Finanzierung Neubau

Brauchst mehr EK.

 

Wieso das Geld für die Bausparer nicht gleich in die Tilgung des Darlehens stecken? Das dürfte die Laufzeit um einiges verkürzen. Hat man Dir auch erklärt, das die Zuteilungstermine nicht sicher sind?

 

Wegen der Eigenleistungen: wir haben auch ziemlich viel selbst gemacht. Ursprünglich haben wir aus dem Bauch heraus auch mal mit 30.000 Eigenleistung gerechnet, es dann aber doch reduziert. Ich denke so 15.000 - vielleicht noch 20.000eur sind machbar. Das darüber redet man sich schön. Es ist halt auch wirklich so, wie meine Vorredner gesagt haben: das muss man sich wirklich hart erarbeiten und es dauert halt. Auch bei diesem Ausbaupaketen wird sicherlich noch einiges fehlen - du wirst unzählige Male in den Baumarkt fahren :-)
Fliesenkleber, Schrauben, Tackernadeln, Klebeband für Dampfsperre (hab gelesen bei den Ausbaupaketen ist oftmals billiges Zeug drin, das nix taugt), Kleister, Farbe, Silikon, Acryl, Spachtelmasse, Sockelleisten für Laminat/Parkett, Trittschalldämmung, ggf. Abschlussprofile für Fliesen aus Alu/Edelstahl (teuer!), Absperrgrund, "flüssige Folie", Abdichtband für Anschlussfugen, Klebeband, Dusch/Wannenträger, Türbeschläge, Wago-Klemmen, Lampen, Werkzeug.... Eigentlich gings schon beim Keller los, wo ich das Bitumen nicht "großartig" einkalkuliert habe und dann nicht schlecht gestaunt habe, wieviel von dem Zeug man braucht und was es kostet. Waren jetzt nur mal ein paar Dinge, die mir eingefallen sind. Aus Erfahrung kann ich im Nachhinein sagen: da kommen durchaus noch mehrere tausend Euro zusammen von so Dingen, die man vorher mal locker unter den Tisch gekehrt hat bzw. bei der Kalkulation nicht wusste. Anfänglich konnten wir die Baumarktsachen locker nebenher zahlen, da die Tilgung erst eingesetzt hat, nachdem der Kredit voll aufgenommen war. Aber nach ner Weile merkt man das dann schon, wenn die Tilgung einsetzt...

Wir hatten nicht viele Helfer hier am Bau - aber meine Eltern. Und die haben richtig viele Stunden hier abgerissen. Noch eine Sache kann ich aus Erfahrung sagen: Paare, die sich im Alltag regelmäßig zoffen, sollten sowas lassen :-) Ich habe mit meiner Frau sonst nie Zoff, aber beim Ausbau haben wir uns doch schon öfter mal angemotzt. Das hat bei uns jetzt keine "bleibenden Spuren" hinterlassen, aber wer da auf nem Pulverfass sitzt, begibt sich auf ganz dünnes Eis.

Also ich wills dir nicht ausreden - aber bedenke die Punkte.

 

Ich hab ein Buch über Hausrenovierung im Regal, da ist auf den ersten Seiten ein Partnerschaftstest ;-)

 

--> Der Sollzins sagt bei einem BSV sehr wenig aus, Erfrage zu diesem BSV unbedingt den "Gesamteffektivzins" in schriftlicher Form!! Wenn der Banker/Verkäufer diesen nicht nennen kann hat sich das Angebot erübrigt!
Im Gesamteffektivzins steckt z.B. auch die Abschlussgebühr, bei mir war dieser ca. ~~0,7% höher als der Sollzins, wäre bei dir Richtung eff. 4,4%, das empfinde ich als zu teuer!
Gesamteffektivzins siehe Google, z.B. https://www.test.de/Immobilienfinanzierung-Die-Zinstricks-der-Bausparkassen-1614898-1614859/

BSV die nur über 25 Jahre gehen sind deutlich günstiger!

 

Ich halte von den BSV eigentlich nix. Damit verschaffen sich Banken möglichst billig viel Geld. Du bekommst für die Zeit der Anlage 0,5% Zinsen. Der einzige Vorteil ist eine Zinssatzsicherung.
Allerdings sind die von dir genannten Zinssätze alles andere als gut. Aber gut das liegt an deinem Eigenkapital.

Aber bevor du dich wirklich ins Bankgetümmel stürzt, musst du ganz dringend dir überlegen ob das Geld wirklich reicht. Ich halte deine Vorstellungen als für zu niedrig.
Ich bin gerade mittendrin, und habe bevor nur der erste Stein gesetzt wurde, schon fast 15 0000 Mehrkosten, welche alle einem "flachem" Grundstück geschuldet sind. Es sind Kosten die entstehen, weil das Haus etwas höher gebaut werden muss, als das Grundstück liegt.
Solche Posten kann dir keiner abschätzen. Wir finanzieren 250 000 nur fürs Haus... Als EK habn wir das Grundstück (Wert 120 000€) zusätzlich haben wir 40 000 Pufferkapital. Dieses schrumpft und schrumpft bei jedem weiterem Planungsschritt. Einen solchen Puffer sehe ich bei Euch gar nicht. Was du auch nicht aus den Augen lassen solltest, ist der Kinderwunsch. Da steht ihr sauschnell in der Sch***e. Du verdienst zu wenig, um das Haus halten zu können, und deine Frau wird irgendwann einen babypause machen. Dann geht Ihr Einkommen mal eben auf 1000 runter. Danach kann sie nur noch 50% arbeiten und Ihr habt noch Kosten für die Kinderbetreuung.

Also unabhängig von den Bankangeboten sehe ich dein Bauvorhaben scheitern.

Beim KFW Kredit wirst du nach 10 Jahren noch 30 000 Restschulden finanzieren. Das wird dann teuerer.

 

Bausparer sind eine sinnvolle Sache, aber nur dann wenn man sie für das einsetzt wofür sie an sich gedacht waren. Der Name sagt es ja schon, Bausparvertrag.

Wird der Bausparer genutzt um für ein tilgungsfreises Darlehen anzusparen, dann rechnet sich das meistens nicht. Das liegt allein schon daran, dass man für das tilgungsfreie Darlehen einen hohen Zinssatz zahlt, während man auf der "Spar"seite keine Guthabenverzinsung erzielt. In Deinem Fall würde dieses Drama sogar über 20 Jahre laufen !!!
Würde man das Geld gleich in die Tilgung des Darlehens stecken, dann hätte man unter´m Strich fast nur Vorteile. Der einzige Nachteil bestünde in der fehlenden Absicherung des Zinssatz in der Zukunft. Dem kann man durch eine entsprechende Zinsfestschreibung entgegenwirken.

Das wissen aber auch die Banken und sie gestalten ihre Zinsangebote entsprechend.

Warum nimmst Du im o.g. Fall nicht das normale Annuitätendarlehen mit 20 Jahre Zinsbindung und packst min 2% anf. Tilgung dazu, dann noch 5% SoTi vereinbaren und die Sache hat sich. Das Annuitätendarlehen kannst Du mit KfW oder evtl. auch noch anderen (Landes?)programmen kombinieren.

Nehmen wir mal an.

225.000,- € zu 3,56% mit 2% anf. Tilgung, das ergibt eine monatliche Rate von 1.042,- €. Nach 20 Jahren Zinsbindung liegt die Restschuld bei etwa 94.000,- €. Kannst Du dann zum gleichen Zinssatz verlängern und wählst die Tilgung so hoch, dass die Rate auch konstant bleibt, dann bist Du nach ca. 29 Jahren die Sache los. Bis dahin hast Du ca. 134.800,- € an Zinsen bezahlt.

In Deinem Fall zahlst Du allein für das tilgungsfreie Annuitätendarlehen in den 20 Jahren etwa 160.200,- € an Zinsen. Dazu kommen 2.250,- € Abschlußgebühr für den BSV, das wären zusammen also 162.450,- € an Kosten. Der BSV wird eine Guthabenverzinsung um 0,5% haben, wobei man beachten muss, dass hier evtl. Steuern fällig werden, zumindest in den letzten Jahren. d.h. Dein BSV müsste in den 20 Jahren eine Guthabenverzinsung von deutlich über 30T€ erzielen um mit dem Annuitätendarlehen gleichzuziehen.
Schau ich mir jedoch die monatliche Rate an und rechne diese auf 20 Jahre hoch (226,- € * 12 * 20), dann komme ich gerade mal auf ein Guthaben von 54.240,- €. Rechne ich jetzt eine Verzinsung von sagen wir mal 0,5% hinzu, dann sind wir bestenfalls bei 57.000,- €.

d.h. nach 20 Jahren hast Du 225.000,- € an Verbindlichkeiten und dem stehen 57.000,- € an Guthaben gegenüber, macht eine Restschuld von 168.000,- €. Keine Ahnung was für einen Tarif der gerechnet hat, dass er mit 25% Mindestsparguthaben eine Zuteilung erreicht.
Vergleiche dazu mal die Restschuld bei der Annuitätenvariante.

Dann zum KfW Programm. Da frage ich mich, warum er dieses Programm nach 10 Jahren unbedingt durch einen BSV ablösen will. Die Restschuld nach 10 Jahren beläuft sich auf ca. 36.000,- €. Sondertilgungen sind fast beliebig möglich. Die KfW wird nach 10 Jahren ein Prolongationsangebot unterbreiten das man annehmen kann, oder man löst halt die Restschuld ab. Wer weiß wie die Zinssätze in 10 Jahren aussehen. Aufgrund der geringen Restschuld spielt der Zinssatz keine so große Rolle mehr.
Wenn hier unbedingt ein BSV angespart werden soll, dann ein Kurzläufer, aber der kostet jeden Monat wieder Liquidität, denn dafür braucht´s mehr als 1 Promille Besparung pro Monat.

Wenn Du also das o.g. Annuitätendarlehen nimmst mit 1.042,- €/Monat + KfW mit 195,- €/Monat, dann liegt Deine monatliche Rate bei 1.237,- €/Monat. Nach 10 Jahren wird KfW neu verhandelt wodurch sich die Rate ändern wird, aber selbst eine deutliche Zinserhöhung würde die Rate nur gering beeinflussen, da die Restschuld nur noch um die 36T€ beträgt. Du könntest aber auch das KfW Darlehen ablösen, oder sondertilgen oder Sondertilgungen in das Annuitätendarlehen leisten. Bei einer SoTi Vereinbarung von 5% könntest Du ja theoretisch um die 11T€ p.a. sondertilgen.

Ich finde es ehrlich gesagt keine gute Idee die Hauptlast einer Finanzierung in die Zukunft zu schieben. Entweder die Zahlen geben eine ordentliche Finanzierung her, oder man muss es bleiben lassen. Darauf zu hoffen, dass man irgendwann einmal die Schulden einfacher abtragen kann, ist der falsche Weg. Irgendwann willst Du den Kram ja auch mal von den Schultern haben und wieder am "Leben" teilnehmen, und Dich nicht nur um die Immofinanzierung kümmern. Außerdem kostet ein Haus ständig Geld, und je älter es wird, um so mehr Geld muss man dafür aufwenden.
Solltest Du aus irgendwelchen Gründen diese Kosten aus laufenden Einnahmen oder Rücklagen nicht schultern können, dann brauchst Du wieder Fremdkapital. Wenn dann noch der Wert des Hauses geringer ist als die Restschuld, dann gibt´s auch keine Chance auf Fremdkapital.

Gruß
Ralf

 

Ich sehe das wie R.B.

Einfach ein Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Laufzeit und 2 % tilgung...

Einfach mal bewusst machen warum man dieses BSV Modell überhaupt macht: Du kannst dir jetzt relativ günstige Zinsen sichern für die Zeit nach dem Annuitätendarlehen und hast so keinerlei Zinsrisiko! Erkauften tut man sich das in der Regel durch den verzicht auf den zinseszinseffekt beim Annuitätendarlehen welches nicht getilgt wird... Damit sich das ganze Lohnt muss man also davon ausgehen dass der Zinssatz am ende der Zinsbindung des Annuitätendarlehens deutlich erhöht und man somit den vorteil der festgeschriebenen Zinsen des BSV geniest.. steigen dei Zinsen nicht (stark) an ist es idr ein minusgeschäft...

wenn du jetzt allerdings einen Vertrag mit 3,75% SOLLzins abschliest dann muss der Zinssatz schon ENORM ansteigen um am ende daraus einen vorteil zu haben...

Wenn du also angst hast dass der Zinssatz in 20 jahren zweistellig ist dann ist das ganze vermutlich kein schlechtes Angebot

Lieber einfach mit 2% Tilgen und am Ende das "Zinsrisiko" tragen... welches auch nicht mehr so groß ist weil du <100k restschuld hast... Und in 20 Jahren sieht eure Einkommenssituation evtl auch entsprechend besser aus und Ihr habt viel sondergetilgt etc...

 

Tach,

es muss nicht kompliziert sein um gut zu sein.
20 Jahre ZiBi 2 % Tilgung , evtl noch kfw. .. fertig ist die Finanzierung. Nach ~28 jahren ist die Hütte abbezahlt.

Das haben ja einige auch schon vorgeschlagen und ist in meinen Augen auch die beste Variante.
Wenn du wirklich etwas ansparen willst dann mach es zu mehr Rendite wie +1% wenn auf der Darlehensseite mindestens -3% gezahlt werden.

Ihr wollt noch ein Kind! Und das mit der Finanzierungsrate...? Viel Spass beim Sparen...

 

Jeder Vertrag hat Kosten.
Bei Riester gibt es Abschlussprovisionen. - Was auch ok ist.

 

Bei Eurer ambitionierten Finanzierung würde ich das nicht a priori ausschließen. Muß halt sauber und ehrlich
gerechnet werden, ob und welcher Anteil da Sinn macht. Ggf. helfen die Zuschüsse ja doch, die Situation zu
entspannen und eine vernünftige Tilgungsrate zu erreichen.

Wir sind bei unseren neuen Fenstern auch von Holz als Prämisse ausgegangen (und bei Holz-Alu gelandet) aber ich habe mir trotzdem angehört und drüber nachgedacht, was mir der Fensterbauer zu Kunststofffenstern zu sagen hatte und an Angebotsvarianten gerechnet hat.

 

Es MUSS nicht schlecht sein...

Ich bin auch selbst kein großer Riester Fan, allerdings ist Wohnriester wohl eine der besseren Möglichkeiten Riester zu nutzen..

Grund ist dass du hier nichts "extra" ansparen musst für die Zuschüsse weil du so oder so genug tilgen solltest um zuschussberechtigt zu sein und die Zuschüsse vom Zineszinseffekt durch schnelleres tilgen deines darlehens profitieren.. was mehr bringen sollte als eine "normale" riester geldanlage...

wichtig ist es eben die Nachteile zu kennen (versteuerung etc...)!

Letztendlich kommt es aber auf das konkrete angebot an.. ein Annuitätendarlehen mit Riester kombiniert hat idr einen höheren Zinssatz... bei einem geringen Aufschlag kann es sich rechnen.. werden ~0,5 oder gar mehr aufgeschlagen kannst du es eigentlich gleich vergessen..

 

JA, bei dem BSV musst du direkt Abschlussgebühren bezahlen, diese erlauben Spielräume für angenehme Provisionen. Ich konnte bei mir im Vertrag die Abschlussprovisionen einsehen/vergleichen, bei dem BSV ist diese deutlich höher als bei dem Ann.Darlehen!

 

Das Einkommen ist mit unserem vergleichbar vermutlich mit Kind schlechter aber ihr wollt 100.000 mehr finanzieren. Ich bin ja selber Anfänger hier aber das hört sich arg viel an. Ich würde min. Erst mal warten bis das Kind da ist.

Touchi