, Annahmen getroffen, Bausparer rein oder nicht, KfW rein oder nicht, aufgeteilte unterschiedlich lange Annuitätendarlehen usw usf...

Am Ende hängt der absolute rechnerische Vorteil der nach 10,15,20a für die eine oder andere Variante entsteht von so vielen Annhamen ab, das es nicht mehr kalkulierbar wird. Selbst kleinste Änderungen in den Zinsannahmen oder Sondertilgungsannahmen, lassen das Pendel schnell nach links oder rechts ausschlagen.
Letzten Endes hat keiner was zu verschenken und jeder Finanzierer braucht einen gewissen Gewinn. Autricksen kann man keinen..

Wir haben schließlich ein Annuitätendarlehen über die gesamte Summe für einen damals angemessenen Zeitraum (15a) gewählt. Ende..
Das macht a) die Angebote einfacher vergleichbar und b) kann man sich dazu auf die "weichen" Faktoren konzentrieren. Anzahl Tilgungswechsel, bereitstellungsfreie Zeit, Sondertilgungsmodalitäten usw usf..insg. das Thema Flexibilität.
Selbst das KfW Zeug macht einen schon wieder unflexibel und bietet am Ende quasi keinen Vorteil..

Wie gesagt: ich würde mir beim nächsten mal von Anfang an einen Finanzierer suchen (nach den Kriterien: 1) Flexibilität / weiche Faktoren 2) Konditiionen), Laufzeit je nach aktuellem Zinsstand und Erwartungen wählen und alles in einem großen Annuitätendarlehen belassen...

Nur meine Meinung, mag anders um x€ auf 15a günstiger gehen..

 

Würde ich so allgemein nicht stehen lassen. Je nachdem welche Variante man nutzen kann, bringt das schon was.
Wir haben den Energieeffizient Bauen, den auch der TN drin hat: 1,47% (heute 1,71%, hab grad mal geschaut)+ 5000€ Tilgungszuschuss (bei KfW 55 immerhin noch 2500€) über 10 Jahre. Lohnt schon, find ich.

 

die Zinssätze hören sich ja auf den ersten Blick gut an.
Man muss aber bedenken, dass das ja quasi ein Volltilger auf 10a ist, den man somit vorrangig bedienen muss gegenüber dem größeren Zweitdarlehen.
Sprich: das was man mehr in den ersten 10a in den KfW153 zahlen muss, bleibt einem weniger für den wesentliche größeren "nicht Volltilger".

Stellt man beides gegenüber und betrachtet am Ende der Zinsbindung bzw. der Laufzeit des KfW153 (nach 10a) die Gesamtrestschuld, bleibt kein (oder nur noch ein minimaler) Vorteil mehr übrig.

Der Tilgungszuschuß ist natürlich auch eine schöne Sache, da kommt aber die Komponente Nachweiskosten rein.

Wenn ich es recht im Kopf habe, musstet Ihr aufgrund Bebauungsplan PH bauen und auch nachweisen. Dann ergibt das Sinn, wenn man die "eh da Kosten" betrachtet.
Wenn jemand frei ist in der Entscheidung und nur KfW55/40 (mit dem zwingenden Nachweis) baut wg. den Zuschüssen, dann ist auch das wieder ein Nullsummenspiel.

 

Richtig, was unsere Situation betrifft. Je nachdem wo man baut gibt es aber grade fürs PH noch weitere Fördermöglichkeiten (in Hannover der enercity Fond), mit denen man die zusätzlichen Nachweiskosten auffangen kann. Selbst wenn die Nachweiskosten aber den Tilgungszuschuss auffressen sollten, bleibt der Zinssatz doch aber attraktiv?
-> Alles aber natürlich sehr individuell

Bei uns hat es sich gerechnet die günstigen 10J-Volltilger (gibt es ja nicht nur von der KfW @Nachweiskosten) reinzunehmen, wir hatten die Gesamtkreditkosten immer berechnet.
Warum auch nicht? Bei einem großen Vertrag zahle ich die Gesamtrate mit dem schlechteren Zinssatz, mit 1-2 günstigen 10 Jahresverträgen eben einen Teil für weniger. Sondertilgungen gehen natürlich immer in den teuersten Vertrag.

 

da man aber den Kredit mit dem geringeren Zinssatz zuerst bedienen muss (also höher tilgen), bleibt einem bei dem größeren mit dem höheren Zinssatz weniger zum tilgen bei gegebener Maximalsumme für Zins&Tilgung gesamt pro Monat, was am Ende natürlich zu einer sehr ähnlichen Gesamtrestschuld führt.
Hab jetzt grad das Excel von unserem Berater damals nicht zur Hand, aber ich kann mich erinnern, dass es am Ende keine 500€ Vorteil für die Kombi auf 10a Sicht waren.

Dafür hätte sich z.B. die Summe der max. Sondertilgung (5% der Gesamtsumme) reduziert (die wir jetzt z.B. ausschöpfen) und man hätte einen kostenlosen Tilgungswechsel "verbraucht" während der Laufzeit, da man ja nach den ersten 2a tilgungsfrei des KfW den großen reduzieren müsste oder eben von Beginn an weniger tilgen, was wiederrum die Restschuld erhöht.
Dazu kommt die Frage, ob man für beide Fälle den gleichen Zins für den großen Kredit bekommt,

Ist immer sehr individuell. Der verbleibende kleine finanzielle Vorteil wird aber immer mit einem Nachteil "erkauft", und sei es eben nur die o.g. Punkte der Flexibilität.

 

Bei meinem Kombi-Bausparer ist die Zinsbindung von dem Vorausdarlehen "bis Zuteilung" - d.h. auch wenn die Zuteilung etwas länger dauert muss ich nicht eine Zw.Fin. abschließen.