Geplante Altbausanierung: Feuchteschäden, tragende Wände erkennen

Diskutiere Geplante Altbausanierung: Feuchteschäden, tragende Wände erkennen im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich bin neu im Forum und habe hier schon einige hilfreiche Dinge gefunden. Nun suche ich einen Rat zu meinem geplanten Hauskauf. Erstmal...

  1. Klesi

    Klesi

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    Hallo,
    ich bin neu im Forum und habe hier schon einige hilfreiche Dinge gefunden. Nun suche ich einen Rat zu meinem geplanten Hauskauf.

    Erstmal zu meiner Person. Ich bin Elektroingenieur und arbeite als Planer und Bauüberwacher im Bereich Energie- und Anlagentechnik sowie technische Gebäudeausrüstung. Vor dem Studium habe ich eine Berufsausbildung als Elektroniker für Energie und Gebäudetechnik im Handwerk abgeschlossen und auch kurze Zeit in dem Beruf gearbeitet. Ggf. kann ich hier also auch mal etwas beitragen :)

    Mein Plan ist, ein sanierungsbedürftiges Haus zu kaufen, sofern die Bausubstanz entsprechend brauchbar ist und dieses auf den Stand der Technik zu bringen.

    Nun habe ich ein Objekt gefunden, welches in Lage, Größe und Grundstück meinen Vorstellungen gut entspricht.

    Folgendes zum Objekt:
    Altbau, Reihenendhaus um 1900 mit KG, EG, DG und Spitzboden. Dämmung der Dachfläche ist praktisch nicht vorhanden. Das Dach ist mit denke ich mit Naturschiefer gedeckt und sieht optisch von außen gut aus. (Kein durchhängen, offene Stellen sind nicht zu erkennen) (Außenansichten beigefügt)
    Daran angebaut ein Anbau mit Flachdach um 1970.
    Laut Makler wurde das DG vor dem Ableben des Vorbesitzers mehrere Jahre nicht mehr genutzt. Es ist auch unbeheizt. Die Heizungsanlage ist nur im EG vorhanden.

    1. Problem Dach:
    Zum Teil gehe ich hier von Undichtigkeiten im Bereich der Gauben aus (In der Außenansicht markiert). Im Spitzboden habe ich keine Fotos gemacht. Auf den Sparren sind Holzbretter (Deckung nicht einsehbar). Diese wiesen für mich auch Wasserflecken auf. (Weiße Ringe wie Kalkablagerungen).

    Nun meine Fragen dazu:
    - Kann man anhand der Bilder schon etwas zum Ausmaß des Sanierungsaufwandes am Dach aussagen?
    - Reicht Ausbessern oder muss die Dachhaut komplett erneuert werden oder vielleicht sogar der Dachstuhl selbst?
    - Können derartige Schäden auch einfach durch Kondensation durch die fehlende Heizung und Belüftung entstanden sein?

    2. Problem Keller
    Laut Makler ist es ein Bruchstein oder Ziegelkeller der mit dem Falschen Putz "aufgehübscht" wurde. Durch eindringende Feuchtigkeit haben sich dann Wasserflecken am Putz gebildet. Hierzu habe ich aber keine Fotos gemacht.
    Mein Plan wäre hier, da nur eine Kellerwand unterhalb des Erdniveaus liegt:
    Putz innen abschlagen und längere Zeit die Wand trocknen lassen und evtl. nur Kalkschlämme auftragen. Vor dem Haus den Sockelbereich angraben, Wand außen abdichten und davor eine Drainage verlegen.
    Ist dieses vorgehen sinnvoll oder ggf. sogar gefährlich? (Hatte mal ein Haus einstürzen sehen, bei dem aus Unwissen die Kellerwand voll ausgegraben wurde und dadurch abgerutscht ist). Da der Keller aber zu 3/4 über der Erde liegt, gehe ich davon aus, dass die betroffene Wand keine Last in Horizontaler Richtung ist Erdreich gibt.

    3. Problem Innenwände Altbau:
    Laut Grundriss sind alle Innenwände nur 11cm stark (inkl Putz). die meisten stehen auch nicht aufeinander. Kann es sein, dass gar keine tragenden Innenwände vorhanden sind? Kann der Schornstein in der Mitte tragend sein? (Außenmaß Altbau 7,8x7,8m) In dem Fall würde ich den Grundriss anpassen und Wände verschieben wollen. Der Schornstein soll zumindest im DG bis nach oben abgetragen werden.
    Nach meinem Wissen darf ein Schornstein nur sich selbst tragen und tragende Wände stehen i.d.R. übereinander und sind ohne Putz min 11cm stark.

    Ich hoffe jemand hatte Lust bis hierher zu lesen und kann mir einige Fragen beantworten. Ich suche im Moment eine Entscheidungsgrundlage ob ich das Durchziehen soll oder besser die Finger davon lasse weil es ne halbe Ruine ist ;)

    P.S. Ich habe noch einen weiteren Termin zur Besichtigung ausgemacht. Kann also bei Bedarf noch Bilder nachliefern. Tips welche stellen evtl genauer zu betrachten sind wären natürlich auch hilfreich :)
     

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  2. Polier

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    Für mich sieht das nach länger bestehenden Undichtigkeiten im DG aus. Wie hat es im DG gerochen sicherlich etwas Muffig aber war ein Stechender Geruch dabei. Die weißen Streifen an den Holzpaneelen machen mir Sorgen wenn es im DG stechend riecht und die weißen Streifen Schwammartig aussehen dann ist dies ein Befall von Hausschwamm und der Dachstuhl ist hinüber.
    Dies ist nur eine grobe Einschätzung aber schau Dir diese Stellen sehr genau an.
    Beim Freigraben hast Du nur ein Problem wenn ein Gewölbekeller vorhanden ist.
     
  3. Klesi

    Klesi

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    Hallo danke für die Antwort.
    Der Geruch war eher abgestandene Luft. Besonders muffig oder stechend empfand ich es nicht. Ich achte nochmal genau drauf. Jetzt hat es einige Tage auch stark geregnet. Mal sehen wie sich das Bild evtl verändert hat.

    Diese "Paneele" sind nur Tapete. Schwammartig war dort nichts zu erkennen. Ich würde es mit einer oberflächlichen Kalkablagerung vergleichen.

    Beim Kommenden Termin versuche ich einen ortsansässigen Dachdecker mitzunehmen. Generell würde ich bei dem Objekt vor dem Kauf ein Gutachten erstellen lassen um möglichst wenig unschöne Überraschungen zu erleben.

    Im Worst Case würde ich mit einer Vollständigen Dachsanierung mit ca. 50.000 € rechnen (Eindeckung und Stuhl neu. Je nach Örtlicher Vorgabe würde ich aber normale Ziegel statt Schiefer nehmen, da günstiger). Ist das bei der Fläche realistisch oder noch zu niedrig angesetzt?
     
  4. #4 Fabian Weber, 20.08.2020
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    Der Schiefer ist meiner Meinung nach das schönste an dem Haus.

    Ich würde erstmal versuchen, lediglich Fehlstellen zu reparieren.
     
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  5. #5 Paule16, 20.08.2020
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    Hallo Klesi,

    nimm einen Allround-Bauingenieur mit, der sich mit Altbauten auskennt. So haben wir das gemacht, war genau richtig. Ein richtiges Gutachten brauchst Du m.E. nicht wirklich. Wenn der BauIng verdächtige Sachen sieht, kannst Du immernoch einen Spezialisten (Sachkundiger für Holzschutz am Bau) ranholen.
    Ein Anzeichen gravierender Holzschäden ist, wenn der Latthammer oder die Ahle mühelos im Balken verschwinden; dann *musst* Du genau hingucken (lassen). Also ruhig mal hauen oder kräftig (!) pieken, vor allem dort, wo Nässeschäden in der Decke und im Unterzug zu sehen sind, malern wirst Du eh noch wollen...
    In feuchtem Holz fühlen sich auch Insekten wohl, nicht nur Pilze.
    Feuchteschaden2.jpg: Wie sieht es unter der Holztapete aus? Zieh mal dran, Riss ist eh drin... Diese Tapete ist evtl. nässe-festhaltend, darüber vielleicht der Gilb.

    Aber: Ein bischen Hausschwamm macht noch keine Ruine, da hängt es davon ab, wo genau und wieviel. Dann brauchst Du definitv den Sachkundigen, der Dir einen holschutztechnischen Untersuchungsbericht erstellt.
    Erhalten statt erneuern: Dieses Schieferdach ist doch prima, kann man sicherlich reparieren. (Bei stark undichten Dächern ist die Dachkonstruktion manchmal noch zu retten, aber die Geschossdecken sind hinüber. Danach sieht es aber echt nicht aus. <Mutmaßung:> Bei Dir sind allenfalls einzelne Sparren und Balken hin, falls überhaupt.)
    Wenn Du auf dem Dachboden bist: Wo Wasserflecken sind, heble mal ein paar Dielen hoch und schaue runter in den Hohlraum zwischen Schüttung und Dielenbrettern: Hausschwamm würde sich dort wohlfühlen. Falls auf Unterseite Holz oder auf Schüttung Myzele zu sehen sind: Don't panic, aber Sachkundigen holen.
    Im Übrigen: 1900 hat man normalerweise mit viel und reichlich gutem Bauholz gebaut, anders als 35..50 Jahre später. Wir wohnen auch in so einem Baujahr. Der emsige Hausbock tat der Statik des Dachs keinen Abbruch..

    Viel Erfolg,
    Paule
     
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  6. #6 petra345, 21.08.2020
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    7,8 x 7,8 wäre mir zu klein. Es war auch bereits den Vorbesitzern zu klein. Deshalb der Anbau.

    Wie sind die Aussichten, den Anbau mit dem Altbau zu einem gemeinsamen Objekt zu gestalten?
    Dämmen muß man heute sowieso. Dann wird der Dachüberstand zu klein und überall muß verbessert werden. Also ein gemeinsames, neues Dach über beide Bauwerke.

    Hausschwamm ist eine Befürchtung. Aber so schnell kommt der nicht ins Haus.
     
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