Grundstückshöhe abweichend von Baugenehmigung

Diskutiere Grundstückshöhe abweichend von Baugenehmigung im Baumurks in Wort und Bild Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag zusammen, wir haben einen etwas ungewöhnlichen Fall momentan leider in Klärung. Nach Kauf und Einzug in unser neues Haus, eröffnete uns...

  1. Svenlp

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    Guten Tag zusammen,
    wir haben einen etwas ungewöhnlichen Fall momentan leider in Klärung. Nach Kauf und Einzug in unser neues Haus, eröffnete uns unser Bauträger, dass unser Haus 40cm zu hoch gebaut wurde - also die Bodenplatte 40cm zu hoch angesetzt wurde. Dies sei "einer Nachbarin aufgefallen" und müsste nun nachträglich in die Baugenehmigung eingetragen werden. Laut seinen Worten eine Formalie. In Realität leider schwieriger, da sich durch die Abweichung ein starkes Gefälle zum Nachbarn ergibt, und dieser bauliche Veränderungen verlangt. Soweit so schwierig:
    Wir haben konkrete Fragen:
    Wir empfinden die Abweichung als Baumangel, da wir durch die Höhensituation ein extremes Gefälle im Garten haben. Kann man diesen geltend machen und inwieweit sind wir da eventuell zu Schadenersatz berechtigt? Insbesondere wenn man eine mögliche Wertminderung des Hauses vorrausetz?
    Des Weiteren stellt sich die Frage, ob die Aussage des Bauträgers: "das sein niemanden vorher aufgefallen" realistisch ist? Ich vermute eine bewusste Abweichung aus mir nicht bekannten Gründen, was dann auch zur Folge hätte, dass dieser Mangel verschwiegen wurde. Ich weiß, das müsste ich nachweisen, aber mir scheint es nahezu unmöglich, dass während der Arbeiten keiner auf die Thematik hingewiesen hat.
    Über eine Rückmeldung würden wir uns freuen.
     
  2. Dimeto

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    Das ist ein sehr spezieller Fall der die ganze Aufmerksamkeit und Detailklärung eines erfahrenen Juristen braucht. Hier im Forum kannst Du die ganzen Fakten gar nicht darstellen und selbst wenn, wäre der Schadenersatzzuspruch sehr individuell.
    Wenn der Mangel so groß ist, wie kann es sein, dass es Euch nicht aufgefallen ist?
    Du kannst selber mal zur Genehmigungsbehörde gehen und dort nachfragen, ob es planungsrechtlich (sind die BPlan-Festsetzungen noch eingehalten) und bauordnungsrechtlich (sind die Abstandsflächen noch eingehalten) wirklich so unproblematisch ist. Und ob es theoretisch möglich wäre, Stützmauern zu errichten und alles aufzufüllen. Dann gäbe es ja keinen Mangel mehr und der Schaden könnte beziffert werden.
    Ja.
    Wer denn? Es gibt nicht so viele Beteiligte, die den Gesamtüberblick haben. Wenn die Bodenplatte fertig ist, fällt mir außer dem Landschaftsbauer kein Gewerk ein, welches Interesse an der absoluten Höhenlage des Baukörpers hat. Und der, der die Außenanlagen macht, interessiert sich nicht für die Genehmigung.
     
  3. #3 simon84, 03.07.2020
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    Dem eigenen Bauleiter, Qualitätskontrolle oder dem Bauherrn selbst sollte es doch auffallen. Also wenn ich ein Haus für um den Dreh von 500.000 baue, dann ist ein Laser für 30 Euro auch drin und ich stell mich mal hin und messe die Außenmaße vom Haus nach :)
     
  4. #4 Fabian Weber, 05.07.2020
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    Naja wenn die Baufläche Kraut und Rüben war, dann hast ja nur den Höhenpunkt vom Vermesser.

    Oft wird in der Baugenehmigung aber die Einmessung nach Erstellung der Bodenplatte gefordert, damit man genau solche Schnitzer noch erkennen kann.

    Ich würde jetzt erstmal abwarten, was das Bauamt sagt.

    Du bist ja auch nicht Bauherr gewesen.
     
  5. #5 driver55, 05.07.2020
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    Ich kann denn Eingangszeilen nicht folgen. Es hört sich für mich so an, als ob ihr bei der Schlüsselübergabe zum ersten mal euer Haus gesehen hättet.
    Und weshalb soll das der Nachbarin aufgefallen sein? Sie kennt eure Hauspositionen sicherlich am wenigsten.
    Wie es tatsächlich war, werden wir hier weder erfahren noch klären können.
     
  6. Svenlp

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    Nun ja...Die neuen Häuser wurden unter Vorgabe der Einhaltung der gleichen Traufhöhe an den Bestand gebaut. Das dies der Nachbarin aufgefallen ist, ist nicht weiter verwunderlich. Mir als Käufer war das nicht bekannt, dem Bauträger logischerweise durch die Baugenehmigung schon. Wir waren wohl immer verwundert über die Gefälle-Verhältnisse. Danke für die Antworten. Es spricht sehr viel dafür, dass das Haus bewusst höher angesetzt wurde (angrenzendes Stabfundament des Nachbarn zum Beispiel) und uns dieser Umstand vorab verschwiegen wurde. Wir werden dies juristisch prüfen lassen. Gar nicht, weil ich da besonders Schadenersatz rausschlagen will, sondern eher weil ich sicher stellen möchte, dass durch diese Umstände kein Wertverlust des Hauses einhergeht.
     
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  7. #7 driver55, 05.07.2020
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    Sorry, aber du schreibst nach wie vor "wirres Zeug". Weshalb weiß die Nachbarin mehr über Dein/Euer Haus als der Käufer?
    Ihr habt nie irgendwelche Pläne gesehen? "Wir kaufen die 500.000 EUR-Katze im Sack?"
    Wer baute mit wem?
    Alte Baulücke?
    Demnach bist du kein Bauherr?
    ????
     
  8. #8 Fabian Weber, 05.07.2020
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    Nein Bauträger, das hatte ich so verstanden.
     
  9. Svenlp

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    Also: Wir haben ein Haus vom Bauträger gekauft, das von der Baugenehmigung abweicht und deshalb nun bauliche Veränderungen notwendig macht. Wir möchten nun prüfen, ob das eine bewusste Abweichung war und ob dieser Sachverhalt eine Wertminderung zur Folge hat. So wirr find ich das gar nicht.
     
  10. #10 Fabian Weber, 05.07.2020
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    Ob bewusst oder unbewusst, weil verpennt, ist ja erstmal egal.

    Der Schaden ist jetzt da.

    Das Bauamt wird sich schon dazu äußern.

    Wenn es auf dem Papier geheilt werden kann, steht Dir noch der Klageweg zu, den Schadensersatzanspruch, der durch die nun notwendige Geländemodellierung entsteht, geltend zu machen.

    Das ist dann aber eher nicht mehr Baurecht.
     
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  11. #11 simon84, 05.07.2020
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    Welchen Unterschied macht es für dich als Verkäufer denn, ob der Verkäufer das während der Errichtung "bewusst" oder "unbewusst" (Ich denke eher mal du meinst fahrlässig oder vorsätzlich) gemacht hat, wenn das Haus nicht dem gekauften entspricht?

    Deine Argumentation sollte sein: Ich habe ein Haus gekauft welches genehmigt ist und der Planung entspricht.
    Das Haus entspricht nicht dem was bestellt war, also liegt ein Mangel vor.

    Diesen Mangel muss der Verkäufer nun beheben.
    Wenn dazu auch Geländemodellierung oder Abfangungen gehören ist es eben so.

    Ob weitere Schadensersatzansprüche bestehen, kannst du gemeinsam mit deinem Fachanwalt rausfinden.
     
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