Grobe erste Preisplanung Anbau

Hallo liebe Forenteilnehmer,

Ich lese schon länger mit und habe hier viel gelernt, wirklich ein tolles Forum. Jetzt wird es bei uns auch endlich mal konkreter und ich würde mich über eure Einschätzung freuen:

1. Wir planen den Kauf eines Hauses um Berlin herum, das wir ca mit 50qm zweigeschossig erweitern müssten
2. Der Anbau wäre 35qm im EG mit 2 Durchbrüchen. Darauf im 1. OG dann ein 15qm mit einem Zimmer und einem Durchbruch, der Rest Dachterasse
3. Die 35qm sollen Wohnzimmer und die 15qm ein Arbeitszimmer sein, das heißt jeweils nur ein blanker Raum, kein Bad o.ä.
4. Es sollte alles schlüsselfertig sein und ein guter Standard mit Parkett, viel Glas nach außen und Fußbodenheizung (ich weiß, das heißt für jeden etwas anderes - ich sage mal so: ein Golf, aber kein Porsche oder gebrauchter Dacia). Das Haus hat A+ Energie Standard, daher würd ich den gerne halten
4 Der Hauskauf macht für uns nur Sinn, wenn der Anbau noch im Budget wäre, daher versuche ich gerade, mal die Kosten +-10% zu schätzen. Ich spreche parallel auch noch mit Architekten.
5. Was würdet ihr sagen wielang so ein Projekt von Planung bis Nutzbarkeit ungefähr dauert?
6. Brauche natürlich auch eine Baugenehmigung

Reicht das für eine ungefähre Abschätzung? Ich bekomme durch meine Recherchen auf ca 2200-3000€ pro QM (all inklusive mit Architekt usw). Also 110.000€-150.000€. Passt das zu euerer Einschätzung?