Finanzierungsplan eines Noobs

Diskutiere Finanzierungsplan eines Noobs im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Zu den Eck-/Grunddaten: Verkäufer ist ein städtisches Immobilienunternehmen. Verkauft werden RH bzw. DHHn in einem Neubaugebiet, welches früher...

  1. Baunoob

    Baunoob

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    Zu den Eck-/Grunddaten:

    Verkäufer ist ein städtisches Immobilienunternehmen. Verkauft werden RH bzw. DHHn in einem Neubaugebiet, welches früher mal britisches Kasernengelände war. Der Boden des Geländes wurde komplett ausgetauscht. Es wurden im ersten Bauabschnitt 77 Häuser gebaut – Fertigstellung 2006 – davon ist ca. die Hälfte bis heute verkauft. Es stehen noch 2 weitere Bauabschnitte an mit insgesamt ca. 120 weiteren Häusern. Dies nur zur Info.
    Wir interessieren uns nun für den Erwerb einer DHH in diesem Gebiet.
    Der Kaufpreis beträgt 220.000 Euro. 135 qm Wohnfläche incl. 50 qm Nutzfläche im Keller. Dachgeschoss ausgebaut. Grundstück ca. 300 qm. In Eigenleistung werden Fliesen in Sanitär und Küche, Sanitärfeininstallation und Einbau der Innentüren erfolgen. Weiterhin muss die Terrasse selbst erstellt werden (Kosten hierfür gesamt 15.000 Euro). Für Tapeten, Farbe, Bodenbeläge werden von mir nochmals 5.000 Euro veranschlagt. Aus einer „Altlast“ kommen nochmals 25.000 Euro hinzu (hierfür hat meine Hausbank schon ihr „vorläufiges“ OK gegeben). Für Notar und Grundsteuer würde ich nochmal 5.000 Euro veranschlagen. Eigenkapital ist in Höhe von 15.000 Euro vorhanden.

    Aufgelistet sieht’s wohl etwas einfacher aus:

    Haus 220.000 Euro
    Eigenleistung 15.000 Euro
    Ausbaukosten 5.000 Euro
    „Altlast“ 25.000 Euro
    Notar, Grunderwerb 5.000 Euro

    Eigenkapital -15.000 Euro

    Also insgesamt zu finanzieren: 255.000 Euro

    Wir sind ein 3-Personen-Haushalt (und es werden garantiert nicht mehr). Ich – Beamter – mit monatlichem Einkommen von 2.300 Euro netto. Meine Frau – städtische Angestellte – mit 1.800 Euro netto im Monat. Die monatliche Belastung sollte 1.300 Euro (für das Darlehen) eigentlich nicht überschreiten, da a.) noch die monatlichen Nebenkosten anfallen und wir b.) noch gerne und gut leben möchten.
    Derzeit bezahlen wir für eine 86 qm große Mietwohnung 600 Euro Kaltmiete. Ich bin aber nicht mehr bereit, nur für die Bereitstellung eines Wohnraumes soviel Geld auszugeben.

    Wie wird mein - zugegebenermaßen grober – Finanzierungsplan hier so eingeschätzt ? Utopisch oder realistisch ? Fehlt etwas Gravierendes ? Sonstige Fragen ? Ich bin für jede Kritik oder Anregung offen. Nur Feuer frei.
     
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  3. #2 theoretiker, 28. November 2008
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    Hallo,

    mal angenommen das finanziert überhaupt eine Bank, dann komme ich bei 255.000 EUR mal grob gerechnet mit 5,5%eff. +1,5 % Tilgung auf eine monatliche Belastung von knapp 1500 EUR ohne Nebenkosten.

    Gruß
     
  4. Rene'

    Rene'

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    Hallo!

    Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5%. Das wären bei 220.000€ schon 7700€.

    Die Notarkosten belaufen sich ca. auf 1% (war bei uns so, kann aber glaube ich schwanken) also nochmals runde 2200€.

    Gesamt also mindestens runde 10.000€ für Notar/Grunderwerbssteuer einplanen!


    Gruß,
    Rene'
     
  5. #4 theoretiker, 28. November 2008
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    Habe gerade gesehen EK -15.000 EUR

    Ich denke, das könnt Ihr von Bankseite aus vergessen.
    Nehmt mal die 700 EUR, die von Eurer Miete auf die 1300 .- Maximalbelastung fehlen und spart die 2 Jahre lang, wenns klappt, dann schaut Euch nochmal um, wenns nicht klappt, dann wäre auch die Finanzierung gekippt !!

    Gruß
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Kapitaldienstfähigkeit sollte kein Problem sein. Stellt sich nur die Frage, welche Konditionen die Bank bei dieser quasi Vollfinanzierung rausrückt. Ich tippe mal, da wirst Du selbst bei nur 10 Jahren Zinsfestschreibung kaum unter 5% kommen.

    Sollte sich die Bank am Kaufpreis als Objektwert festbeissen, dann wird sie ablehnen oder sich das Darlehen fürstlich bezahlen lassen. Dann sind vermutlich > 6% Zinssatz angesagt, und wenn Du es nicht schaffst durch Sondertilgungen die Restschuld zu reduzieren, bleibt nach 10 oder 15 Jahren noch ein ganz schöner Batzen übrig.

    Bei einem verfügbaren Familien-Nettoeinkommen von 4.100,- €/Monat und 600,- € Kaltmiete, muss man sich die Frage gefallen lassen, ob man überhaupt schon reif für eine Finanzierung in dieser Größenordnung ist, denn das EK von 15.000,- € steht in keiner sinnvollen Relation zum Einkommen. Das könnte man bei diesem Einkommen, nur ein bischen Sparwille vorausgesetzt, problemlos innerhalb eines Jahres ansparen.

    Bitte nicht falsch verstehen, es kann jeder mit seinem Geld machen was er will, und es gibt vielleicht auch gute Gründe warum das Sparen bisher hinten anstehen musste, aber ich überlege mir gerade, was einem Kreditsachbearbeiter so im Kopf herumgehen könnte wenn er Eure Zahlen sieht und dann eine Entscheidung treffen soll. Wer weiß, vielleicht wird er so eine Frage, oder so ähnlich, bei einen Gespräch auch stellen, wenn auch versteckt.

    Fazit: Kapitaldienst sollte problemlos sein, evtl. wird die Bewertung des Gebäudes zu schlechten Konditionen führen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 28. November 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    220.000 ohne Fiesen, Aussenanlagen, Bodenbeläge, Malerarbeiten für 85 m² WF (135 - 50) im EG und DG (= Schrägen) auf 300 m² - datt is heftig.
    Und das als 110 % Finanzierung - Autsch.

    Und von 2006 bis heute nur 50 % verkauft, drängt die Frage nach dem Warum des schleppenden Absatzes auf.
    Da stellt sich mir die Frage, ob Sie den Immobilienmarkt eine Weile beobachtet und analysiert haben.

    Ich glaub nicht, dass die Finanzierungsgespräche ein Zuckerschlecken werden.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Die Bank vor Ort weiß vielleicht schon zuviel über die Objekte. :sleeping

    Aber meine Glaskugel ist und bleibt trüb.

    Gruß
    Ralf
     
  9. Julius

    Julius

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    Hört sich eher danach an, als ob der Stadt Dumme sucht, die über saftige Kaufpreise deren Vorleistung fürstlich entgelten...
    Schon mal nach preiswerteren Objekten in der Gegend umgesehen?

    Und was sind denn diese ominösen Altlasten?
     
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  11. R.B.

    R.B.

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    Ja was denn schon? Vermutlich ein Altkredit der hier mit reingepackt werden soll, und der dann die ganze Finanzierung verteuert so daß er doppelt und dreifach zurückbezahlt wird.

    Gruß
    Ralf
     
  12. jens

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    Vielleicht liegt da der Hund begraben:
    >"Verkauft werden RH bzw. DHHn in einem Neubaugebiet, welches früher mal britisches Kasernengelände war. Der Boden des Geländes wurde komplett ausgetauscht."
    Da würde ich schon sehr genau wissen wollen, welches die Altlast war, warum dieser Bodenaustausch erfolgt ist und bis in welche Tiefe.
    Das wird natürlich bei der Bewertung des Objekts durch die Bank nicht auf der positiven Seite stehen, d.h. Sie bezahlen im besten Fall höhere Zinsen und dürfen auf irgend einer Altlast wohnen.
     
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