Freie Marktanpassung im Gutachten

Diskutiere Freie Marktanpassung im Gutachten im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, noch eine Frage zu dem Gutachten, was mir so in anderen Gutachten noch nicht begegnet ist. Auf den Ertragswert eines...

  1. Villert

    Villert

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    Hallo zusammen,

    noch eine Frage zu dem Gutachten, was mir so in anderen Gutachten noch nicht begegnet ist.

    Auf den Ertragswert eines Wohn/Geschäftshauses wird ein 20% Abschlag (also Kürzung) auf Basis des "Erfahrungswert" des Gutachters gemacht, obwohl dadurch die IST-Werte (also der Ertrag der aktuellen Mieten ) quasi abgewertet wird und das bei einem angewendeten Kapitalisierungszins von 7% der genau dem Marktbericht des Gutachterausschusses entspricht (bei einer Standardabweichung von +/- 1,5%)

    Wenn ich den Abschlag zurückrechne, wäre ich bei einem Kapitalisierungszins von 9%. (gleicher Ertragswert dann)
    Was kann der Grund sein, obwohl doch vorhandene Ist-Werte (sprich Mietverträge) dem entgegenstehen?

    Danke
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 18. März 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Z.B. das die Mieten nicht dauerhaft erzielbar sind, dass der Markt *piep* ist, das .................

    Frag doch einfach den Gutachter!
     
  4. Villert

    Villert

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    Den habe ich ja nicht beauftragt.. der wird mir doch kaum die Wahrheit sagen.

    Und ich ging immer davon aus, dass die Marktlage im Kaptalisierungszins emnthalten ist.
     
  5. R.B.

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    Äpfel mit Birnen?

    Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren, Kapitalisierungszins im Ertragswertverfahren.

    Bei EFH und Zweifamilienhäusern spielt das Ertragswertverfahren normalerweise eine untergeordnete Rolle, da der Verkehrswert durch das Sachwertverfahren ermittelt wird.
     
  6. Villert

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    Es wurde das Ertragswertverfahren angewendet und am Ende eine "Marktanpassung" vorgenommen.
    Also ist das zumindest ungewöhnlich?
     
  7. Villert

    Villert

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    dazu gefunden bei http://www.luebbers24.de/index.php/schwerpunkte/ertragswert

    Der Ertragswert ist der regionalen und örtlichen Lage auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung), sofern dies nicht bereits durch Anpassung der Parameter (nachhaltig erzielbare Mieten, Liegenschaftszinssatz, usw.) bei der Ertragswertberechnung geschehen ist.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Wenn der Schwerpunkt auf "Geschäftshaus" liegt, sprich Vermietung, dann wäre das Ertragswertverfahren angebracht. Der Ertragswert ist den Marktbedingungen entsprechend anzupassen wenn diese Anpassung noch nicht in den vorhergegangenen Faktoren berücksichtigt ist (Liegenschaftszinssatz). Ich kenne einen zusätzlichen Marktanpassungsfaktor beim Ertragswertverfahren nicht, üblich wäre in meinen Augen dass der Liegenschaftszinsatz angepasst wird. Beim Ertragsswertverfahren werden am Ende nur noch objektspezifische Grundstücksmerkmale bzw. allgemeine Grundstücksmerkmale angepasst. Ob man das "Marktanpassung" nennen kann....der Begriff wäre hier zumindest ungeschickt gewählt.

    Vorhandene Mietverträge sind hier nur bedingt hilfreich. Man bräuchte schon die ortsüblich "nachhaltig" zu erzielenden Mieten.
     
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  10. #8 Ralf Dühlmeyer, 18. März 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    danke. ein interessanter link
     
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