Grundschuld höher ansetzen?

Diskutiere Grundschuld höher ansetzen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich würde gerne eure Meinung zum folgenden Sachverhalt wissen. Wir sind gerade dabei ein Grundstück zu kaufen. Da es noch nicht...

  1. #1 elenag83, 04.08.2018
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    Hallo zusammen,

    ich würde gerne eure Meinung zum folgenden Sachverhalt wissen. Wir sind gerade dabei ein Grundstück zu kaufen. Da es noch nicht erschlossen ist (laut Gemeinde soll man "spätestens Frühjar 2019" mit dem Bau beginnen können), würden wir gerne die Finanzierung des Grundstücks und die des Hauses zunächst einmal trennen. Der Plan im Moment ist, dass wir das Grundstück mit einem variablen Darlehen finanzieren und dieses dann ablösen, sobald mit dem Bau tatsächlich begonnen werden kann. Wir haben aber schon einige Gespräche mit Bauunternehmen geführt und können zumindest ganz grob einschätzen, wie hoch das benötigte Darlehen schließlich sein wird. Wäre es denn sinnvoll gleich beim Grundstückskauf die Höhe der Grundschuld so zu wählen, dass sie dem voraussichtlichen Finanzierungsbedarf entspricht um sich die Kosten für die Änderung später zu sparen? Oder gibt es etwas, was dagegen spricht?

    Ich würde mich freuen eure Meinung dazu zu hören. Vielen Dank schon einmal!

    Viele Grüße,
    Elena.
     
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  3. #2 Einfachnurich, 07.08.2018
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    Es macht überhaupt keinen Sinn die Grundschuld höher anzusetzen, erst Recht dann nicht, wenn die Darlehenssumme im Detail nicht bekannt ist.

    Jetzt wird erstmal die GS für den Grundstückskauf mit dem variablen Darlehen eingetragen und dann die fehlende Grundschuld zu der Gesamtsumme, die aufgenommen werden muss.

    Die jetzige Grundschuld wird dann an die neue Bank, so es eine andere sein sollte als die, das variable Darlehen bereit gestellt hat, abgetreten.
     
  4. #3 petra345, 07.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2018
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    Darf denn das Variable Darlehen jederzeit und ohne Entschädigung durch einen beliebigen Kredit von einer beliebigen Bank abgelöst werden?

    Ich verstehe nicht, warum man einen Kredit mit einem variablen Zinssatz wählt?
    Was soll der Sinn einer solchen Konstruktion sein?
    Alle Kunden unterschreiben die sinnlosesten Kreditverträge, um die "Zinssicherheit" für möglichst viele Jahre zu erhalten und hier wird ein variabler Zins gewählt. Warum??

    Es gibt Banken, die nur einen Kredit gewähren, wenn sie an erster Stelle stehen.
    Mehrere Kredite können hier nachteilig sein.

    Diese, vermutlich mündlichen Aussagen eines Gemeindemitarbeiters, sind völlig unverbindlich.
    Ich bezweifle sehr, daß dieser Zeitplan bei der gegenwärtigen Lage eingehalten wird.



    .
     
  5. #4 Einfachnurich, 07.08.2018
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    Wie soll man denn sonst ein Gründstück kaufen und finanzieren, wenn die Gesamtkosten noch nicht feststehen? Ich kann doch dann da noch keinen festen Zins vereinabren, eben aus den Gründen, die sie genannt haben. Da ist das Grundbuch dann mit einer Grundschuld an erster Stelle langfristig besetzt und wenn es nun darum geht, die Finanzierung des Bauvorhabens zu realisieren, bin ich an eben diese Bank gebunden.

    Elegant ist es, wenn ich das Grundstück variabel finanziere, die erste Rangstelle besetze, um dann - wenn die Kosten und die Finanzierungssumme für die Baukosten feststehen - eine Gesamtfinanzierung gestalte, die den variablen Kredit ablösen lässt und somit der Bank die die Baukosten finanziert inkl. dem Grundstücksanteil die erste Rangstelle verschaft.

    Andernfalls wäre ich bei Finanzierung des Grundstückes schon an diese Bank gebunden, würde ich den Zinssatz für z.B. 10 Jahre fest schreiben.

    Ein variables Darlehen ist jederzeit ablösbar, das macht das Darlehen in dieser Konstellation ja interessant, weiss ich, dass ich noch mehr als den Grundstücksanteil benötige und dieser erst später zu finanzieren ist.
     
    Lexmaul gefällt das.
  6. #5 Student90, 15.08.2018
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    Eine generelle Überlegung finde ich es schon die Grundschuld gleich höher anzusetzen. Denn hierdurch kann man Kosten einsparen. Es ist jedoch fraglich inwieweit die genaue Höhe eingeschätzt werden kann. Falls Du dies wirklich vor hast würde ich die Grundschuld noch einmal einen Tick höher ansetzen als Du mit den Kosten planst. Denn falls Du später wegen ein paar tausend Euro Grundschuldeintrag nochmal zum Notar musst, wäre das sehr ärgerlich.

    Der "normale" Weg ist jedoch erst einmal jeweils die Grundschulden einzutragen welche für die jeweilige Finanzierung von der Bank gefordert werden.
     
  7. #6 plattypus, 15.08.2018
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    Ich denke mal, daß das von der Höhe der Zinsen abhängt. Die Kreditverträge mit variablem Zinssatz sind günstiger als die mit festem Zinssatz und je länger die Zinsbindung ist, desto teurer wird es für den Kreditnehmer. Da können durchaus mal 2% Zinssatz drin sein. Mit dem variablen Zins satz spielt man halt auf Risiko. Der feste Zinssatz "lohnt" sich für den Kreditnehmer also nur, wenn der Zinssatz in Zukunft massiv steigt., eben mindesntens diese 2% Differenz, die da eh schon drin sind.
     
  8. #7 Einfachnurich, 18.08.2018
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    Kannst du uns kurz mitteilen, wie man Kosten einsparen kann, wenn man die GS höher ansetzt? Ob ich nun 150.000 Euro GS eintragen lasse oder 100.000 Euro und 50.000 Euro, die Kosten sind die gleichen.

    Man trägt das ein, wie du zurecht anmerkst, was man benötigt und das weiß man, da man ja auch das entsprechende Darlehen beantragen muss und wenn man dann mehr benötigt, wird das schon alleine für das Darlehen unglücklich und teuer ausfallen, aber die Neueintragung kostet anteilig die gleiche Gebühr, wie die erste Grundschuld Gebühren gekostet hat.
     
  9. #8 petra345, 21.08.2018
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    Das Problem wird heute in der Zeitung FAZ auf Seite 25 behandelt.

    Wer allerdings nicht bereit ist, seine Finanzierungsvorschläge in EXCEL nachzubilden, wird wenig Honig aus dem Beitrag saugen können.
     
  10. #9 ThorstenFB, 10.09.2018
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    Ich würde die Grundschuld auch gleich etwas höher ansetzen aber der Vorteil der Kostenersparnis erschließt sich hier m.E. auch nicht direkt, da die Kosten für die Eintragung ja dieselben sind.
     
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  12. #10 Einfachnurich, 10.09.2018
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    Ebenso aber auch nicht die Eintragung einer Grundschuld, deren Höhe ich nicht kenne.

    Entweder ich habe zu viel eingetragen und somit unnötig Kosten verursacht oder ich muss ggf. ein 3. Mal hingehen, um eine weitere Summe zu beurkunden.

    Steht die 2. Summe fest mache ich einen zweiten Termin und beurkunde die fehlende Grundschuld.
     
  13. #11 ThorstenFB, 12.09.2018
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    Das würde ich dann in dem Fall auch so handhaben. Letztlich solltest du das wählen, was für dich am günstigsten ist.
     
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