Grenzbebauung durch Unwissenheit überschritten (Bayern)

Diskutiere Grenzbebauung durch Unwissenheit überschritten (Bayern) im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich weiß - Unwissenheit schützt vor Strafe nicht (um es gleich einmal vorweg zu nehmen). Dennoch bin ich jetzt in der...

  1. 386er

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    Hallo zusammen,

    ich weiß - Unwissenheit schützt vor Strafe nicht (um es gleich einmal vorweg zu nehmen).
    Dennoch bin ich jetzt in der unangenehmen Situation, dass ich auf eine Grenzbebauung von ca. 12 Meter komme.
    Dies ist hier in der Gegend aufgrund der kleinen Grundstücke öfters der Fall (wahrscheinlich oft in Abklärung mit den Nachbarn) oder an öffentlichen Straßen.

    Situation:
    An unserer Grundstücksgrenze wurde im Jahre 2011 ein Einfamilienhaus inkl. Garage (Grenzbebauung) errichtet.
    Die Garage kommt hier auf eine Länge von ca. 7 Meter.
    Ein Jahr später haben wir in Eigenleistung eine "Gartenhütte" (Holzständerbauweise und verputzt) direkt angebaut und kommen jetzt auf ca. 12 Meter Gesamtlänge in direkter Grenzbebauung. Die Gartenhütte hat ungefähr die Maße 5 Meter (an der Grenze entlang), 3 Meter (Tiefe) und 2 Meter Höhe.

    Zum Zeitpunkt des Baus lag an der Grundstücksgrenze nur ein Feld an - insofern war die Situation wohl unproblematisch (wo kein Kläger...).

    Leider wurde dieses Feld verkauft und es soll ein Bauplatz entstehen. Die Straßenarbeiten sind schon im Gange.
    Ich wurde jetzt vom neuen Besitzer des Grundstücks angeschrieben (ein Bauträger für Fertighäuser) mit Bitte um Stellungnahme zur Situation und Lösungsfindung.

    Ich weiß leider nur, dass ich durch den Bau gegen das Gesetz verstoßen habe und damit natürlich erst einmal schlechte Karte habe.

    Kann mir jemand evtl. Tipps geben, welche Möglichkeiten es gibt?

    1. Möglichkeit - Abriss der Gartenhütte (einfacher Rückbau nicht möglich, wir reden hier wirklich von Abriss).
    Diese Möglichkeit wäre für mich wirklich die allerletzte Option. Wir haben kein großes Grundstück und brauchen wegen unserer 3 Kinder auch diese Abstellfläche unbedingt (kein Keller).

    2. Möglichkeit - Baulast?!
    Ich habe in solchen Fällen etwas von Baulast gelesen. Allerdings gibt es da wohl in Bayern nicht (wir wohnen in Oberbayern, nähe München).

    3. Möglichkeit - Einigung mit dem Bauträger
    Angenommen der Bauträger besteht nicht auf den Abriss des Anbaus. Welche Nachteile hat er hier? Wie verhält es sich dann mit den letztendlichen Käufern des Grundstücks? Aktuell ist der Bauträger noch Eigentümer des Grundstücks. Ob es potentielle Käufer gibt, ist mir unbekannt.

    Für ein paar Tipps wäre ich sehr dankbar.
    Mir ist bewusst, dass es sich hier um keine Rechtsberatung handelt.
     
  2. #2 petra345, 06.10.2020
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    Es ist die Frage, ob man einen Abriß bei Gericht wegen der Unverhältnismäßigkeit durchsetzen kann.

    Üblich ist eine entsprechende Rentenzahlung. Für den Geschädigten ist es trotzdem ärgerlich. Selbst bei einem Abriß des Überbaues wird er seinen _Bau nicht bis zur Grenze verschieben.
     
  3. BaUT

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    Schwarzbau mit der Begründung "Unverhältnismäßigkeit der Abbruchkosten" ohne Zustimmung des Nachbarn legalisieren?
    Unverhältnismäßig im Verhältnis wozu? Gegenüber dem Schutzbedürfnis des neuen Nachbarn?
     
  4. 386er

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    Danke für die Antworten.

    Vor Gericht möchte ich es auch gar nicht kommen lassen. Nach meinem Rechtsverständnis bin ich schuldig und muss dafür auch gerade stehen. Ob unverhältnismäßig oder nicht sei mal dahin gestellt.

    Wie meinen Sie dass, "selbst bei einem Abriß wird er nicht bis zur Grenze verschieben"?
    Ich meine, die Garage inkl. der 9 Meter dürfen ja stehen bleiben und daran wird sich ja auch nichts ändern.
    Hat der neue Nachbar theoretisch nur im Bereich des Überbaus jetzt Einschränkungen oder über die komplette Länge? Und welche Einschränkungen wären das? 6 Meter Bauabstand, da sich die 3 Meter Abstand die ich hätte einhalten müssen auf sein Grundstück verschieben?

    Laut aktueller Zufahrt bzw. Grundstückslage, wird er sein Haus und Garage an die andere Seite seines Grundstücks bauen (also weg von meiner Grenze). Davon gehe ich zumindest aus.
     
  5. BaUT

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    Auch jeder einzelne der neuen Nachbarn hat das Recht auf seinem Grundstück jeweils auf einer Länge von bis zu 9 m die Grundstücksgrenze mit "Garagenschuppen" zuzubauen.

    Gibt es denn schon eine Erschließungsplan für das neue Bauland mit Aufteilung der Flurstücke?
    Es könnte ja sein, dass an Ihre über 12m vollgebaute Grenze 2 Nachbarn mit ihrem Ärschl angrenzen und jeder von denen dürfte dann mit je 9 m anbauen.

    Also bevor Sie in Panik ausbrechen suchen Sie mal das Gespräch mit dem Bauträger und fragen Sie was wie geplant ist und welche Lösung er sich vorstellt.
     
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    Danke für die Antwort.

    Haben die Nachbarn das Recht auch noch, obwohl ich über 9 Meter komme? (Brandschutz?!)
    Mich persönlich stört es nicht - auf der anderen Seite habe ich auch eine Bebauung des Nachbars über 9 Meter (ebenso wie bei mir Garage + Anbau). Ich sehe jedoch keinen Grund deswegen zu klagen o.ä. da es mich in keinster Weiße stört. Davor ist eine Hecke auf meinem Grundstück und ob dahinter eine Garage oder Gartenhütte steht, sehe ich ja sowieso kaum...

    Ja, es gibt einen Erschließungsplan. Es kommt ein Doppelhaus auf das Grundstück. Anbei eine grobe Skizze (nicht maßstabsgetreu).

    Aufgrund der Länge/Größes des Doppelhauses kann dieses nur 90° gedreht zu meiner Grundstücksgrenze gebaut werden.
    Trotz Aufteilung des Grundstücks in zwei Hälften handelt es sich aber rechtlich um ein ganzes Grundstück so wie ich das sehe. Zumindest auf dem Erschließlungsplan so eingezeichnet.
     

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  7. Dimeto

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    Dann hättest Du die Hütte an eine andere Grenze bauen sollen ... hätte, hätte ...
    Richtig, aber ähnliche Instrumente, z.B. Grundbucheintragung zugunsten der Gemeinde. Hier reichte eine Abstandsflächenübernahmeerklärung vom Bauträger, die er sich, wenn er sich denn überhaupt darauf einließe, sicher teuer bezahlen lässt.
    Ein potenzieller Käufer könnte sich durch den "Einmauerungseffekt" abgeschreckt fühlen. Bei der derzeitigen Lage im Bausektor zwar unwahrscheinlich, als Argument für eine unerhörte Ausgeichszahlung aber brauchbar.
    In wie weit zivilrechtliche Beseitungsansprüche durchgesetzt werden können, wird von Gerichten unterschiedlich beantwortet - das gilt natürlich auch aktuell für den Bauträger. Vielleicht gelingt es dem jetzigen oder zukünftigen Eigentümer aber, die Bauaufsicht zum Erlass einer Rückbauverfügung zu bewegen. Da Schwarzbauten nicht verjähren, wird ohne Regelung diese Möglichkeit immer bestehen bleiben.
    Es geht nicht um einen Überbau, der nach BGB durch Rentenzahlung geheilt werden kann.
    Mit einer grundbuchlich gesicherten Anbauverpflichtung hätte er theoretisch sogar Vorteile, da dann auch er eine längere Grenzbebauung errichten könnte. Da muss dann aber auch die Baubehörde mitspielen, ob geschlossene Bebauung möglich ist.
    Das wäre die Konsequenz einer Abstandsflächenübernahme. Wobei das nicht für privilegierte Gebäude gilt - der Schuppen oder die Garage dürften dann trotzdem auf die Grenze. Über die tatsächlichen Einschränkungen könnte man streiten; allerdings ist Deine Verhandlungsposition denkbar schlecht.
     
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    Lustig - die beiden Doppelhaus-Erwerber dürfen an deinen Zaun jeweils 9m lange Gsaragenschuppen bauen (2 x 9 = 18 m).
    Du darfst auf deiner Seite aber nur 1 x 9 m bauen.
    :bau_1:
     
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    Ist das wirklich so? Aktuell ist es ja noch ein Grundstück.
    Sollte wirklich ein Doppelhaus mit zwei Parteien gebaut werden, teilt sich dann das Grundstück dann auf?
    Was ist, wenn der Investor das Haus vermietet. Dann bleibt es doch rechtlich gesehen ein Grundstück und dürfte nur mit 1x 9m bebaut werden oder?
     
  10. #10 cschiko, 06.10.2020
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    Exakt darauf kommt es dann an!

    Wird das Grundstück geteilt, so wären je Grundstück 9m möglich. Allerding wäre ja da zu bedenken, das die 9m schnell aufgebraucht sind, wenn es in der Ecke sitzt (zwei Grenzen berührt). Es bleibt aber auch die Variante das es ein Grundtsück bleibt und entweder als Teileigentum verkauft wird oder eben dann entsprechend vermietet wird. In dem Fall stehen lediglich 1x9m zur Verfügung. (So mein Kenntnisstand)
     
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  11. #11 Fred Astair, 06.10.2020
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    Nein, dann kommen jeweils noch 6 m um die Ecke dazu. Also fünfzehn Meter jeweils.
     
  12. #12 msfox30, 06.10.2020
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    Beziehen sich die 15m eigentlich auf ein Gebäude oder auf die Summe aller Gebäude auf dem Grundstück mit Grenzbebauung?
     
  13. #13 PittyDerBaumeister, 06.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 06.10.2020
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    Das ist die Summe aller. Du kannst zB. eine Garage mit 6 und eine mit 9m bauen. Vorausgesetzt sie stehen nicht an der Grundstücksecke. Dann wäre es eine Garage (9x6m).

    So zumindest in NRW.
     
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  14. Dimeto

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    <korinthenkack> die Summe aller privilegierten Gebäude auf dem Grundstück mit Grenzbebauung</korinthenkack>
    Planungsrechtlich zulässige oder bauordnungsrechtlich gesicherte Grenzbebauung, wie z.B. Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Grillhütte mit Anbau- oder Abstandsflächenbaulast, zählen nicht mit.
     
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