Fragen zu seltsamen Bebauungsplan

Diskutiere Fragen zu seltsamen Bebauungsplan im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Ich versuche vergeblich aus einem mir vorliegenden Bebauungsplan schlau zu werden. Lt Aussage vom Rathaus würde jeder Architekt den Bebauungsplan...

  1. PUWST

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    Ich versuche vergeblich aus einem mir vorliegenden Bebauungsplan schlau zu werden. Lt Aussage vom Rathaus würde jeder Architekt den Bebauungsplan verstehen. Fakt jedoch ist, dass ich einen Architekten erst dann hinzuziehen will, wenn ich ein geeignetes Fertighaus gefunden habe, welches auf die bebaubaure Fläche passt und nicht schon um ein Grundstück zu erwerben.

    Mein Bebauungsplan hat ist nur drei und nicht vierreihig und enthält die folgenden Angaben:

    WA I
    0,3 0,4 (im Kreis stehend)
    38° - 48° E

    woran aber kann ich erkennen, welche Dachformen zulässig sind und ob es Vorschriften zur Ausrichtung des Hauses oder des Giebelverlaufes es gibt?
    Auch verstehe ich den Untererschied zwischen GRZ und GZF nicht so ganz, da es sich bei beiden um Grundflächen handelt (einmal 30% und beim anderen Wert um 40%).

    Darüber hinaus habe ich die dumme Frage, ob ein Architekt ohne Maßangaben zur Grundfläche bzw. bebaubaren Fläche feststellen kann, ob das Fertighaus auf Bodenplatte daraf passt.

    Ich freue mich über Eure Hilfe :-)
     
  2. #2 simon84, 11.07.2018
    simon84

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    Stell doch einfach den Bebauungsplan ein was soll das Rätselraten hier ohne belastbare Angaben.

    Das Rathaus hat Recht, jeder Architekt wird den Plan lesen können.

    Und eins kann ich dir auch garantieren, sicherlich wird dir (fast) jeder Fertighausanbieter ein Haus bieten können, welches "auf Bodenplatte" auf das Grundstück passt.

    Bei 38-48 Grad macht mMn sowieso nur ein Satteldach Sinn.
     
  3. #3 Fabian Weber, 12.07.2018
    Fabian Weber

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    Warum Architekt, wenn Du ein Fertighaus bauen willst?

    WA I = Allgemeines Wohngebiet mit einem zulässigen Vollgeschoss

    Was Du als Kreis bezeichnest ist ein O für offene Bauweise, also freistehend.

    E = Einfamilienhaus

    Gradzahl = zulässige Dachneigung

    GRZ = Grundflächenzahl

    z.B. GRZ = 1 beudeutet, dass Du Dein komplettes Grundstück bebauen dürftest, 0,5 nur die Hälfte usw.

    GFZ = Geschossflächenzahl beschreibt die maximal erlaubten Quadratmeter aller Geschossflächen auf dem Grundstück im Verhältnis zur Grundtücksgröße.

    Wenn also z.B. die GRZ 0,5 und die GFZ 1,5 ist dann dürftest Du um dies zu erreichen maximal die Hälfte Deines Grundstückes mit 3 Etagen bebauen oder aber 1/4 des Grundstücks mit 6 Etagen usw.

    Nach Deinen Angaben darst Du also ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem Erdgeschoss und einem Geschoss mit Dachschrägen bauen. Alle Gebäude zusammen, die auf dem Grundstück stehen dürfen dieses maximal zu 30% bedecken. Alle Geschosse aller Gebäude dürfen maximal 40% der Grundstücksfläche ergeben. Die Dachneigung muss 38-48 Grad haben.
     
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  4. #4 Fritz531, 12.07.2018
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    Garage, Garagenzufahrt u. Terrasse nicht vergessen. Das steht auch alles in der BauNVO.
     
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  5. #5 driver55, 12.07.2018
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    Man kann ein Haus nicht losgelöst vom Grundstück kaufen / bauen. Vor allem, wenn man den Bebauungsplan nicht deuten kann.
    Das gibt sonst eine "Bruchlandung."
     
  6. PUWST

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    Einen ganz großen Dank an Fabian Weber, der den Knoten zwischen GRZ und GFZ bei mir gelöst hat und ich soweit nun den Bebauungsplan voll und ganz verstanden habe. Nicht nachvollziehen kann ich jedoch eine Meinung, wonach man ein Haus nicht losgelöst von Grunstück kaufen sollte? Es ist eine Erschließung von insgesamt 8 Grundstücken an einer Straße, innerhalb eines kleinen 500 Seelendorfes. Die ersten zwei Grundstücke wurden bereits vor ca. 8 Jahren bebaut und ein weiteres vor 2 Jahren. Was spricht dagegen, ein Grundstück zu kaufen, welches ich aber erst in 2 Jahren bebauen möchte? Das einzige, was man mir meiner Meinung nach noch zur Verfügung stellen müßte wäre ein maßstabsgetreuer Grundriss vom Grundstück und dann könnte ich berechnen wie die einzelnen Maße der bebaubaren Fläche sind und welches Fertighaus darauf passt. Einfach wäre es natürlich bei einem 500qm großen rechteckigen Grundstück auf welches ich ein Haus. It einer Grundfläche von 100qm stellen möchte. Aber beigefügtes Bild gibt vielleicht mehr Ausdruck darüber, wäre und ich genauere Maße brauche. ...(Grundstück ist 353qm groß) 7DA64B25-4388-4679-B607-BFF2018F825F.jpeg
     
  7. #7 Andybaut, 13.07.2018
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    da würde ich die Reihenfolge aber auch ändern.
    Geh mal auf die Homepage eines Hausherstellers und such dir ein Haus aus, dass dir von der Größe zusagt.
    Dann fügst du den Grundriss in den Lageplan ein
    und dann siehst du ob es grundsätzlich gehen könnte oder ob das Grundstück dafür gar nicht geht.

    Die Baugrenzen auf deinem Grundstück sind ja schon recht abgewinkelt, dazu noch die kleine Grundstücksfläche.
    Das könnte durchaus schwierig für eine Standardfertighaus werden.

    Du kaufst dir ja auch nicht 5.000l Diesel weil du in 2 Jahren ein Autof kaufst.
    Und hinterher merkst du, dass du einen Benziner möchtest.
    Dumm gelaufen...
     
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  8. #8 driver55, 13.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2018
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    Gute Idee. Besser noch, die "Hütten" direkt im Fertighauspark ansehen. Dann bekommt man eher ein Gespür dafür, was man will oder nicht will, auch wenn die Meisten nur für die "Show" sind. Aber schick und unbezahlbar - für den klassischen Häuslebauer-/Käufer - sind sie schon...
    (Die Einrichtung kostet nochmal soviel wie das Haus...)

    Du suchst dir also en Grundstück aus, willst dann anhand des Bebauungsplans - und zwar in Eigenregie - herausfinden, welches Haus man darauf bauen darf, dann zum Fertighausanbieter und dort ein Haus aussuchen und dann beauftragst du direkt - Haus Ilse_130?
    Oder wie?

    Hast du schon konkrete Vorstellungen zum Haus? Anzahl Räume, m², VG, DG.....
     
  9. Dimeto

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    Schade, dass Du nicht einen Ausschnitt mit der kompletten Nutzungsschablone gewählt hast. Da es sich offenbar um einen älteren B-Plan handelt, könnte es von Bedeutung sein, welche Fassung der BauNVO anzuwenden ist. Für einen B-Plan vor 1990 spricht die von der GRZ abweichende GFZ bei Eingeschossigkeit. Dann kannst Du
    eben doch vergessen.
    Der TE meint vermutlich den Kreis um die 0,4, also die Kennzeichnung für die GFZ.
    Das E steht für Einzelhaus.
    Zum B-Plan gehören meistens noch schriftliche Festsetzungen. Wenn dort zu den genannten Punkten nichts festgesetzt ist, bis Du frei.
    Das mag ja sein. Dennoch sind die Mitarbeiter verpflichtet, auch einem planungsrechtlich unkundigen Bürger Auskunft zu geben und die Festsetzungen auch ausführlich zu erläutern. Natürlich kann hier keine erschöpfende Nachhilfe in Planungsrecht erfolgen, aber die Erklärung der Nutzungsschablone und der konkreten Auswirkungen auf deine Planung gehört zu den Grundaufgaben der Behörde.
     
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  10. #10 simon84, 13.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2018
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    Ich bleibe dabei, Ja da kannst du auf jeden Fall ein (Fertig) Haus draufstellen.

    Und was bringt dir die Info jetzt ?

    Hast du gedacht das Grundstück ist unbebaubar oder wie ?

    PS zu den Fragen:

    woran aber kann ich erkennen, welche Dachformen zulässig sind und ob es Vorschriften zur Ausrichtung des Hauses oder des Giebelverlaufes es gibt?

    In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans.

    Bei der geforderten Dachneigung und Bebauung mit E+1 wird eigentlich nur ein Satteldach Sinn machen.
    Ein Giebelverlauf kann sich neben den Anforderungen des Bauherren praktischerweise auch aus dem Baufenster und der Platzierung von Zuwegen/Garage ergeben.

    Ich würde sagen ab Außenmaßen von ca. 9 x 8,50 geht es los wenn du die 100-110 qm haben willst.

    Damit kannst du ja mal im Baufenster rumschieben. 360 qm ist natürlich schon eher klein für ein EFH, insbesondere auf dem Land.

    Dir fallen ja für das Haus bei 1H (ohne Grenzbebauung zu berücksichtigen) schon mehr als 100 qm für den Grenzabstand weg.
     
  11. PUWST

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    Hallo,

    vielen Dank für die vielen nützlichen Tips. Wie in meinem letzten Plan bereits erwähnt, haben sich Dank Fabian Weber alle Unverständlichkeiten geklärt! Das beinhaltet auch, dass ich aus dem dazugehörigen Dokument zum Bebauungsplan entnommen habe, dass ich nur ein Satteldach verwenden darf dessen Giebel im ca. 90 Bereich zur Straße ausgerichtet sein muß. Auch weiß ich, dass wie eigentlich geplant unser Altersruhesitz bei diesem Grundstück kein eingeschössiges Bungalow sein kann. da es keins gibt, welches ein Satteldach mit entsprechhender Neigung gibt. Wir haben uns daher für ein Gebäude mit 1,5 Etagen entschieden, welches eine Gesamtwohnfläche von 90qm und Grundfläche von 62qm (8,12x7,62). Hier bleibt also noch genug Puffer für Carport und Terrasse (43,9qm)
    Interessant finde ich die Bemerkung von Dimeto. Der Bebauungsplan trägt eine Unterschrift der Gemeinde vom 21.01.1988 und einen Stempel auf der 1sten Seite "Anzeigeverfahren bestätigt" mit Stempel vom 05.04.1991.

    Die Frage mit welcher ich mich letztendlich beschäftige ist, wie bekomme ich das erwähnte Haus drauf und bleibt mir von der Straße aus gesehen vor dem Haus genügend Platz um 2 Autos hinzustellen und hinter dem Haus genügend Platz um eine Terrasse vom 20qm. Und um genau dieses berechnen zu können, sollte es doch von Seiten der Gemeinde möglich sein, mir eine Skizze mit eingezeichneten Maßen zu geben oder ist das nicht üblich?

    Ich will keineswegs blauäugig irgendein Grundstück kaufen. Allerdings sind die Grundtsücke sehr gefragt, vorallem die kleineren (was sollen Rentner mit einem 700qm großn Grundstück, gleiches betrifft die Größe des Hauses?).Alllerdings habe ich aber noch nicht vor das Haus zu bauen, da wir bereits eins in einer ganz anderen Region haben, wo wir auch arbeiten. Dieses Haus ist uns jedoch für das Renteneintriitsalter (in ca. 13 Jahren zu groß) und soll dann verkauft werden.Ich habe hier bewußt etwas ausgeholt um den Grund der Reihenfolge näher zu bringen. FwSfFS6fR42Q3ciqJJynIw.jpg
     
  12. Dimeto

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    Oft ist irgendwo auf dem Plan oder in den schriftlichen Festsetzungen die anzuwendende Fassung ausdrücklich erwähnt (hier also entweder 1977 oder 1990). Ist das nicht der Fall, ist das Datum vom Beginn der öffentlichen Auslegung ausschlaggebend. Bei der geplanten Hausgröße dürfte das aber unwichtig sein, es sei denn, Du planst einen Doppelcarport weit weg von der Straße.
    Nein, das ist nicht üblich. In NRW z.B. hättest Du die Möglichkeit, über das Geodatenportal online einen Auszug aus der Liegenschaftskarte zu ziehen und dein Grundstück großmaßstäblich auszudrucken. Auch andere Bundesländer bieten das an, in Bayern muss man sich erst registrieren und Gebühren zahlen. Da es bei Dir aber eng wird, empfehle ich den Gang zum Katasteramt (oder telefonische Bestellung mit Hinweis auf den Zweck). Dort lässt Du einen Auszug mit Eintragung der exakten Grenzlängen anfertigen (gebührenpflichtig). Und da der B-Plan keine Maße enthält und auch die geometrische Festlegung der Baugrenzen nicht ersichtlich ist, gehst Du mit einem Ausdruck des Bildes aus #11 zur Gemeinde und lässt Dir alle Maße geben, die zur eindeutigen Kartierung notwendig sind. Das sollte gebührenfrei sein. Wenn man sich dort querstellt, protokolliere das Gespräch inkl. Name des Gesprächspartners und übertrage einfach graphisch im Rahmen der Kartiergenauigkeit (Maßstab 1:1000: 20cm) die Baugrenzen in deinen Katasterauszug.
     
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  13. PUWST

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    Dimeto, vielen Dank für die nützlichen Ausführungen. Wir haben im Oktober ein Termin beim Bürgermeister und werden versuchen von dort Maßangaben zu erhalten. Wenn nicht, reservieren wir das Grundstück erstmal nur und setzen uns mit dem Kastateramt in Verbindung. Es handelt sich um ein Grunstück im Lankreis Schwäbisch Hall (Baden-Württemberg). Auf dem 6-seitigen Bebauungsplan ist zu entnehmen „die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15.09.1977“. Ergibt sich daraus jetzt für mich ein Vorteil, dass ich 40% der Grundfläche bebauen darf, oder dass Terrasse bzw Carport in den 30% nicht mit angerechnet werden?
     
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  14. Dimeto

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    Schau mal hier: Geoportal BW -> Planen und Bauen (Kataster) -> Bauwerke -> WMS LGL-BW ALKIS Basis anhaken -> maximal Zoomen -> links oben Zahnrad anklicken -> Drucken
    Hier ist ein Ausdruck im Maßstab 1:500 möglich. Für eine erste grobe Planung dürfte das reichen, wenn dein B-Plan auch maßstäblich ist.
    Bezüglich der GRZ ein Vorteil aus den von Dir nach dem "oder" genannten Gründen. Für die GFZ ein Nachteil, da nicht nur Vollgeschosse, sondern auch Aufenthaltsräume in anderen Geschossen mitgerechnet werden, bei deinem kleinen Haus aber egal.
     
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