Grobe Kostenschätzung vor dem Hauskauf

Diskutiere Grobe Kostenschätzung vor dem Hauskauf im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, wir haben uns heute Reihenendhaus Bj. 1981 angeschaut. An sich hat uns das Haus (Größe, Schnitt, Lage) sehr gefallen. Genau so etwas...

  1. WEG7

    WEG7

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    Hallo,

    wir haben uns heute Reihenendhaus Bj. 1981 angeschaut. An sich hat uns das Haus (Größe, Schnitt, Lage) sehr gefallen. Genau so etwas suchen wir schon länger. Auch der Preis ist für heutige Verhältnisse angemessen. Es müsste aber einiges gemacht bzw. modernisiert werden und außerdem scheint eine Kellerwand etwas feucht zu sein und es riecht im Keller etwas muffig. Deswegen wollte ich eine grobe Kostenschätzung haben, um zu wissen, ob wir einen Sachverständigen beauftragen oder es doch lieber gleich lassen.

    Folgendes wäre zu machen:
    1. Gäste-WC im EG und Bad im OG – hier denke ich mit 10 TEUR auszukommen
    2. Gas-Heizkessel austauschen (Wohnfläche ca. 140 m2 – zwei Vollgeschosse und ausgebauter Dachgeschoss)
    3. FBH im EG nachrüsten ca. 55 m2, im OG und DG würden wir die Heizkörper behalten wollen. D.h. wohl zwei Heizkreise?!!
    4. Alle Fenster (Holz) im EG und OG müssen getauscht werden, weil zum Teil sehr marode, verzogen und einfach nicht mehr schön. Wahrscheinlich ist es dann schon sinnvoll Dreifachverglasung einsetzen. Ich habe leider keine genauen Fenstermaße. Es sind 6 Fenster mit ca. 1200 x 1200, ein festes Terrassenelement ca. 4000 x 2300 plus Terrassentür ca. 1000 x 2300
    5. Außerdem sieht die Holzverkleidung der beiden Giebel relativ marode aus. Alle anderen Giebel in der Reihe sind mit Schiefer verkleidet (hier ein Foto https://www.dropbox.com/s/osx0m3cpgryy6dc/Giebel.jpg). Das würden wir dann auch gerne so machen lassen.
    6. Na ja und es müsste halt die eine Außenwand abgedichtet werden. Die Wand ist ca. 11 m lang. Der Boden daneben ist mit Gehweg-Platten verdeckt. Ein Mini-Bagger hätte da Zugang.

    Ich weiß schon, dass es ohne eine Glaskugel schwierig ist das Ganze zu beziffern. Aber es ist halt so, dass wenn wir definitiv mit mehr als 50 TEUR rechnen sollten, dann werden wir es gleich lassen. Ich hoffe j-d kann uns da ungefähre Richtwerte vorgeben.

    Vielen Dank!
     
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  3. brandeins

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    Bäder? Komplett neu? Nur Keramik? Wenn man auf dem Teppich bleibt, kommt man auch mit weniger hin.
    Heizung? Da würde ich im Vorfeld mal einen Energieberater zu Rate ziehen.
    Fußbodenheizung heißt nicht nur zusätzlicher Heizkreis, sondern auch neuer Bodenaufbau, ist also nicht ohne...
    Fenster? Da die Fassade wohl nicht so dolle gedämmt sein wird, macht ne Dreifachverglasung wohl keinen Sinn. Energieberater hilft.
    Ich persönlich finde 50.000 knapp bemessen, für das, was ihr machen wollt...


    MfG, Sven

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  4. tupol

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    allein die aussage keller riecht muffig wuerde ich dazu veranlassen einen sachverstaendigen zu beauftragen. bei einem hauskauf geht es immer um zu viel um an den falschen stellen (sachverstaendiger) zu sparen. des weiteren mal freundlich auf die nachbarn zugehen und mal fragen warum diekeine neuen fenster bisher haben, ob sie noch wissen was die dachsanierung gekostet hat und ob die auch feuchte waende im keller habn. viel erfolg.
     
  5. WEG7

    WEG7

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    Guten Morgen,

    danke schon mal für die Antworten!
    @ brandeins: Ja die Bäder müssen komplett neu gemacht werden - sprich 1xBadewanne, 1xDusche, 2xwandhängende WC`s, 2xWaschbecken und neue Wand- und Bodenfliesen. Ein guter Freund von mir hat vor einem halben Jahr dafür knapp 9 TEUR ausgegeben, deswegen gehe ich davon aus, dass ich mit 10 TEUR auskommen sollte.
    Das ist mir schon klar, dass die FBH einen hohen Aufwand (Estrich raus, neue Dämmung, Rohre und wieder neuer Estrich) bedeutet. Aber zumindest im EG möchte meine Frau unbedingt eine haben.

    @ tupol: Na ja, ich wollte halt die Kosten im Voraus abschätzen können. Wenn das mit dem Geld sowieso nicht hinkommt, dann brauche ich auch nicht unnötig Geld für den Gutachter zu investieren. Sollten wir theoretisch mit 50 TEUR auskommen, dann würden wir definiv einen Gutachter einschalten. Wir haben uns mal ein gleiches aber MRH in der Reihenzeile daneben angesehen. Der Keller war dort trocken und auch die Fenster, obwohl gleich alt, sahen deutlich besser aus und funktionierten auch einwandfrei. Es ist ja auch immer die Frage wie und ob überhaupt man die Sachen instandhält. Die hatten die Giebel soweit ich errinere gleich mit Schiefer verkleidet.

    Also meine Rechnung sieht so aus:

    1. Gäste-WC im EG und Bad im OG – 10 TEUR
    2. Gas-Heizkessel austauschen - 5 TEUR ?
    3. FBH im EG nachrüsten ca. 55 m2 (Estrich Entfernen als Eigenleistung) - 5 TEUR ?
    4. Fenster - 7 TEUR ?
    5. Giebel - ??? (gar keine Ahnung)
    6. Außenwand Abdichten - ??? (gar keine Ahnung)

    Wenn die beiden letzten Punkte 20 TEUR mit großer Wahrscheinlichkeit übrsteigen würden, dann kann ich das wohl vergessen. Ansonsten beautragen wir einen Gutachter und gehen dem Feuchteproblem auf den Grund.
     
  6. githero

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    Mit der Rechnung wirst Du vorne und hinten nicht klarkommen. Wenn Du im EG eine neue Fußbodenheizung haben willst, brauchst du auch neue Bodenbeläge. Wenn es dann nicht unbedingt billigstes Laminat werden soll, gehen schon alleine für die Beläge die 5TEUR drauf.
    Einen neuen Heizkessel für 5 TEUR wirst Du auch nicht bekommen. Das sind höchsten die Materialkosten für das neue Gerät, aber dann hängt noch nichts an der Wand und die Heizkreis und Mischer (brauchst Du dann für die FBH) sind nicht montiert. Rechne locker mal das Doppelte.

    Die Bäder für 10TEUR könnten vielleicht als einzigstes realisierbar sein. Aber dann habt ihr nur die unterste Billig-Keramik, Plasitk-Duschabtrennung und einfachste Wandfliesen.

    Was noch völlig fehlt sind neue Boden- und Wandbeläge und Elektrik.

    Nehmt Euch einen Gutachter, der mit Euch das Haus begeht und danach sagt was zu machen ist. Der sollte auch in der Lage sein grobe Kostenabschätzungen geben zu können. Evtl. ist der Kaufpreis auch noch verhandelbar, so dass für Renovierungsarbeiten mehr Budget zur Verfügung steht.
     
  7. dani86

    dani86

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    Hi,

    bin Laie, aber wir sind schon einen Schritt weiter als ihr. Wir haben schon einen ganzen Schwung Kostenvoranschläge für unsere DHH aus 1960

    Meine Erfahrungen aus unseren KVs
    1. WC und Bad mit 10TEUR
    vermutlich möglich, unser KV beläuft sich für ein knapp 5qm Bad und ein knapp 2qm GästeWC vom Heizungsinstallateur geschätzt auf ca. 12.000€ (er hat mit mittlerer Ausstattung, ca. 30€/qm Fliesen inkl. verlegen kalkuliert) auch das kommt uns eng vor. Wir waren letzte Woche in einem Sanitärhaus um eine Austattung zusammenstellen zu lassen die uns gefällt. wir kamen auf knapp 10TEUR nur Material. Ich glaube aber man darf unsere Bemusterung auch gut und gerne als gehoben Bezeichnen. Geht definitiv auch günstiger. Unser Installateur erhält nun ein Angebot und schreibt uns dann ein genaues Angebot inkl. Einbau. Er meinte mal, man könne die Preise, die wir vom Sanitärhaus für das reine Material genannt bekommen ungefähr inkl. Einbau kalkulieren. Allerdings ist da dann noch nix gefliest.

    2. Gas-Heizkessel
    Wir machen Umstellung von Öl und dezentraler WW-Versorgung auf Gasbrennwert und zentrale WW-Versorung. Hatten 3 Angebote, alle 3 bewegen sich dafür im Rahmen zwischen 10TEUR und 12TEUR. Hinzu kommen sämtliche Wasserleitungen, ca. 8TEUR. Wenn du also nur den Kessel benötigst, könntest du gerade hinkommen. In einem unserer Angebot war genau diese Arbeit mit knapp 6000€ kalkuliert. Plus Arbeitszeit. Netto!

    3. wir machen FBH im EG und 1. OG. (zusammen ca. 100qm). ca. 7TEUR. Dazu kommen noch die Estricharbeiten. Neuer einsetzen wurde dort mit ca. 3500EUR angeboten. Alter entfernen stammt von einem anderen Anbieter: der kalkulierte ca. 1700€ dafür ein. Am Ende muss natürlich wieder ein Bodenbelag drauf.

    4. Fenster
    Unsere Angebote sprechen von guten 600€ pro Kunststoff-Fenster mit 2-fach-Verglasung (1,20x140) inkl. Montage. Terrassen-Hebe-Schiebetür 3x2,20 ca. 3600EUR.
    Kunststoffrolläden schlagen mit ca. 80€ pro Stück plus Motor zu Buche.

    Zu den restlichen Posten kann ich nichts sagen, da habe ich keine Angebote dazu eingeholt. Ich denke also, das ganze für 50TEUR zu erledigen ist eine sehr sportliche Aufgabe. Nur nochmal zur Erinnerung. Ich spreche hier überall von Nettopreisen.
     
  8. WEG7

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    @ githero: Das sind mal klare Worte. Vielen Dank! Mit dem Heizkessel habe ich mich daran orientiert, was meine Eltern vor 4 Jahren bezahlt haben. Da war im Preis ein Viessmann-Brennwertgerät plus Einbau inkludiert. In den 5 TEUR für die FBH sollten Heizkreis und Mischer bereits enthalten sein. Also sollte ich für den Heizkessel plus FBH eher mit 15 TEUR rechnen?!!
    Böden und Wände würden wir mit meinem Vater selber machen, wir haben das schließlich in seinem Haus auch gut hinbekommen. Da es aber kein Marmorboden werden soll und "nur" vernünftig gestrichene Wände sein sollten, werden sich die Materialkosten dafür im Rahmen halten. Habe die Kosten hierfür zwar nicht in der Aufstellung oben aber doch im Hinterkopf. Trotzdem ein wichtiger Hinweis! Danke!
    Was mir halt am Meisten Kopfschmerzen bereitet, dass ich die Kosten für Punkte 5. und 6. überhaupt nicht abschätzen kann, weil ich mit diesen Arbeiten noch nie in Berührung kam.
    Das Verhandeln geht in Hamburg im Moment leider in die andere Richtung, es kommen Dutzende zu Besichtigungen und fangen an, sich gegenseitig zu überbieten. Wir haben bereits bei zwei Objekten zugesagt. Einmal stand sogar schon ein Notartermin fest. Und trotzdem wurden weitere Gebote eingeholt. Es hat nichts mehr mit dem normalen Immobilienmarkt zu tun. Klar wird sich das Ganze in 10 Jahren bei vielen rächen, wenn die Umschuldungen anstehen. Aber viele denken leider nicht daran. Ich weiß aber genau, wie viel ich mir leisten kann und will. Ich möchte nicht nur für das Haus arbeiten, das ist es mir nicht wert. Andererseits würde ich schon gerne die niedrigen Zinsen von Heute mitnehmen.

    @ dani86: Das sind ja schon mal paar gute Richtwerte mit denen ich rechnen kann. Vielen Dank!
    Für den Kessel+FBH werde ich dann wohl doch 15 TEUR ansetzen. Die 7 TEUR für die Fenster scheinen ja zu passen und bei en Bädern sollte uns eine mittlere Ausstattung reichen. So wie ich meine Frau kenne, wird sie alles spätestens in fünf Jahren ganz anders haben wollen.

    Ich hoffe, dass j-d noch zu Punkten 5. und 6. etwas sagen kann.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Insbesondere der Pkt 6. könnte sich zu einem Groschengrab entwickeln. Wer sagt, dass man das so einfach abdichten kann?
    Es gibt viele Möglichkeiten warum der Keller "muffig riecht". Eine (augenscheinlich?) feuchte Kellerwand bedeutet noch nicht, dass die Feuchtigkeit von außen durch die Wand dringt, und dass man diese einfach von außen aufgraben und abdichten kann.

    1. 10T€ (ohne Sonderwünsche, einfache Ausstattung)
    2. 10-15T€ wenn nicht die halbe vorhandene Installation ersetzt werden muss
    3. 5T€
    4. 8-10T€ (3fach verglast, gerade die großen Elemente gehen richtig in´s Geld)
    5. 5-10T€

    Macht in der Summe schon irgendwas um die 45-50T€, dazu dann noch Pkt. 6, und schon sind die 50T€ überschritten.

    Vermutlich müssen auch noch andere Räume zumindest renoviert werden. Über den Bestand an TW und Heizungsleitungen gibt es gar keine Infos. Aufgrund des Baujahres könnte man vermuten, dass hier noch kein Bedarf besteht. Andererseits deutet der Zustand des Gebäudes eher darauf hin, dass es die bisherigen Besitzer mit Instandhaltung nicht so genau genommen haben. Wer weiß, was es da noch an Überraschungen gibt.

    Die E-Installation sollte noch problemlos funktionieren, eine Nachrüstung mit RCD kostet nicht die Welt. Trotzdem, Kleinvieh macht auch Mist.

    Ich würde hinter das 50T€ limit ein ganz dickes Fragezeichen machen. Vielleicht lässt sich das mit viel Mühe hinrechnen, aber mein Bauchgefühl sagt mir, dass unter´m Strich mehr als 50T€ erforderlich werden.

    Gruß
    Ralf

    Für die beiden Giebel solltest Du ein Angebot einholen. Ich tippe das wird irgendwo zwischen 5 und 10T€ liegen. Gerüst, Demontage, was sagt die EnEV zur Wanddämmung, usw. Da kommen schnell ein paar Euro zusammen.

    Ich befürchte, Ihr müsst mit mehr als 50T€ rechnen.
     
  10. WEG7

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    Habe eben von der Maklerin noch einige Unterlagen per E-Mail erhalten, unter anderem die Baubeschreibung. Laut dieser bestehen die Außenwände aus: Gasbeton d=25 cm, 6 cm Wärmedämmung (leider nicht näher spezifiziert), 2 cm Hinterlüftung und Verblend d=11,5 cm, dabei beträgen die Gaskosten 2160 € monatlich. Nun ist die Frage inwieweit sich dieser Verbrauch mit der neuen Heizanlage reduzieren lässt, sind 30 % Ersparnis realistisch?
     
  11. WEG7

    WEG7

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    Uups, das hat sich eben überschnitten.

    Danke R.B.! Ich sehe schon, das wird leider nichts mit diesem Haus. Schade, dann werden wir weiter suchen. Nur so interessehalber, woher kann die Feuchtigkeit sonst kommen, wenn nicht von draußen? Meinst du es könnten Rohre in der Wand undicht sein?
     
  12. R.B.

    R.B.

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    :yikes


    Das kommt darauf an wie "schlecht" die vorhandene Heizung funktioniert. ;)

    Ansonsten sind 30% Einsparung eher Wunschdenken.

    Gruß
    Ralf
     
  13. WEG7

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    Alles klar! Vielen Dank noch mal an alle für die zahlreichen Antworten! Werde dann heute Abend meinem "Ehechef" beibringen müssen, dass es nichts mit diesem Haus wird.
     
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  15. R.B.

    R.B.

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    Ich kann nur empfehlen, begutachten, Angebote einholen, und dann rechnen, rechnen und noch einmal rechnen. Aus der Ferne ist das halt ein Ratespiel.

    Gruß
    Ralf
     
  16. WEG7

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    Guten Abend,

    nun möchte meine Frau doch mit einem Sachverständigen das Haus nochmal genauer anschauen, weil es ihr schon sehr gefallen kann, und sie der Meinung ist, dass der muffige Geruch im Keller von der dort lebenden Katze bzw. dem Katzenklo stammen könnte und die Feuchte vielleicht durch das falsche Lüftungsverhalten hervorgerufen wurde. Die Frage ist: könnt ihr mir einen Sachverständigen in Hamburg empfehlen?
     
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