Grundstückskauf | Bodengutachten Torf | Brunnengründung?

Diskutiere Grundstückskauf | Bodengutachten Torf | Brunnengründung? im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo zusammen, wir stehen kurz davor ein noch unerschlossenes Grundstück in einem Neubaugebiet zu erwerben. Für uns ist es die perfekte Lage,...

  1. Baua

    Baua

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    Hallo zusammen,

    wir stehen kurz davor ein noch unerschlossenes Grundstück in einem Neubaugebiet zu erwerben. Für uns ist es die perfekte Lage, Größe und wir waren glücklicherweise mal schneller und konnten es reservieren.

    Vor dem Notartermin haben wir noch ein Bodengutachten in Auftrag gegeben, das leider keine guten Neuigkeiten hervorgebracht hat. Es wurden zwei Rammkernbohrungen an zwei Ecken eines laut Bebauungsplan möglichen Baufensters (Haus ist noch nicht geplant) und in der Mitte eine Rammsondierung durchgeführt. Ergebnis: Torf und Humos, wobei Torf lediglich bei einer der beiden Rammkernbohrungen festgestellt werden konnte. Hier die Daten:

    RKB 1
    NHN +42,44m
    0,00-0,40m Auffüllung (Oberboden, Kohle)
    0,40-1,00m Schluff, stark feinsandig, schwach tonig, schwach kiesig, feucht, weich bis steif, braun
    1,00-2,00m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, steif, hellbraun
    2,00-2,70m Mittelsand, feinsandig bis schwach grobsandig, schwach schluffig, feucht, mitteldicht, braun
    2,70-3,00m Schluff, stark feinsandig, tonig, schwach mittelsandig, stark feucht, halbfest, braun
    3,00-3,20m Schluff, stark feinsandig bis schwach mittelsandig, schwach tonig, feucht, feucht, braun
    3,20-4,30m Schluff, tonig, humos, schwach feinsandig, stark feucht, halbfest, grauschwarz
    4,30-4,50m Mittelsand, stark schluffig, feinsandig, feucht, mitteldicht, braun
    4,50-5,00m Mittelsand, feinsandig, schwach schluffig, feucht, dicht, braun

    RKB 2
    NHN +42,13m
    0,00-0,40m Auffüllung (Oberboden)
    0,40-1,00m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, weich bis steif, hellbraun
    1,00-1,90m Schluff, feinsandig, schwach tonig, feucht, steif, hellbraun
    1,90-2,50m Mittelsand, feinsandig bis schwach grobsandig, schwach schluffig, feucht, mitteldicht, braun
    2,50-2,80m Schluff, stark feinsandig, schwach tonig, schwach mittelsandig, feucht, halbfest, braun
    2,80-3,00m Schluff, stark tonig, schwach humos, stark feucht, halbfest, graubraun
    3,00-4,10m Schluff, stark tonig, humos, stark feucht, halbfest, grauschwarz
    4,10-4,30m Torf, feinsandig, schluffig, feucht, locker, schwarzbraun
    4,30-4,50m Mittelsand, stark schluffig, feinsandig, feucht, mitteldicht, braun
    4,50-5,00m Mittelsand, feinsandig, schwach schluffig, feucht, dicht, braun

    Nun stehen wir natürlich vor der Entscheidung, das Grundstück trotzdem zu kaufen oder die Finger davon zu lassen (Lage, Größe etc. passt alles und freie Grundstücke für ein freistehendes Einfamilienhaus sind in unserem Wunschort wirklich schwer und fast nur über Kontakte zu bekommen).

    Wir haben das Gespräch mit dem Verkäufer gesucht, der selbst ein Architekturbüro und auch Statiker beschäftigt. Wir sind so verblieben, dass wir den Notartermin erstmal um eine Woche verschoben haben. Er wird mit seinem Statiker und dem Geologen Rücksprache halten und mal auf seine Kosten ein Szenario aufbauen, um Auswirkungen quantifizieren zu können. Einen geotechnischen Bericht habe ich noch nicht. Laboruntersuchungen des Torfs und Humos könnte ich noch durchführen lassen, um den organischen Anteil darin bestimmen zu lassen wenn ich das richtig verstanden habe. Hier kläre ich aber derzeit noch ab, ob das nicht schon der Verkäufer beim Institut in Auftrag gegeben hat.

    Ich selbst kann weder die Torf- noch die Humosschicht bewerten, inwieweit sie eine zwingende Tiefgründung erfordern. Nach meinem Gespräch mit dem Geologen gehe ich aber davon aus, dass wir da nicht drum rumkommen werden. Insbesondere da der Torf bei 4,30m liegt denke ich, dass ein Bodenaustausch nicht wirtschaftlich ist und lediglich eine Brunnengründung (Vorschlag vom Geologen) in Frage käme. Aufgrund der Tiefe kann leider auch ein Keller das Problem nicht lösen, was ich schade finde da wir somit aus meiner Sicht wenigstens für die Mehrkosten auch einen Mehrwert gehabt hätten.

    Ich warte mal ab zu welchem Schluss der Verkäufer mit seinem Statiker und dem Geologen kommt. Auch wenn er Verständnis zeigt und nun die Quantifizierungen in Auftrag gibt möchte ich mich trotzdem auch selbst erkundigen. Für sämtliche Anregungen bin ich dankbar. Hier ein paar Fragen, die sich uns derzeit stellen:

    - Kann jemand anhand der Bodenwerte eine Einschätzung geben? Platt gefragt, ist der Boden wirklich so schlecht, nur weil ein bisschen Torf drauf ist und erfordert definitiv eine Tiefgründung?

    - Hat die Brunnengründung Nachteile bezogen auf die Statik gegenüber einer Flachgründung auf 100% tragfähigem Boden oder sogar Vorteile?

    - Schmälert die Bodenbeschaffenheit den Wert des Grundstücks stark oder „nur" um den finanziellen Mehraufwand für eine Tiefgründung?

    Das hier auf Basis dieser Infos keine maßgeschneiderte Beurteilung gegeben werden kann ist klar. Es geht mir nur um die Einschätzung von Personen, die einfach deutlich mehr Wissen dazu haben und mir ggf. den ein oder anderen Denkanstoß mit auf den Weg geben können.

    In jedem Fall danke vorab für eure Einschätzungen!

    Gruß
     
  2. Mok

    Mok

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    20 cm mächtigen Torf in einer Tiefe von über 4 m bei einem EFH würde ich erstmal nicht so dramatisch sehen. Bei der darüber liegenden humosen Schicht wäre es sicherlich sinnvoll, den Anteil an organischen Stoffen untersuchen zu lassen. Von der Konsistenz bei den bindigen bzw. von der Lagerungsdichte der nichtbindigen Böden her hast du zumindest ganz vernünftigen Baugrund.

    Mit dem Bericht deines Geologen bekommst du die Schichten dann noch mit Bodenkennwerten versehen, darauf aufbauend können die Setzungen dann in Verbindung mit vernünftigen Lastannahmen abgeschätzt werden. Sollten diese bauwerksunverträglich sein, dann klingt eine Brunnengründung nicht verkehrt.

    Wo liegt dein Grundstück denn?
     
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  3. #3 Baua, 09.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2019
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    Danke für deine Einschätzung Mok!

    Aktuell geht es nur um den Grundstückskauf bzw. es liegt noch keine konkrete Planung des EFH/Bauwerks vor. Daher habe ich an zwei diagonal entgegengesetzten Eckpunkten eines laut Bebauungsplan möglichen Baufensters bohren lassen. Da Torf nur bei einer der beiden Bohrungen festgestellt werden konnte habe ich noch die Hoffnung, dass es sich "nur" um eine Torflinse handelt. Ich würde sobald genaue Maße des EFH vorliegen an den konkreten Eckpunkten des Bauwerks neue Bohrungen machen. Deshalb habe ich die von dir vorgeschlagene Glühverlustbestimmung aus Kostengründen aktuell noch nicht in Auftrag gegeben und wollte die organischen Anteile „lieber“ für die genaueren Bohrungen an den Bauwerkseckpunkten später haben. Oder könnten die Ergebnisse aus deiner Sicht kaufentscheidend sein?

    Aus deinen Sätzen interpretiere ich raus oder vielleicht will ich es auch eher rausinterpretieren, dass bei einem niedrigen organischen Anteil der humosen Schichten ggf. sogar eine Flachgründung denkbar wäre, weil der Torf in einer Tiefe von unter 4m liegt und die anderen Bodenklassen ganz guten Baugrund darstellen? Kannst du ggf. anhand der Tiefe der Torfschicht + Baufenster von etwa 10m x 13m die Mehrkosten ganz grob beziffern bei Szenario Brunnengründung? Sprechen wir hier von einem Bereich um die 5k oder 30k (lese hierzu leider die unterschiedlichsten Prognosen, was wahrscheinlich auch mit den individuellen Umständen zusammenhängt).
     
  4. Mok

    Mok

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    Kosten kann ich dir leider keine nennen. Zum einen fehlt mir da die Erfahrung, zum anderen kann ich mir nicht aus dem Ärmel schütteln wie viele Brunnen benötigt werden und welchen Durchmesser sie aufweisen werden. Aber mit 5.000 Euro wirst du eher nicht hinkommen. Grundsätzliche Vorteile der Brunnengründung ggü. bspw. Pfahlgründungen sind geringe Baustelleneinrichtungskosten und die vergleichsweise unkomplizierte Herstellung. Du benötigst kein Spezialtiefbauunternehmen dafür. Wenn die Rahmenbedingungen bekannt sind -> Angebote einholen.

    Hast du denn ursprünglich vorgehabt mit Keller zu bauen? Wenn diese Kosten ohnehin im Budget vorgesehen wären, dann wären die Mehrkosten aus der Brunnengründung natürlich geringer, da du nicht so tief musst. In Summe ist Brunnengründung + Keller aber natürlich teurer als reine Brunnengründung ohne Keller.

    Ich sehe keinen Vorteil mit der Bestimmung des Glühverlustes zu warten, denn die Interaktion Boden/Bauwerk soll ja jetzt bereits quantifiziert werden. Im Moment bleibt deinem Bodengutachter nichts anderes übrig, den Einfluss der organischen Bestandteile aus der Färbung abzuschätzen. Hinterlegt mit Zahlen wird er sicher belastbarere Kennwerte liefern können, die ggf. nicht so weit auf der "sicheren Seite" liegen. Und ja, ich denke unter Umständen kommst du dann auch um die Brunnengründung rum.

    Wie sieht denn die Nachbarschaft aus? Gibt es angrenzende Bebauung und wie wurde diese gegründet?
     
  5. Baua

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    Macht Sinn, verstehe. Wenn die Brunnengründung auch problemlos in der Tiefe unter 4,30m durchgeführt werden kann würde ich diese nach jetzigem Kenntnisstand auch der Pfahlgründung vorziehen. Ursprünglich hatten wir nicht vor mit Keller zu bauen, da wir oben genug Fläche hätten und uns die Mehrkosten sparen könnten. Als ich vom Torf erfahren habe war mein erster Gedanke aber, dass es ja kein Problem sei und wir dann einfach mit Keller bauen, sodass die Mehrkosten zumindest für etwas gut wären. Dann die freudige Nachricht, dass die Schicht in 4,30m Tiefe liegt. Dein Vorschlag Keller + Brunnengründung klingt auch plausibel. Wir werden uns dann im schlechten Falle eines hohen organischen Anteils und sobald die Planung des Bauwerks da ist denke ich beide Szenarien rechnen lassen und dann entscheiden. Ich hoffe natürlich erstmal auf einen niedrigen Anteil. Direkt angrenzende Bebauungen links und rechts neben dem Baufenster gibt es noch nicht.
     
  6. #6 Fabian Weber, 10.08.2019
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    Ansonsten hat @Surfer88 da ja auch eine eher günstige Lösung gehabt, vielleicht passt das ja auch bei Dir.
     
  7. #7 Surfer88, 10.08.2019
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    So gut der Boden tatsächlich sein mag, wenn ein Statiker Torf liest und für die Gründung die Haftung übernehmen soll, wird er eine Tiefgründung planen (wer kanns ihm verübeln!)

    Die Brunnengründung ist nur ein Teil der Geschichte, auf die Brunnen bzw Säulen wird noch ein bewehrtes Streifenfundament gegossen (kostet auch einen Tick mehr), als aussteifender Balkenrost, dann erst kommt die Bodenplatte.
    Statisch gesehen ist das nacher allerdings Bombensicher....

    Zum Grundstück:
    Angebot und Nachfrage regeln den Preis....
    klar ist der Baugrund schlechter (evt) aber es gibt genug Leute die gerade was suchen...

    Wenn euer Budget einen Keller hergibt (Grundwasserstand beachten) dann beschränkt sich die Tiefgründung bei euch auf ca. 1,5m, ähnlich wie bei uns, nur hätte uns der keller 70.000€ gekostet, also sind wir lieber 4,5m mit der Tiefgründung rein und haben auf den Keller verzichtet.
    Goggle mal nach Betonplomben. Ist im Prinzip das gleiche wie Brunnen, nur eben ohne die Schachtringe als Verbau. Ihr braucht einen Bagger mit Verstellausleger und idealerweise einen Grabengreifer, dann wird die Sache gar nicht so teuer.
    Mehrkosten bei uns waren 6000€ für 40m3 Beton.
    11 Säulen mit 1,6x0,6 und ca 4,5 m tief.

    Lg
     
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  8. Baua

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    Danke für den Tipp, dazu werde ich mich auch mal informieren. Bis wo hattet ihr denn nicht tragfähige Schichten und wie tief habt ihr für das Bodengutachten bohren lassen?
     
  9. #9 Surfer88, 11.08.2019
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    Bodengutachten ging bis 6m RKS.
    Von 2m-4,5m war schluff, dazwischen ca 50cm leicht torfige schichten, beim aushub mit dem bagger konnten wir dies aber so nicht bestätigen.
    Ab 4,5/5m war bei uns tongestein, darauf haben wir gegründet.

    Lg
     
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