Frage zur Finanzierung Mehrfamilienhaus

Diskutiere Frage zur Finanzierung Mehrfamilienhaus im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, bis jetzt war ich nur stiller Leser in diesem Forum und bin bis jetzt sehr begeistert was ich hier lesen konnte. Ich bin mir...

  1. #1 doeddeljo, 16.02.2017
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    Hallo zusammen,

    bis jetzt war ich nur stiller Leser in diesem Forum und bin bis jetzt sehr begeistert was ich hier lesen konnte.

    Ich bin mir durchaus bewusst, das meine Frage nicht zu 100% beantwortet werden kann!
    Aber eventuell hat mir jemand noch ein paar tipps worauf ich noch achten kann/muss oder ob ich es komplett lassen soll.

    Zur jetzigen Situation, ich bin 30Jahre jung. Habe eine Wohnung zur Vermietung (ca. 120.000€ Wert/50% bezahlt) und eine Wohnung zur Eigennutzung (Wert ca. 160.000€/10% bezahlt)

    Ich hab die Chance ein Grundstück (Erbengemeinschaft) in der nähe von Stuttgart zu bekommen, 1500qm2.
    Wert würde ich auf 240.000€ schätzen.
    Wie viel ich wirklich dafür Zahle wird sich zeigen, aber sehr wahrscheinlich unter 100.000€!

    Selbst behalten wollte ich 1000qm2 und den Rest noch verkaufen.
    Auf die Fläche möchte ich ein Mehrfamilienhaus mit ca. 400-500qm Wohnfläche bauen, wobei Wohneinheiten mit ca.80qm entstehen sollen.

    Der Mietspiegel liegt bei mind. 10€ kalt/qm2, gebaut werden soll mind. KFW 40. In der Kompletten Region sind Bosch/Porsche/Mercedes angesiedelt, deswegen mach ich mir um Mietermangel keine sorgen, hab dies allerdings trotzdem im Hinterkopf.

    Bei W****H*** hab ich mich schon informiert, die sind aber ohne Planungsauftrag sehr zurückhaltend was Preise angeht.

    Ich hoffe das reichte als erstes an Informationen

    Vielen Dank für eure Hilfe :)
     
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  3. #2 Andybaut, 16.02.2017
    Andybaut

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    und du möchtest nun was wissen?
     
  4. am1003

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  5. #4 doeddeljo, 16.02.2017
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    @am1003 Nein, so soll es absolut nicht rüber kommen. Im Gegenteil, ich möchte mir lieber vorher Ratschläge holen bevor es zu spät ist.

    @ Andybaut Sorry mein Fehler

    Die Frage ist ob mit dem Wert des Grundstücks ohne festes Kapita eine sinnvolle Finanzierung zu Stande kommen kann und wie diese aussehen kann?!

    Kalkuliere ich bei einem Neubau auch eine Instandhaltungsrücklage pro qm2 ein?
     
  6. am1003

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    Finanziere deine bisherigen Objekte erst einmal zu Ende. Das sind noch 204.000 €. Wenn du nun noch eine Finanzierung anschiebst, kann (!) das ganz schnell den Bach runter gehen. Und ob eine Bank noch ein Objekt finanziert, ohne das dir auch nur eins gehört, bleibt noch eine andere Frage.

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  7. #6 Andybaut, 17.02.2017
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    OK

    Das was du vorhast geht in die Richtung eines Bauträgers. Du baust Dimensionen die ich nicht privat finanzieren würde, da ich im Zweifel hinterher Pleite bin.
    So wie jeder "seriöse" :mega_lol: Bauträger auch, gründe eine GmBH. Wenn das schiefgeht sind 25.000€ kaputt aber du überlebst.

    Nur mal so als grober Ansatz was die Hütte kosten wird.
    500m² Wohnfläche mal 1.15 = 575m² (jetzt sind die Verkehrsflächen mit Treppe drin)
    *1.1 = 632m² (jetzt sind die Abstellräume mit drin)
    Tiefgarage lass ich mal weg

    632m² * 2.300€ (ob das in Stuttgart reicht ???? Ist ein teures Pflaster zum bauen)
    + Außenanlagen 50.000€
    =1.500000€ Millionen

    Parkplätze fehlen. Tiefgarge sind sicher auch nochmals 200.000-300.000€

    Bei den Summen würde ich das nicht privat finanzieren wollen.
     
  8. #7 Zellstoff, 17.02.2017
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    ich versteh schon, warum viele das bauen mit Architekt scheuen wenn solche Preise aufgerufen werden.
    2300€/m² Nfl bei einem MFH...Respekt.

    München ist sicherlich nicht günstiger als Stuttgart, aber für ein 6 Parteien MFH mit 500m² anzurechnender Wfl, würde ich ~2100€/m² Wfl (also 500 * 2100 = 1.050.000€) inkl. Keller und Nebenräume&Verkehrsflächen, inkl. Planungskosten, zzgl. Stellplätze & Aussenanlagen ansetzen (bei EnEV Standard, das KfW40 Thema würde ich für ein Renditeobjekt schnell vergessen)

    Aber egal wie: Du müsstest eine Bank finden, die das finanziert. Da mach ich mal ein Großes ? dahinter, bei den Rahmenbedingungen.
     
  9. #8 Andybaut, 17.02.2017
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    Zellstoff du scheinst prophetische Fähigkeiten zu haben.
    Die 2.300 sind einfach mal in den Raum geschmissen.
    Wir wissen beide nicht ob es Kunststofffenster oder Holz/Alu, ein Laminat oder Fliesen werden.

    Es soll ein KfW 40 Haus werden und du bringst Zahlen durcheinander.

    Du nimmt seine Wohnfläche von 500m² und unterstellst, dass in den Wohnflächen die Nebenräume, die Verkehrsflächen und der Keller schon mit dabei sind.
    Das kann so ja nicht ganz funktionieren.
    Entweder ist eine Wohnfläche eine Wohnfläche oder es ist eine Verkehrsfläche oder ein Nebenraum.
    So werden dann aus den Äpfeln plötzlich Birnen.
     
  10. #9 Zellstoff, 17.02.2017
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    Nein, ich unterstelle nicht, dass in den 500 Wfl die Nebenräume da schon drin sind.
    Deshalb sprach ich von anzurechnender Wfl. Daher sind diese Flächen aber in dem Preis drin, den ich als realistisch ansehe. Du hast nämlich angefangen irgendwas in den Raum zu stellen....
    Is mir aber auch egal...
     
  11. #10 driver55, 18.02.2017
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    Definiere mal "in der Nähe"?
    Bei Deinem Zahlenspiel [160 EUR / m²] scheint mir das eher "im Wald" und / oder "sehr weit weg" zu sein.
     
  12. #11 simon84, 18.02.2017
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  13. #12 bobby81, 21.02.2017
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    Hallo

    Also aus Sicht der Bank (Egal wie die heißt) wird dir das sicher nicht ohne entsprechendes Eigenkapital finanziert.

    Mal gaaanz grob aus Sicht der Sicherheiten vorgerechnet:

    - Wohnung vermietet -> Freie Sicherheit (Lt. deinen Angaben 50%) 60 TEUR
    - Wohnung eigengenutzt -> Freie Sicherheit (10%) 16TEUR

    Sonst sehe ich jetzt kein Eigenkapital (Welches die Bank verlangt).

    Der Verkauf des Grundstückes könnte noch etwas Geld in die Kasse spülen, aber das ist mehr als unsicher!
    Warum sollst du ein Grundstück für unter 100TEUR kaufen und dann für mehr als das doppelte verkaufen können?! Aber OK rechnen wir mal mit 50TEUR für 500qm (Mehr als optimistisch gerechnet)

    Gesamt EK: 126 TEUR!

    Vorhaben kennen wir nicht. Außer 80qm Wohnungen? Wieviele? Keine Angabe! Kosten?

    OK! Mal angenommen es werden 4 Wohnungen sind gesamt 320qm und rechnen 3000€/qm
    ---Was alles rein spekulativ ist ----

    Gesamtkosten ca. 1 Mio. € bei 126TEUR EK macht keine Bank mit!!!

    Und das ist alles mehr als konservativ gerechnet!!

    Bitteschön und Gruß
    Manuel :-)
     
  14. #13 Andi1888, 21.02.2017
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    Warum, das sind doch schonmal 10% EK. Manche Banken bieten auch eine Finanzierung mit 0% Eigenkapital an.
     
  15. #14 Andybaut, 21.02.2017
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    bobby81, jetzt machst du mich neugierig.

    Wie machen das Banken dann bei den ganzen Bauträgern. Das sind doch alles GmbH´s und Co KG´s.
    Eigenkapital 25.000€.
    Die Bauträger finanzieren das doch nicht aus der eigenen Tasche!?
     
  16. #15 bobby81, 21.02.2017
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    Da muss man etwas weiter ausholen.

    "Neue Bauträger" mit EK 25TEUR wird es ohnehin schwer haben eine Finanzierung zu bekommen. Früher ging das sehr leicht ;-) Man kennt den Chef der Bank, hat ein wenig Startkapital und ein interessantes Grundstück und dann gings los!


    Neue Bauträger müssen bei den ersten Aufträgen Kapital bzw. Wertgegenstände mit rein.
    Bei Bauträger sind das oft Grundstücke, Maschinen ...
    Fangen dann klein an und bauen EK auf.
    Bsp. Grundstück vorhanden DHH bauen mit etwas EK und dann verkaufen.

    Kein Bauträger bekommt heute mit 25TEUR EK eine Finanzierung von 1 Mio €!
     
  17. #16 Andybaut, 21.02.2017
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    Danke für die Antwort. Ist aufschlussreich.
     
  18. #17 bobby81, 21.02.2017
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    Es geht der Bank bei der Finanzierung immer um das Risiko im Vergleich zum Ertrag!

    Bsp. EFH eigengenutzt Rate passt zum Einkommen EK 10% (Manchmal auch wirklich 0% bei ETW z.b.) dann passt das den Banken

    MFH vermietet mit 1Mio und 10% EK und das Einkommen deckt die mtl. Rate nicht -> Risiko für Bank extrem hoch (Vermietungsrisiko) -> Rate kann nicht bezahlt werden -> Schlecht!!!
     
  19. #18 simon84, 21.02.2017
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    Die Bauträger haben als Ziel die Wohnungen gewinnbringend zu verkaufen und starten den Vertriebszyklus schon bevor das Grundstück gekauft ist.

    Das ist etwas ganz anderes als zu vermieten.

    Die haben andere Finanzierungen mit anderen Geldgebern zu anderen Konditionen.
    Da ist dann auch nix mit 1% Zinsen auf 10 Jahre, sondern eher Volltilgung nach x Monaten sonst KO und Gewinnbeteiligung an den Finanzierer.

    Sehe das genauso, das Problem ist nicht nur die 10% EK, sondern das Problem ist, dass du dich bei einem 1 Mio. Projekt schnell mal um 200 K verplant hast und dann bist du auch KO und nicht mehr leistungsfähig.

    Gut, hängt natürlich auch vom Gehalt ab.
    Wenn du zumindest die Zinsen langfristig zahlen könntest, findet sich vielleicht ein Finanzierer.

    Die zu erwartende Miete kannst du regelmässig zu einem bestimmten Prozentsatz schon als Einkommen miteinfliessen lassen.
     
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  21. #19 Andybaut, 21.02.2017
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    Hallo Simon84,

    in die Kerbe schlag ich gleich mal rein :-)

    Weiß jemand wie hoch die Margen sind die so ein Bauträger gerne hätte?
    Margen kann finanztechnisch vielleicht das falsch Wort sein !?

    Bei einem GU habe ich mal um die 10% gehört. Davon gehen dann aber noch seine
    Arbeit und sein Risiko ab.
     
  22. #20 bobby81, 21.02.2017
    bobby81

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    Das kann man pauschal nicht sagen!
    Der eine macht das nebenbei und sagt ich möchte mir nur ein wenig dazuverdienen. Der andere muss ein Unternehmen leiten und hat ganz andere Kosten.

    Aber 10 % wird schon das untere Limit sein. Sonst würde keiner das Risiko eingehen. Er haftet ja auch dafür.
     
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