Finanzierungskonzept EFH ohne EK (mit Zusatzsicherheit)

Diskutiere Finanzierungskonzept EFH ohne EK (mit Zusatzsicherheit) im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Beim Bausparer haben wir Vorfinanzierungskosten in Höhe von 85t€ in den ersten 10 Jahren und hätten in der Zeit ca. 150t€ angespart. D.h....

  1. R.B.

    R.B.

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    Wie hoch ist dann die Rate? Ich komme auf etwa 77T€ Vorfinanzierungskosten. Ganz grob 600,- € Zinsen pro Monat und 1.250,- € Sparrate in den BSV. Macht in 10 Jahren etwa 72.000,- € Zinsen + Abschlussgebühr von 4.500,- € macht dann 76.500,- €. Guthabenverzinsung habe ich jetzt nicht berücksichtigt, da gibt´s erst gegen Ende wenige Hundert Euro. Der Zinsertrag in den 10 Jahren beläuft sich insgesamt nur auf 1.900,- €. Evtl. anfallende Steuern nicht vergessen.

    Wenn Du das nun mit 2,4% vergleichst (da 15 Jahre Zinsbindung) dann ist es klar, dass Du hier eine Schieflage kriegst, und wenn Du dann noch mit 4,4% nach Abschluss der Zinsbindung rechnest, dann ist es logisch, dass der BSV (mit dann 2,x%) im Vorteil sein muss. Wenn Du von diesen Annahmen ausgehen möchtest, dann stimme ich Dir zu, dann hat der BSV die Nase vorne.

    Man könnte aber auch eine andere Rechnung aufmachen. Bei Zinsbindung von 10 Jahren kriegst Du aktuell ein Annuitätendarlehen um die 1,5%. Nimm jetzt mal Deine monatliche Rate von 1.850,- €, dann hast Du nach 10 Jahren eine Restschuld von etwa 283T€ und insgesamt 55,4T€ an Zinsen bezahlt. Jetzt beginnt die Wette auf die Zukunft, sprich Konditionen für die Anschlussfinanzierung.
     
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  3. TomS85

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    Die Rate ist mit 2000€ angesetzt, davon ca. 1260€ Sparrate und der Rest Zinsen. 72000€ Zinsen kommt hin bei 1,6%. Da wir irgendwo bei um die 55-65% Beleihung liegen werden (genau wird das noch geklärt, was die weiteren Beleihungsobjekte her geben), liegen wir im besten Fall bei 1,6% für die Vorfinanzierung und im dümmsten Fall bei 1,89%. Wir haben mal mit dem worst-Case kalkuliert, daher die 85T€ angenommen für die Vorfinanzierung.

    Die 1,5% für das Annuitätendarlehen haben wir leider nicht bekommen, da unser Eigenkapital faktisch nicht vorhanden ist und die Bank, die das Grundstück finanziert hat, dort schon am 1. Rang steht. Daher wahrscheinlich auch die Angebote der anderen Banken jenseits der 2%. Nun hat die Grundstück finanzierende Bank ja heute nochmal angerufen und meinte, dass sie die 2,1% nicht mehr halten könnten und haben jetzt 2,4% genannt. Denen scheint ihre Position wohl auch bewusst zu sein und wollen nun noch eine Schippe drauf legen.

    Natürlich kann man nicht wissen, was in 10 oder 15 Jahren ist. Auch wenn es eine reelle Chance gäbe, dass sich die Zinsen in der Zeit nicht deutlich erhöhen bzw. noch leicht fallen, wäre der BSV meiner Meinung nach noch konkurrenzfähig. Die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit und die Flexibilität, was die Raten angeht wäre uns da schon sehr wichtig. Daher klingt das Angebot für uns erst mal interessant (auch wenn die Guthabenverzinsung in Summe negativ ausfällt). Hinzu kommt, dass auf den weiteren Beleihungsobjekten bereits die W...... im Grundbuch steht am 1. Rang. Bei Finanzierung über eine andere Bank wären hier noch Notarkosten für die Umtragung fällig.

    Ich denke, alles in allem ist es einfach eine Frage des persönlichen Geschmacks bzw. der Randbedingungen. Wenn ich mit einem Zinsrisiko leben kann bzw. weiß, dass ich etwaige Sondertilgungen so zuverlässig leisten kann, dass ich die Zinsbindungen des A-Darlehens einhalten kann, wäre das sicherlich erste Wahl. Für die Sicherheit "hinten raus" macht der Bausparer wahrscheinlich mehr Sinn (auch wenn es hier das Risiko gibt, dass er später zugeteilt wird, als geplant).
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ja, das war nicht besonders klug. Wenn man das zu sehr zerfleddert dann hat man meist schlechte Karten. Freiwillig rückt keine Bank in den Nachrang.
     
  5. #44 baufibemu, 15.09.2015
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    Offensichtlich habt Ihr das für Euch beste Konzept gefunden.
    Kleiner Tipp: Wenn Ihr zu der Bank geht, mit der Eure Bausparkasse kooperiert, erhaltet Ihr zu den ohnehin guten Konditionen der Bank noch einmal einen Zinsabschlag von 0,2 % , wenn Ihr einen Bausparvertrag macht. Wenn Ihr trotz Vorlast einen Beleihungsauslauf von unter 70 % habt, müsste der Zins dann bei ca. 1,30 % liegen, oder sogar ein bisschen darunter. Bei zehn Jahren fest.
    Wohlgemerkt, immer ausgehend von den Zahlen, die hier genannt werden.

    Beste Grüße
     
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