Frage zum Genehmigungsfreistellungsverfahren Dachausbau Bayern

Diskutiere Frage zum Genehmigungsfreistellungsverfahren Dachausbau Bayern im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich wende mich mit einer Frage an Sie, bei der ich Ihre Unterstützung benötige. Wie ist folgender fiktiver Fall...

  1. #1 bayer0815, 28.04.2017
    bayer0815

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    Hallo zusammen,

    ich wende mich mit einer Frage an Sie, bei der ich Ihre Unterstützung benötige.

    Wie ist folgender fiktiver Fall baurechtlich zu bewerten:

    Eine Eigentumswohnung mit ausgebautem Dach soll verkauft
    werden. Wie sich herausstellen soll, ist der Dachausbau bislang nicht genehmigt.

    Mit Unterstützung eines Architekten soll vor dem Verkauf ein Genehmigungsfreistellungsverfahren
    für die nachträgliche Genehmigung des Dachausbaus erlangt werden. Bei diesem Verfahren
    erfolgt keine Prüfung durch die Baubehörde.

    Hierbei sind aber dennoch die baurechtlichen Vorschriften zu beachten? Insbesondere Fragen zur Statik
    könnten interessant sein. Wie würde es sich verhalten, wenn für den Dachausbau 25mm Spanplatten
    für den Boden genutzt wurden, welche sich teilweise schon absenken? (angenommen, der Dachausbau existiert bereits seit 15 Jahren).

    Wäre dies im Rahmen der Bauvorschriften und im Rahmen der Freistellung legal?

    Welche Möglichkeiten kämen für den Käufer in Betracht, wenn sich herausstellt, dass
    der durchgeführte Ausbau nicht nach den geltenden Regeln der Baukunst erfolgte? Kann der Bauherr - also Verkäufer bzw.
    der Architekt zur Haftung gezogen werden?

    Viele Grüße
    Bayer0815
     
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  3. #2 simon84, 28.04.2017
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    Ein Genehmigungsfreistellungsverfahren heißt nicht, dass man pfuschen darf oder sich nicht an die Bauvorschriften zu halten hat.
    Es heisst nur: Es gibt kein Genehmigungsverfahren.

    Es haftet in erster Linie mal der, der pfuscht bzw. den Pfusch anschafft, nicht automatisch der Architekt oder Verkäufer.
    Außer der Architekt hat den Pfusch so geplant.

    Wenn ein Verkäufer von dem Pfusch weiß, dann muss er es beim Verkauf erwähnen bzw. zeigen (alles was klar sichtbar ist)

    Mal abgesehen davon, wird man sicher nicht 15 Jahre im Nachhinein ein Genehmigungsfreistellungsverfahren für eine bereits erfolgte Maßnahme beantragen. Das wäre dann schon Betrug. Außer man schildert sein Vorhaben auf dem Bauamt genau so (Umbau besteht bereits).

    Die Baubehörde ist auch nicht dumm. Die können sehr schnell sehen, ob ein Dach vor 1 Monat oder vor 15 Jahren ausgebaut wurde.
     
  4. #3 bayer0815, 28.04.2017
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    Die nachträgliche Genehmigung solle beantragt werden, da der Dachausbau bereits seit längerem existiert. Vom Bauamt wird das ja vlt Ort nicht geprügelt. Der Verkäufer hätte die Wohnung damals unwissentlich mit nicht genehmigtem Dachausbau gekauft. Beim jetzigen Verkauf würde sich dieser Zustand erst herausstellen.

    Verkauft werden soll sie mit genehmigtem Ausbau. In diesem Zusammenhang hat ja der Architekt den Ausbau zu prüfen. Durch Einreichung des entsprechenden Antrag auf nachträgliche Genehmigungfreistellung käme es doch in Betracht, dass sich sowohl Verkäufer als auch Käufer auf einen ordnungsgemäßen Ausbau verlassen würden. Würden hier Regressmöglichkeiten ggü den Architekten bestehen?

    Ps: nein, ich bin kein Architekt.
     
  5. #4 simon84, 28.04.2017
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    Gibt es laut Bauamt eine nachträgliche Genehmigungsfreistellung ? Ich kenne das nicht.

    Ich kenne nur eine nachträgliche Baugenehmigung bzw. Bauantragsverfahren.

    Natürlich kann der Käufer einen korrekten Ausbau erwarten.
    Deshalb sollte der Verkäufer dann eben auf alles was ihm in der Richtung bekannt ist hinweisen. (Schriftlich)
     
  6. #5 bayer0815, 28.04.2017
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    Ja, die nachträgliche Genehmigungfreistellung liegt vor. Diese besagt, dass der Bau ohne Prüfung durch das Bauamt erfolgen kann, sofern die Unterlagen vom Architekten bzw Bauingenieur eingereicht werden. Hierdurch haftet dann scheinbar der Architekt. Sprich, er muss ja egtl prüfen, ob der durchgeführte Ausbau tragfähig ist, was bei besagtem Bodenaufbau m.E. fraglich erscheint.

    So müsste sich ja eine Haftung des Architekten ergeben?
     
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  8. #6 El Gundro, 08.05.2017
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    Du wirst keinen Architekten finden, der Deinen Bestand in eine Planung übernimmt, von der er weiß, dass Sie nicht den Regeln der Technik entspricht. Wie Du schon selbst sagst, würde er dafür haften, da Du als "Bauherr" eine Planung nach den anerkannten Regeln der Technik erwarten kannst.
    Er müsste wenn dann direkt in seiner Planung klar und deutlich vermerken, welche bestimmten dinge nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, aber vom Bauherrn eben so gewünscht sind ... bleibt die Frage, ob das dann eine Behörde freigibt.
     
  9. #7 bayer0815, 11.05.2017
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    Angenommen, der Archtikekt hätte in der Baubeschreibung zum Bauantrag folgendes angegeben:
    die Trenn - und Brandwände bestehen aus Ziegel, die Decken aus StB-Decken und der Fußbodenaufbau als schwimmender Estrich.

    Im 1. OG würden diese Voraussetzungen zutreffen. Im Dachspitz (2.OG) wäre allerdings ein Holzboden (Verlegeplatten auf Balken) verbaut. Die Wohnungstrennwand zur Wohnung nebenan bestünde aus Trockenbau.

    Die Baubeschreibung sollte doch das wiedergeben, was tatsächlich relevant ist. Also sprich die Wände und Böden des Dachspitzes, der ja ausgebaut werden soll - und nicht des 1. OG.?

    Wenn nun B suggeriert wurde, dass alles im Rahmen der baurechtlichen Voraussetzungen erfolgte, sich dies jedoch aufgrund der vom Bauamt angeforderten Unterlagen anders herausstellte, sollten sich doch für B Möglichkeiten geben, dagegen vorzugehen?
     
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