Grundsätzliches Vorgehen beim Kauf eines alten Hauses

Ok, nochmal in aller Deutlichkeit:

Es geht mir ausdrücklich NICHT darum, auf Fachleute zu verzichten und Expertenerfahrung durch angelesenes Halbwissen zu ersetzen.

Ich möchte mir Vorkenntnisse erarbeiten, um zwei Dinge zu erreichen:

1. Einschätzung, ob eine Immobilie schon für mich ersichtliche, erhebliche Investitionen nötig hat, worauf hin ich auf Kosten und Aufwand für das Hinzuziehen eines Gutachters direkt verzichten kann und diesen erst in Anspruch nehme, wenn ein Haus meiner Einschätzung nach für den Kauf in frage kommt.

2. Beurteilen können, ob der Experte wirklich etwas kann oder ein "schwarzes Schaf" ist. Z.B. in der KFZ Reparatur - Branche ist das Nutzerwissen in Onlineforen teilweise erheblich aktueller und fundierter, als in vielen Werkstätten.

Gekauft wird ein Haus erst, wenn eine vom Bausachverständigen vorliegende Sanierungskosten - Kalkulation vorliegt und alle heiklen Arbeiten werden unter Zuhilfenahme von entsprechenden Experten durchgeführt.

 

Ich nehme an, das läuft dann über entsprechende Vorverträge vorbehaltlich Gutachterprüfung. Ich werde ja auch kein Gutachten für ein Haus in Auftrag geben, was mir jemand zwischenzeitlich noch vor der Nase wegkaufen kann.

Bei dem aktuellen Zinsniveau, GEG und einem Bodenrichtwert von 10€/qm muß ich wohl nicht mit einem gewaltigen Andrang von Interessenten rechnen...

 

Aha, ok.
Dann werde auf eine Zusicherung des Verkäufers, keinen Zwischenverkauf einzugehen, vertrauen müssen. Einen Tod muss man sterben und im Zweifel zahle ich lieber für ein nutzloses Gutachten, als vorschnell einen Kaufvertrag für ein vermeintliches Schnäppchen zu unterschreiben.

 

Bezüglich Innendämmung und Dampfdicht/offen scheinen regelrechte Glaubenskriege zu toben. Soweit ich es verstanden habe, bestehen hier bei Fachwerk bedenken, ob die Haltbarkeit der Außenwand negativ davon beeinflusst wird, dass im Vergleich zur ungedämmten Wand nicht nur kaum Wärmeaustausch mit dem Innenraum passiert, sondern die Feuchtigkeit auch nicht mehr nach innen weg kann.

Was hier nach einer sicheren und auch angenehmen Lösung klingt, ist die Dämmung in Kombination mit einer Wandheizung.

Allerdings drängt sich an heißen Tagen wie heute auch der Gedanke auf, dass es in Zukunft nicht nur darauf ankommt, im Winter nicht zu erfrieren, sondern im Sommer nicht zu zergehen.

Deshalb erscheint es mir als interessante Lösung, explizit nach einem (entsprechend günstigeren) Haus mit Holzofen + unsanierter Heizungsanlage zu schauen, um zentrale/dezentrale Luft-Luft Wärmepumpe(n) zu installieren. Wenn dann später noch Kapital vorhanden ist für PV, wird es richtig nett.

 

Hmmh.
Auf welcher Kalkulation beruhen denn 3000€/qm?

 

Danke.
Konrad Fischer wurde hin und wieder mit genannt. Allerdings in wenig positivem Kontext. Da werde ich mich mal genauer mit auseinander setzen. Der verlinkte Youtube Kanal sieht auch sehr gut aus, auf der Plattform habe ich schon einiges anderes, interessantes gefunden. Das Thema erscheint mir inzwischen weit weniger undurchsichtig, als am Anfang.

Allerdings sehe ich auch ein, dass wohl ein ungewöhnlich glücklicher Zufall eintreten müsste, um mit 100k € auszukommen. Die "pessimistischen" Beiträge hier nerven total - sind aber für die Sensibilisierung wertvoll. Wenngleich eine konkrete Aufstellung, welche Sanierungen sich auf 3000€/qm addieren, immer noch sehr interessant wäre.

Das potentiell erschwinglichste Haus ist weiterhin dieses Einfamilienhaus im OT Eilsdorf im Huy!

Natürlich KANN das eine komplette Ruine mit diversen, versteckten Mängeln und erheblichem Sanierungsaufwand sein. Möglich ist aber auch, dass die seit 2013 ausgeführten Sanierungsarbeiten einwandfrei ausgeführt wurden und lediglich eine Innenrenovierung sowie ggf. Dämmung und Wärmepumpen sinnvoll wären.

Das möchte ich bei einer Erstbesichtigung eben schonmal grob einschätzen können, bevor ich entscheide, ob das Haus ein Hinzuziehen von Experten lohnt. Darum und um nichts anderes geht es mir hier.

Irgendwelche Spekulationen, dass eh alle Häuser nur den Grundstückswert minus Abrisskosten markieren, sind ebenso sinnlos, wie blauäugig vom Allerbesten auszugehen.

 

Was hat dich denn mehr als 100k € gekostet und welche Mängel hättest du vorher erkennen können? Wie würdest du, wenn du heute ein Haus kaufen wölltest, vorgehen?

 

Ok, von Konrad Fischer habe ich mir nun ein paar Sachen angesehen. Über die Toten sagt man nichts Schlechtes. Mehr möchte ich zu dazu nicht schreiben und werde auf keine diesbezüglichen Kommentare eingehen.

Nochmal zum Thema Zweckpessimismus:

Die daraus resultierende Sensibilisierung ist sinnvoll aber in meinem Fall längst erfolgt. Hilfreich wäre weiterhin zu wissen, welche Posten sich auf 3000€/qm addieren bzw. welche kapitalen Schäden man bei der Planung leicht übersieht. Ich weiß, das macht viel mehr Aufwand, als ein markiger Zweizeiler aber die 17. Wiederholung der allgemeinen Aussage, dass eine Altbausanierung heikel ist und ruinös werden kann, bringt mich nicht mehr wirklich weiter.

Oder anders herum: Abgesehen von zu klärenden Baumängeln, Feuchtigkeit, Fenster und Dach.

Gibt es einen massiven Haken bei folgendem Plan bezüglich der Umsetzung von Dämmen und Heizen?

- Kapillaraktive, diffusionsoffene Innendämmung mit Zellulose/Seegras Stopfung zwischen KVA Ständerwerk an allen Außenwänden mit Lehmbauplatte und Putz als Abschluss. Dazu Einblasdämmung/Stopfdämmung Zellulose oberste Geschossdecke + ggf. Dämmung Keller von unten. Bei insgesamt durchschnittlich 50€/qm je nach Hausgröße 10k-15k€.
- Heizung/Kühlung mit Klimasplitgeräten. (Luft-Luft WP). 10k€ alles in Allem. Warmwasser z.B. mittels LPG Durchlauferhitzer.