Grundsätzliches Vorgehen beim Kauf eines alten Hauses

Ich hatte die Links wie von @driver55 vorgeschlagen "umgeformt", da ich noch nicht genügend Beiträge geschrieben habe, um die Berechtigung zu erhalten, Links einzufügen.
Deshalb fehlt den Links jeweils ein "w" bei "www" ;-)

Am interessantesten finde ich das zweite Objekt, da Fenster, Elektrik, Heizung und Dach noch sehr jung sind.
Ich bin aber grundsätzlich skeptisch, da das Haus mindestens schon seit Monaten inseriert ist und bereits um 9000€ heruntergesetzt wurde.
Gut, es handelt sich um ein Flächendenkmal - was sicherlich ein Nachteil ist aber ein Ausschlusskriterium?!

 

Da wir nicht sehr viel Wohnfläche benötigen, würde ich beim zweiten Haus eine fachgerechte Innendämmung favorisieren, diesbezüglich habe ich schon angefangen, mich zu informieren. Aktuell wohnen wir in einem nahezu ungedämmten Denkmalschutz-Haus zur Miete (DG-Wohnung), und kommen größtenteils mit einem 7kw Holzofen aus.

Angesehen haben wir uns alle Häuser von außen. Das erste ist raus, die anderen beiden wären nicht uninteressant, das letzte ist von der Lage und Ersteindruck her am schönsten aber vermutlich zu viele Investitionen nötig.

Da wir noch auf eine Entscheidung bezüglich unserer beruflichen Zukunft warten, die sich etwas länger hinzieht, schaue ich aktuell nur interessenshalber, um einen Überblick über das Preisgefüge zu erhalten. Voraussichtlich Ende des Sommers wissen wir, ob wir in der Gegend bleiben und dann kommt der Banktermin und dann auch mal Besichtigungen. Alle 3 Häuser sind vermutlich schon seit langer Zeit inseriert und das wird wohl auch seine Gründe haben...

Mein Anliegen hier basiert auf der Hoffnung, möglichst viel Wissen anzusammeln, bevor es in die heisse Phase geht. Ich habe schon viel quer gelesen aber richtige Fachbücher oder Pläne, -was wann wie mit wem - fehlen mir noch etwas.

 

Alles schön und gut aber wir leben halt in einer sehr unbeliebten Gegend, wo für gebrauchte Häuser wesentlich geringere Preise aufgerufen werden als in NRW o.Ä.

Da ist es sehr fragwürdig, ob ein Tiny House inkl. Kosten für Erschließung und Grundstück die bessere Wahl wäre.


Natürlich können die angebotenen Häuser vollkommene Ruinen sein - aber das gilt es erstmal zu prüfen, bevor wir uns konkreter mit Neubaulösungen beschäftigen.

Dafür holen wir uns bei ernsthaftem Interesse dann natürlich den Gutachter an Board.

Wenn an Haus nr.2 tatsächlich die Bausubstanz, Wasser und Abwasser ok sind, wie auch die angegebenen Neuinstallationen der letzten Jahre bliebe ja "nur" noch eine anständige Innendämmung, ggf. Austausch der Öfen in aktuelle Holz/Pelletöfen und optische Innenrenovierung.

Das sollte mit einem Investitionsbedarf von 50000€ möglich sein, zumal ich das fast vollständig in Eigenleistung erbringen könnte.

Klar, das sind nur Mutmaßungen und ausgehend vom Idealfall aber sicher nicht auszuschließen.

Zwei Fragen noch dazu:

1. Jemand schrieb letztens, die Begutachtung von Fachwerk sei quasi hohe Kunst und Studienberuf. Meiner Erfahrung nach kann man sich als Laie zu verschiedenen Themen genug wissen erarbeiten, um zumindest nicht vollkommen doof zu sein. Gibt es hierzu Informationsquellen?

2. Wie läuft das mit der Denkmalschutz Behörde?
Gibt es da Mitarbeiter im Außendienst, die private DS Bauten regelmäßig begutachten und ich kann mir den DS -konformen Zustand des Hauses verbindlich bestätigen lassen?
Oder holt man sich den Gutachter vom Amt zu einem der Besichtigungstermine dazu und wenn ja, fallen dafür Kosten an?

 

Nö, würde ich pauschal so nicht sagen - das ist keine schlechte Idee und ich bin auch nicht der mit 2-3 Kindern. Unser Sohn geht nächstes Jahr aus dem Haus und mit ca. 70 sinnvoll verteilten qm könnten wir schon leben.

Ich würde halt nur als ersten Schritt den Investitionsaufwand für die Sanierung/Renovierung eines vorhandenen Objektes prüfen wollen.
Wenn sich herausstellt, dass die Kosten unser Budget sprengen bzw. wir kein passendes Haus finden, wäre das eine Option, die wir sicher in Betracht ziehen würden.


Mal konkret gefragt: Was kann alles sanierungsbedürftig sein, wie teuer wird es und wie verhindere ich, jede Bauruine erst durch Beauftragung eines Gutachters zu erkennen?

1. Grundsätzliche Bausubstanz -Mauerwerk, Fachwerk?
- Gibt es von außen/Innen sichtbare Anzeichen für Mängel? Bei Haus Nr. 2 z.B. ist der Sockel ungleichmäßig und besteht aus unterschiedlichen Steinen.

2. Wasserleitungen/Abwasserleitungen?
- Da habe ich keine Ahnung, wie man Problemleitungen erkennt und was ein Austausch an Material kostet. Eigenleistung sollte vermutlich möglich sein.?!

3. Feuchtigkeit/Schimmel.
- Auch hier keine Ahnung, was bedenklich ist und was nicht. Gibt es hier Indizien, anhand derer man gewaltige Probleme selbst identifizieren kann?

4. Elektrik.
- Ich würde mir den Schaltkasten ansehen, ob er moderne Sicherungen und FI hat? Evtl. mit stärkeren Verbrauchern/Testgeräten die Belastbarkeit des Netzes checken, falls der Verkäufer keine erfolgte Sanierung belegen kann?
Im Falle einer notwendigen Sanierung würde ich selbst alles Aufputz neu verlegen und vom Elektriker abnehmen lassen. (kenne einen Elektriker, der das machen würde)

5. Heizung.
- Sollte wohl möglichst einigermaßen aktuell sein (Brennwertheizung). Ansonsten zumindest legal bis zum Ende des Kredites betreibbar sein. Also Typenschild aufnehmen, googeln, mit dem Bezirksschornsteinfeger sprechen. Bei weitergehendem Interesse Ortstermin inkl. Check Schornstein.
Heizkörper - keine Ahnung, auf was da zu achten ist.

6. Fenster/Türen.
- Kann ich in Eigenleistung selbst tauschen und relativ günstig einkaufen.

7. Dach
- Alter belegen lassen. Sichtprüfung. Genauere Begutachtung bei weitergehendem Interesse durch Dachdecker.

8. Dämmung.
- Eigentlich nur Innendämmung möglich, da Dachüberstand normalerweise nicht reichen wird und Außendämmung + Dach den Rahmen in jedem Fall sprengen würde. Bei Besichtigung wäre keine Dämmung vermutlich eher ein Vorteil, weil dann nichts verpfuscht werden konnte.
Komplett in Eigenleistung möglich.

9. Zustand/Dämmung Innendecken.
- Keine Ahnung, worauf hier zu achten ist und ob hier vom Vorbesitzer gefährlicher Pfusch möglich ist?!

10. Allgemeine Renovierung Innen
- Böden, Decken, Innentüren, Wände, Badezimmer, Küche - in Eigenleistung möglich.

Habe ich irgendetwas vergessen?

Ich würde nach einem Kredit mit tilgungsfreiem erstem Jahr schauen, weiter zur Miete Wohnen und während der Zeit Sanieren und Renovieren.
Ca. 100 Arbeitsstunden pro Monat wären mir ohne übertriebene Quälerei möglich.

 

Vielen Dank @Hercule , das sind genau die Sorte Anregungen und Informationen, welche mir helfen.

Wir hatten in den letzten 5 Jahren in Mietwohnungen 2x sehr große Wasserschäden im Bad durch Baupfusch. Das Wasser konnte sich unbemerkt im Boden verteilen. Deshalb würde ich schauen, die Installationen so zu gestalten, dass man jederzeit herankommt, Havarien schnell erkennt bzw. Feuchteindikatoren mit verbauen kann.
Wasserleitungen aus Kunststoff wären für den Selbstausbau dann vermutlich am geeignetsten?!

Das Bad wird in einem älteren Haus vermutlich eh optisch nicht gefallen - da würde ich einen grundsätzlichen Neuaufbau angehen.

Weiß jemand etwas zum Thema Abwasser? Ich habe da überhaupt keine Ahnung, wo das Problemzonen liegen und wie man sie erkennt bzw. was nötig ist, um so etwas komplett bis zum Hauptwasserrohr der Gemeinde zu erneuern.

Innendämmung ist offenbar ein heikles Thema.
Bei Youtube finden sich Videos vom "Energiesparkommissar", dem Bauingenieur Carsten Herbert, der die Ansicht vertritt (und herleitet), dass eine diffusionsoffene Innendämmung durchaus empfehlenswert ist, wenn man sich richtig (also unter Hinzuziehung eines Fachmanns) um die Vermeidung von Wärmebrücken kümmert und einen wirksamen Schlagregenschutz mindestens an der Wetterseite hat.

Gibt es hier schlüssige Gegenargumente?