Grenzgarage bei aufgeschüttetem Gelände

Diskutiere Grenzgarage bei aufgeschüttetem Gelände im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo liebe Experten, aktuell befinden wir uns in der Phase der Genehmigung unserer Doppelhaushälften. In unserem Baugebiet wurden die Straßen um...

  1. #1 AnnKristin, 30.03.2024
    AnnKristin

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    Hallo liebe Experten,

    aktuell befinden wir uns in der Phase der Genehmigung unserer Doppelhaushälften. In unserem Baugebiet wurden die Straßen um etwa 70 cm im Vergleich zum ursprünglichen Gelände erhöht. Der Bebauungsplan wurde entsprechend angepasst, um sicherzustellen, dass die Häuser mindestens 2,5 Stockwerke über dem Niveau der Straße gebaut werden können. Die Gärten, Vorgärten und Einfahrten müssen entsprechend aufgeschüttet werden. Bis hierhin verläuft alles reibungslos.

    Allerdings haben wir ein Problem bei der Genehmigung unserer Garage. Gemäß der Bauordnung NRW ist für Grenzgaragen eine mittlere Wandhöhe von 3 m erlaubt. Normalerweise wäre das ausreichend, aber das Bauamt legt den Referenzpunkt für die Wandhöhe am ursprünglichen Gelände fest. Dadurch wäre die mittlere Wandhöhe unserer Garage 3,3 m hoch, also 30 cm zu hoch. Zur Klarstellung: Unsere Garage ist eine einfache Fertiggarage mit einer Höhe von 2,5 m.

    Interessanterweise haben unsere Nachbarn bereits gebaut und ihre Garage hat genau die gleiche Höhe wie unsere geplante. Ihre Garage erhielt eine Baugenehmigung. In unserem Bauantrag wurde auf die fertiggestellte Garage unserer Nachbarn im amtlichen Lageplan und in den Plänen verwiesen, ebenso wie auf die geplante Geländeoberfläche an der Grenze. Blieb aber unberücksichtigt.

    Eine mögliche Lösung wäre, die Garage auf den Plänen um 30 cm niedriger einzutragen und dann bei der tatsächlichen Ausführung wieder um 30 cm höher zu bauen. Schließlich benötigen solche Garagen in NRW keine separate Baugenehmigung. Obwohl ich persönlich nicht ganz von dieser Idee überzeugt bin, wäre es rechtlich gesehen doch möglich, oder nicht?

    Alternativ könnten wir die von den Behörden festgelegte Geländehöhe anzweifeln und auf die im §2 Abs. 4 der BauO NRW 2018 definierte Geländeoberfläche verweisen. Gemäß dieser Bestimmung ergibt sich die Geländeoberfläche aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplans. Da unsere Nachbarn eine Baugenehmigung erhalten haben und darin eine Geländehöhe an unserer Grenze festgelegt wurde, könnte man doch diese Höhe als Referenz heranziehen. Oder sehe ich den entsprechenden Paragraphen falsch?

    Für weitere Ideen oder Anregungen wäre ich sehr dankbar.
     
  2. 11ant

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  3. Dimeto

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    Das klingt zunächst einmal so, als ob sich die Baugenehmigenden und die Stadtplanenden nicht leiden könnten und ihren Konflikt auf dem Rücken der Bauwilligen austrügen. Möglicherweise wollen aber auch die Entwurfsverfassenden von ihren mangelhaften Bauvorlagen ablenken. Um dies beurteilen zu können, wären umfassende detaillierte Angaben zu sämtlichen Vorgängen erforderlich.

    Was wurde wie angepasst (genauer Wortlaut der Festsetzungen)?
    Wer verlangt das auf welcher Rechtsgrundlage?
    Gibt es eine schriftliche Stellungnahme oder gar einen Bescheid?
    Grafisch, textlich?
    Das vorhandene Gelände wurde auch dargestellt? Wurden textliche Erläuterungen dem Bauantrag beigefügt?
    Was heißt das? Hat die Behörde dazu Stellung genommen?
    Nein, da eine Auftrennung eines Vorhabens in genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Teile nicht zulässig ist, wenn sie in einem zeitlichen, räumlichen oder funktionalen Zuammenhang stehen. Hier käme erschwerend hinzu, dass die Garage Bestandteil der Bauvorlagen ist. Und selbst wenn es gelänge, die Bauaufsicht von der formellen Korrektheit dieses Vorgehens zu überzeugen, wäre die Garage materiell unzulässig, da von der Höhe des Baugrundstücks auszugehen ist und für dieses keine Baugenehmigung mit den veränderten Höhen vorliegt. Es sei denn, die Stadtplanenden hätten den Bebauungsplan mit festgesetzten Geländehöhen ausgestattet, was in diesem Fall sicher sinnvoll - vielleicht sogar notwendig - gewesen wäre, vermutlich aber nicht geschehen ist.
    s.o.

    Wenn Eure Entwurfsverfasserin nicht durch ein klärendes Gespräch mit der Sachbearbeiterin eine unkomplizierte Lösung herbeiführen kann, empfehle ich, die Garage zunächst ganz wegzulassen und nächstes Jahr, wenn eine Baugenehmigung mit verändertem Gelände eingegangen sein wird und das fertiggestellte Haus abgenommen wurde - sofern das überhaupt noch gemacht wird - die Garage genehmigungsfrei zu erstellen.
     
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  4. #4 hausdaniel, 03.04.2024
    hausdaniel

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    Klingt echt nach einem Konflikt…
     
  5. #5 AnnKristin, 09.04.2024
    AnnKristin

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    Sie beantragen eine Baugenehmigung im Einfachen Genehmigungsverfahren gemäß 64 BauO NRW 2018.


    Im Rahmen der Vorprüfung gem. § 71 Abs. 1 BauO NRW 2018 wurde Folgendes festgestellt:

    Die eingereichten Bauvorlagen sind mangelhaft, da sie nicht den Anforderungen der §§ 3, 4 und 5 der BauPrüfVO

    entsprechen. Folgende erhebliche Mängel beeinflussen die Prüffähigkeit des Antrages:



    Punkt 2:

    In der Ansicht "Nord" ist die grenzständige Garage mit 2,50m vermasst. Diese Maßangabe ist hier nicht maßgebend, da das Maß sich auf die Höhe der geplanten Oberkante Fertigfußboden der Garage bezieht.

    Entscheidend ist hier das Maß Oberkante Garage im Verhältnis zur natürlichen, vorhandenen Geländeoberkante an der Grenze.

    Diese beträgt an der Vorderkante .der Garage lt. Amtlichen Lageplan vom 14.02.2024 - 184,06 üNN.

    An der Hinterkante der Garage ist sie mit 183,95 üNN angegeben.

    Hieraus errechnet sich eine mittlere Geländehöhe von 184,00 üNN.

    Laut Ihren Antragsunterlagen ist die Oberkante der Garage mit 187,33 üNN geplant.

    Somit überschreitet die geplante Garage die mittlere Wandhöhe. Dies ist nicht zulässig. Eine Abweichung von dieser Vorschrift kann Ihnen nicht in Aussicht gestellt werden.

    Das vorhandene Gelände ist sowohl in allen Ansichten als auch im amtl. Lageplan vermerkt.

    In der Seitenansicht ist die geplante Geländehöhe unserer Nachbarn als beschriftete Line eingezeichnet. (gepl. Gelände Flurstück 106 gem. Baugenehmigung vom 11.09.2022) Im amtl. Lageplan befinden sich entlang der Grenze Markierungen, welche auf ein Schriftfeld mit dem Inhalt (gepl. Gelände Flurstück 106 gem. Baugenehmigung vom 11.09.2022) verweisen.

    Nein, nicht erwähnt


    DANKE!
     
  6. #6 hanghaus2000, 09.04.2024
    Zuletzt bearbeitet: 09.04.2024
    hanghaus2000

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    Nach ueber 1 Woche erst die Antwort? Ich wuerde einfach die letzte Empfehlung von @Dimeto ausfuehren. Bei einer Fertiggarge sollte das doch kein Problem sein. Aber falls die Garage dann nicht den Anforderungen aus dem BBP genuegt kann es mMn eines werden?? Zudem sind ja die schlafenden Hunde schon geweckt.
     
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