Fragen zur Erschließung Baugrundstück

Diskutiere Fragen zur Erschließung Baugrundstück im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, wir überlegen, ein rechteckiges, ca. 1500 qm großes Baugrundstück zu kaufen, das nach Angaben des Verkäufers erschlossen ist. Das...

  1. #1 blackfriday, 29.09.2023
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    Hallo,

    wir überlegen, ein rechteckiges, ca. 1500 qm großes Baugrundstück zu kaufen, das nach Angaben des Verkäufers erschlossen ist. Das Grundstück liegt am Ende einer Straße, die bis zum Nachbargrundstück asphaltiert ist, vor dem Kaufgrundstück nicht mehr. Das Kaufgrundstück lag bis ca. 1990 nur zur Hälfte im bebaubaren Bereich, dann wurde auf Beschluss der Stadt das Kaufgrundstück noch vollständig in den bebaubaren Bereich einbezogen, bebaubar nach §34. Der Beschluss und die entsprechende Flurkarte liegt uns vor, so weit so gut.

    Wir trauen aber der Erschließung nicht. Der Verkäufer hat uns eine Rechnung für einen Wasseranschluss und einen Gasanschluss aus dem Jahr 1968 über insgesamt 400 DM vorgelegt, quasi als Beweis für die Erschließung. Einen Nachweis für Abwasser, Strom und TK fehlt, allerding ist ein Stromverteilerkasten und ein Kasten der Telekom direkt an der Straße an der Grenze zum Nachbargrundstück, so dass Strom und TK glaubhaft sind.

    Jetzt meine Fragen:
    • Ist der Wasseranschluss von 1969 überhaupt noch brauchbar? Auf der Rechnung steht 1 1/4" PVC-Rohr, 3,50m. Haltet ihr das bei dem aus heutiger Sicht sehr niedrigen Preis von 400 DM für Wasser und Gas zusammen für eine echte Erschließung?
    • Gilt das als Erschließung, wenn Strom und TK quasi an der Grenze vorhanden sind?
    • Für wie hoch haltet ihr das Kostenrisiko für Abwasser, Strom und TK? (Dass wir die Kosten der Leitungsführung auf dem Kaufgrundstück tragen, ist klar).
    • Kann man irgendwo bei der Stadt einsehen, ob und wie das Grundstück tatsächlich erschlossen ist?
    • Muss das Straßenstück vor dem Kaufgrundstück asphaltiert werden und wenn ja, geht das auf unsere Kosten? Wir brauchen keine Asphaltierung, die Straße ist gut mit eingefahrenem Splitt befestigt
    Ich will dem Verkäufer ja gern glauben, aber er ist schon etwas älter und ich wüsste gern, worauf ich mich einlasse.

    Herzlichen Dank für eure Meinung.
     
  2. #2 nordanney, 29.09.2023
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    Antwort zu allen Fragen: Fragt die Versorger. Als erschlossen gilt das Grundstück, wenn alle Medien und Kanäle bis an das Grundstück gehen. Einen Nachweis zum Beispiel zu Strom oder Telekom wird der Verkäufer auch nicht geben können. Solche Dinge gibt es einfach nicht. Innere Erschließung auf dem Grundstück ist euer Problem.
     
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  3. Oehmi

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    Einfach mal bei telekom DSL Verfügbarkeit für Neukunden anfragen.
     
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  4. #4 blackfriday, 29.09.2023
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    Ok danke. Dann muss ich das noch vor dem Vertrag klären.

    Was sagt ihr zur Asphaltierung der Straße? Denkt ihr, die Stadt wird das auf unsere Kosten machen ? Welches Amt frage ich dazu?
     
  5. Dimeto

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    Gut wäre es, wenn eine Satzung nach §34 Abs.4 BauGB beschlossen worden wäre, auch Innenbereichssatzung, Abrundungssatzung oder Außenbereichssatzung genannt.
    Nicht unbedingt, allerdings kann man ohne Asphaltierung davon ausgehen, dass die Straße oder zumindest dieses Straßenstück nicht öffentlich gewidmet ist (§4 HStrG)
    Aber Ihr braucht eine verkehrsmäßige Erschließung des Grundstücks (§4 Abs. 1 HBO), die bei fehlender Widmung anderweitig zu sichern ist.
    In NRW ist das von Kommune zu Kommune unterschiedlich organisiert. Das geht von Tiefbauamt über Bauaufsicht, Baubetriebshof bis zum Vermessungsamt. Ob's in Hessen anders ist ...?
    Telekommunikation und Strom sind baurechtlich keine notwendigen Bestandteile der Erschließung.
     
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  6. #6 blackfriday, 30.09.2023
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    @Dimeto Danke für deine ausführliche Antwort.
    Der Text lautet genau: "Erlass einer Satzung gem. §34(2) BBauG für das Gebiet..., als Satzung beschlossen am ....". Es ist also Absatz 2, nicht Absatz 4. Ich verstehe das Juristendeutsch nicht so gut, ist das ok? Mein bisheriges Verständnis war, dass sich damit unser Bauvorhaben an der Nachbarbebauung orientieren muss, was für uns perfekt wäre.

    Das ist ein super Punkt, das Thema kannte ich noch gar nicht! Ich gehe zwar davon aus, dass der Straßenabschnitt öffentlich gewidmet ist, da die (nicht asphaltierte) Straße weiter zu ein paar Kleingärten geht, regelmäßig von den Besitzern der Gärten befahren wird und dort auch kein Schild steht, aber ich werde bei der Stadt nachfragen.

    Die Fragen mit der Erschließung treffen uns auch zweimal, da das Grundstück zwischen zwei Straßen liegt, und lt. Verkäufer von beiden Straßen erschlossen ist. Wenn das stimmt, könnten wir ja eine Hälfte des Grundstücks später verkaufen, da es uns eh zu groß ist und wir auch etwas auf das Geld achten müssen ;-)

    @Oehmi Auf der Seite der Telekom hab ich schon nachgeschaut. Das das Grundstück noch keine Hausnummer hat, kann ich nur die Adresse des bebauten Nachbargrundstücks eingeben, und das ist mit Glasfasser erschlossen. Der Telekom-Kasten steht an der Straße direkt an der Grenze, sollte also auch für das Kaufgrundstück verfügbar sein.
     
  7. Dimeto

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    OK, mit Bundesbaugesetz hatte ich nicht gerechnet (
    ), da dieses 1986 vom BauGB abgelöst wurde.
    Ja, die Absätze enthalten vereinfacht gesagt das gleiche.
    Ja, vollkommen richtig verstanden. Ich wollte nur sicher gehen, dass es kein andere Beschluss ist, z.B. ein Aufstellungsbeschluss, dann hätten nämlich noch Jahre bis zur Bebaubarkeit ins Land gehen können.
    Ich nicht.
    Heißt nichts, könnte sich sogar um eine Fläche im Besitz des Kleingartenvereins handeln (ok, eher unwahrscheinlich, aber lieber vom worst case ausgehen), dann bräuchtest Du von dem eine Zuwegungsbaulast.
    Ja, gute Idee.
     
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  8. #8 chillig80, 30.09.2023
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    Ich sehe da noch so ärgerliches Nebenthema. Du solltest dich mal bei der Gemeine schlau machen, es ist manchmal so, dass da nach Jahrzehnten noch etwas Asphalt hingekippt wird, die Erschließung im öffentlich-rechtlichen Sinn erst dann wirklich vollendet ist und die Leute auch erst dann einen Gebührenbescheid über fünfstellige Beträge auf den Tisch bekommen… Einfach nur um sicher zu gehen mal nachfragen… Wenn das Gesamtkunstwerk aus zwei einst geteilten Flurstücken besteht und jetzt von zwei Seiten her erschlossen ist, könnte dich das vielleicht sogar zweimal treffen…
     
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  9. #9 Hercule, 30.09.2023
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    Beim zuständigen Amt muss dafür ein Bebauungsplan vorliegen.
    Einsehen und schon weis man Bescheid was möglich ist.
     
  10. Dimeto

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    Nein.
     
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  11. Ckfh

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    Bei der Finanzierung eines Grundstückes hatte eine Bank bei mir auch schon mal eine "Bescheinigung über Anliegerbeiträge" verlangt.

    Da drin steht genau was Sache ist.
    z.B.: Die Strasse xy ist noch nicht endgültig hergestellt.
    Für die endgültige HErstellung werden ERschliessungsbeiträge erhoben.

    Oder: Die Strasse xy ist endgültig hergestellt worden.
    Für die endgültige Herstellung werden ERschliesungsbeiträge nicht mehr erhoben.

    Das gleiche Thema dann hinsichtlich Sielanschluss.


    Bezüglich Hausanschlüssen kannst du eine Leitungsauskunft anfordern.
    Das kannst du selber machen, oder ein Architekt, Haustechnik, Elektriker,..
    Suche einfach mal in Google nach "Hausanschluss meine Stadt"


    ABER die Auskunft ist nur eine "Empfehlung".
    In meinem Fall war ziemlich Alles falsch.
    > Elektro: Kabel war zu alt, darf nicht mehr genutzt werden.
    (In meinem Fall minimale Mehrkosten, da das Stromnetz die Kosten im öffentlichen Bereich trägt. Das sind immerhin rund 15m Strasse öffnen)

    > Wasser: Der Wasseranschluss war über ein Nachbargrundstück gemacht.
    (In meinem Fall hohe Mehrkosten, das das Wasserwerk die Kosten NICHT übernimmt. Ich darf die Leitung auf öffentlichem Grund/Strasse selber bezahlen. Nach Fertigstellung geht sie dann in Besitz des Wasserwerk über)

    In meinem Fall bezahle ich für Strom & Telekom etwa 2.000 EUR.
    Wasser knapp noch im 4stelligen Bereich.
    (Kann aber auf öffentlichem Grund sehr schnell 5stellig werden)


    Aber das ist Alles wieder sehr individuell und von Kommune zu Kommune unterschiedlich.


    Bezüglich Erschliessung kannst du auch mal mit dem Notar sprechen.
    Wenn der Verkäufer behauptet, dass das Grundstück komplett erschlossen ist, kann man das so im Kaufvertrag aufnehmen.
    Kann dann sehr nachteilig für den Verkäufer sein, wenn es am Schluss doch nicht erschlossen ist. (Keine Rechtsberatung)

    Schlussendlich können in dem Grundstück aber noch wesentlich teurere Überraschungen als die Anschlüsse stecken.
    Eine Hebevorrichtung, Konstruktionen mit Rigole,... kann dir viel teurer kommen als ein Anschluss.
    Wirklich helfen kann dir da nur ein fach- & ortskundiger Profi und ein Bodengutachten.
    (Liegen 10m Torf unter der Aufschüttung, dürften die Anschlusskosten dein geringstes Problem sein ;-)
     
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  12. #12 blackfriday, 02.10.2023
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    Das ist ein guter Tip... und ist m. E. in den Vertragsentwurf des Notars berücksichtigt: "...Anliegerbeiträge, Erschließungsbeiträge, Abgaben etc für bis heute ausgeführte Maßnahmen trägt der Verkäufer, unabhängig davon, ob bereits ein Bescheid ergangen ist"

    Ja, ist im Kaufvertrag enthalten, mit Rückabwicklung auf Kosten des Verkäufers, falls es nicht der Fall ist. Aber es uns lieber, diesen Fall zu vermeiden und ggf. lieber die Kosten für noch fehlende Erschließungen jetzt vom Kaufpreis abzuziehen.

    Hebevorrichtung ist zum Glück nicht notwenig (hat unser jetziges Haus) und Torf gibts dort auch nicht.... leider ist Fels im Untergrund nicht ausgeschlossen. Ein Bodengutachten lassen wir in jedem Fall machen, aber das wollten wir eigentlich erst dann machen, wenn wir wissen, wo und wie das Haus hin kommt.

    Danke für die vielen Antworten :-)
     
  13. #13 chillig80, 02.10.2023
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    Jein, dein Notar kann da reinschreiben was er will, es sollte halt ein Verkäufer sein bei dem auch was zu holen ist, sonst pfändest am Ende nämlich in der nicht mehr vorhandenen Insolvenzmasse herum...
     
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  14. #14 blackfriday, 02.10.2023
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    Da hast du Recht, deswegen möchte ich auch soviel wie möglich vorher klären :bierchen:
     
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  15. #15 chillig80, 02.10.2023
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    Ich habs mir halb gedacht, Leute bei denen was zu holen ist, verkaufen ihre alten Grundstücke ohne Bauzwang nur ganz selten...
     
  16. #16 blackfriday, 26.10.2023
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    So, ich melde mich zurück :lock

    Dank eurer Tips weiß ich jetzt - hoffentlich - was wirklich los ist. Ich hab zwar in den meisten Fällen nur mündliche Auskünfte, aber von den zuständigen Technikern, also glaube ich es erst mal: Wasser liegt in der Mitte der Straße, aber Druck nur ca. 2,5 bar, also wohl Hauswasserwerk notwendig; Abwasser, Regenwasser, Strom: kein Problem, in der Mitte der Straße, genügend Kapazität. Aber die Straße... die Stadt sagt, erschlossen ist das Grundstück erst, wenn die Straße asphaltiert wurde. Kosten geschätzt für 30m Länge 40.000 EUR.... ohne Extras wie evtl. notwendige Straßenlampe oder Bürgersteig. Das ist heftig, jetzt muss ich nochmal mit dem Verkäufer reden, die Angabe voll erschlossen ist ja wohl eine "kleine" Übertreibung :frust
     
  17. #17 Kriminelle, 26.10.2023
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    Im Eingangspost hast Du aber nur von „erschlossen“ geredet.
    Und das stimmt ja so.
     
  18. Dimeto

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    Nein.
    Und da hat die Stadt Recht, es sei denn, die Zuwegung ist anderweitig öffentlich-rechtlich gesichert.
     
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  19. #19 blackfriday, 27.10.2023
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    Dann war das ungenau, der Verkäufer bezeichnet es als „voll erschlossen“. Ist da ein Unterschied?

    Die Zuwegung ist über eine öffentliche Straße möglich, die am Grundstück vorbei zu Gartengrundstücken führt. Die Asphaltierung hört an der Grenze zum bebauten Nachbargrundstück auf, Winterdienst gibt es nur bis dorthin. Die Stadt sagt, zur Nutzung als Baugrundstück ist ein Erschließungsvertrag notwendig, der den Ausbau der Straße (auf unsere Kosten) sowie Instandhaltung und Winterdienst (auf ihre Kosten) regelt.

    sorry für die ungenauen Angaben vorher :lock
     
  20. Dimeto

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    Die Straße ist ja gerade nicht öffentlich im Sinne des HStrG (Hessisches Straßengesetz), weil sie nicht gewidmet ist, weil sie nicht ausgebaut ist. Das Grundstück ist daher zur Zeit nicht erschlossen, weil die Voraussetzungen des §4 HBO nicht vorliegen.
     
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