Grundstück teilen wenn Haus 1 Bodenplatte und gemeinsame Heizung - separate Eingänge

Diskutiere Grundstück teilen wenn Haus 1 Bodenplatte und gemeinsame Heizung - separate Eingänge im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen, Ich bin ganz neu hier und hoffe ihr könnt mir helfen. Wir haben ein Grundstück gekauft dieses in der Hälfte teilen lassen und bauen...

  1. #1 Chillimorpheus, 21.04.2019
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    Guten Morgen,

    Ich bin ganz neu hier und hoffe ihr könnt mir helfen.
    Wir haben ein Grundstück gekauft dieses in der Hälfte teilen lassen und bauen selbst auf dem südlichen Teil welcher knapp 1200 Quadratmeter groß ist.
    Der obere Teil hat ebenfalls knapp 1000 Quadratmeter und wir haben jetzt überlegt dort ein Generationenhaus zu bauen, wovon mir eine Hälfte verkaufen möchten und die andere Hälfte selbst behalten und vermieten möchten.
    Das Haus ist so konzipiert dass es einer Doppelhaushälfte sehr ähnlich kommt da es zwei Eingänge hat und die beiden Hälften bis auf den Haustechnikraum komplett separat sind. Die Eingangstür in den Technikraum wollen wir versetzen so dass man von jeder der beiden Seiten im Haus die Möglichkeit hat in den Technikraum zu gehen.

    20190421_085236.jpg Screenshot_20190421-085204_Chrome.jpg

    Das Haus wird dementsprechend auch nur eine durchgehende Bodenplatte bekommen und natürlich einen durchgedecktes Dach.
    Parallel zur Nordkante des Hauses soll von Osten her eine Einfahrt , die über beide zukünftigen Grundstücke laufen sodass das hier ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden muss.

    oberes Grundstück_neu.jpg

    Der Bebauungsplan lässt sowohl eine Teilung als auch mehrere Parteien zu. Ebenso wäre ein wohnen in zweiter Reihe kein Problem.

    Nun zu meiner Frage:
    ist es möglich, trotz Vorhandensein von nur einer Heizungsanlage und einer durchgehende Bodenplatte, das gesamte Objekt also Haus und Grundstück so zu teilen dass danach keine Wohneigentümergemeinschaft daraus entsteht sondern zwei separate unabhängig voneinander Eigentümer?

    Vielen Dank
    Der Dennis
     
  2. #2 simon84, 21.04.2019
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    Gemeinsame Heizung ist kein Hindernis.

    Ich kenne Häuser da hängen 5 an einer großen Hack Schnitzel Heizung

    Bodenplatte ebenso nicht

    Sinnvoll ist es trotzdem nicht.
    Schallschutz, Abrechnung usw
     
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  3. #3 Chillimorpheus, 21.04.2019
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    Es geht weniger um Abrechnungsformalien als vielmehr die rechtliche Seite.
     
  4. #4 simon84, 21.04.2019
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    Ja rechtlich auch ungünstig.
    Später mal eine Hälfte umbauen oder unterkellern wird ungleich schwieriger

    Schallschutz kann dir rechtlich später (andere Eigentümer) auch ein Problem werden
     
  5. #5 Chillimorpheus, 21.04.2019
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    Die kenne ich auch die Frage ist nur wie die Eigentumsverhältnisse geklärt sind ob diese fünf Häuser komplett autark sind und jeder für sein Haus und sein Grundstück bestimmen kann wie er will oder ob sie in einer WEG zusammenhängen bei der für jede Änderung ein Beschluss gefasst werden muss.
     
  6. #6 simon84, 21.04.2019
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    Ja ich sag dir doch grad , separate Grundstücke . Nix WEG
    In Bayern .
     
  7. #7 Fred Astair, 21.04.2019
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    Durchgedecktes Dach dürfte das Haupthindernis sein. Brandwand bis über Dach notwendig
     
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  8. #8 chillig80, 21.04.2019
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    Es kommt darauf an. Du baust da im Kern Reihenhäuser (dazu gehören auch Doppelhaushälften) und wenn es denn dann ein Reihenhäuser werden sollen, dann müssen es halt auch ein Reihenhäuser sein (vor allem vom Brandschutz her). Die Landesbauordnung zu umgehen in dem Du jetzt ein Zweifamilienhaus baust und es dann versuchst nachträglich zu trennen und Reihenhäuser daraus zu machen, ist ein Hochrisiko-Unterfangen, es kann da niemand garantieren, dass die Behörden da mitspielen. Das Problem mit dem Schallschutz (Bodenplatte/Trennwand) ist da nur privatrechtlicher Kleinkram, kann aber im Streitfall trotzdem verdammt teuer werden.

    Wenn Du es dann schaffst, dann kommt das Thema mit der Heizung auf. Das wird in der Regel vertraglich geregelt. Du wirst dir aber damit schwer tun, den Eigentümer des anderen Grundstücks auf Dauer an das Model zu binden. Der ist einfach Alleineigentümer seines Hauses und kann erstmal tun was er will, dass Du ihm vorschreibst wie er heizt ist jedenfalls mittel- und langfristig schwierig bis unmöglich. Das Risiko liegt da jedenfalls bei dir, wenn Du der alleinige Eigentümer und Betreiber der Anlage bist, dann musst Du schon selbst zusehen wer dir die Wärme zu welchen Bedingungen abnimmt. Wenn er der Betreiber der Anlage ist, dann ist es ähnlich nur anders herum. Wenn die Anlage euch gemeinsam gehört, dann wird da ein ganz kurioses Mischmodel daraus, es wird nicht viel Freude bereiten das vertraglich abzusichern, es ist wohl garnicht sauber und umfassend möglich.

    Also, entweder „echte“ Reihenhäuser bauen (und alle Vorschriften einhalten) oder ein kleines MFH bauen und mit der WEG leben. Alles andere ist Hochrisiko-Murks (am Anfang sind ja immer alle glücklich und gute Freunde und wenn dann der Hund mal auf den Rasen vom Nachbar scheißt, dann geht schlagartig der Kleinkrieg los)....

    Ich würde das so nicht machen, schon garnicht wegen sowas wie einem „gemeinsamen Heizraum“. Die Idee klingt nett, es bringt aber vor allem mittel- und langfristig nur Risiko und Streitpotential. Trenn es ordentlich, so wie es sich bei Reihenhäusern gehört und dann können die da drüben treiben was sie wollen, und Du kannst das auch. Saubere Sache.
     
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  9. Dimeto

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    Dass eine Grenze mitten durch einen Raum verläuft ist baurechtlich nicht zulässig. In NRW wäre das durch eine Vereinigungsbaulast heilbar. Bringt Dir aber dann nicht die erhoffte Unabhängigkeit von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

    P.S.: Bei baurechtlichen Fragen bitte das Bundesland angeben.
     
  10. #10 Chillimorpheus, 21.04.2019
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    Es geht um Rheinland-Pfalz ... ob...also den technikraum kann man auch teilen und 2 Heizungen installieren....das ginge....
     
  11. SIL

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    Das geht zu lösen @FredAstair und nicht zwangsläufig muss über 'Dach im wirklichen Sinne' eine Krone oder Attika gezogen werden, das geht auch anders und optisch nicht auffällig.
     
  12. #12 simon84, 21.04.2019
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    evtl geht es sogar als Abweichung das wäre aber zu klären

    „Brandwand“ Light
     
  13. Dimeto

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    Du hast die Wahl, wie unabhängig die Eigentümer werden (von 1-stark abhängig bis 5-unabhängig):
    1. Ein Zweifamilienhaus auf einem Grundstück und Aufteilung nach WEG. Dazu wäre dein Grundriss geeignet.
    2. Ein Zweifamilienhaus auf zwei Grundstücken, die mit einer Vereinigungs- und Zuwegungsbaulast baurechtlich verbunden sind. Grundriss verwendbar.
    3. Zwei Doppelhaushälften, deren gemeinsame Bauteile durch Baulast gesichert sind (z.B. Bodenplatte, Kommunwand). Abgesehen von den gesichetren Bauteilen und der Zuwegung kann jeder mit dem Rest machen, was er will. Der Technikraum müsste dazu getrennt werden. Heizungsmitbenutzung ist ein privatrechtliches Problem.
    4. Zwei eigenständige Doppelhaushälften ohne gemeiname Bauteile, also getrennte Bodenplatten, getrennte Gebäudeabschlusswände. Zuwegung und Heizung s. 3.
    5. Zwei eigenständige Doppelhaushälften mit eigener Heizung und herausparzellierter Zuwegung für das westliche² Grundstück, z.B. ganz im Norden. Es sind weder öffentlich-rechtliche noch privatrechtliche Vereinbarungen nötig³.

    Vor- und Nachteile muss Du selber abwägen oder hier nochmal zu Diskussion stellen. IMHO wiegen die Ersparnisse bei 2 bis 4 das Streitpotential nicht auf. Ich würde 5 wählen, bei Geldmangel 1.

    ²vorausgesetzt, der Plan ist genordet
    ³Deine westliche Hälfte steht näher an der Westgrenze als der Mindestabstand, so dass hier mit dem westlichen Nachbarn eine Vereinbarung getroffen werden muss.
     
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  14. #14 simon84, 22.04.2019
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    Generell sollte man das Unterfangen gut überlegen.
    Ein Haus bauen zum direkten Verkauf kann sich in bestimmten Konstellationen lohnen, oft aber nicht :)

    Stattdessen ein EFH bauen, vermieten, später renovieren und dann selbst beziehen ist vielleicht eine Alternative ?

    Ich weiss, keine Antwort auf die Frage, aber ein Denkanstoss :)
     
  15. #15 Chillimorpheus, 22.04.2019
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    Wir bauen doch eh gerade mit....also auf der unteren Grundstückshälfte....
     
  16. #16 simon84, 22.04.2019
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    OK aber ihr wollte später mal eins von den beiden hälften selber nutzen ? warum unbedingt realtrennung ?
     
  17. #17 Chillimorpheus, 22.04.2019
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    Ne...nur vermieten....nicht selbst nutzen...
     
  18. #18 simon84, 22.04.2019
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    Wenn ihr nur vermieten wollt reicht doch die WEG Teilung völligst...
     
  19. #19 Chillimorpheus, 23.04.2019
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    Klar, aber mindert das nicht den Verkaufswert der Immobilie, wenn derjenige, der die 2. Hälfte kauft, für jegliche Änderungen eine Abstimmung benötigt?
     
  20. #20 simon84, 23.04.2019
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    Braucht er die denn, wenn seine Haushälfte sein Sondereigentum ist?
    Bzw. mit der richtigen Teilungserklärung ist das eher kein Problem.

    Gib mal ein paar Beispiele.
     
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