Finanzierungsangebot Hausbank

Diskutiere Finanzierungsangebot Hausbank im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir haben von der Hausbank ein Finanzierungsangebot für einen Hauskauf erhalten. Die angestrebte monatliche Rate von 1.500€ ist...

  1. #1 Lennart83, 19.06.2020
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    Hallo zusammen,

    wir haben von der Hausbank ein Finanzierungsangebot für einen Hauskauf erhalten. Die angestrebte monatliche Rate von 1.500€ ist für uns gut möglich, wir zahlen derzeit schon 1.200€ Kaltmiete für ein Haus.

    Darlehensbetrag
    400.000,00€
    Monatliche Rate
    1.500,00€
    Sondertilgung 5% pro Jahr möglich (20.000€)

    Sollzinsbindung 10 Jahre:
    Sollzinssatz 1,05% pro Jahr, Anfängliche Tilgung 3,45%
    Restschuld 254.000€

    Sollzinsbindung 15 Jahre:
    Sollzinssatz 1,35% pro Jahr, Anfängliche Tilgung 3,15%
    Restschuld 190.000€

    Meine Fragen:
    - wie ist das Angebot einzuordnen? Ich werde zum Vergleich mir noch 1-2 weitere einholen, auch um mit der Hausbank verhandeln zu können.
    - wir benötigen das Kapital erst in ca. einem Jahr, da das Haus vorher nicht verkauft wird. Gibt es irgendwo einen guten Trend wo man die aktuelle Zinsentwicklung verfolgen kann?
    - die Zinsschwelle liegt bei 2,33%, d.h. wenn in 10 Jahren der Zins niedriger liegt, fährt man besser mit der kürzeren Sollzinsbindung. Ich rechne damit, dass die Nullzinspolitik erstmal so weitergeht. Ist das blauäugig, sollte man zur Sicherheit die 15 Jahre anstreben? Viel teurer ist es ja nicht.

    Danke und Gruß,
    Lennart
     
  2. #2 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Man kann eine Kondition nur in Kenntnis des Beleihungsauslaufs bewerten und um diesen zu ermitteln, müssen die Kosten bekannt sein.

    1) Wie hoch ist der Kaufpreis?
    2) Wie hoch sind die Kosten in Bezug auf die Erwerbsnebenkosten Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuch, sowie Maklerkosten?
    3) Sind Modernisierungen geplant, wenn ja, in welcher Höhe?


    Addiert man die Gesamtkosten und zieht ihren Bedarf ab, erkennt man das eingesetzte Eigenkapital/die Eigenleistungen bei den Modernisierungen.

    Auch ist es wegen dem Einbezug regionaler Banken, sowie infrage kommender Landesfördermittel wichtig, den Investitionsstandort zu kennen.
     
  3. #3 Lennart83, 19.06.2020
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    Danke für den Hinweis!
    1) Wie hoch ist der Kaufpreis?
    335.000€
    2) Wie hoch sind die Kosten in Bezug auf die Erwerbsnebenkosten Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuch, sowie Maklerkosten?
    Ca. 40.000€
    3) Sind Modernisierungen geplant, wenn ja, in welcher Höhe?
    Ca. 100.000€

    Summe 475.000€, Eigenkapital daher ca. 75.000€, Standort Bielefeld (NRW)
     
  4. #4 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Kinder (wegen Landesfördermittel) vorhanden?

    Werden Modernisierungen bzw. Teile davon in Eigenleistung erbracht?
     
  5. #5 Lennart83, 19.06.2020
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    Kinder (wegen Landesfördermittel) vorhanden?
    Zwei Kinder (3 und 5) vorhanden, „leider“ sind wir über der Einkommensgrenze für das Baukindergeld. Gibt es andere Förderungen?

    Werden Modernisierungen bzw. Teile davon in Eigenleistung erbracht?
    Ja, wir werden versuchen viel selber zu machen! Böden, Decken und Wände neu, Kellerdecken- und Dachbodendämmung, Küchenaufbau usw.! Hilfe benötigen wir bei den Bädern, der Elektrik, Heizung, Wanddurchbruch usw!
     
  6. #6 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Das heißt aber, dass sie mehr Werte schaffen als die 100.000 Euro die sie angegeben haben, denn wenn sie diese in die Kostenkalkulation mit 100.000 Euro einrechnen (somit als Bedarf deklarieren), dann werden zwangsläufig Arbeiten getätigt und Werte geschaffen, die über die 100.000 Euro liegen, wenn sie z.B. für 20.000 Euro Eigenleistung einbringen, die sie nicht bezahlen müssen, wo der Wert dann aber verbaut ist. Anders gesagt, würde es eine Firma komplett machen, würde es mehr als 100.000 Euro kosten.

    Baukindergeld ist nur eine der infrage kommenden Fördermittel.
     
  7. #7 Lennart83, 19.06.2020
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    Das ist mir schon klar - aber wie hilft mir das bei der Finanzierung? Ob ich Eigenleistung im Wert von 20 oder 30 T€ einbringe, verändert doch nicht meine Kreditbedingungen?
     
  8. #8 Einfachnurich, 19.06.2020
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    ?????? Sorry, sind die Konditionen nicht Bestandteil der Kreditbedingungen? Vielleicht sogar nicht die Entscheidenden?
     
  9. #9 Lennart83, 19.06.2020
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    Die genannten 100.000€ sind für die Sanierung/Renovierung, aber die Höhe einer Eigenleistung hat die Bank nicht interessiert.
     
  10. #10 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Sie nehmen 400.000 Euro auf, es macht doch einen Unterschied, ob ich diese zu einem Wert von 435.000 Euro (KP plus 100.000 Euro) oder z.B. 485.000 Euro ins Verhältnis setze.
    Einmal ermittle ich einen Beleihungsauslauf von 91,95 % und einmal von 82 % und wenn man die Eigenleistung in dieser Berechnung noch etwas nach oben korrigiert, dann würde man einen 80er Auslauf erzielen können.

    Ich muss aber auch sagen, dass ich mir so auch die nicht dargestellten, nicht so rosigen Konditionen erklären kann. Die von ihnen genannten Zinssätze sind deutlich zu unterbieten, egal ob nun für 10, 15, 20 der gar einer längeren Zinsfestschreibungszeit.
     
  11. #11 Lennart83, 19.06.2020
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    Okay, das macht schon eher Sinn! Danke für die Erklärung, den Begriff kannte ich noch nicht! Das bedeutet, ich muss den Banken irgendwie glaubhaft machen, wieviel meine Eigenleistung wert ist? Und sollte ich mich mit dem Verkäufer auf einen niedrigeren Kaufpreis einigen, wäre das dann ja negativ für das Rating?! Ich muss mich wohl noch genauer damit auseinander setzen und mehr Angebote einholen. Gut, dass ich noch etwas Zeit habe und nichts überstürzen muss!
     
  12. #12 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Geringere Kaufpreis, geringer Bedarf, am Auslauf ändert sich damit so gut wie nichts.

    Grundsätzlich ist der Kaufpreis immer 100%.

    Kann man selber machen, wenn man von der Materie Ahnung hat oder diese gewinnt oder einen Finanzierungsmakler damit beauftragen, dass er ihnen das beste Konzept erstellt und dazu die passende Bank aus ca. 440 möglichen auswählt.
     
  13. #13 opferdernatur, 19.06.2020
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    Wenn du nicht Handwerker bist wird dir die Bank gar keine mögliche Eigenleistung anrechnen. Da kann ja jeder kommen und denen was erzählen.
     
  14. #14 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Sorry, das ist absoluter Quatsch! Erstens tätigt man EL meistens nicht alleine und da kann immer ein Handwerker im Freundeskreis sein und zweitens betreibt sie Bank keine Analyse, was man kann und/oder im ersten Leben für eine berufliche Tätigkeit ausgeführt hat!

    Nicht wenige Banken rechnen Modernisierungen und Renovierungen ob mit oder ohne Eigenleistungen 100% wertsteigernd an!
     
  15. #15 opferdernatur, 19.06.2020
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    Letzteres stimmt bis auf den Punkt der Eigenleistung.

    Oder glaubst du eine Bank packt sowas in ihren Deckungsstock: 400tsd Wert Haus + 100Tsd Eigenleistung = 500Tsd Wert ???

    Loan2Value = 400/500? Dabei wurde die Leistung noch gar nicht erbracht.
     
  16. #16 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Ich meine das nicht nur, ich weiss es!

    Aufstellung der zu tätigenden Gewerkeleistungen mit Kosten-, und Eigenleistungsanteil, Architektenstempel drunter (haben Hausarchitekten für unsere Kunden) und gut ist!
     
  17. #17 Andreas Teich, 19.06.2020
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    Eigenleistung kann ja durchaus geprüft werden, oder es werden erst einmal nur Materialkosten auf Nachweis ausgezahlt.
    Es hängt ohnehin davon ab, wie glaubhaft und detailliert die Eigenleistungen aufgeschlüsselt und nachgewiesen werden. Es gibt viele Möglichkeiten.
    Ich hatte mit 0,9% nachfinanziert mit 10 % Sondertilgungsrecht auf 10 J fest, aber mit höherer Tilgung,
    was für Banken wohl als Hinweis auf gute Liquidität gewertet wird.

    Mir hatte gerade ein Immobilieninvestor mitgeteilt, dass er ein Angebot zu 0,7 eff auf 10 J fest bekommen hatte- allerdings Großkunde, daher nicht ganz vergleichbar mit Privatkunde.

    Ich würde immer versuchen viel Eigenleistungen zu erbringen und Schulden gering zu halten.
     
  18. #18 Einfachnurich, 19.06.2020
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    Naja, aber bei entsprechenden Beleihungsauslauf sehen wir auch eine 0,3 % für 10 Jahre fest.

    Die Bonität nimmt übrigens bei fast keiner Bank Einfluß auf die Kondition!
     
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