Finanzierung Neubau auf ideel geteiltem Grundstück

Ok, danke für den Hinweis.

Naja, wenn ich helfe ist das ja wie Werbung, denn wenn diese kompetent und hilfreich erscheint, nimmt man diese auch gerne mal über das Maß des Forums hinaus in Anspruch. Grundsätzlich ist das ja nichts verwerfliches, nur ist es nicht mein Hauptansinnen.

Ich schaue mir die Möglichkeiten mal an, mich etwas erkenntlicher zu machen, zu zeigen.

 

Ich würde keine Vollkaskomentaliät an den Tag legen - ne BUZ sollte unabhängig vom Hausbau Pflicht sein, ne Risiko-LV ist meist eh Bedingung und für einen bestimmten Zeitraum auch sinnvoll.

 

Nun ja, DIE Finanzierung gibt es nicht, vielmehr die individuell beste und geeigneteste Finanzierung/Finanzierungskonzept.

Ich denke folgende Punkte sollten berücksichtigt werden, bzw. gilt es zu beachten:

Es macht zum einen Sinn sich mehrere Angebote einzuholen und die verschiedensten Konzepte gegenüber zu stellen. Hier sollten immer die Gesamtkosten miteinander verglichen werden, vergleichbar gemacht und aufgezeigt werden und die Ziele und Wünsche nicht ausser Acht gelassen werden. Jeder hat eine andere Risikomentalität, entsprechend müssen auch die Konzepte unterschiedlich aussehen, wobei es immer nur ein individuelles gut oder schlecht geben kann. Konzept geht vor Kondition, habe ich das individuelle Konzept suche ich mir als Verbraucher passend die beste Kondition am Markt dazu aus.Dies kann über einen Finanzierungsmakler geschehen , über eine der großen Maklergesellschaften oder individuell vor Ort bei den fussläufigen Banken. Eine finanzierende Bank muss nicht zwingend um die Ecke erreichbar sein, da die Immobilienfinanzierung aufgrund der Zinsfestschreibungszeit nicht täglich auf den Tisch kommt und in der Regel wenig Betreuungs-, und Beratungsbedarf nach sich zieht. Zu dem bieten auch die Onlinebanken ihren individuellen Service und der Finanzierungsmakler - so man diese Varinate auswählt - bleibt ja an Bord.

Aus meiner Sicht anzustrebende Finanzierungsvarianten

Klassisches Annuitätendarlehen: Hier wählt man eine feste Zins-, und Tilgungsrate (mit dem entsprechenden anfänglichen Tilgungssatz) aus, sowie einen Zinsfestschreibungszeitraum, in dem die Zinsen so bleiben wie gezeichnet. Umso kürzer die Zinsfestschreibungszeit, umso geringer (ab 5 Jahre) der Zinssatz, eber eben auch umso geringer die Sicherheit, da nach Zinsbindungsende die Restschuld neu finanziert werden muss. In der Zins-, und Tilgungsrate nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsnanteil zu. Klassische Zinsfestschreibungszeiträume 10/15/20/25/30 Jahre.

Nach 10 Jahren und einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr (gerechnet ab Vollauszahlung) hat der Verbraucher nach BGB§489 die Möglichkeit länger vereinbarte Zinsfestschreibungszeiträume vorzeitig abzulösen. Dies kann durch eine Umschuldung oder durch Eigenkapital und/oder beidem geschehen, auch sind Teilkündigungen möglich.

Klassisches Annuitätendarlehen in der Volltilgervarinate: Hier gilt das gleiche, nur mit dem Unterschied, dass es ein Zinsrisiko nicht gibt, da die Zinsfestschreibungszeit gleich die Laufzeit (Rückführung des Darlehens) ist. Bei einigen Banken sind Sondertilgungen trotz der Volltilgervariante möglich, wobei teilweise die 10 Jahre Rückführungszeit (so diese durch die Sondertlgungsoption rechnerisch möglich wäre) nicht unterschritten werden darf. Nicht wenige Banken bieten einen Volltilgernachlass in der Kondition an.

Klassisches Annuitätendarlehen mit geringer Tilgung und paralleler Ansparung eines Zinssicherungsinstrumentes, dem Bausparvertrag. Dieser wird nicht an die Bank abgetreten und die Zahlungen sind freiwillige Zahlungen. Auch kann über das angesparte Kapital jederzeit ganz oder teilweise verfügt werden, sollte es die finanzielle Situation erfordern, auch kann die Besparung ausgesetzt und wieder eingesetzt, auch aufgeholt werden, um das Ansparziel für die Zuteilung des Bausparvertrages einzuhalten. Nach Zuteilung hat man sich mit dem Bausparguthaben ein Bauspardarlehen "erkauft", beides in Summe ist die Bausparsumme und diese ist bei guten Konzepten konform der Restschuld nach Auslauf der Zinsfestschreibungszeit, so dass dann diese Restschuld mit der Bausparsumme abgelöst wird und man dann nur noch das Bauspardarlehen zurück zahlt. Bausparkassen garantieren heute schon feste Zinssätze für die Zukunft, dadurch kann eine Finanzierung kalkulierbar werden, wohlgemerkt auf freiwilliger Basis, vor allem aber kann kann man damit sicher stellen eine kürzere Zinsfestschreibungszeit wählen zu können (entsprechend geringere Zinsen zu zahlen) ohne dass die Sicherheit darunter leidet, ohne dass ein Zinsrisiko nach Auslauf der Zinsfestschreibungszeit entsteht.

Hier bietet sich immer wieder an, die Volltilgervariante mit diesem Modell zu vergleichen, will man 100% Zinssicherheit - die man mit beiden Modellen erzielt - haben.

Bei Bausparen ist es wichtig darauf zu achten, mit möglichst wenig Kapital (Bausparguthaben/Ansparung) viel Darlehen abzugrenzen. Dies ist der Anspargrad und der sollte möglichst bei 30 % liegen, so dass man sich mit einem Euro 2 Euro Darlehen kauft, wo dann die 3 Euro die Restschuld ablösen. Hier ist auch nicht der günstigste Anschlusszins das Zünglein an der Waage, sondern eben der geringe Einsatz an eigenem Kapital bei der höchstmöglichen Bereitstellung an Darlehen mit dem gesicherten Bauspardarlehenszins in der Zukunft liegend. Die guten und sinnvollen Tarife bieten eine Zinsstruktur von nom. 2,25% - 2,5%! Auch ist darauf zu achten, alle am Markt befindlichen Tarife zu berpcksichtigen und den individuell besten auszuwählen. Geignete Kassen: Alte Leipziger, BHW, Signal und der Deutsche Ring mit ihren jeweiligen Tarifen.

Endfällige Bausparvarianten mit Vorfinanzierungsdarlehen oder Voarsudarlehen empfehle ich nicht, zumindest nicht bei der eigengenutzten Immobilie. Fehlende Flexibilität und der "Nulltilgungseffekt" - man zahlt während der ersten Zinsfestschreibungszeit nur die Zinsen auf das Hypothekendarlehen und bespart parallel einen Bausparvetrag der abgetreten und nicht verfügar ist. Die Restschuld nach Ende der Zinsfestschreibungszeit ist gleich der Anfangsschuld, die dann aus dem Bausparvetrag abgelöst wird.

Finanzieurngsmodelle mit Wohnriester/Riester: Ich empfehle Riester möglichst aus der Immobilienfinanzierung raus zu halten und separat anzusparen, dies ist aber eine gesonderte Diskussion, da es dazu mehr zu sagen gibt als ich jetzt Lust habe zu dem Thema hier jetzt zu schreiben

Folgende Punkte sind desweiteren zu berücksichtigen, zu bedenken und zu hinterfragen:

1) Flexibilität

- Sondertilgungsoptionen
- Tilgungssatzänderungsoptionen
- Riester nur dann integrieren, wenn es verstanden ist und von einem Fachmann bis ins Detail erläutert wurde. Hier gehört für mich der Finanzierungsexperte ebenso an den Tisch, wie der Riesterexperte.
- ggf. ein Konzept ein Konzept mit Bausparen

2) Sicherheit

- Zinsfestschreibungszeitraum. Es gilt zu beachten, dass wir immer noch ein historisch niedriges Zinsniveau haben. Dieser Zins kbei gestiegenem Zinsniveauann lange gesichert werden, entsprechend der Risikomentalität sollte dieser so lange wie möglich und nötig ausgewählt werden, um nach Zinsbindungsende nicht aufgrund gestiegenem Zinsniveau ins Restschuldrisiko zu gelangen .
- Restschuld bei Zinsauslauf/Zinsrisiko ggf. mit einem Bausparvertrag absichern
- Ersatzsicherheiten (weiteres Immobilienvermögen oder ggf. das der Eltern/mit Bedacht auszuwählen) verbessern den Zinsauslauf, entsprechend lassen sich dadurch bessere Zinsen generieren

3) Fördermittel

- hier gilt es Angebote der KfW zu prüfen
- Landesfördermittel der Bundesländer in Betracht ziehen
- Arbeitgeberdarlehen/Verwandtendarlehen erhöhen die Eigenkapitalsqoute

4) Konditionierung

Die Bank ermittelt den sogenannten Beleihungswert der Immobilie und entsprechend der Quote/dem Risiko, was man Beleihungsauslauf nennt, sind die Konditionen zu generieren. Der Beleihungsauslauf ermittelt sich aus dem Verhältnis des Finanzierungsbedarf zu dem Beleihungswert. Hier gibt es Banken die Sicherheitsabschläge nehmen, in der Konsequenz egal, denn am Ende zählt der angebotene Zinssatz auf das individulell ausgearbeitete Finanzieurungskonzept. Umso geringer der Beleihungsauslauf, umso geringerdie zu generierenden Zinskonditionen.

Eigenkapital, fremdfinanziertes Eigenkapital wie Arbeitgeberdarlehen/Landesfördermittel/Verwandtendarlehen, aber auch kleine blankogewährte Bauspardarlehen aus angesparten oder teilangesparten Bausparverträgen (auch vor-, oder zwischenfinanziert, auch nach Teilung der Bausparsumme) lassen den Beleihungsauslauf senken. Zählen tut für die Bank was sie bewilligen muss und umso weniger (hier gilt es aber Mindestsummen zu beachten, Hypotheken werden in der Regel ab 100.000 Euro ohne Aufschlag vergeben) sie bewilligen muss, umso geringer ist das Risiko, umso besser die zu generierenden Zinskonditionen.

Es gibt noch weitaus mehr dazu zu schreiben, zu beachten, zu berücksichtigen, zu sagen und zu erwähnen, dies soll jetzt aber erst mal eine kleine Grundlage für weitere Überlegungen und Diskussionen sein.

 

Ich sehe noch nicht wirklich Nachteile in Deinem Ausführungen - man ist nach Fälligkeit des Bausparers sogar maximal flexibel.

Wie Du selbst sagst, ist zwar am Anfang keine Tilgung vorhanden, aber man sieht ja, was das einem an Zinskosten über die gesamte Laufzeit über kostet.

Ich bin mit der Variante mehr als zufrieden, weil ich eben auch schneller besparen kann und später Sondertilgen nach Gusto ohne Gebühren.

 

Die Vortelle des Bauspardarlehens sind ja unumstritten, nur gilt es zu den Alternativen zu berechnen, was kosten mich dieses. Das Bauspardarlehen muss ja erst mal teuer erkauft werden, da der Zahlzins auf die Hypothek in den gängigsten Varianten mindestens 10 Jahre deutlich höher liegt, als der Guthabenszinssatz in der Ansparphase des Bausparvertrages. Hier ist der Kompromiss mit der direkten Tilgung und dem BSV in vielen Berechnungsmethoden die bessere Alternative gewesen, vor allem eben auch deutlich flexibler, da nicht abgetreten und frei bespart. Hier spreche ich nur über den Vergleich endfällig mit Vorausdarlehen vs. Annuiätät mit dem BSV.

Grundsätzlich lassen sich mit der Bausparvariante viele Zinsen einsparen, bedenkt man, dass man ggf. nur eine 10 oder 15 jährige Zinsfestschreibungszeit benötigt, die günstiger sind als die 25 oder gar 30 Jahre fest. Es gibt aber eben auch Verbraucher, die mit einer gewissen Restschuld, einem gewissen Restrisiko auf die Restschuld leben können und wollen, zu dem sind in einigen Vorausdarlehensvarianten keine Sondertilgungen in das Vorausdarlehen möglich und dadurch wird die endfällige Variante noch uninteressanter, denn man könnte ja bei der annuitätischen Variante mit BSV wunderbar 50.000 Euro Restschuld kalkulatorisch akzeptieren, bzw. nicht absichern, weil es diese Restschuld auf die Hypothek nach Zinsauslauf aufgrund von Sondertilgungen nicht gibt und das schafft Liquidität und verringert auf eben diese 50.000 Euro zusätzlich den Zinsverlust den man realisiert, weil der teurere Hypothekenzins getilgt wird und nicht der schlecht verzinste Bausparvertrag bespart wird.

Ganz zu schweigen, aber nur nebensächlich erwähnt, dass bei Verkauf nach z.B. 5 Jahren (Scheidung, Krankheit, Berufswechsel mit notwendigen Standortwechsel) bei der endfälligen Variante die volle Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, da nichts getilgt ist und auch fiktiv für die Folgejahre die Tilgung (Tilgungssatzänderungs-, und Sondertilgungsoptionen müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen so gestellt werden, als würden sie in Zukunft in voller Höhe getätigt) nicht berücksichtigt wird.
Kein Hauptargument, aber eins gegen die endfällige Variante, was eben zu der Unflexibilität noch hinzu kommt.

 

Tjo, zum Teil haste da recht, aber es gibt halt mehrere Dinge, die zu sowas führen.

Wir wollten das Ding komplett zinsgesicht bis Ende haben. Zudem hatten wir einen ungünstigen Beleihungswert (Lage, Hauskosten, Eigenkapital).

Das gewünschte war nur mit dem TAD so möglich - und 1,95 Prozent Darlehenszins, 0,25 Guthabenzins und später 2,3 Prozent BS-Zins ging für uns von den Gesamtkosten her super aus.

Probleme kann man sich natürlich immer konstruieren - ich gehe hier aus der Gegend eh nicht weg .

Die komplette Sicherheit bzgl. Scheidung oder Jobverlust gibts eh nicht - wird der Bums halt verkauft und/oder man macht dann Privatinsolvenz. Das haben wir uns recht früh deutlich gemacht...

Aber man glaubt noch an die große Liebe

 

Alles gut und in meinem Post fehlte eine kleine Anmerkung, eben genau diese, bzw. deine, denn die Sparkassen und die Volksbanken finanzieren bei bei hohen Ausläufen gerne mit diesen Vorausdarlehen, dann kann und muss das zwangsläufig eine Alternative sein.

Im übrigen finde ich deine Einstellung gut, Lebensinvestition/Lebensrisiko und eben deshalb - wenn gleich ich natürlich auch die Konsequenzen aufzeigen muss - finanziere und begleite ich auch diese Vorhaben aus Überzeugung, denn es sind individuelle getroffene Entscheidungen der Verbraucher mit ihrer individuellen Lebenseinstellung und ihrem individuellen Lebensumfeld. Kein Eigenkapital, bzw. wenig oder hoher Beleihungsauslauf muss ja nicht zwangsläufig in die Drittverwertbarkeit führen, insbesondere dann nicht, wenn man ein ausgewogenes Finanzierungskonzept wählt und das habt ihr meiner Meinung nach getan.

Wie gesagt, alles gut und das mit der Liebe klappt schon, wenn man diese vielfältig und in voller Pracht betrachtet, definiert und lebt.

 

Dank Dir für die Einschätzung - so in der Art war unser Interhyp-Berater auch, der sich wirklich ins Zeug gelegt hat.

Man muss sich halt im klaren sein, dass so ein Traumhaus auch schnell zu einer Belastung werden kann. Glaskugeln hat normalerweise keiner im Angebot .

Was uns vorab z.B. die örtliche Sparkasse gesagt hat: Euer Bau ist zu teuer, zu groß - das baut man da nicht. Zudem bekommen wir es bei einer Insolvenz nicht gut verkauft.

Danke und Tschüß - der Depp hat sich leider vertan, die Preise steigen und steigen. Zwar keine Münchener Liga, aber immerhin - letztens hat hier jemand 40 Prozent mehr als wir vor 3 Jahren bezahlt .

 

Ich sehe das immer so: "Einen nackten Mann kann man nicht in die Tasche fassen". Wenn man sich die Hütte nicht mehr leisten kann und den Kredit nicht zurückzahlen, was will die Bank den machen.... Man muss sich am möglichen Ende nur darüber bewußt sein, dass man einige Level runter schraubt.

 

So ist es