Grundstück erweitern

Diskutiere Grundstück erweitern im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Mitglieder, ich bin Eigentümer von zwei unbebauten Grundstücken, die nebeneinander liegen. Auf dem einen Grundstück möchte ich nun...

  1. almaug

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    Hallo liebe Mitglieder,

    ich bin Eigentümer von zwei unbebauten Grundstücken, die nebeneinander liegen.

    Auf dem einen Grundstück möchte ich nun bauen. Hierzu müsste ich von dem anderen Grundstück aber noch ca. 2 - 3 Meter "abzwacken".

    Meine Frage geht nun dahin, ob es einfacher ist, die beiden Grundstücke zu vereinigen oder das zweite zu teilen und den einen Teil (das 3 Meter-Stück) dann dem Grundstück zuzuschlagen, welches bebauut werden soll.

    Danke für evtl. Hinweise hierzu und netten Gruß
    Alm Aug
     
  2. #2 simon84, 16.11.2020
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  3. almaug

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    Danke für die schnelle Antwort - habe ich mir gedacht, dass eine Vereinigung einfacher ist. :-)
    Möglicherweise muss ich dann aber auch mehr Grundsteuern bezahlen, da das zusammengelegte Grundstück anschließend mit einem höheren Wert besteuert wird, da es bebaut ist.
    Über die Jahre könnte dies teurer als eine Teilung sein.
    Außerdem könnte ich das zweite Grundstück (ohne spätere Teilung nicht verkaufen), da es kein eigenständiges ist.

    Mal sehen, ob ich hinsichtlich der Grundsteuerbemessung etwas in Erfahrung bringen kann; dann wird eine Teilung vielleicht doch nicht uninteressant.

    Gruß und schönen Abend
    Alm Aug
     
  4. #4 simon84, 16.11.2020
    simon84

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    Die Frage war ja was einfacher ist :)

    Es kommt natürlich auf die Grundstück drauf an.

    Wenn das 2. Grundstück auch nach der "Abzwackung" tatsächlich separat bebaubar wäre, so könnte es sich wirklich lohnen, den Aufwand zu machen komplett anders zu schneiden.

    Auch ein einzelnes sehr grosses Grundstück kann man ggf. mit mehreren Gebäuden bebauuen und nach WEG teilen.

    Es gibt sehr viele Möglichkeiten. Die Grundsteuer lass ich als Argument nicht ganz zählen, wer 2 grosse Grundstücke hat, wird vermutlich keine Probleme haben eine etwas neuere Grundsteuer zu bezahlen, im Gesamtkonstrukt wird das keinen relevanten Unterschied machen. Aber sicher sinnvoll sich auch darüber genau zu informieren.

    @Dimeto weiss vielleicht auch noch was hierzu
     
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  5. almaug

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    Hallo Simon,

    in der Tat - die Argumente stimmen alle :)
    Letztlich muss ich wissen, was mir für die Zukunft wichtiger ist.
    Grds. soll das zweite Grundstück eh nicht verkauft werden - ja und bebaubar wäre es nach der Teilung auch noch.

    Von daher danke für Deine Anmerkungen.

    VG
    Alm Aug
     
  6. Dimeto

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    Da es um die Immobilienwertbestimmung geht, glaube ich nicht, dass es einen nennenswerten Unterschied bei der Besteuerung macht, ob für ein kleines unbebautes und ein kleines bebautes Grundstück weniger Steuern zu zahlen sind, als für ein großes bebautes. Im Gegenteil vermute ich sogar, dass ein großes günstiger ist.
    Und was spricht gegen eine spätere Teilung?
    Na, dann ist Deine Frage ja schon beantwortet. Sofern die Grundstücke im Grundbuch nicht unterschiedlich belastet sind, ist die Vereinigung im Grundbuch und Verschmelzung im Kataster völlig unproblematisch und kostenlos, jedenfalls in NRW, während eine Teilung mit anschließender Vereinigung ca. 3k€ kostet. Sollte in ferner Zukunft doch der Wunsch reifen oder der Kontostand dazu zwingen, einen Teil zu veräußern, kann die Teilung ja zu diesem Zeitpunkt durchgeführt werden. Wenn die Grundstücksmarktlage dann ähnlich der heutigen ist, kann man die Kosten sogar auf den Käufer abwälzen. Einziger Nachteil den ich sehe: In NRW wird bei bebauten Grundstücken eine Teilungsgenehmigung benötigt, sodass zusätzliche Gebühren fällig werden. Solche "Peanuts" aber auf einen unbestimmten Zeitraum gegenrechnen zu wollen halte ich für nicht zielführend.
     
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  7. #7 K a t j a, 17.11.2020
    K a t j a

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    Wozu genau brauchst Du die 2-3m denn? Frage mich, ob Du überhaupt was ändern musst.
     
  8. #8 msfox30, 17.11.2020
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    Die Grundsteuer wird ja auf Grund des Einheitswertes bestimmt. Bei unserer Einheitswertbestimmung floss zunächst das Grundstück an sich ein und dann der Wert des Hauses. Ob das Haus nun auf einenm großen oder kleinen Grundstück steht, ist m.M.n unerheblich bzw fällt nicht ins Gewicht. Außer durch die Zusammenlegung ändert sich die Art des Grundstück. Grundstück und Gebäude fliesen getrennt ein.
     
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  9. #9 almaug, 17.11.2020
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2020
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    Vielen Dank für Eure Inputs !!!

    Das mit der Grundsteuer muss ich noch genauer klären; ansonsten ist eine Zusammenlegung aktuell in der Tat hinsichtlich der Kosten wesentlich günstiger.
    @K a t j a
    die 2-3 Meter benötige ich wegen der erforderlichen Abständsflächen. Außerdem würde das geplante Haus ansonsten Probleme mit der im BPlan festgelegten GRZ von "nur" 0,3 machen.

    @Dimeto
    grds. spricht gegen eine spätere Teilnung nichts.

    Allerdings sprach der Mitarbeiter vom Bauamt davon, dass eine spätere Teilung möglicherweise den Bestandsbau nachträglich bauplanungsrechtlich widerrechtlich machen könnte/würde, wenn z.B. solche Sachen wie GRZ erheblich überschritten würden.

    Klar "...könnte..."!
    Wo kein Kläger dort kein Richter.
    Aber einerseits, es ist ein Neubaugebiet und was weiß ich, welche "streitlustigen" Nachbarn ich einmal bekomme und andererseits wäre das für einen Rechtsnachfolger (also meine Kinder) oder einen potentiellen Käufer dann ein Problem.

    Mir ist klar, dass dies aus aktueller Sicht alles von mir theoretisiert wird.

    Aber
    1. möchte ich aktuell ein rechtlich nicht angreifbares Bauvorhaben realisieren
    2. nicht auf ewig das "zweite" aber vereinigte Grundstück aus rechtlichen Gründen mitführen müssen
    3. die Möglichkeit des Verkaufs des zweiten Grundstücks grds. offen halten.

    "Leider" werde ich aber in irgendeiner Weise handeln müssen, da sich das Bauvorhaben (ebenerdiger, altersgerechter Bungalow) auf der alleinigen Grundfläche eines Grundstücks nicht realisieren lässt.

    Zudem ist es so, dass spätestens beim Einreichen des Bauantrags katasterrechtlich Fakten geschaffen sein müssen (entweder Vereinigung oder Teilung mit anschließender Vereinigung des 2-3Meter Streifens).

    Zumindest sagte mir der Mitarbeiter vom Bauamt, dass keine Baugenehmigung vorab unter der Voraussetzung/Bedingung, das katasterrechtlich dies und jenes gemacht würde, erteilt wird.

    Danke vorab für Eure Kommentare
    Netten Gruß
    Alm Aug
     
  10. #10 simon84, 17.11.2020
    simon84

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    verständlich, ganz normales Verhalten

    Das ändert sich nicht im Laufe der Zeit sondern ist von Anfang an klar, wenn du jetzt 3 Meter abzwackst hast du im anderen Grundstück 3 Meter weniger und kannst je nach Vorgaben (Baufenster, GRZ) usw eben nur kleiner oder gar nicht bauen.

    könnte mit einer Abstandsflächenübernahme auch gelöst werden, bei der GRZ kommt es drauf an....



    Ansonsten bliebe auch noch die Möglichkeit der Flurstück Vereinigung und falls zulässig später Teilung nach WEG und Bebauung mit 2 Gebäuden auf dem gleichen Flurstück.

    kann Vorteil oder Nachteil sein muss man im Einzelfall anschauen.

    Aber durch das vereinigen der Grundstücke machst du meiner Meinung alles richtig, verbaust dir nix für die Zukunft und verursachst keine unnötigen Kosten.

    wenn du später doch noch überlegst den Grundstück Rest anderweitig für dich selber zu nutzen kannst du es.

    wenn du jetzt schon an der neuen Linie (-3m) teilst und später wieder was ändern willst, dann verursachst du doppelte Kosten
     
  11. #11 JohnBirlo, 18.11.2020
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    Wenn es nur um die Abstandsfläche geht, könntest du auch eine Baulast eintragen lassen. Ist aber nicht unbedingt günstiger.

    Gibts dort einen Bebauungsplan mit Baufenster oder so?
     
  12. almaug

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    Hallo @JohnBirlo

    ja, ein BPlan ist vorhanden. Da es sich bei den beiden Grundstücken nicht um Eckgrundstücke handelt, läuft das Baufenster über die gesamte Breite der Grundstücke (Abstandsflächen müssten dann nach Bauplanungsrecht beurteilt werden).
    Die vordere Linie des Baufensters beginnt bei 3m ab Straßenkante. Die maximale Bautiefe sind 19m ab Straßenkante - also 16m könnte ein Haus maximal tief sein.

    Nachdem ich mich nun beim Finanzamt wegen der Unterschiede bei der Grundsteuer erkundigt habe, scheint mir eine Vereinigung der beiden Grundstücke sowohl vom Verfahren als auch von den Kosten am sinnvollsten.

    Nach Auskunft des FA wird nämlich die Grundsteuer künftig anders berechnet; ein bebautes großes Grundstück könnte damit günstiger sein, als die Summe von bebautem und unbebautem.
    Für unbebaute soll eine Grundsteuer C eingeführt werden.
    Genaueres konnte mir das FA aber (noch) nicht sagen.

    VG
    Alm Aug
     
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