Grundstück angeboten - Wie weiter verfahren?

@tamo77:
Verkauf die ETW und beginne mit einer Käufersuche sofort nach deinem Grundstückskauf, sonst wird alles viel zu schwierig. Dann hast du auch Eigenkapital für den Hausbau.

Spekulationssteuer dürfte nicht anfallen, da die ETW zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Wenn du erst anfängst, die ETW zwischenzuvermieten, musst du erst mal wieder 2-3 Jahre selbst drin wohnen oder 10 Jahre warten, bevor du sie spekulationssteuerfrei dann doch verkaufen kannst.

ETW abzahlen und Haus abzahlen - das geht höchstwahrscheinlich schief. Warum willst du dir ohne Not so viel Schulden aufladen?

Dein Ansatz, in der Zwischenzeit übergangsweise bei eurer Familie zu wohnen, ist klug. So macht man das. Erst die ETW verkaufen und ausziehen, Bauverträge erst abschließen, wenn der Kaufpreis für die ETW auf eurem Konto eingegangen ist und die Baufinanzierung steht und dann kann es risikoarm los gehen mit dem bauen.

 

Ich habe das so verstanden, dass die ETW 160500 € gekostet hat und er 100000 € Eigenkapital dazu getan hat. Schliesslich hat er nach 2 Jahren noch 55000 € Restschuld.

 

sollte es natürlich heissen

Ha - sag ich doch (fast): 80 *7,5 € = 600 €.
Ich kenn doch meine Schweinchen am Gang

Du schreibst oben, Du hättest 500 €/Monat "über".
650 - ( 188 Hausgeld + Mietausfallwagnis + Sondereigentumsunterhaltsrücklage + Verwaltungskosten) sind rd. 400, die Euch aus der Wohnung bleiben.
500+400 = (bei mir) 900. Da klafft jeden Monat ein Loch von 200 €. Rücklagen für ein defektes Auto oder andere grössere Anschaffungen, Verdienstausfall bei Kinderbetreuung, Arbeitslosigkeit, Unfall usw. sind da schon zweimal nicht drin.

Insgesamt ist die Nummer fadenscheiniger als ein Stück Gaze.

 

Also 500 € "über" + 500 € Ausgabenkürzung + 400 € anrechenbare Mieteinnahmen - 1100 € Zins + Tilgung = 300 € "Reserve" im Monat???

Bei Geburt eines Kindes entfällt diese Summe komplett. Dafür gibts Kindergeld + Erziehungsgeld (14 Monate lang glaube ich) + die 300 - das dürfte am Ende eine rote Zahl ergeben!

 

2100 +13tes sind 2275€. Elterngeld 1400-1500€ +Kindergeld 184€
Ein bischen "Plus" durch Ehegattensplittung, aber nur ein bischen, da das Elterngeld unter Progressionsvorbehalt steht. Aber es ist ja weiger, als zahlt Gatte weniger Steuer.

Bleibt ein Minus von 600€, das die 300€ Reserve aufzehrt + Mehrkosten durchs Kind (sind ja auch nicht ohne..)

Für 1 Jahr kann man das ggf. durchstehen mit etwas Erspartem, aber dann muss man wieder ran und 100% in die Maloche. Kosten für Kita nicht vergessen. Oder ein zweites Kind nachlegen, dann gibts auch wieder Elterngeld für 12 Monate. (14 übrigens nur bei Aufteilung auf beide Eltern oder Alleinerziehend).

Wird ne knappe Sache und 200.000€ für das Haus sind schon optimistisch.

 

Guten Morgen,

ich würde erst die Wohnung verkaufen und dann an einen Hausbau bzw. Grundstückskauf denken. Was passiert wenn ..

1. Du die Wohnung nicht bzw. nur erheblich unter Wert verkaufst kriegst
2. Mieteinnahmen ausbleiben

Deine Vorgehensweise wäre mir zu risikoreich.

Gruß

Thomas

 

Nicht optimistisch, sondern unmöglich!

 

Es ist euer Leben, aber ich würde mich definitiv für Option 2 entscheiden. Ihr wolltet bauen, und als das nicht geklappt hat habt ihr euch dann für eine ETW entschieden. Dafür werdet ihr ja Gründe gehabt haben (Warten wäre ja vermutlich auch eine Option gewesen).

200.000 für ein Haus ist extrem sportlich, ich würde mit mindestens 300.000 rechnen. Du schreibst, dass selbst die Raten für Wohnung und 200T-Haus bei euren beiden Einkommen nur gerade eben so mit Einschränkungen machbar sihnd. Heißt, wenn Kinder da sind wird es gar nicht mehr funktionieren. Ebenso wenn der sehr wahrscheinliche Fall eintritt dass ihr für 200.000 KEIN Haus bekommt. Ich kenne es, dass man ein Haus baut weil man Kinder will. Ein Haus bauen und dann deswegen keine Kinder bekommen weil sie zu teuer sind ist mal eine vollkommen neue Option.

Nein, das könnt ihr nicht isoliert betrachten. Das Grundstück MUSS quasi sofort bebaut werden, also müsst ihr jetzt schon ein tragfähiges Finanzkonzept für den Hausbau haben.

Ihr bringt euch mit euren Überlegungen wirklich ohne Not in finanzielle Schwierigkeiten. Ich raten euch dringend zu einer unabhängigen Finanzberatung (also Beratung von jemandem, der Geld für die Beratung bekommt und euch keinen Kredit andrehen will).

 

Selbst, wenn du die ETW mit Verlust verkaufst und statt der ursprünglich bezahlten 160.000 € nur z.B. 130.000 € dafür bekommen würdest, würde es sich noch lohnen. Dann müsstest du für diese 130.000 € keinen Baukredit aufnehmen.

Bei 130.000 € zahlst du bei 15-jähriger Laufzeit, 2,5 % Zinsen und 2 % Tilgung über die 15 Jahre hinweg rund 40.500 € Zinsen

Bedenke auch, dass du die Mieteinnahmen auf der ETW nicht vollständig zur Verfügung hast. Da gehen noch Hausverwaltungskosten ab, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können sowie deine anteiligen Kosten für alle Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschafteigentum, die du in diesen (z.B.) 15 Jahren aufwenden musst. Hinzu kommt, dass du bei Mieterwechseln mehrmonatige Mietausfälle hast sowie Kosten für die Renovierung der Wohnung, Stress bei der Auswahl der Mietinteressenten und beim aufsetzen des Mietvertrags und bei der Abnahme und Übergabe der Wohnung, jedes Jahr Stress bei den Nebenkostenabrechnungen und evtl. Maklerkosten für die Neuvermietung. Du musst zudem 15 Jahre lang zu Eigentümerversammlungen gehen und dich ggf. mit den Miteigentümern herumstreiten, die die Fassade oder das Dach erneuern oder einen Balkon umgestalten wollen oder, wenn du nicht hingehst, in deiner Abwesenheit Sachen beschließen, die richtig Geld kosten..

Hab Mut zum Handeln und befreie dich von dieser Last!

 

500€ über ohne Sparen und mit "Änderung des Lebensstils", vor allem letzteres klappt in den seltesten fällen. Wir haben 1800€ über für Essen, Trinken, Leben, Sparen über...und wemiger will ich auch nicht haben....


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

Ich sehe das so: Ihr habt vor kurzem eine schnelle und aus heutiger Sicht falsche Entscheidung getroffen: Der Kauf der ETW statt auf das Grundstück zu warten. o.k.: im Nachhinein ist man immer schlauer. Macht jetzt aber nicht den gleichen Fehler: Wieder überstürzt etwas falsches machen.

 

Was sind schon ein paar Jahre? Bei einer Immofinanzierung reden wir von Jahrzehnten.

Ich sehe es so. Machbar ist es schon, irgendwie kriegt man das hingerechnet. Die Frage ist nur, ob diese Strategie zu Eurer mittel- und langfristigen Lebensplanung passt. Bisher fließt das Geld in die ETW und ist dort gebunden. Ihr fangt also mit dem Hausbau ganz von vorne an, mit 0 (in Worten "Null") Eigenkapital. Das beschert Euch unterdurchschnittliche Konditionen, die Euch aber die nächsten 15 und mehr Jahre verfolgen werden.
Der Verkauf der ETW würde Euch in eine deutlich komfortablere Position bringen.

Die Wohnung bringt ja nicht nur Einnahmen, die zudem auch noch versteuert werden müssen, sondern sie produziert auch Kosten. Erschwerend kommt hinzu, dass diese finanzielle Last auch ein unkalkulierbares Risiko darstellt, das Euch zumindest für die nächsten 7-8 Jahre arg in Bedrängnis bringen kann. Mietausfall, Eigentümerbeschlüsse, das alles sind Dinge die Euch heute keine großen Probleme bereiten würden, aber mit der doppelten Belastung am Bein, sieht das schon ganz anders aus. Müsste dann aus der Not heraus verkauft werden, dann kannst Du richtig Geld abschreiben.

Jetzt stellt sich halt die Frage, ob es sich lohnt dieses Risiko einzugehen. In meinen Augen lohnt es sich in Eurer aktuellen Situation nicht. In 10 oder 20 Jahren könnte das schon ganz anders aussehen. Das klingt jetzt vielleicht blöd, aber für diese Strategie bist Du noch zu jung. In Eurem Alter sollte man andere Schwerpunkte bei der Lebensplanung setzen. Eine Immobilie gehört sicherlich dazu, keine Frage, aber ob es eine zweite Immobilie sein muss, dahinter würde ich, gerade angesichts der Risiken, ein dickes Fragezeichen machen. ?

Zu Deiner Hausplanung, da gibt es ja auch noch keine belastbaren Zahlen, obwohl davon sehr viel abhängt. Ihr habt mit 200T€ für ein Haus gerechnet, mit 75T€ für ein Grundstück. Was ist mit den ganzen Nebenkosten? Da gibt es ja noch so "Kleinigkeiten" wie Notarkosten, Grundbucheintragungen, Grunderwerbsteuer usw. Was bleibt dann für´s Haus noch übrig? Der Preis für´s Grundstück steht ja schon fest, also kann man an dieser Stelle nicht mehr optimieren. Ich sehe aber die 200T€ für das Haus schon als kritisch, wenn dann effektiv nur noch 170T€ für den Hausbau übrig bleiben, sehe ich sowieso schwarz. Da werdet Ihr Euch gegenüber der ETW nicht verbessern.

Auch aus steuerlicher Sicht ist das eine unglückliche Konstellation, denn Euer "Vermögen" steckt in der Wohnung, die später dann Mieteinnahmen generieren soll, während das selbstbewohnte Haus komplett auf Pump gebaut wird. Da würde ich zuerst einmal ein Informationsgespräch mit einem Steuerberater führen, bevor man sich jetzt schon Optionen für die Zukunft verbaut.

Normalerweise würde ich Dir zum Erwerb des Grundstücks raten, aber nachdem das Grundstück in kürzester Zeit bebaut werden muss, stehst Du dann kurzfristig vor einem Problem, und meine Befürchtung ist, dass Du dann mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Fehlentscheidung treffen wirst, die Dich und Deine spätere Familie erheblich unter Druck setzen wird.

Ich würde daher zuerst einmal eine grundlegende Entscheidung treffen. Wollt Ihr die nächsten 10 Jahre in der ETW wohnen ODER möchtet Ihr kurzfristig in ein EFH umziehen? Im ersten Fall würde ich das Grundstück abschreiben, im zweiten Fall die ETW verkaufen. Dann kannst Du Deine Lebens- und Familienplanung auch auf ein ordentliches Fundament stellen, und hast keine schlaflosen Nächte weil Mitte des Monats der Geldbeutel schon ziemlich leer ist, oder der Mieter mal wieder ein paar Wochen mit der Mietzahlung im Rückstand, oder die Eigentümer umfangreiche Sanierungen beschlossen haben usw. usw.

Wenn sich dann Eure Planung so weit gefestigt hat, dann kannst Du auch über weitere Investitionen nachdenken.

 

Auch wenn ich nur die Sachen wiederhole, die schon gesagt wurden, evtl hilft die Wiederholung:

-Vermietung ist ein Risiko
-Starke Einschränkungen des Lebensstandards sind über längere Zeit echt schwierig (besonders auch für die Beziehung)
-Deine Finanzrechnung sieht momentan nicht wirklich so aus, als ob da viele Freiräume wären. Das solltest Du mal als erstes genau durchrechnen (und Dir nicht was vormachen, was das "sparen" angeht). Darauf basierend kannst dann weiterrechnen und entscheiden wie viel Haus Du Dir leisten kannst.
-200tsd EUR für ein Haus ist zu wenig. Mit Glück bekommst kleine Häuser auch schon für 150000, aber das ist dann nur das Haus selbst. Baunebenkosten (Erdarbeiten, Wasser und Gasanschluss etc) beliebig ab 10000. Maler, Fußbodenbelag, Küche: 15000. Notar und Steuern beim Grundstück: 6000. "Außenanlage" wie Rasen, Auffahrt oder Carport, Terrasse, Weg von der Straße bis zur Haustür: Min. 5000 in der Minimalausführung. Passt gerade so eben in die 200tsd, aber da darf absolut nichts schief gehen und Geld für einen unabhängigen Bauleiter oder gar einen Architekten hast Du auch nicht. Es wird also etwas beim Bau schief gehen. Und dann sitzt Du da mit einem fast fertigen Haus, was Ihr nicht zuende gestellt bekommt. Und selbst wenn es gerade so eben reicht, dann hast Du alles nur in der Minimalausführung ohne die "schönen Details", durch die man sich ja besonders auf ein eigenes Haus freut. Unter 250000 würde ich daher nicht rechnen, selbst bei kleinem Haus. Als Doppelhaus evtl...

Last not least: Ist das Grundstück denn so einmalig in Preis oder Lage? Oder besteht eine realistische Chance, etwas ähnliches in 1-2 Jahren (oder später) noch mal zu finden?