Finanzierung Neubau

Diskutiere Finanzierung Neubau im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Vieilleicht hat jemand die Zeit und den Nerv hier mal drüber zu schauen und vielleicht seine Meinung zu sagen. Wir, beide öfftl....

  1. #1 hanskanns, 9. Mai 2012
    hanskanns

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    Hallo!

    Vieilleicht hat jemand die Zeit und den Nerv hier mal drüber zu schauen und vielleicht seine Meinung zu sagen.

    Wir, beide öfftl. Dienst, Einkommen 2.000,00 EUR und 1.600,00 EUR pro Monat, vorhandenes Eigenkapital: 30.000,00 EUR.

    Geplant ist ein Neubau. Grundstückspreis: 80.000,00 EUR, voll erschlossen, + Makler, Noter, etc. 87.000,00 EUR.

    Neubau Fertighaus, Holzständerbauweise, Luft-Wärmepumpe, 190.000,00 EUR.

    Sind wir bei Gesamtkosten 270.000,00 EUR für Haus und Grundstück. Notar, Makler, Baunebenkosten, dafür geht das Eigenkapital weg. In die vorliegende Finanzierung wurde die "Muskelhypothek" in Höhe von 30.000,00 EUR eingerechnet (Innenausbau, Fliesen, Elektro wird und kann selbst gemacht werden), Gesamtwert der Immobilie nach Fertigstellung: 320.000 EUR. 270.000 EUR sollen finanziert werden.

    Wir haben 2 Finanzierungen vorliegen:

    Angebot 1 (hier wurden 275.000 EUR finanziert):
    - 175.000 EUR tilgungsfreies Darlehen auf 15J, Sollzinssatz 3,34%, Rate p.M.: 487,08 EUR
    - besparen eines 175.000er Bausparers (Bausparkasse A) (40% Mindestansparung), p.M. 389,00 EUR, dieser löst nach 15J das Darlehen ab und kostet dann 12J 875,00 EUR p.M. (Sollzins: 2,85%)
    - Kfw 124, 3,00% Sollzins, 195,63 EUR p.M. für 10J
    - Kfw 153, 2,50% Sollzins, 202,14 EUR p.M. für 10J
    - besparen eines 80.000er Bausparers (Bausparkasse B), 2.800 EUR jährliche Einzahlung 10Jahre lang, dann zuteilungsreif (löst Kfw-Kredite ab), anschließend Sollzins 2,80%, Rate 480,00 EUR p.M.

    Bin ich bei folgenden Zahlen:
    1506,76 EUR p.M. für 10 Jahre
    1355.96 EUR p.M. für Jahr 11 bis 15
    1355,00 EUR p.M. für Jahr 15 bis 20
    875,00 EUR p.M. für Jahr 20 bis 25

    Zweites Angebot (hier wurden 269.000EUR finanziert):
    - 169.000 EUR tilgungsfreies Darlehen auf 15J, Sollzinssatz 3,55%, Rate p.M.: 499,96 EUR
    - besparen eines 169.000er Bausparers (Bausparkasse A) (40% Mindestansparung), p.M. 375,00 EUR, dieser löst nach 15J das Darlehen ab und kostet dann 12J 845,00 EUR p.M. (Sollzins: 2,85%)
    - Kfw 124, 2,60% Sollzins, 184,72 EUR p.M. für 10J
    - Kfw 153, 2,10% Sollzins, 191,96 EUR p.M. für 10J
    - besparen eines 80.000er Bausparers (Bausparkasse A), 3.200 EUR jährliche Einzahlung 10Jahre lang, dann zuteilungsreif (löst Kfw-Kredite ab), anschließend Sollzins 2,75%, Rate 480,00 EUR p.M.

    Was mir Bauchschmerzen bereitet sind diese jährlichen Einzahlungen um den 80.000er Kredit nach 10 Jahren zuteilungsreif zu haben. Hat da jemand eine Idee wie man das anders lösen kann?

    Finanzierer 2 hat sich gewundert, warum Finanzierer 1 für den 80.000er Bausparer eine andere Bausparkasse wählte. Dies führe in 10 Jahren zu Problemen bei der Eintragung im Grundbuch (Rangfolge)- was meint ihr dazu?

    Bei beiden Finanzierungsvarianten lande ich in den ersten 10 Jahren in etwa bei 1.500,00 EUR Rate monatlich, das ist etwas viel. Hat jemand eine Idee was vielleicht sinniger wäre?
    Wie könnte man die Kfw´s absichern?

    Bevor ihr fragt: Kind ist geplant, mit 2J Elterngeld + Nebenjob der Freundin (200,00 p.M.) + Kindergeld + Ortszuschlag + Steuervorteil machbar und einkalkuliert, ab 3. Jahr wieder Teilzeittätigkeit.

    Ich danke bereits jetzt für Antworten,
    viele Grüße,
    hanskanns
     
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  3. #2 biologist, 10. Mai 2012
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    Ich würde mir das mit den Bausparverträgen mal durchrechnen, ob sich das wirklich lohnt. Beim endfälligen Darlehn sparst du zwar an, aber du tilgst halt den Kredit ewig lang nicht. Die Zinssicherheit erkauft man sich, indem man den Zinses-Zins-Effekt verliert. Zudem zahlst du erstmal die Abschlussgebühr. Nehmen wir mal das erste Angebot (kfw außen vor): wenn ich die Zinsen und das Ansparen addiere, komme ich auf 876,08eur pro Monat. Das Alles ohne BSV ergäbe beim besagten Darlehn eine Restschuld von etwa 84.000eur nach 15 Jahren. Ich kenne die Bedingungen des BSVs nicht, aber schau mal, wieviel da angespart ist nach 15 Jahren. Mit der Differenz, die da rauskommst, kannst du dann rechnen wohin der Zinssatz steigen müsste, damit sich das Ganze lohnt.

    Was ich jetzt nicht sicher weiß: kann man den kfw124 nach 10 Jahren überhaupt sonderkündigen?
     
  4. #3 hanskanns, 10. Mai 2012
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    Hallo und danke für die Antwort. Ich werde mir auf jeden Fall noch ein klassisches Annuitätendarlehen durchrechnen lassen, einmal auf 15 und einmal auf 20 Jahre, mit vorerst 1% Tilgung und Sondertilgungsmöglichkeit.

    Ich mag eben die Sicherheit und will am liebsten bis zur Volltilgung genau wissen was ich zahlen muss. Auf Überraschungen und Neuverhandlungen weil ein Kredit ausläuft steh ich nicht.

    Ein Gedanke: Lohnen sich denn die beiden Kfw-Kredite überhaupt in meinem Fall?

    Zum Thema Kündigung des Kfw124 habe ich das hier gefunden:http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?43173-Kfw-Wohneigentumsprogramm-(124)-und-Energieeffizient-Bauen-(153)-kombinieren/page2.
     
  5. R.B.

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    Sofern die Bank das überhaupt macht. Ich vermute mal die wollen die BSpk. als 2. Kreditgeber mit drin haben um ihr Risiko zu reduzieren. Im Prinzip läuft das doch auf eine 100% Finanzierung hinaus.

    Eine Tilgung von 1% ist deutlich zu wenig, gerade bei den aktuell niedrigen Zinssätzen sollte man die Tilgung höher wählen. Rechne mal das Darlehen durch und schaue Dir die Restschuld nach 10 oder 15 oder 20 Jahren an.
    Das Schönreden mit der Option "Sondertilgung" mag zwar die Nerven beruhigen, hilft aber nicht wirklich weiter. Wenn das geplante Kind kommt werdet Ihr jeden Euro brauchen. Euch bleiben dann noch um die 1.500,- € für die Lebenshaltung bei 3 Personen und den Unterhaltskosten für ein Haus an der Backe. Keine Ahnung woher dann noch das Geld für eine SoTi kommen soll. Erbe oder Lottogewinn in Aussicht?

    Was die 1.500,- € Rate betrifft, so bin ich Deiner Meinung. Das ist angesichts der Einkommensverhältnisse zu viel. Andererseits wirst Du diese bei der geplanten Bausumme und Kredithöhe kaum reduzieren können, ohne dass die Laufzeit bis in alle Ewigkeit gezogen wird.

    Also mich haut diese Finanzierung noch lange nicht vom Hocker.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Der Da

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    Versuch mal ne unabhängigen Finanzberater. Banken wollen nur ihre Bausparverträge anbringen. Ich habe bei der selben Bank mit dem Berater bessere Konditionen erhalten als die direkte anfrage.
     
  7. githero

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    Verstehe ich nicht. 190.000 + 30.000 + 80.000 = 300.000
    Woher kommen die restlichen 20TEUR bei dem Wert der Immobilie?

    Was die "Muskelhypothek" angeht: Wie willst Du 30TEUR reine Arbeitskraft in das Haus stecken? Material muss ja auch noch gekauft werden und fällt nicht vom Himmel.

    Bei Eurer Einkommenssituation eine Rate von 1500 EUR ist finanzieller Selbstmord. Insbesondere wenn Familienzuwachs auch noch mit langer Elternzeit geplant ist und später ein Kind (oder sogar mehrere) in eine Betreuung gegeben werden muss.

    Eine Finanzierung über Annuität sollte eigentlich günstiger Ausfallen, als die BS-Varianten. Was war der Grund, warum das do gewählt wurde?
     
  8. #7 hanskanns, 10. Mai 2012
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    Vielen Dank für eure Antworten!

    @R.B.: Ich denke beim Annuitätendarlehen muss ich fast auf 20 Jahre gehen, wenn ich nur auf 10 oder 15 Jahre gehe müsst ich mir ja irgendwie den Sollzinssatz wieder sichern (Bausparer), oder? Ist hier ein Sollzinssatz von 3,3% realistisch?
    Beim Thema Sondertilgung hab ich an das 13. Monatsgehalt gedacht, was wir beide bekommen (ca. 2.200 €).

    @Der Da: Bei Banken war ich bisher noch garnicht. Ich habe ein Angebot einer bekannten Finanzierungsgruppe und eines unabhängigen Finanzberaters.

    Wie ist die allgemeine Meinung zum Thema Kfw?
     
  9. #8 hanskanns, 10. Mai 2012
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    @githero
    320.000 ist der Wert der Immobilie nach Fertigstellung, davon 30.000 "Muskelhypothek" und 20.000 Eigenkapital weg.

    Die ganzen Materialien für den Innenausbau sind im Kaufpreis des Hauses dabei, das geht beim Dämmaterial los, über die ganzen Vertäfelungen, Fliesen, Waschbecken, Schrauben etc. - nennen sich "Ausbaupakete und sind wie gesagt dabei.

    Ich erkläre die Bausparvariante mal mit den Worten von R.B.: " Ich vermute mal die wollen die BSpk. als 2. Kreditgeber mit drin haben um ihr Risiko zu reduzieren."
     
  10. R.B.

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    Schwer zu sagen, aber ich glaube nicht, dass man hier unter die 3,5% kommt, eher irgendwo zwischen 3,5% und knapp unter 4%. Bei 20 Jahren Zinsbindung und sagen wir mal 3% anf. Tilgung wird die Rate dann um die 1.500,- € liegen.

    Bei 1% Tilgung verliert das Haus schneller an wert als Du das Darlehen tilgen kannst. Die Laufzeit beträgt dann knapp über 40 Jahre (so um die 42 Jahre), und nach 10 Jahren wäre die Restschuld noch 238T€. d.h. Du hättest in 10 Jahren gerade mal 32.000,- € getilgt.

    Bei 2% anf. Tilgung wären es ungefähr 28 Jahre Laufzeit, die Restschuld nach 10 Jahren ca. 205T€.

    Bei 3% anf. Tilgung komme ich auf eine Rate von ca. 1.480,- €/Monat, etwa 22 Jahre Laufzeit, Restschuld nach 10 Jahren ca. 172T€.

    Vielleicht kannst Du Dir damit die Größenordnung besser vorstellen.

    Zur KfW, kann man einbinden. Die aktuellen Konditionen kenne ich jetzt nicht auswendig.

    Was Deine Angebote betrifft, sind diese verbindlich? Oder nur irgendwelche Online-Angebote aus dem I-Net?

    Ich bleibe dabei, diese Finanzierung haut mich nicht vom Hocker. Da ist mir zu viel auf Kante genäht.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Oliver82

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    Das Eigenkapital geht doch für die Nebenkosten weg oder? Oder werden die jetzt auch dem Wert der Immobilie zugerechnet? ;)


    Und 30000 Muskelhypothek ist wirklich sportlich...

    Bist du handwerklich sehr begabt oder hast du sehr viele freiwillige Helfer?
    Du sparst dir ja nur die reine Arbeitszeit der Handwerker.. wenn du dir also die kosten für 1 Tag handwerker ( 8 Stunden) sparst dann musst du damit rechnen dass du selbst für die gleiche Arbeit 1,5-2 tage (12-16 Stunden) brauchst.. wenn du jetzt noch nebenher berufstätig bist kannst du diese 12-16 Stunden nur verteilt nach Feierabend leisten... im Endeffekt werden also 4-5 Tage daraus...
    Bei 30000 müsstest du rein rechnerisch weit über ein Jahr lang jeden abend ein paar Stunden am werkeln sein... der Bau verzögert sich entsprechend und ihr müsst länger Miete/bereitstellungszinsen zahlen...

    oder rechnet Ihr mit 300€ Stundenlohn für einen Handwerker und spart die 30000 so bereits nach 100 Stunden Eigenleistung ein? ;)
     
  12. #11 ReihenhausMax, 10. Mai 2012
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    Habt Ihr mal ein Haushaltsbuch geführt oder wie wir damals bei unser ETW mal die Bankauszüge
    (>90% mit EC/Visa/Überweisung gezahlt, war recht praktisch ...) über ein Jahr ausgewertet,
    wo Euer Geld hingeht und wie jetzt ohne Kind die Spielräume eigentlich sind? Meine Meinung
    ist, daß Ihr Euch das Haus ohne nennenswertes Eigenkapital einfach nicht leisten könnt. Wenn
    doch, dann würde ich zumindest sehen, daß die Belastung über die Jahrzehnte eher sinnvoll zunehmen
    statt abnehmen kann.
     
  13. grubash

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    Kann ich zustimmen. Habe die selbe Erfahrung gemacht. Der Finanzberater wollte seine Provision und den Auftrag nicht an die beiden Konkurenzbanken die ich noch im Rennen hatte verlieren. Der hat seinem Bankberater beim Vorort-Termin ganz schön in die Mangel genommen um den Abschluss zu kriegen. Fand das dann fast schon unfair :-).

    Ansonsten würde ich die Rate auch als finanziellen Selbstmord einstufen. Wäre mir arg zu fett. Vor allem in den ersten 1-2 Jahren braucht man jeden Eu fürs Haus. Teurer als geplant wird es sowieso. Würde fast schon sagen, da bleibt kaum was zum Leben. Zumahl ja die Nebenkosten, Werterhaltung, Reperaturen usw. noch dazu kommen.

    Ciao Christian
     
  14. #13 hanskanns, 10. Mai 2012
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    @ Oliver:
    Zum Thema Muskelhypothek, die genauen Zahlen kann ich heute Abend nennen, aus dem Kopf: Trockenbau wurde mit ca. 14.000 veranschlagt, 5.000 Elektriker, Rest Maler-, Tapezier-, Verputz arbeiten und diverse Arbeiten wie Türeneinbau.

    Helfer hab ich 6-7 + einen Elektromeister. Urlaub ist schon angespart, ca. 2 Monate frei bei Bedarf und nächstes Jahr nochmals 1 1/2 Monate.

    Mietkosten werden ab Baubeginn nicht anfallen (mietfrei bei Schwiegereltern).

    @ R.B.
    Keine Online Angebote, einmal vor Ort bei der i...hyp gewesen und ein weiterer Finanzierer der auch alle Banken abklpfen kann

    @ReihenhausMax
    Derzeit habe ich ca. 350,00 EUR monatlich über, meine Freundin ebenso. Viel ging in der letzten Zeit für Reisen und Autokauf drauf. Weiterhin haben wir bereits sehr viele Sachen gekauft, Rasenmäher, Gartenmöbel etc., da wir diese Ausgaben dann eben nicht auf Einmal haben.


    "...daß die Belastung über die Jahrzehnte eher sinnvoll zunehmen statt abnehmen kann." - das ist das Ziel, nur bei welcher Variante bekommt man das hin?

    @ grubash
    Bei den Nebenkosten habe ich ca. 330,00 pro Monat kalkuliert, geheizt wird mit Wärmepumpe, diese wird durch Holzbeheizung unterstützt (Holz kostet mich nichts). Werterhaltung und Reperatur habe ich bei dem Neubau außer Acht gelassen, bzw. rechne erst in 20 Jahren damit.

    @ALL
    Ich danke euch für Eure Meinungen.
     
  15. Oliver82

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    Wie meinst du das? willst du in 20 Jahren dann erst anfangen dafür was auf die Seite zu legen?

    Wenn du nicht frühzeitig anfängst eine gewisse Rücklage für diese Dinge zu bilden steht auf einmal eine größere Summe an die du finanzieren musst... So eine WP oder KWL kann gerne auch mal nach 5-10 Jahren abdanken wenn man Pech hat...
     
  16. #15 hanskanns, 10. Mai 2012
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    Stimmt, werde ich in meine Nebenkostenplanung aufnehmen. Aber stellen wir hier erstmal zurück, sonst trifften wir von meinem eigentlichen Problem ab.
     
  17. R.B.

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    Also noch keine verbindlichen Angebote. Dann rechne mal in dem Rahmen den ich oben genannt hatte, > 3,5% bis < 4%.

    Vorsicht, Du solltest jeden Monat Rücklagen bilden. Die ersten Reparaturen können problemlos auch schon in 10 Jahren kommen. Wenn Du dann nicht flüssig bist, rennst Du wegen ein paar Euro zur Bank und darfst "teuer" finanzieren. Meist wird dann die zusätzlich benötigte Liquidität über den Kontokorrentrahmen bereitgestellt, und das kostet richtig Geld.

    So würde ich nicht rechnen. Ein paar Jahre Nullrunden und die Sache geht in die Hose. Solltest Du in x Jahren oder xx Jahren deutlich mehr Geld jeden Monat zur Verfügung haben, dann kannst Du immer noch die SoTi Option ziehen, die man natürlich auch bei beispielsweise 3% anf. Tilgung vereinbaren würde.

    Ganz grob gerechnet musst Du 1.500 Stunden leisten, das wären in etwa 188 Arbeitstage. Das mit den Helfern ist immer so eine Sache. Ich wünsche Dir, dass die alle so lange durchhalten, in den meisten Fällen steht der Bauherr aber ganz schnell alleine da.

    Die paar Euro hätten an der Finanzlage auch nichts geändert.

    Gruß
    Ralf
     
  18. #17 andreas2906, 10. Mai 2012
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    Das eigentliche Problem was ich persönlich sehe, es wird so nicht funktionieren wie du dir das vorstellst. Dein Finanzierungswunsch über die Summe als quasi doch 100% Finanzierung wirst eher auf 30Jahre auslegen können. Vergiss dabei nicht, pauschal 10% Reserve zu haben, denn es kommt immer anders als man denkt.
    Ich steh gerad an dem Punkt wie du - allerdings mit anderen Summen.
    Nach ersten Gesprächen ist die Finanzierung mit Bausparern vom Tisch.
    Die "geplante" Einsparung von 30k wird mit Sicherheit sehr schwierig bis unmöglich. Bei dir steht als Beruf Beamter. Darf man fragen was für einer?
    Was Eigenleistung angeht, stellen sich das leider viele zu einfach vor. Haben denn deine 6-7 Helfer dauerhaft über die Bauzeit und auf Abruf Zeit und kommen dan def. auch? Du musst die des Anstandes halber wenigstens Versorgen mit Essen und Trinken, Spritgeld... von den jeweilgen Arbeitsgeräten mal abgesehen - an Baumarktware denkst du hoffentlich nicht!
    Bei allen Ausführung in Eigenregie, wer sagt dir dass das was Ihr da macht nach aRdT ist? Gewährleistung gibts für deine Arbeiten eh nicht, wenn deine Arbeit schlecht ausgeführt ist und Schäden verursacht an anderen Gewerken - seht Ihr euch eh vor Gericht wider... kost dann natürlich Geld, Zeit und Nerven. Ihr habt hoffentlich einen unabhängigen Bauleiter o.ä. bedacht? Ich denke man erkennt worauf ich hinaus will :hammer:
    Die Finanzierung ist schon ganz schön auf Kante - da muss ich meinen Vorrednern recht geben.
    Überlegt euch das gut - ich meine wirklich gut - damit ihr euch nicht übernehmt.
    Sonst freuen sich Jahre später die Zwangsverwalter und ein neuer Eigentümer...
     
  19. Oliver82

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    Wenn du Anfangs möglichst wenig zahlen willst und das dann später steigern, dann geht das eigentlich nur über die tilgungsleistung...

    D.h. am Anfang nur mit 1% tilgen und entsprechende Sontertilgungsoptionen in dern Vertrag aufnehmen... Problematisch wird es dann wenn man in 5-10 Jahren nicht anfängt diese Sondertilgungen auch zu tätigen... weil mit 1% Tilgung hast du am ende der Zinsbindungszeit recht wenig getilgt...

    Eine Möglichkeit wäre evtl 1% tilgung auf 20 Jahre und evtl nebenher einen kleineren Bausparer besparen so dass er in 20 jahren fertig ist und einen teil des Annuitätendarlehens ablösen kann, was eine gewisse Zinssicherheit gibt..

    Ist dann mehr Geld vorhanden kann über Sondertilgungen und über eine höhere Sparrate im Bausparer das ganze beschleunigt werden...
     
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  21. grubash

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    Hi,
    ich hab ja meine Sanierung und den Garagenbau durch. Hab viel in Eigenleistung gemacht. War prinzipiell ein guter Ausgleich zum Job. Bzgl. der Helfer war es kein Problem für diverse Bauabschnitte mal 5 Leute tageweise zu organisieren. Kleines Grillfest dazu und dann ging das. Für die Absicherung habe ich als Bauherr zur Sicherheit über eine zus. Gruppenunfallversicherung und Bauherrenhaftpflicht mit Helfereinschluss gesorgt.
    Punkt ist aber, dass man die Leute immer mal für einen Tag oder am Wochenende ranbekommen hat. In der Woche steht man aber oft als Einzelkämpfer da. Ansonsten wollen die Helfer ggf. auch mal Hilfe.

    Mit der Tilgung ist es immer so eine Sache. Ich habe nur 1% Tilgung genommen um die Pflichtrate klein zu halten aber die Möglichkeit 4% an Sonderzahlungen zu leisten. Macht die Sache vor allem in der Anfangsphase ganz gut. Vor allem steht man bei fin. Engpässen nicht gleich auf der Straße, sondern streckt dann halt nach hinten. Bissel Disziplin brauch man dann aber.

    Zum Thema Anschaffungen Rasenmäher, Gartenmöbel ect. > Nicht der Rede wert :-). Sowas ging bei mir im "Rauschen" der Werkzeuganschaffungen unter. Bei dem geplanten Ausbauprogramm kommt man nicht um halbwegs gutes Werkzeug rum.

    Ciao Christian
     
  22. omb2000

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    Hallo,
    das mit der Sicherheit durch kleine Tilgungsrate kann man aber auch anders lösen. Wir Tilgen mit 2.5% und haben die Möglichkeit während der Laufzeit bis zu 3 mal die Tilgungshöhe anzupassen. Wenn es also mal eng werden sollte können wir die Rate z.B. auf 1% setzten. Sollte es nicht nötig sein haben wir aber den "zwang" schneller ab zu bezahlen.
    Gruß,
    Olaf
     
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