Frage zur Zinsbindung

Diskutiere Frage zur Zinsbindung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Forengemeinde, ich habe da mal eine Frage… Wir haben einen lfd. Kredit im Rang 1, Ende Zinsbindung 2020. Im Rang 2 steht ein...

  1. Hautameki

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    Hallo Forengemeinde,

    ich habe da mal eine Frage…

    Wir haben einen lfd. Kredit im Rang 1, Ende Zinsbindung 2020. Im Rang 2 steht ein Förderdarlehen (WFA) der NRW.Bank. Anfang 2017 steht die erste Einkommensüberprüfung nach 5 Jahren an. Da unsere Gehälter sich zum Positiven entwickelt haben, kann ich mir nicht vorstellen, dass wir innerhalb der Einkommensgrenzen liegen. Daher fragte ich meinen Banker, ob es Sinn macht und die Möglichkeit besteht, mit einem Forward-Darlehen die jetzigen niedrigen Zinsen zu sichern und dann alles zu einem Kredit zusammenzufassen anstatt 4 % an die NRW.Bank abzudrücken.

    Er sagte mir jedoch, dass ich aus der Zinsbindungsfrist des 1. Kredites nicht rauskomme. Dieser Kredit würde weiterlaufen wie bisher auch. Eine solche Verfahrensweise wäre auch marktunüblich.

    Jetzt bin ich doch sehr irritiert. Ich habe mal die Konditionen in einen Rechner einer Bank, die mit einem deutschen Basketballspieler wirbt, eingegeben. Der Zinssatz war niedriger als mein Kredit bei der Hausbank. Ich wäre also mit dem gleichen Zinssatz, den ich jetzt bei meinem Kredit habe, einverstanden. Warum will also meine Bank nicht an dem nächsten großen Block meiner Baufinanzierung verdienen? Erschließt sich mir nicht wirklich.

    Mein Banker hat mir geraten zu warten, da der Aufschlag für 3 Jahre Forward-Darlehen zu hoch wäre und die Zinsen derzeit stabil sind. Man müsste also in dem Falle ein zweites Darlehen im zweiten Rang abschließen.
    Hat jemand Erfahrungen mit solch einer Konstellation? Man hört doch immer wieder, dass Leute umschulden. Und da hört man nicht, dass die Bank wegen der Zinsbindung rumheult.

    Ist diese Verfahrensweise wirklich marktunüblich?
     
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  3. H.PF

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  4. Hautameki

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    Aber warum? So gehe ich doch evtl. zu einer anderen Bank und schließe dort den Kreditvertrag im zweiten Rang ab?!
     
  5. R.B.

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    Ja, aber mit welchen Konditionen? Es könnte auch Banken geben, die gar nicht in den Nachrang gehen. Das hängt letztendlich vom Haus und den eingetragenen Grundschulden ab, und in gewissem Maße auch von der Strategie die die Bank fährt.

    Die Bank im 1. Rang wird vor Ablauf der Zinsbindung nicht freiwillig umschulden. Wenn, dann nur widerwillig und gegen Vorfällligkeitsentschädigung. Müssen muss sie aber nicht. Du hast ja einen Vertrag unterschrieben und eine längere Zinsbindung gewählt, damit Du bessere Zinssätze bekommst.
     
  6. Hautameki

    Hautameki

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    Aber wenn die Bank die Kredite im Jahr 2017 zusammenfügt würde ich doch wieder 10 Jahre Zinsbindung wählen. Also hätten sie eine längere Zinsbindung. Und die Bank hätte, da gleicher Zinssatz, auch keinerlei Zinsverluste von der Umschuldung.

    Na ja, ich muss ja auch nicht alles verstehen...

    @R.B.: Klar, im Nachrang sind die Konditionen nicht so hübsch. Mal schaun. Erstmal Tee trinken.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ist wirklich ein bisschen komplizierter. Vereinfacht gesagt, die Bank hat vor 3 Jahren mit Dir eine Finanzierung gemacht, Dir Konditionen für 10 Jahre zugesichert, und sich selbst natürlich auch wieder rückversichert. So ein Kreditvertrag ist ja nicht nur ein Stück Papier mit ein paar Unterschriften drunter, daran hängt noch viel mehr. Dein Vertrag ist quasi in Beton gegossen, und wenn sie den ändern möchten, dann müssen sie den dicken Bohrhammer auspacken.

    Und wer sagt, dass der Zinssatz gleich bleibt? Du hast damals zu sagen wir mal 4% festgeschrieben, heute würdest Du kaum 3% akzeptieren, in 2017 dann.....was weiß ich.

    d.h. theoretisch könnte eine Bank diesen deal machen, wird sie vielleicht auch gegen viel Geld machen, aber nicht unbedingt freiwillig. Denen ist lieber der jetzige Vertrag läuft bis zum Schluss, "und dann sehen wir weiter", als dass sie jetzt schon einen neuen Vertrag machen um den alten vorzeitig abzulösen.

    Dir bleibt also nur die Möglichkeit für den 2. Teil einen anderen Finanzierer zu finden, der bereit ist in den Nachrang zu gehen. Das machen beispielsweise Bausparkassen. Möchtest Du irgendwann die Darlehen zusammenführen, dann könntest Du in 2017 das Darlehen der NRW Bank durch eine variable Finanzierung ablösen, und dann in 2020 alles zusammenpacken.
     
  8. #7 toxicmolotow, 13. Februar 2014
    toxicmolotow

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    Ich kann RB in allen Punkten nur zustimmen und halte die Aussage des Bankberaters, dass die Forwardaufschläge hoch sind für richtig.

    Insgesamt ist zwar selbst ein Forwardkredit derzeit insgesamt günstig, aber die steigende Zinsentwicklung, dass sich ein heutiger Forward in drei Jahren tatsächlich auszahlt... ich glaube da irgendwie nicht so recht dran. Aktuell ist auch meine Haltung bei Festzinsauslauf > 6 Monate... abwarten und Tee trinken.
     
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  10. IngoBF

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  11. R.B.

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    Ich auch nicht. Schaut man sich den Bereich der Zinssätze für 10jährige Darlehen an die in den letzten 5 und 10 Jahren üblich waren, dann wird man feststellen, dass wir uns in den letzten 5 Jahren immer im Bereich 3% und darunter bewegt haben, von kurzfristigen Ausnahmen bis 3,5% mal abgesehen. Selbst bei einem Betrachtungszeitraum von 10 Jahren reden wir über vielleicht < 4% mit kurzfristigen Ausnahmen bis 5%.

    Seit Anfang 2012 bewegen wir uns unter 2,5%, also um die 2% herum mit einem Tief im letzten Sommer von knapp unter 2%.

    Bitte die Zinssätze jetzt nicht auf die Goldwaage legen, sie dienen nur zur Verdeutlichung des Trends und müssen nicht zwangsläufig den Zinssatz repräsentieren den Lieschen Müller am Bankschalter bekommt.

    In den letzten Wochen habe ich mit meinen Banken wegen Forwarddarlehen für Ende 2017 verhandelt. Die Aufschläge deuten darauf hin, dass man zum Ende 2017 wohl mit Zinssätzen unter 3,8% rechnet, je nach Risikobereitschaft der Bank auch mit < 3,5%. Daraus ergaben sich Zinssätze für Forwarddarlehen um die 3,4%-3,8% sofern überhaupt für diesen langen Zeitraum ein Forwarddarlehen angeboten wurde. Eine Bank wollte auch 4,2% festschreiben.

    d.h. Wir reden über Zinsaufschlage > 1%

    Betrachten wir nun wieder den Zinsverlauf den ich eingangs erwähnt habe, dann wird auffallen, dass sich die Banken mit den Konditionen für die Forwarddarlehen schon auf die sichere Seite legen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen bis Ende 2017 so hoch steigen werden ist in meinen Augen eher gering.

    Vieles spricht dafür, dass wir uns längere Zeit auf dem aktuellen Niveau bewegen werden, auch wenn es natürlich immer zu Schwankungen kommen wird. Viel tiefer geht ja nicht, und eine deutliche Zinssatzsteigerung, dafür sehe ich im Moment keinen Grund. Der Markt wird weiterhin mit Geld geflutet, die Zentralbanken halten die Zinsen niedrig, und was noch viel wichtiger ist, die Aussagen deuten eher darauf hin, dass man, wenn überhaupt, dann nur ganz moderat an der Zinsschraube drehen wird.

    Ich sehe also keinen Grund für Panik. Die Zinsen werden schwanken, was sie schon immer getan haben. Die Zinsen werden auch steigen, aber nur moderat. Ich würde mir bei Zinsaufschlägen von 1% und mehr, sehr gut überlegen, ob mir das die Absicherung des (geringen) Risikos bis Ende 2017 wert ist.
     
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