GFZ / GRZ / Staffelgeschoss - BauNVO 1962 - Niedersachsen

Diskutiere GFZ / GRZ / Staffelgeschoss - BauNVO 1962 - Niedersachsen im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich interessiere mich für ein Grundstück und möchte, bevor ich zu einem Architekten gehe, erst prüfen wieviel echte Wohnfläche ich...

  1. AlexFG

    AlexFG

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    Hallo,

    ich interessiere mich für ein Grundstück und möchte, bevor ich zu einem Architekten gehe, erst prüfen wieviel echte Wohnfläche ich wirklich bebauen kann.

    Ich habe mich sehr lange in die verschiedenen Vorschriften eingelesen und finde keine Antwort auf eine wichtige Frage. Zusätzlich würde ich euch aber auch bitten, mir zu sagen wenn ich irgendwo einen Denkfehler habe.

    Niedersachsen
    Grundstück: 868 qm
    Vollgeschosse: I
    GRZ: 0,2 (173qm)
    GFZ: 0,2 (173qm)
    Keine Regelung zur Dachform
    BauNVO 1962
    Geplant: 1 Vollgeschoss + 1 Staffelgeschoss ohne Dachschrägen (es gilt die 2/3 Regelung in NI)

    Annahmen:
    - Garagen unter 86qm werden weder der GRZ noch GFZ zugerechnet. (geplant ca. 40qm Garage) (10% Regel)
    - Im Staffelgeschoss werden nur Aufenthaltsräume in die GFZ genommen (Flure, Treppen, Bäder und Abstellräume dürfen unbegrenzt gebaut werden. Das Staffelgeschoss wäre dann in der Größe nur durch die 2/3 begrenzt wenn ich in der GFZ bleibe z.B. durch große Bäder.

    Fragen:
    - Darf immer ein Staffelgeschoss gebaut werden wenn dazu nichts im Bebauungsplan steht?

    Nun die spannendste Frage für mich:
    Wenn ich im EG ein Haus mit 120qm Wohnfläche und 40qm Garage habe (im Haus bzw, daran).
    Die GRZ und GFZ des EG beträgt dann 120qm weil die Garage nicht gerechnet wird.

    Auf welchen Wert muss ich nun die 2/3 Regelung anwenden auf die 120qm oder auf die 160qm?

    Es wird viel von Bruttogeschossfläche gesprochen, ich denke dort wäre die Garage mit drin aber ich konnte keine konkreten Aussagen dazu finden wie es bei BauNVO 1962 ist wo Garagen unter 10% der Grundstücksfläche nicht in die GRZ und GFZ zählen auch wenn sie direkt am / im Haus sind.

    Ich bedanke mich bereits im Voraus für Tipps und Hinweise.

    Viele Grüße
    Alex
     
  2. Dimeto

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    Nein. Die Flächen der Flure und Treppen, die notwendig sind, um die Aufenthaltsräume zu nutzen, zählen mit.
    Für NRW kann ich die Frage verneinen, für Niedersachsen muss ich passen, da mir die historischen Bauordnungen nicht vorliegen. Es ist die Vollgeschossdefinition der Landesbauordnung zu Grunde zu legen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes galt. Sollte die der heutigen Definition entsprechen, darf ein Staffelgeschoss gebaut werden.
    Auf die 120m².
     
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    Da Du von Limitierungen der Höhen nichts erwähnst, sehe ich hier die GFZ als Dein härtestes Limit.
    Hinter das Motto "egal wie häßlich, Hauptsache nicht dieses Teufelszeug Dachschräge" male ich ein mindestens 2,3m hohes Fragezeichen !
     
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    Und übrigens ebenso hinter die Grundhaltung "was interessiert mich mein Bedarf, ich will jeden erlaubten Quadratmeter auch bauen !".
     
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  5. #5 Kriminelle, 04.10.2024
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2024
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    Hab ich noch nie gehört. Allerdings kann damit gemeint sein, dass mit Brutto die Grundfläche des Hauses gemeint ist und nicht netto die Wohn-Qm.

    Völlig egal, mit was Du Dein „Halb“-Geschoss stopfst - es zählt, dass maximal 2/3 vom EG über oder gleich 2,30 Deckenhöhe hat.

    Ich würde mal sagen: nein. Das kommt ja auf das Bauamt an, was die für das Gebiet wollen bzw dürfen zu untersagen. Dazu fehlen hier Informationen.
    Was gibt denn der BPlan so vor? Es ist nicht selten, dass ein Laie einen eindeutigen BPlan falsch interpretiert - vor allem dann, wenn er unbedingt etwas bauen will, aber nicht weiß, ob er es denn darf. Dann interpretiert der Baulaie gern Sachen hinein, die so nicht stimmen.

    By the way: kann man mir bitte mal die 10%-Regel erklären?

    Vergiss nicht, dass die GRZ nicht Deine Wohn-Qm sind, sondern auch die versiegelte Fläche des Grundstücks, also auch Terrasse und Auffahrt.
    In den (neuen) Bebauungsplänen wird oft von GRZ 1 und GRZ 2 geredet, wenn dazu nichts steht, gilt es mW auch nicht.
     
  6. AlexFG

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    Sind es in Niedersachsen nicht 2,2m im Dachgeschoss?

    Wir haben aktuell eine Stadtvilla mit zwei Vollgeschossen und es gefällt uns aktuell sehr gut. Aber gerade deswegen möchte ich wissen was wir mit Staffelgeschoss machen können um dann zu entschieden ob Dachschrägen eine bessere Option für uns wären. Grundsätzlich würde ich schon gerne im Bauhausstil bauen weil es mir persönlich gut gefällt, aber das müsste man dann natürlich abwägen. Dazu kommt, dass wir das Grundstück noch nicht gekauft haben und und auch da noch flexibel sein.
     
  7. AlexFG

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    Bei der BauNVO von 1962 zählen Terrassen und Auffahrt nicht (diese gilt für das Grundstück).
    Die 10% Regel im Zusammenhang mit der BauNVO von 1962 besagt, dass auch Garagen nicht mit in das GRZ gerechnet werden wenn sie kleiner als 10% der Grundstücksfläche sind.

    Bei der neuen BauNVO von 1968 zählen Garagen mit rein aber dann hat man bei Kleinsiedlungsgebieten die Empfehlung der GRZ von 0,2 auf 0,3 angehoben was für mich besser gewesen wäre.

    Bei meinen Recherchen was bei welcher BauNVO in GRZ und GFZ fällt, hat mir dieses Dokument viel weitergeholfen:
    Arbeitshilfe Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) Stand März 2020 vom Stadtplanungsamt Frankfurt (ich darf noch keine Links posten)
     
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  8. AlexFG

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    Ganz so ist es nicht :) Aktuell haben wir schon 177qm (Bestandsimmobilie gekauft) und würden gerne ein paar Sachen umsetzen. Bevor ich mir aber von einem Architekten ein Haus planen lasse und dafür Geld ausgebe, möchte ich natürlich wissen ob wir auch etwas Freiraum haben. Der erste Gedanke war: 868qm und 0,2 sind "nur" 173qm - Wände und das wäre weniger als wir aktuell haben. Nach etwas mehr Recherche weiß ich aber nun, dass auch etwas mehr geht. Von einem Freund der gerade ein Haus baut, weiß ich, dass ihm eine Überschreitung der GFZ von 10% gewährt wurde.
     
  9. #9 Jo Bauherr, 04.10.2024
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    Ist wohl am besten als "klassischer Fall" lösbar.
     
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    In Anbetracht der Großzügigkeit betreffend der Garage gehe ich davon aus, daß auch um deren Einfahrt und um eine maßvolle Terrasse kein Trara gemacht wird. Einen betagten Bebauungsplan sollte man zum Anlaß nehmen, eine Bauvoranfrage zu stellen (was auch vor dem Kauf möglich ist).
    Mir ging es darum, daß auch unter Dachschrägen Wohnwertquadratmeter gebaut werden können und ein Raum nicht davon abhängig wertvoll ist, ob in allen Ecken Besenschränke stehen können. Mit "ideologischer Dachschrägenvermeidung" landet man schnell bei einem zum Hornbachstil degradierten Bauhausstil.
     
  11. #11 nordanney, 04.10.2024
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    Das ist DIE Zahl für jeden Projektentwickler/Bauträger und DIE Zahl, wenn es um die mögliche Ausnutzung von Grundstücken geht. BGF - hast Du bestimmt schon häufig gelesen. Ist die gesamte Fläche, die eine Immobilie auf alle Ebenen zusammengerechnet, einnimmt - brutto, also die Außenmaße der jeweiligen Geschosse.
     
  12. Dimeto

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    Ist in Deutschland auch keine relevante Größe. Vermutlich meint der TE die Bruttogrundfläche. Die hat aber mit der GRZ/GFZ-Berechnung nichts zu tun.
    Nein, ist nicht egal (§ 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO i.d.F. vom 26.06.1962).
    Liegt Dir die Vollgeschossdefinition, die in Niedersachsen zwischen 1962 und 1968 galt,vor?

    Um diese Frage zu beantworten, muss das Datum des Satzungsbeschlusses vom Bebauungsplan bekannt sein. Dann muss geschaut werden, wie zu diesem Zeitpunkt das Vollgeschoss in der Gemeinde definiert war. Da Niedersachsen erst 1974 die erste LBO beschlossen hatte, könnte das schwierig sein.
    ..., es sei denn, sie überdecken weniger als 10% der Grundstücksfläche.
    Dann verstehe ich Deine Aussage nicht:
    Seite 9, 4.2
    Mit Einführung der BauNVO 1962 wurde die Regelung getroffen, dass alle Vollgeschosse und alle Aufenthaltsräume
    in Dach- und Kellergeschossen mit ihren Umfassungswänden und den zu ihnen führenden
    Fluren und Treppenräumen inkl. Flächen für Personenaufzüge auf die GFZ angerechnet werden. Aufenthaltsräume
    in Staffelgeschossen sind analog zu denen in Dachgeschossen zu behandeln, wenngleich
    diese nicht explizit erwähnt sind.

    Wenn er im selben Bebauungsplangebiet baut, wäre das Anlass zur Hoffnung, ebenfalls eine Befreiung zu erhalten. Ansonsten möchte ich meinen Bekannten erwähnen, dem eine Überschreitung von 5% versagt wurde.
     
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