Gartenland / Bauland wie erkennen ?

Diskutiere Gartenland / Bauland wie erkennen ? im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hi Leute, ich wußte nicht wohin mit der Frage daher hab ich es mal hier hin gepackt. Kann ich auf die schnelle in Erfahrung bringen ob mein...

  1. Manfred

    Manfred

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    Hi Leute,

    ich wußte nicht wohin mit der Frage daher hab ich es mal hier hin gepackt.

    Kann ich auf die schnelle in Erfahrung bringen ob mein Grundstück komplett Bauland oder zum Teil auch Gartenland ist ? Ist ein bebautes Grundstück im Wohngebiet immer komplett Bauland ?

    Geht das aus Bebauungsplänen oder sowas hervor ?

    Gibt es Unterlagen aus denen ich das ersehen kann ?

    Wenn ja, welche und woher bekomme ich die dann ?

    Sind zwar viele Fragezeichen aber es läuft natürlich alles auf eine Antwort hinaus ;)

    Gruß
    Manfred
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Welcher

    Teil eines Grundstücks bebaut werden kann, geht (wenn vorhanden) aus dem Bebauungsplan hervor. Die bebaubare Fläche ist dort mit Baulinien bzw. Baugrenzen festgelegt.
    Ist kein B-Plan vorhanden, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BBauG.
    Also: Hin zum Bauamt und fragen.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 2. August 2006
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Nicht sooo einfach....

    Alle Grundstücke/Grundstücksteile im Aussenbereich unterliegen erstmal dem Verdacht Gartenland.
    Im Innenbereich hängt es an der Grundstücksgrösse und der zulässigen Bebaubarkeit.
    Zwei Beispiele:
    1.)
    Grundstück 750 m², davon 5 * 25 m Gehölzstreifen lt B-Plan -> i.d.Regel wird das gesamte Grundstück als Bauland gerechnet, da eine Vollausnutzung wg. GRZ/GFZ eh nicht möglich ist.
    2.)
    Grundstück 2.000 m². Lt B-Plan bebaubar ca. 1/3 des Grundstücks.
    Hier würde man einen Teil des Grundstücks als Gartenland (preislich) ansetzen. Wie gross das Stück ist, hängt an den Gegebenheiten.
    MfG
     
  5. Manfred

    Manfred

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    Danke erstmal für die Antworten.

    Ob es einen B-Plan gibt weiß ich nicht. Es ist ein "altes" Grundstück mit altem Haus (BJ. 1952) ;) Also doch wohl erstmal zu Bauamt.

    Die einzigen Informationen die ich habe sind von "Boris". Ich hoffe ihr kennt Boris ;)

    Dort steht zumindest:

    Nutzungsart: W
    GFZ: 0.4
    Geschossigkeit: II
    Tiefe (m): 30

    Das Grundstück ist 756m². Die Grundfläche des Hauses ist ca. 150m². Keller, EG, OG, DG.

    Ich denke die Infos bringen zwar nicht viel aber wer weiß. Beim Bauamt werde ich, wie schon gesagt, vorsprechen. Es sei denn die Angaben lassen eine klare Aussage zu ;)
     
  6. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Diesen

    Boris kennen wohl nur wir NRWler.
    Interessant wäre zu erfahren, ob die Frage "Gartenland" zwecks Bewertung wg. Kauf oder wegen Bebaubarkeit des Grundstücks von Wichtigkeit ist.
     
  7. Reilinga

    Reilinga

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    Hallo Manfred,

    da ich ebenfalls in einem Baugebiet baue, in dem ältere Häuser stehen (älter als 1965 und damit bei uns §34 BauGB - ich ?!vermute!? das auch bei Dir) und ich im Klinch war mit den Baubehörden wg. Genehmigung meines Neubaus, rate ich Dir auf jeden Fall zum Bauamt zu gehen, falls Du da was kaufen / ändern möchtest !!!

    Bei uns sind die Grundstücke schlecht geschnitten - 750 m2 sind in diesem Gebiet max 15 m an der Strasse und 12 Meter am Ende des Grundstücks - dafür halt über 50 Meter lang. Da aber man sich bei §34 immer an den anderen Gebäuden orientieren muss, ist ein guter=neuer Lageplan äußerst wichtig. Daraus kannst ersehen wie groß die Nachbarn gebaut haben und wie groß Du evtl. auch Dein Haus erweitern kannst (z.B. ersichtlich an der hinteren Linie der gebauten Häuser). Im übrigen musst auch die Abstände zum Nachbarn beachten nach den jetzt heute gültigen Vorschriften (die nicht mit denen von 195X identsich sein müssen !!!). Außerdem kanns passieren, dass das Bauamt Dir einen Bau jeglicher Art (auch Garage) im hinteren Teil des Grundstückes nicht erlauben will.
    In einem solchen Fall ist für mich persönlich der hintere Teil des Grundstücks im Prinzip nur Gartenland (auch wenn er als Bauland ausgewiesen ist) - der vordere nur das eigentliche Bauland. Aber genaueres ... wie schon gesagt worden ... Bauamt gibt Dir Auskunft (wenn die Leute dort nett sind).

    Gruß Reilinga

    p.s. was ich bis vor einem Jahr noch nicht wusste:
    Man kann für jedes Grundstück eine Bauvoranfrage machen (ob es einem gehört oder auch nicht). Diese Anfrage ist rechtlich bindend und wenn sie genau genug gefasst hast (Hilfe is da evtl. nicht verkehrt) - weist, ob deine Planungen durchbekommst.

    p.p.s. hab zwar jetzt einige Sachen bei Dir unterstellt (dass sie so sind wie bei mir es der Fall war), ohne die Lage genau zu kennen - aber wollte mal z.B. meine Probleme darstellen, damit nicht noch n anderer bei so was reindopst.
     
  8. Manfred

    Manfred

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    Hallo Reilinga,

    danke das du dir mit deiner Antwort so viel Mühe gegeben hast. Mein Problem ist aber ein anderes wie du in der Antwort an Baufuchs gleich lesen kannst. Im übrigen hilft deine Antwort sicher auch noch anderen Lesern (früher oder später). So war der lange Text nicht ganz umsonst.

    Hallo Baufuchs,

    es geht um das Finanzamt. Das Haus ist zur Zeit vermietet (wird es später teilweise auch, aber an Angehörige) ;) Den Rest bewohne ich dann selbst.

    Das Finanzamt will das Haus mit 0.00€ bewerten weil der Kaufpreis unter dem Grundstückswert (nach Bodenrichtwert) liegt. Daher kann ich keine Abnutzung abschreiben.

    Ich möchte dem Bescheid widersprechen. Nach meine Informationen sollte es eigentlich möglich sein ein paar %e für das Haus rauszuholen. Denn auch wenn das Gebäude modernisiert werden muß dürfte doch deutlich mehr als 0€ wert sein ;)

    Es wäre zu diesem Zweck aber auch von Vorteil wenn das Grundstück nicht so viel wert wäre weil es z.B. teilweise Gartenland ist. Dann lässt sich das FA vielleicht eher erweichen ;)
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Abschreibung

    Maßgeblich für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Grundstück bleibt aussen vor. Bei älteren Objekten mit niedrigem Kaufpreis bleibt nach Abzug des Grundstückswerts (ermittelt nach Bodenrichtwertkarte) nur ein Null-Wert für das aufstehende Haus übrig.

    Ist mehr eine Frage für ein Steuerforum:
    Kann durch Erstellung eines Wertgutachtens der tatsächliche Wert des Hauses nachgewiesen werden und wird dies vom Finanzamt akzeptiert?
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 3. August 2006
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Bei 750m²...

    Grundstück und 150 m² Haus wird es fast nicht glaubhaft zu machen sein (in einem Wertgutachten), daß ein Teil des Grundstücks Gartenland ist. Zu einem Haus gehört nun mal ein "vernünftiges" Grundstück. Das in Neubaugebieten heute gleiche Häuser auf 500 m² Grundstück (ent)stehen, ist KEIN Argument.
    *****
    Falls nach Bodenrichtwerten gerechnet wurde bitte folgendes beachten:
    1)
    Die Standardauskunft zum Richtwert bezieht sich auf eine "Normgrösse". Die entsprechenden Stellen geben auch auf die spezielle Grundstücksgrösse angepasste (= umgerechnete) Werte heraus.
    2)
    Im Richtwert ist meist der "Gartenanteil" berücksichtigt, es ist also ein "Mittelwert". Zu sagen, rechne z.B. 450 m² mit dem Richtwert und 300 mit Gartenland geht fehl, weil der Baulandpreis dann höher als der Richtwert sein müsste.
    Also Vorsicht mit dem Milchmädchen
    MfG
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @ Ralf

    Es geht nicht darum, in einem Wertgutachten das Grundstück teilweise zu Gartenland zu machen, sondern darum, festzustellen, ob bzw. welchen Wert das Gebäude für sich allein betrachtet hat.
    Ob eine solche Vorgehensweise vom Fi-Amt anerkannt wird/werden kann, ist eine Frage für einen Steuerfachmann/Fachfrau.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 3. August 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    @ Baufuchs & all

    Geht nicht. (ausser, Du hängst das Haus an Siemens Lufthaken :p ) Zum Haus gehört IMMER ein Grundstück. Selbst bei Pachtgrundstücken kann ich nicht so tun, als gäb es nur das Haus.
    Der Wert des Bauwerks ergibt sich aus dem Gesamtwert abzgl. des Bodenwerts.
    Und wenn der Bodenwert schon grösser als der Preis ist, ist das Bauwerk = 0,00. Deswegen will Manfred ja den Bodenwert drücken (über Gartenlandanteil), damit sich vielleicht ein paar € Wert des Bauwerks einfinden.
    Seh ich aber ehrlich gesagt als schwer bis unmöglich an, das durchzusetzen.
    ****
    Frage an unsere Steuerfachleuts:
    Würde eine Bewertung NACH Renovierung per Wertgutachten Sinn machen -> würde/müsste das FA dann den Wert akzeptieren und eine Anschreibung ermöglichen.
    MfG
     
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  14. MLiebler

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    Servus,

    bin zwar kein Steuerprofi.
    Aber nach einer Renovierung ist der Wert der Immobilie höher.
    Ich denke nicht das dann ein detailliertes Wertgutachten (zb nach Simon/Kleiber)
    vom Finanzamt ignoriert werden darf.
     
  15. Manfred

    Manfred

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    Hi Leute,

    freut mich das Ihr so interessiert dabei seit.

    Ich habe natürlich einen Steuerberater. Dieser hat die Sache vom Finanzamt einfach mal so hingenommen. Das gefiel mir eigentlich nicht.

    Auf Nachfrage in einem anderen Forum (www.recht.de) wurden mir ein paar Beispiele gennant wie sowas gehandhabt wird und wie man das berechnen könnte. Da kam auch der Tipp mit dem Gartenland und auch eine Berechnung z.B. die den Verkehrswert %ual zum Kaufpreis herunterrechnet.

    Beispiel:

    Verkehrswert...: 200.000€
    Grundstück.....: 130.000€
    Haus...........: …70.000€
    -------------------------
    Kaufpreis......: 120.000€
    Grundstück.....: …78.000€
    Haus...........: …42.000€


    So bliebe immer was für das Gebäude übrig.

    Dazu muß ich aber z.B. den Verkehrswert belegen können. Da es hier nur um einige 100€ Abschreibung und damit nur um ein paar € Rückerstattung geht lohnt sich ein Gutachten wohl kaum. Da gehen die ersten 10 Jahre Rückerstattung ja schon fürs Gutachten drauf ;)

    Der grössere Knackpunkt ist die Regel dass der Erhaltungsaufwand in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf nicht 15% des Gebäudewertes übersteigen darf weil man sonst "zu billig" gekauft hat. Diese Aufwendungen können dann nur noch abgeschrieben und nicht direkt abgesetzt werden.

    Naja und 15% von 0.00€ sind eben nur 0.00€

    Zusammen mit einigen anderen Rückschlägen tut mir im Portemonai dann doch schon etwas weh.
     
Thema: Gartenland / Bauland wie erkennen ?
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