Garage in Schlafzimmer umbauen

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  1. Natascha

    Natascha

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    Ich möchte bald in die Einliegerwohnung meiner Mutter und ihrem Mann (unter deren Wohnung im eigenen, freistehenden Haus) ziehen. Da die aber zu klein ist, würden wir gern die angrenzende Garage in ein Schlafzimmer umwandeln und mittels Durchbruch mit der Wohnung verbinden.

    Vor der Garage ist ein Hof, der 5,5 m von der Straße entfernt ist. Hier soll das Auto in Zukunft auch abgestellt werden. Der nächste Nachbar ist über 10 m entfernt.

    Die Innenmaße der Garage betragen: L5,74*B3,40*H2,44. Das Zimmer wird dann ca. 18 m² groß.

    Kann mir hier jemand sagen, was alles gemacht werden muss und welche Kosten da auf uns zukommen?

    Was mir jetzt dazu als absoluter Laie einfällt:
    - Das Tor muss zugemauert und ein Fenster eingesetzt werden.
    - Fußboden und Außenwände müssen gedämmt werden (das Dach ist der Balkon der oberen Wohnung).
    - Eine Heizung muss installiert werden (ein Heizkörper samt Rohre oder Fußbodenheizung).
    - Die Innenwände müssen verkleidet werden.
    - Es bedarf eines Durchbruchs und einer Tür.
    - Ein Bodenbelag muss verlegt werden (wahrscheinlich Laminat).

    Wir sind bereit, einiges selbst zu machen, aber manches muss natürlich auch vom Fachmann erledigt werden.

    Dazu noch folgende Fragen: Für die Nutzungsänderung ist eine Genehmigung erforderlich, aber ist auch eine Bauvoranfrage von Nöten? Und brauchen wir einen Architekten oder Statiker?

    Vielen Dank schon mal für hilfreiche Antworten!
     
  2. arch

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    Ich würde mal auf dem Bauamtfragen, ob das Überhaupt möglich. Garagen sind priviligiert, und lösen unter Umständen keine Abstandsflächen aus. Zudem zählen diese, je nach alter vom Bebauungsplan und der entsprechenden geltenden BauNVO, nicht zur Grundfläche. Änder sich die Nutzung von "garage" zu "schlafen", verliert sie dieses Privileg. Würde damit die Maximale Grundfläche, oder die Abstände zur Grenze unterschritten werden, ist eine Umnutzung praktisch unmöglich. Theoretisch wäre sie möglich durch Abweichung/Befreiung vom Bebaungsplan und einer Abstandsflächenübernahme des Nachbarn. Für ein zu bewohnende Garage tatsächlich ein enormer Aufwand, welcher zudem nicht garantier erfolgreich ist. Bevor du planst, was getan werden muss, geh aufs Bauamt, nimm einen Plan mit, und frage, ob das möglich ist.
     
  3. Kriminelle

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    Mal die grundsätzliche Frage:
    Ist die Garage an die Grundstücksgrenze gebaut worden?
     
  4. Natascha

    Natascha

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    Danke für die Antworten.

    Ich habe schon mit dem Baumamt telefoniert und eine Liegenschaftskarte wurde auch beantragt.
    Als nächstes müssen wir uns einen Architekten suchen, der den Bauantrag stellt.

    Nein, die Garage ist 5,50 m von der Straße und über 10 m vom Nachbargrundstück entfernt.
     
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  5. Fabian Weber

    Fabian Weber

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    Rechne mal mit 1500€ - 2000€/m2.
     
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  6. Natascha

    Natascha

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    Dein Ernst? Ich hätte mit einem solchen Betrag bei einem Anbau gerechnet, nicht aber bei einem Umbau.
     
  7. arch

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    Naja kommt ein bischen drauf an, was man will. Aber allein Heizung, Dämmung (nicht nur Wände und Boden, Dach muss auch gedämmt werden, denke schon das die ENEV für den Anbau gilt) und die Wand mit dem Fenster, machen ja schon ordentliche Brocken aus. Im Grunde kann man sagen, dass bei dir alle Kosten bis auf den Rohbau auf dich zu kommen. Und je kleiner das Bauvorhaben, desto höher der m² preis. Was in dieser Rechnung eure Eigenleistung Wert ist, kann man kaum abschätzen ohne genauere Vorstellung davon zu haben.
     
  8. SIL

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    Das musst du nicht nur denken, dass ist auch so - weil beheizt etc selbst Wintergärten und wenn dort nur ein HK liegt - EnEV.
     
  9. petra345

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    Den Bauantrag darf auch ein Maurermeister, Zimmermannsmeister, Bautechniker oder Bauingenieur stellen.

    Eine (kostenpflichtige) Bauvoranfrage ist vermutlich nicht notwendig. Aber man sollte nicht nur mit dem Bauamt telefonieren sondern mit seinen Vorstellungen (=Plänen) in der Sprechstunde vorbeischauen.

    Der Architekt hat vermutlich die größere Erfahrung beim Ausbau.

    .
     
  10. simon84

    simon84

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    Also im Prinzip Dämmung, Estrich, Fußbodenbelag da kannst du schon mal locker 200 EUR /qm rechnen auch wenn du alles selber machst,
    dh für den Boden mindestens 4000 EUR (inkl Dämmung Estrich FBH und normalpreisigem Laminat) ohne Arbeit.

    Heizkörper (falls nötig oder zusätzlich) rechne mal ca 350 EUR

    Innenwände verkleiden z.B. Trockenbau Vorsatzschale einfache Qualität ohne Dämmung innen ca 60 qm Oberfläche kannst noch mal mind. 500 EUR Material rechnen, wenn du es selber machst, ansonsten ca. 1500 EUR bei Fachfirma mindestens (2x GKB 12,5 verspachtelt Q2)

    Durchbruch und Tür bei Selbermachen (inkl. Fertigsturz) ca. 500-1000 EUR, bei Fachfirma ca 1500-3000 EUR

    Bodenbelag siehe oben, ist wohl das kleinste Problem ,rechne einfach mal mit 50 EUR /qm inkl Arbeit oder 20 EUR /qm ohne.

    Und dann ist halt die Frage ob ihr das alles selber könnt und die Geräte dafür habt.

    Und natuerlich kommen jetzt noch die ganzen anderen Arbeiten dazu die ihr vergessen habt, Außendämmung Aussenwand, Elektrik, Malerarbeiten usw


    Denke mal unter 10.000 ist das fast nicht zu schaffen, auch wenn man alles selber macht. Bei Fachfirmen sicher das Doppelte oder Dreifache, das sollte auch so ca 2000 /qm entsprechen. Aber dann geht es sicher auch 3-5x so schnell :) Ob so gut, kommt drauf an. Aber bei einem Anbau kann man ja durchaus öfters mal regelnd eingreifen.....
     
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