Geschoßwohnungsbau ab welcher GFZ sinnvoll?

Diskutiere Geschoßwohnungsbau ab welcher GFZ sinnvoll? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, meine Geschwister und ich haben ein Baugrundstück geerbt (3000m², GFZ = 0,2, gut erschlossen). Im Bebauungsplan (von 1975) steht: "offene...

  1. #1 FliesenToni, 04.03.2019
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    Hallo,
    meine Geschwister und ich haben ein Baugrundstück geerbt (3000m², GFZ = 0,2, gut erschlossen). Im Bebauungsplan (von 1975) steht: "offene Bauweise, nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig", "zwei Vollgeschoße Höchstgrenze".
    In der Nachbarschaft stehen hauptsächlich sehr großzügige EFH oder geräumige Doppelhäuser.

    Der zuständige Beamte auf dem Bauamt will komischerweise unbedingt Geschoßwohnungsbau sehen. Er ist wie besessen davon und läßt kaum mit sich reden. Er sagt, daß das Rathaus billigen Wohnraum mit möglichst wenig Flächenversiegelung realisiert sehen will.

    Ich wäre mit Geschoßwohnungsbau grundsätzlich einverstanden, um die Wohnungen dann zu vermieten. Ich weiß aber nicht, ob es Sinn macht, mit der geringen GFZ Wohnungen zu bauen. Als ich vorsichtig nach einer höheren GFZ gefragt habe, ist der Beamte fast explodiert.

    Im gleichen Bebauungsplan sind zwei MFH, die eine auf ihr Grundstück begrenzte GFZ von 0,4 bzw 0,35 bei einer GRZ von 0,2 haben. Anscheinend haben MFH früher eine höhere GFZ bekommen.

    Meine Fragen:
    • ab welcher GFZ macht Geschoßwohnungsbau normalerweise Sinn?
    • können Bauämter heutzutage, wenn sie wollen, die GFZ eines Grundstücks noch erhöhen, oder gab es das nur in den Siebzigern?

    Danke, Toni
     
  2. #2 Jo Bauherr, 04.03.2019
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    Also wenn die Behörde nach ihrer politischen Vorgabe dort unbedingt Geschosswohnungsbau möchte, soll sie eine Befreiung erteilen. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit eine Befreiung nach § 31 BauGB von den Festsetzungen des B-Planes bescheiden.

    Geschosswohnungsbau unter ca. 700-800 m² NF/WF ist aber oft nicht rentabel kalkulierbar, da die Gemein- und Nebenkosten fast genauso hoch sind wie z.B. bei 1.500 m² Nutzfläche. Allerdings ist das immer abhängig von der Lage.
    GFZ wäre also irgendwo sinnvoll mit 0,5 (+/-) bei dieser Grundstücksgröße.

    Zwei Vollgeschosse "Höchstgrenze" bedeutet nach BauNVO1968 (= B-Plan von 1975), man kann zwei Etagen plus Dachgeschoss errichten. Das DG darf nur eben kein Vollgeschoss sein. Ansonsten zählten gemäß BauNVO1968 lediglich Hauptgebäude und Garagen zur GFZ, keine Wege oder Zufahrten etc.. Das ist natürlich bei Geschosswohnungsbau überaus positiv - da ja hier selten Garagen errichtet werden.

    .
     
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  3. #3 FliesenToni, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Danke

    Wie kalkuliert man sowas? 3000m² * 0,5 (GFZ) * 0,6 (Mauerwerk, Treppenhaus) - 100m² (Garagen) = 800m² ?

    Das Bauamt meinte, daß Garagen nicht in die GFZ zählen - vielleicht frage ich nochmal nach.

    Meint man mit Geschoßwohnungsbau und MFH normalerweise das gleiche? Oder bezieht sich Geschoßwohnungsbau eher auf Hochhäuser und MFH eher auf Häuser mit 2-3 Vollgeschoßen?
     
  4. #4 SIL, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Nun.wie @JoBauherr bemerkte sind Befreiungen mittlerweile die Regel und waren es auch, geschuldet uralten BP der mit der reellen und dem Bestand gar nichts zu tun hat, dies betrifft fast alle Gemeinden ab einer gewissen Größe, da sind BP mit IV und 0.3 oder 0.4 vorhanden befreit wird bis in Größenordnung 0,8 ggf sogar noch höher und 6,7,8 Geschosse, sie sollten mit dem Bauamt etwas handeln - er soll eine höhere GFZ erteilen und Sie bieten ihn dafür Retentionsdach ex oder intensiv an, immerhin möchte er ja Wohnraum von Ihnen ;) nach BauNVO fallen auch Terrassen etc vorab raus in der gültigen Fassung bei Ihnen, in der Berechnung Nutzfläche natürlich nicht, bei Berechnung Wohnfläche 0,5 0,33 oder 0,25 je nach Bundesland, 'feilschen Sie etwas' bei den Befreiungen, überlegenswert wäre auch TG eventuell mit Keller ab 6 WE ca.das DG halt als Staffelgeschoss...
    Das gleiche.
    Ansonsten ist das ein Thema für @Dimeto :winken
    Es gibt eine sogenannte Planungshilfe bei fast allen Bauämtern, als PDF wo einige Beispiele und die Ermessensspielräume grob umrissen sind, im Sinne Urbanisierung oder Stadt Entwicklung, sollte Ihr Architekt aber eigentlich haben.
     
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  5. #5 simon84, 04.03.2019
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    Kommt auch immer drauf an wo.

    In München lohnt sich das (wenn du ein 3000qm Grundstück bereits besitzt) auch bei 0,2
     
  6. #6 FliesenToni, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Ja, vielleicht ist es Verhandlungssache und man muß dem Bauamt mit guten Argumenten kommen. Für MFH wäre sowieso eine Freistellung nötig, der Bebauungsplan läßt ja nur EFH und DH zu.

    Retentionsdach ist ein guter Tipp, danke.

    Die Sache ist noch ziemlich frisch, wir haben uns noch nicht einmal auf einen Architekten geeinigt. ;-)
    Ich werde mal nach einer Planungshilfe suchen. Hatte aber das Gefühl, daß das Bauamt mit Freistellungen nicht besonders freigiebig ist.

    Ist nicht in München, aber in der Nähe. Man kann hier wohl mit 15 - 16€ Kaltmiete pro m² rechnen (3 Zi, Neubau).
     
  7. #7 simon84, 04.03.2019
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    Naja dann halt 8 x 75 qm 3 Zimmer Wohnung bauen und 9000 EUR kalt im Monat einstreichen, reicht das nicht?
     
  8. #8 FliesenToni, 04.03.2019
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    3000m² * 0,2 (GFZ) * 0,6 (Wände, Treppenhaus) = 360m²;
    360m² * 15€/m² * 1/3 (3 Eigentümer) = 1800€;
    1800€ - Rücklagen - anteilig Versicherungen usw ~= 1300€ ?

    Sooo viel Geld bleibt nicht übrig, um den Bau zu finanzieren! Steigt die GFZ, kann man wahrscheinlich ein Skaleneffekt nutzen. Hoffe ich.
     
  9. #9 simon84, 04.03.2019
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    Stimmt wir sind ja leider immer noch bei der GFZ, sorry.

    Also naja, DG viel rausholen, ggf. Keller was rausholen, da könnte man vielleicht auch sowas in Richtung "Stadthaus" also Wohnung über mehrere Etagen machen,
    z.B. KG+EG und OG+DG

    Bei KG+EG bietet sich dann evtl. "eigene" Tiefgarage (falls es nicht zur GFZ zaehlt, sonst natuerlich eher nicht), oder Hobbyraum mit direktem Zugang aus der Wohnung.

    Muesste man halt schauen, definitiv etwas fuer einen Fachplaner mit Ortskenntnis und genauen Angaben zum Bebauungsplan usw
     
  10. #10 Jo Bauherr, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
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    "Sooo viel Geld bleibt nicht übrig, um den Bau zu finanzieren! Steigt die GFZ, kann man wahrscheinlich ein Skaleneffekt nutzen. Hoffe ich."

    Schrieb ich doch - genau so ist das: der Brechpunkt ist im Wohnungsbau irgendwo um die mindestens 700m² NF/WF.

    Faktor BGF zu NF/WF sollte übrigens bei vernünftiger Planung (=ohne! KfW...) eher bei 0,7 statt bei 0,6 sein!

    "DG viel rausholen" - klar, geht aber nur bis max. 2/3 des darunterliegenden Geschosses, sonst VG.
    Kurze Rechnung:
    3000 m² Grundstück mit Befreiung GFZ auf 0,5 = 1500 m² BGF
    Plus DG = 2/3 x 1500/2 = 500 m² BGF
    Summe: 2000 m² BGF -> Faktor 0,7:
    = 1400 m² NF/WF ... Passt perfekt!!
    Finanziert einem Bauherrn zur Vermietung aktuell jede Dorfbank.
    Als Bauträgermaßnahme zwecks Verkauf ETW ist es allerdings derzeit schwierig.


    .
     
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    Dann dächte ich bei dreitausend (!) qm nicht an eine Befreiung, sondern an einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

    1975 nach DIN weiß ich gerade nicht; wenn die aktuelle WoFlV anwendbar ist, dann weil nicht Wohnfläche gewiß nicht GFZ, aber natürlich in die GRZ (was aber praktisch egal ist, wenn man sie überbaut oder sie unterirdisch sind).

    Das ist so gefragt ortsabhängig. Ich würde das aber eher absolut betrachten: MFH sind als Zwei- bis Dreispänner (im Nicht-Vollgeschoß eine WE weniger je Etage) ökonomisch, das wären bei zwei Vollgeschossen fünf bzw. sieben und bei drei Vollgeschossen sieben bzw. zehn WE. Von Geschoßwohnungsbau würde ich da noch nicht reden.

    Übe schon´mal vor dem Spiegel, den Bauamtsfritzen (offen gesagt, mit weniger als dem Leiter spräche ich da garnicht, so ein Grundstück sind keine Peanuts) auszulachen, wenn seine Bereitschaft nicht mit seiner Äußerung die Gemeinde wolle bezahlbaren Wohnraum schaffen zusammenpaßt.

    Ich dächte in einem solchen Rahmen an drei Baukörper, zweimal 5 Fam. und einmal 7 bis 10 Fam., davon ein Baukörper frei finanziert / sozialbindungsfrei (gehört quasi zum Programm "soziale Stadt"), und würde vmtl. dem mittleren Baukörper gebündelt die Stellplätze unterschieben. Nur mal so ins blaue gesprochen, weil ohne Kenntnis des Geländes.
     
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  12. #12 Jo Bauherr, 05.03.2019
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    "Übe schon´mal vor dem Spiegel, " ... made my day :).
    1400 m² NF/WF: das sind ca. 20 WE. Ein Baukörper 2+D + notwendiger Flur in der Mitte+ 1 Aufzug (alle werden älter!):
    EG 7 WE
    OG 7 WE
    DG 3...5 WE
    .
    .
    .
    Also z.B. hier in Randberlin könnte man bei den Eckdaten den Profit leider gar nicht vermeiden. :cool:



    .
     
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  13. #13 simon84, 05.03.2019
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    Naja 3000 qm ist jetzt auch nicht so groß.
    Das waren früher im Ländlichen durchaus übliche Grundstücksgrößen für 1-2 EFH

    Aber den Ansatz finde ich gut.
    Das Bauamt soll sich mal den Stock aus dem .... ziehen.
    Würde da ebenfalls bei dem Bürgermeister oder wer auch immer der höchste Amtsträger ist vorsprechen.
     
  14. #14 FliesenToni, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
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    Kein Problem
    Genau, DG zu 2/3 als Wohnfläche ausbauen und EG mit Nutzfläche im KG und eigenem Abgang.

    Angekommen man müßte 2 MFH nebeneinander bauen, ist der Brechpunkt dann bei 700m² pro Haus oder 700m² pro Baustelle?
    Ich kenne den Faktor als 0,72-0,78 und dachte, daß er für EFH und DH gilt. Ich habe 0,6 angenommen, weil beim MFH viel Platz für Treppenhaus und Aufzug drauf geht. Ist 0,7 für ein MFH mit Aufzug tatsächlich realistisch?
    Ich kenne das Bauamt als relativ strikt und würde mich schon über GFZ=0,35 immens freuen. Aber vielleicht sind die Leute dort auch mal gut gelaunt.
    Das Zinstief ist ein echter Segen.

    Danke! Dazu gibt es sogar eine Seite auf Wikipedia!
    Es ist eine relativ gute Gegend mit einigen riesigen EFH, deswegen hab ich bis jetzt mit Wohnungen um 90m² und einer "Wunsch-GFZ" von 0,35 gerechnet. Also zwei Baukörper mit jeweils 2 WE im EG und OG und jeweils eine im DG. So daß EG und OG eigene Gärten haben. Mit gut verdienenden Mietern hat man vielleicht auch weniger Ärger. Die GFZ ist aber bis jetzt nur Wunschtraum.
    Ja, ich hab den Verdacht, daß die Leute im Bauamt es normalerweise eher mit gerissenen Bauträgern zu tun haben, die mit Benz und Architekten ankommen und schon den Anwalt in der Hinterhand haben. Meine Geschwister und ich waren zu Fuß dort ;-) Spaß beiseite, ich verstehe schon, daß eine gewisse Durchsetzungskraft gefragt ist.

    Ich werde beim nächsten Termin mal einen vorhabenbezogenen Bauplan und eine höhere GFZ ansprechen.
     
  15. 11ant

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    Selbst in einer Großstadt würde ich das nicht als Monoblock bauen.

    Auch daran dächte ich eher nicht. Mach´ Dir da mal keine Sorgen, den Keller kriegt man mit Abstellraum, Stellplätzen und Technik sinvoll voll.

    "Rechtliche" Baukörperseparierung ist ein anderes Paar Schuhe als ein wirtschaftlicher Brechpunkt an sich - aber für wen oder was soll der speziell bei 700 qm liegen ?

    Jede Wohnungsgröße ist falsch, wenn man in gleichgroßen Wohneinheiten denkt. Gleiches gilt für den Standard. Und übrigens auch für Gartenanteile: für den Einen zählt das als Vorteil, für einen Anderen als Nachteil.

    Nein, Du mußt in Visionen denken - und damit zum Schmidt gehen, denn das Schmidtchen kann Visionen nicht aufnehmen. Verkaufe die Idee mit Benefits, nicht mit Features. Die GFZ ist ein Feature, damit ziehst Du die Idee wieder runter auf die Sachbearbeiter-Ebene.
     
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  16. Dimeto

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    Hei, hier geht es aber munter durcheinander.
    Die Vollgeschossdefinition befindet sich nicht in der BauNVO, sondern in der damals gültigen Landesbauordnung.
    Daraus schließe ich mal, dass wir uns in Bayern befinden. Dort soll ja die Meinung vorherrschen, dass die Definition der aktuellen LBO gilt. Da diese aber keine Vollgeschossdefinition mehr beinhaltet, wäre die der 1998er Fassung anzuwenden. Verwirrung³!
    Hey Jo, so kenne ich Dich gar nicht. Zur GFZ zählten zu keiner Zeit Garagen, Wege oder Zufahrten und tun dies auch bis heute nicht. 1968 mussten allerdings Aufenthaltsräume in nicht Vollgeschossen hinzugerechnet werden, weswegen ich etwas ungläubig auf 0,2 bei zwei Vollgeschossen äuge. Vielleicht kann man mal einen Ausschnitt aus dem B-Plan zeigen, damit ich es mit meinen eigenen Augen sehen kann. Bitte nicht zu klein; die Festsetzungen bei den anderen MFH interessieren mich auch. Außerdem wäre die Begründung nicht schlecht, denn darin sollte erwähnt sein, warum man einzelne Grundstücke besser ausgestattet hat.
    Richtig. 1968 auch noch nicht in die GRZ - vorbehaltlich 21a, das führt jetzt aber zu weit.
    Statt EFH muss es EH heißen, da es planungsrechtlich kein Einfamilienhaus, sondern den Begriff des Einzelhauses gibt, was aber mit der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nichts zu tun hat. Sofern der B-Plan dazu nichts festsetzt, kann man ein Einzelhaus auch mit 50 Wohneinheiten errichten (natürlich nicht bei 600m² zulässiger Geschossfläche).
    Das kommt darauf an, ob sich alle anderen an die Festsetzungen weitestgehend gehalten haben. Eine Verdoppelung der GFZ (wenn sie denn tatsächlich 0,2 beträgt) rüttelt IMHO an den Grundzügen der Planung und wäre damit nicht mehr im Rahmen einer Befreiung darstellbar. Dazu bedürfte es wohl einer Änderung des B-Planes.
    Nein, nicht 1975 - vorbehaltlich 21a, das führt jetzt aber zu weit. Oh, ich fange an, mich zu wiederholen.
     
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  17. #17 FliesenToni, 05.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2019
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    Meinst Du, unterschiedlich große Whg wären besser? Ich kenne die Probleme gut, die man mit Wutbürgern, Soziopathen und Sozialisten hat. Ein einziger davon kann viel Schaden anrichten. Deswegen hatte ich eher an etwas gehobene, bürgerliche Familien gedacht, die aber sicherlich auch entsprechende Ansprüche haben. Deswegen 80-90m², möglichst mit eigenem Garten.

    Ich muß mir gut überlegen, wie ich das präsentiere...

    Genau, ein Münchener Vorort in Bayern. Lt. Bauamt ist ein Geschoß dann ein Vollgeschoß, wenn mehr als 2/3 der Fläche mindestens 2,3m Höhe haben. Die Regelung läßt also viel Spielraum im DG, finde ich.

    Unsere GFZ:
    [​IMG]
    [​IMG]

    Gfz eine Straße weiter, MFH
    [​IMG]

    Nachbargrundstück
    [​IMG]


    GFZ selbe Straße, Reihenhäuser
    [​IMG]
    Alles in einem Bebauungsplan. Wahrscheinlich war das Bauamt in den Siebzigern ziemich freigiebig. Vielleicht lief damals auch viel über Beziehungen. Im Bebauungsplan finden sich keine Begründungen. Mündlich habe ich die Auskuft bekommen, daß z.B. das Grundstück mit 0,3 mit der normalen GFZ nicht vernünftig bebaubar gewesen wäre.
    Stimmt, "Einzelhäuser und Doppelhäuser zulässig"
    Angeblich hat hier vor Jahren mal jemand prozessiert, weil er GFZ=0,2 und der Nachbar 0,8 oder so hatte. Angeblich hatte der Bebauungsplan vor Gericht Bestand. Ich kenne die Story aber nur aus zweiter Hand.
     

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  18. #18 SIL, 05.03.2019
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    Nein das bedarf keiner Änderung des B-Planes - die Befreiung, schützt natürlich nicht vor 'unwilligen Nachbarn' bzw deren Anfechtung der Baugenehmigung. Wieviele ältere B Pläne gibt es in München, Stuttgart, Frankfurt, D Dorf etc wo die Bebauung auf die doppelte GFZ und darüber liegt und Geschossanzahl mehr als doppelt ist? Keiner wird dort neue B-Pläne erstellen, es herrscht auch so schon ein 'durcheinander' aber zum TE um die 0,4 mit TG und begrünten Dach würde ich als Argument vorbringen - falls der Herr nicht will, er kann Sie nicht zwingen, dann gibt es halt gemäß B-Plan oder gar keine Bebauung......
     
  19. 11ant

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    Das muß ja arg nahe an München sein, wenn diese Zielgruppe da mit 80 bis 90 qm (ggf. plus Gartenanteil) schon abgedeckt ist. Mikrokosmen neigen zur Dehomogenisierung, d.h.: sperrt man eine vormals homogene Gruppe nur lange genug zusammen, differenzieren sich ihre Elemente, es bilden sich also Rollen heraus, mit den dazugehörigen Spannungen. Mit einer schmalen Einkommens- und Altersstreuung erreichst Du das Gegenteil des Beabsichtigten. Ein geplant heterogener Mietermix ist (entgegen vieler Erwartungen) stabilisierend für das Hausgemeinschaftsgefüge - aus Bewohner- wie aus Vermietersicht - und senkt das Leerstandsrisiko bzw. die Leerstandsdauer zur Pflege des Mietermixes bei Wechseln erheblich. Ich würde eine Wohnungsgrößenspreizung von mindestens 1,6 bis 1,8 mit einem Zwischenschritt vorsehen (auf Deutsch: drei Größen von z.B. ca. 55 / 75 / 95 qm, zusätzlich je eine von ca. 130 und zwei von ca. 110 qm), sowie - nicht die drei ganz großen betreffend - auch eine Differenzierung im Standard. Im Beispiel wäre dabei nur die 130 qm Wohnung eine Maisonette.

    Noch einmal: dem Schmidt wird man mit dieser Alternative nicht drohen müssen, und das Schmidtchen hat seinen Schatten ja gerade zu dem Zweck, niemals darüber zu springen.

    Selbst bei nahem Verwandtschaftsgrad kostet so ein Erbe einiges an Erbschaftssteuer, da stünde eine unwirtschaftliche Bebauung für mich nicht zur Diskussion.
     
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  20. #20 simon84, 05.03.2019
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