Finanzierungsangebot Hausbank - Zinserwartung

Hallo!!

Es gibt eben zwei Risiken.

Das eine ist ein hoher Zinssatz am Markt beim Ende der Zinsbindung und die schlechteren Konditionen beim Verlängern des Kredits.
Dagegen ist eine lange Zinsbindung vorteilhaft, für die man allerdings einen höheren Zinssatz bezahlen muß.

Das zweite Risiko ist, daß man aus irgendwelchen Gründen das Haus verkaufen muß. Die Bank hat aber einen Kreditvertrag, den man nicht so einfach zurückzahlen kann. Bei vorzeitiger Tilgung oder Rückzahlung verlangt die Bank eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen.

Meine frühere Bank, eine sehr große BSK für Beamte, hatte nur noch eine kurze Zeit „begrenzte Sondermittel“ zu „besonders günstigen Konditionen“.

Wegen eines Baumangels hielt ich zunächst einen Teilbetrag einige Wochen zurück und stellte dann fest, das kann ich auch aus der Portokasse bezahlen. Der Kredit konnte um einige tausend kleiner werden. Sofort stellte man fest, daß man diese „begrenzten Sondermittel“ jetzt nicht wieder ausleihen konnte und verlangte eine üppige Entschädigung. So wie der Hotelier, der ein reserviertes Zimmer auch zur Messezeit, „natürlich“ nicht wieder vermieten kann und Entschädigung fordert.

Diese Entschädigung ist besonders hoch, wenn man vorher einen hohen Zinssatz und eine lange Laufzeit vereinbart hat. Jetzt wird der vorherige Vorteil, wenn es den einer war, zum Nachteil. Gerade dann, wenn man sowieso Probleme hat, muß man noch zusätzliche Zahlungen leisten.

Das erste Risiko ist das Problem eines Finanzberaters. Er findet hier, nehme ich mal an, den richtigen Weg.

Das zweite Risiko kann man nur selbst versuchen abzuschätzen. Welcher Siemens Mitarbeiter, einer Firma, die kaum mal jemand auf die Straße setzt, konnte voraussehen, das er bei BenQ landet und ein Jahr später arbeitslos ist. Diese Risiko ist auch nicht der Bereich des Finanzberaters. Das muß man selbst entscheiden.

Deshalb betrachtet das Ganze mit EXCEL und versucht die richtige Lösung selbst abzuwägen. Letztlich gilt es einen Mittelweg aus Zinssicherheit und vertraglicher Bindung an die Bank zu finden.

Es war sicher nicht im Interesse des Unternehmens, das vor 3 Jahren einen 200 Mio-Kredit benötigte, eine Laufzeit von 10 Jahren bei einem Zinssatz von 10% zu vereinbaren. Der Vorstand konnte berichten, daß ein Kredit auch mit einem geringeren Zinssatz und einer variablen Laufzeit möglich war. So konnte das Unternehmen, entsprechend seiner wirtschaftlichen Situation und ohne Entschädigung, zurückzahlen. Seither hat sich der Aktienkurs verfünffacht.

Gruß

pauline

 

Sorry, aber ... wovon redest du überhaupt???

Wenn ein Unternehmen einen Kredit aufnimmt ist das was anderes als wenn ein Privatmensch das tut - schon mal rein steuerlich. Und 200 Mio. klingt viel. Es sei denn das Unternehmen macht einen Umsatz der 10-20 Mal höher ist.

Deine Begründung zu den "Risiken" geht am Leben vorbei. Je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen ist, um so größer ist das Risiko. Da braucht man kein Excel für, das kann jeder an 2 Fingern ausrechnen:

Maximal mögliche Rate: 1152 Euro.
Arbeitslos 6 Monate -> Pech
Nicht arbeitslos aber neuer Job = Einkommen 10% niedriger -> Pech
Stattdessen Rate: 765 Euro
Arbeitslos 6 Monate -> man konnte entweder was ansparen oder ALG reicht evtl sogar. Außerdem werden in bestimmten Fällen "Zinsen" übernommen bzw als Belastung berücksichtigt, aber NICHT Tilgung (weil Tilgung = Kapitalaufbau).

Alles in allem: Kleine Tligung ist teurer aber risikoärmer als eine hohe Tilgung. Jedenfalls wirst du nicht einen Normal(!)verdiener finden, der 4-5% eines Kredits tilgt, der zwischen 200 und 300k liegt. Falls doch, dann mal bitte angeben, wie denn die monatliche Rate eines 200k Kredits bei 4% Tilgung aussieht ... 1.500 Euro bei 5+4! Mit Nebenkosten etc ist man schnell bei 1.700 euro pro MONAT. Wer drückt das den mal auf die Schnelle ab? Dinks ...

 

Wer sich nur ne Minimum-Tilgung leisten kann, sollte sich auch nur ein Minimum Haus leisten.
Viele machens aber scheinbar eher andersrum.

 

Na dann helfe uns, damit wir Deine Gedanken bis ins Detail verstehen!

Ich habe lediglich versucht Deinen Ansatz auf unsere Finanzierung anzuwenden um den angekündigten Vorteil herauszufiltern. Deine Kompetenz als BauFi streite ich nicht ab, nur habe ich es gewagt etwas zu hinterfragen. Wo werden hier Obstsorten verglichen?

Klar sind 550€ auch ein Batzen Geld, aber bezogen auf die Gesamtsumme, die getilgt werden muss, sind es wahnsinnige 0,22% Mehrkosten.
Und die Zinsentwicklung in den nächsten 20 Jahren kann mir keiner vorhersagen. Alles nur Prognosen und bei der Suche nach der Anschlussfinanzierung kann der tolle Vorteil schnell zu nichte sein.

Meine Nachrechnung ist doch eine kritische Hinterfragung Deines Finanzierungsvorschlages. Wird ja wohl erlaubt sein.

Gruß

 

Welche Anschlussfinanzierung denn ?????????????????
Bei dem von mir gemachten Vorschlag gibt es keine Anschlussfinanzierung, weil die Tranche doch weg ist.
Zu dem 15 jährigen Darlehen hab ich doch gar nichts gesagt.
Aber grundsätzlich ist die Frage nach einer langen oder kürzeren Zinsbindung eher eine Einstellungssache. Rechnet man mit steigenden oder fallenden Zinsen. Man kann nicht berechnen, was besser ist. Das geht nicht, weil man den Zinssatz in der Zukunft nicht kennt.
Alles was man errechnen kann ist, bis zu welchem Zinssatz, bei der Anschlussfinanzierung des kürzeren Darlehens, sich der Abschluss eines Darlehens mit kürzerer Zinsbindung lohnen würde.

Beispiel (mit fiktiven Zinsen):
Dauer der Zinsbindung 20 Jahre | 15 Jahre

Darlehensbetrag 150.000,00 Euro | 150.000,00 Euro

Nominalzins 5,20 % pro Jahr | 5,00 % pro Jahr

Anfängliche Tilgung 1,00 % pro Jahr | 1,20 % pro Jahr

Monatliche Rate 775,00 Euro | 775,00 Euro

Restschuld nach Ablauf der kurzen Zinsbindung 109.906,72 Euro


Anschlussdarlehen
Dauer der Zinsbindung 5 Jahre

Darlehensbetrag 109.906,72 Euro

Monatliche Rate 775,00 Euro

Anfängliche Tilgung 1,93 % pro Jahr

Restschuld am Ende des Betrachtungszeitraums 97.417,28 Euro | 97.417,28 Euro

Break-Even Zinssatz 6,53 % pro Jahr
D.h. bis zu diesem Zinssatz dürfte der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung steigen, damit sich der Abschluss eines Darlehens mit kürzerer Zinsbindung lohnt.
Und jetzt liegt es an einem selbst, wie man die Lage einschätzt. Ob man eine Zinssteigung verkraften könnte oder nicht.

Und je höher die Tilgung, desto höher wird der Break-Even Zinssatz. Insofern hat Pauline auf jeden Fall Recht. Aber nicht jeder hat die Möglichkeit, mit 4 oder 5 % zu tilgen. Und lasst bitte nicht den Eindruck entstehen, dass nur derjenige Finanzieren darf, der mit einer so hohen Tilgung einsteigen kann. Das wäre vermessen und überheblich. Außerdem gibts auch noch Sondertilgungen.

So, mehr kann man nicht errechnen. Und schon gar nicht, wieviel Zinsen habe ich bis zum Ende der Laufzeit gezahlt. Höchstens bis zum Ende der Zinsbindung. Alles andere ist Spekulation.

@muelleto: Wenn Du Tipps für Deine eigene Finanzierung haben möchtest, solltest Du auch ein paar Informationen dazu geben, sonst kann Dir nicht geholfen werden, da es nicht "den Tipp" für alle Finanzierungen gibt.

Beste Grüße

PS: baufibemu nicht baufipemu

 

Hi !

Mein Eindruck ist eher, dass 1 % als "normal" angesehen wird, und sich viele genau daran orientieren, um sich ihr budget für die Hütte festzulegen. Je mehr m² dann dabei rauskommen, umso besser. Und wenn sie dann auf 1,5 % Tilgung gehen, sind sie schon zufrieden, man zahlt ja schon soviel mehr ab als andere.
Da läuft was schief.

Und zwischen 1 % und 2 % Tilgung liegen nunmal rund 45% Mehrkosten. Ist es das Wert?

 

EDIT
45 % in Bezug der Darlehenssumme.

 

Rattenfänger

Hallo,

eigentlich ist das Thema nach allen Richtungen ausgetreten und erledigt.

Trotzdem:

Die Tilgung von 1% auf 2% anzuheben ist zwar eine Mehrbelastung von 100% bezüglich der Tilgung, aber bei 4% Zinsen ist es ein Übergang der Anuität von 5 auf 6%, also nur 20% mehr jeden Monat.

Die Prozentrechnung hat eben ihre Tücken.

Kurios aber wahr: Ist der Zinssatz angenommen bei 7% steigt die Annuität von 8 auf 9%. also nur um schon bescheidene 12,5%.

Gerade bei den jetzt angeblich niedrigen Zinsen muß man eine höhere Tilgung vereinbaren. Wann sonst??

Wenn man sich mal mit EXCEL oder auch mit Bleistift und Papier darstellt, daß ein Kredit von läppischen 200.000 bei einem einzigen Prozent Tilgung in 10 Jahren immer noch bei fast 180.000 steht, aber bei 2% Tilgung bei geschätzten 156.000, merkt man den Unterschied einer höheren Tilgung schon deutlich.

Man hat bei 1% Tilgung also 10 Jahre lang wesentlich mehr als ein Mieter gezahlt und muß nach 10 Jahren feststellen, daß man gerade 2.000 p.A. an den Schulden abgetragen hat. Bescheiden und beschi....!

Wenn da eine höhere Tilgung wirklich nicht möglich ist, weil die fehlenden 167 jeden Moant nicht aufzubringen sind, sollte besser noch einige Jahre zur Miete wohnen oder die Füße noch einige Zeit unter dem Tisch der Eltern ausstrecken.

Bei dem angesprochenen Firmenkredit, es war die SGL-Carbon, die 200 oder 250 Mio. brauchte und damals einen Umsatz von etwa 800 Mio. hatte. Bezogen auf den Umsatz waren also, 2,5% als Zinsen bei 10% Kreditverzinsung zu zahlen. Das ist bei vielen Unternehmen mehr als der Gewinn. Vorzeitige Rückzahlung ausgeschlossen! Bei Insolvenz hätte man noch Zinsentschädigung gefordert und die Sicherheiten „verwertet“, obwohl man die Pleite mit einem solchen Knebelvertrag selbst verursacht hatte.

So sind Banken eben!

Verleihen Regenschirme bei Sonnenschein, um sie bei Regenwetter zurückzufordern und lassen sich die Rückgabe noch vom Steuerzahler garantieren.

Beispiel Riester:

8% Förderung werden einmalig aus Steuergeldern gezahlt, die man vorher über gekürzte Kilometerpauschale oder erhöhte Merkelsteuer bezahlt hat, damit man bei den Banken einen langfristigen Vertrag abschließt.
Die Banken berechnen dafür jedes Jahr „Gebühren“, geschätzt 2%.
Bezogen auf die Laufzeit sind die 8% aber lediglich eine „Förderung“ von unter einem Prozent. Die soll der Steuerzahler bezahlen, damit die Banken jedes Jahr gute Geschäfte machen. Einfach schäbig! Aber auch von den Politikern und Würdenträgern, die mit Familie im Adlon übernachten dürfen und nur unser bestes wollen, unser Geld!

Einer der größten Baufinanzierer aus XXXX, berechnet nach einer Rückzahlung weiterhin Kreditzinsen, weil noch ein kleiner Teilbetrag erst am nächsten Tag zurückgezahlt wurde. Logisch, daß er es unter diesen Bedingungen auch nach 18 Monaten nicht schafft, eine fehlerfreie Abrechnung vorzulegen.
Von jedem Kellner einer Frittenbude ist das eine selbstverständliche Leistung. Aber es lohnt sich, wenn man das bei jedem Kreditvertrag macht. Rechnet alles mit EXCEL nach!!!

Gruß

pauline

 

also sowas *staun*

ich muss ja schon sagen, dass ich erstaunt bin zu welcher Diskussion eine doch recht einfache Frage eines Forumteilnehmers führt.
Ich jedenfalls habe sie mit großen Interesse gelesen, auch wenn die Diskussion doch schon etwas für Teilnehmer sind, die sich ein bisschen mit Finanzierungsthemen auskennen.

Um das Thema für den Fragesteller nochmals einfacher zu machen. Kann Dein Modell nachvollziehen, hatte vor 2 Jahren ähnliches Gedankenspiel.
Wir haben 210.000,-€ finanziert.

Da ich mich Finanzen ein bisschen auskenne, allerdings nicht mit Eigenheimfinanzierung, habe ich mich auch erst schlau machen müssen.

Folgendes Modell ist dabei herausgekommen:
1. Kredit 100.000,-€, LZ 10 Jahre
2. Kredit 110.000,-€, LZ 15 Jahre
Auf die Zinssätze möchte ich nicht eingehen, da mit heute nicht mehr vergleichbar.
Wir haben für beide Sondertilgung von max. 5% vereinbart und für beide eine Tilgungsrate von 3,5%.

Grundvorrausetzung für die Finanzierung ist DEIN Limit für die monatliche Rate! Diese gibt Deinen Spielraum vor. Kalkuliere mit einer gewissen Flexibilität, dass immer in diesen Jahren immer wieder finanzielle Engpässe kommen werden.
Unsere Strategie ist es, dass wir Sondertilgungen vor allem in den 10jährigen Kredit laufen lassen, um dort die Restsumme zu drücken. Zusätzlich haben meine Frau und ich von früher her noch laufende Bausparverträge die in Sachen Umfinanzierung oder Tilgung eingesetzt werden können.

Was Deine Zinsraten angeht: Wichtig ist einzig und allein der eff. Zinssatz, Deine daraus res. monatliche Rate und Deine Restschuld. Denke immer daran: eine Kreditvergabe ist für die Bank auch immer ein Geschäft (und das will Sie haben)! Wir haben es so gemacht: Angebote von der Hausbank + Angebote von Internetdienstleistern (waren natürlich günstiger). Mit den Angeboten zur Hausbank und mit dem günstigsten, vergleichbaren Angebot konfrontiert. Bei einem eff. Zinsatz von +0,25% und kostenlose Bereitstellung über 12 Monate Zusage für die Hausbank signalisiert. Das hat funktioniert.

Hoffe, Die damit weitergeholfen zu haben.