Flecken zw. Dachunterseite (außen) und Außenputz (EFH, 5J) – Schmutz, Algen, Schimmel?

Hallo zusammen,

unser EFH ist jetzt fast 5 Jahre alt und ich lasse aktuell noch einige Restmängel vom Bauträger beseitigen. Außenseitig unter dem Dachüberstand gibt es jedoch Verfärbungen, bei denen ich mir unsicher bin, ob hier bauphysikalische Probleme (Feuchte, Algen, Wärmebrücken) vorliegen oder ob es wirklich harmloser Schmutz ist.

Rahmendaten / Aufbau (siehe „Dachansicht-von-oben.jpg“):

• Satteldach mit Dachüberstand und sichtbaren, weiß gestrichenen Holzbauteilen und Rinne.
  
  
• Die betroffene Giebelseite ist stark exponiert (offenes Feld, kräftiger Wind mit Schlagregen).

Auffälligkeiten außen („linke-Seite-Unterdach.jpg“, „rechte-Seite-Unterdach.jpg“):

• Zwischen den Holzlatten der Dachuntersicht gibt es dunkle Streifen/Beläge, teils mit Wassertropfen.
  
  
• Am Spalt zwischen Holz und Fassadenputz ist eine durchgehende dunkle Linie zu sehen.
  
  
• Der Bauträger meint, das sei nur Schmutz.
  
  
• Direkt unterhalb der Stelle sitzen auf den Garagen zwei Wärmepumpen-Außeneinheiten, von denen aufsteigendes Kondensat hinzukommen könnte.

Innenbereich („Offnung-mit-nackter-Innenwand.jpg“):

• Dachgeschoss ist voll ausgebaut, offen bis zum First, tapeziert – innen keine Schimmelspuren sichtbar.
  
  
• Gefühlte Abkühlung an den Übergängen von Wand zu Schrägdach.
  
  
• Nach dem Öffnen wegen undichter Lüftung sieht man, dass der obere dunkle Stein der Innenwand kühler wirkt als die darunterliegenden Ziegel; mir fehlt hier eine erkennbare Abdichtung bei den Übergängen - der Schacht war mit Mineralwolle gedämmt, die aktuell gerade entfernt ist.
  
  
• Ich habe testweise mit einem Stab eine Nut abgewischt: Die Flecken ließen sich abnehmen, der Lack kam wieder zum Vorschein. Beobachte jetzt, wie und wie schnell sich die Stelle wieder verfärbt. Kommt es bei feucht-kaltem Wetter rasch wieder zu dunklen Belägen, könnte das für Schimmel/Algen sprechen, ansonsten spricht eher alles für Schmutzablagerung.

Meine fünfjährige Gewährleistungsfrist läuft pünktlich zu Weihnachten ab, ich möchte aber auch weder unnötig Stress noch Kosten verursachen, wenn es tatsächlich bloß Schmutz ist und kein ernsthafter Mangel. Gerade habe ich den Bauträger zur Beseitigung von Setzrissen & Co. bewegen können – größere Konflikte will ich nach Möglichkeit vermeiden, solange nichts Gravierendes droht.

Fragen:

• Ist das typische Witterungs-/Algenverschmutzung für solche Dachzonen auf der Wetterseite, oder erkennt ihr Hinweise auf konstruktive Baumängel (Wärmebrücke, Dämmungsproblem, offene Anschlüsse)?
  
  
• Ist der Spalt zwischen Holz und Putz bauüblich oder sollte er verschlossen werden?
  
  
• Würdet ihr vor Ablauf der Gewährleistung noch einen unabhängigen Sachverständigen mit IR-Messung/Feuchteprüfung hinzuziehen oder erst den Verlauf beobachten?

Fotos (mit Dateibezeichnung zur Einordnung) stelle ich unten an.

Mir ist bewusst, dass eine Ferndiagnose nur eingeschränkt möglich ist – aber jeder Hinweis zum weiteren Umgang, insbesondere zur Absicherung etwaiger Ansprüche, ist willkommen! Aufgrund der kurzen Zeit bis zur Verfristung müsste ich ein selbständiges Beweissicherungsverfahren eröffnen, aufgrund der Konsequenzen und Kosten will ich das aber nur tun, wenn ich hier ein eklatantes Problem habe.

Danke vielmals für die Hilfe!