Grundstückskauf - Fragen

Diskutiere Grundstückskauf - Fragen im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir stecken mitten in den Verhandlungen um ein Grundstück und haben dazu noch Fragen: Gibt es gute Lektüre, wie der Kauf abläuft, was...

  1. Ginger

    Ginger

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    Hallo,
    wir stecken mitten in den Verhandlungen um ein Grundstück und haben dazu noch Fragen:

    Gibt es gute Lektüre, wie der Kauf abläuft, was man prüfen sollte vorher und während des Kaufes und über das vertragliche?

    Sollte man den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen?
    Sollte man ein Grundstück im Rahmen eines Kaufes sicherheitshalber im Vorfeld vermessen lassen (Lageplan, Grundbuchauszug liegt uns vor)?

    Macht man ein Bodengutachten vor oder nach Kauf und gibt es Vertragslösungen vorbehaltlich Bodengutachten?
    Das Grundstück liegt als Baulücke in einem in den 70ern bebauten Gebiet, wir
    wollen ohne Keller bauen.

    Auf dem Bauamt waren wir schon, auch beim Architekten um zu sehen, ob es finanziell passt mit dem was wir uns so vorstellen.
    Es gibt mehrere Hausformen, die im Rahmen des Vorstellbaren lägen und auch bzgl. Abstandsflächen und co. passen.
    Kanal wurde erst geprüft, ist noch in Ordnung, aktuell steht keine Erneuerung an. Ebenso beim Straßenbelag.
    Infrastruktur am Ort ist gut bekannt.
    Nachbarschaft ist teils Altersklasse Elterngeneration, teils Neubezug junge Familie.
    Gasleitung nicht vorhanden. Gasheizung geht nicht...wäre aber eh nicht unser Favorit.
    Erschlossen ist das Grundstück. Die Anschlusskosten wären aufgrund der Anschlusslage etwas erhöht.

    Ist die Höhe der Maklerprovision verhandelbar (s-immobilien)?

    Bin für alle Hinweise, Ratschläge und Tips dankbar.
    Bei so einer Investition macht man ungern schon gleich zu Beginn Fehler.
     
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  3. Thomas B

    Thomas B

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    Moin Ginger....
    Eigentlich sollte der Notar neutral beraten (also nicht Pro-Verkäufer!) und auf alle Dinge, dioe mit dem Kauf zusammenhängen hinweisen. Er hat auch über "Altlasten" auszuklären soweit diese bekannt sind (Grunddienstbarkeiten, Baulasten,...). Insofern sollte hier der Notar genügen.

    Eigentlich sollte das Grundstück vermessen sein! Ich gehe einmal davon aus, daß das Grundstück bereits real abgeteilt wurde, daß also Grenzsteine gesetzt wurden und dies (Lageplan vorhanden!) dann auch vom zuständigen Vermessungsamt eingemessen wurde.

    Wenn Ihr die Möglichkeit das Bodengutachten vorab machen zu lassen, ist dies natürlich von Vorteil. Um die Kosten kommt Ihr letztendlich ja ohnehin nicht herum...egal ob Ihr das BGA nun heute oder nach dem Kauf anfertigen laßt. Vorher bringt es natürlich mehr Sicherheit (ist der Boden tragfähig? Sind zusätzliche Maßnahmen notwendig?), ob der Verkäufer Euch ein Rücktrittsrecht einräumt, müßt Ihr mit eben diesem vereinbaren. Wichtig wäre in jedem Falle dann aber auch, daß Ihr die Lage und Größe des Hauses auf dem Grundstück wißt, da die Rammkernsondierungen des Bodengutachtes sinnvollerweise im Baufeld niedergebracht werden sollten :)

    Grundsätzlich ja, ob die Damen unbd Herren von der Spaßkasse aber verhandeln wollen....? Vielleicht mag die Aussicht auf eine Baufinanzierung deren Verhandlungsbereitschaftz poitiv beeinflussen.....

    Grüße

    Thomas
     
  4. Ginger

    Ginger

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    Hi Thomas,
    ich denke schon dass bei Teilung vermessen wurde.
    Wo finde ich solche Angaben?

    Die exakte Lage des Hauses wird vom Entwurf abhängen und erst nach Kauf festzumachen sein...aber so riesig ist das Grundstück ja nicht...ob da 5m hin oder her eine Rolle spielen?
    Muss für ein Bodengutachten der verwilderte Bewuchs entfernt werden?
    Was kostet das Gutachten ca.(man soll ja schon von Verkäufern gehört haben die trotz Zusage einen Rückzieher machen und dann bleibt man auf den Kosten sitzen)? Habe was von um die 1000,- im Hinterkopf?
    Wen genau beauftragt man für sowas und ist es preislich sinnig das Gutachten um die Eignung für Erdwärmepumpe zu erweitern?

    Auf das Unternehmen, das finanziert, wollen wir uns zum aktuellen Zeitpunkt nicht festlegen. Verschiedene Varianten stehen zur Auswahl...wird sich auch nach der später exakteren Kostenschätzung richten.
    Das Grundstück selbst wird nicht finanziert.
     
  5. Thomas B

    Thomas B

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    Normalerweise auf dem Katasterauszug: 1 Seite: Lageplan (Zeichnung), 2 Seite: Nachbarn, Grundstücksgröße,... ansonsten einen amtlichen Lageplan auf dem zuständigen Vermessungsamt ordern (kostet ca. 30 EUR). Sollte aber auch beim Kauf/ Verkauf klar sein (Anlage zum Notarvertrag), da man ja schon wissen möchte was man kauft...


    Die exakte Lage (+/- 1 oder 2 m) sollte man schon vorher verorten können. Die Sondierungen werden i.d. Regel im baufeld bzw. eher an den Ecken des selbigen (also der Grundrissprojektion) niedergebarcht. und wenn das haus sich dann später um 5 m verschiebt ist die Aussage des BGA natürlich immernoch verwertbar, besser aber sicher wenn sie dem tatsächlichen Baufeld zuzuordenen ist.

    Ja...in etwa. Hängt aber von der Anzahl der Sondierungen und deren Tiefe ab.

    Grüße

    Thomas
     
  6. leany

    leany

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    Ich würde Bodengutachten auf jedenfall vorher machen lassen. Was ist wenn ihr dann mal eben 3-4 m tief Bodenaustausch machen müsst. Bei uns 1m. tief und etwa 160 qm Fläche kostete der Spass bereits 4000 Euronen.


    Ein Bodengutachter kostet nicht unbedingt 1000, wir haben etwa 700 bezahlt mit 4 Borungen (je 2), Gründungsempfehlung, Sickerfähigkeit des Bodens wurde auch ermittelt, Zusammensetzung etc. und ein Paar Fotos gab es auch dazu.
     
  7. Ginger

    Ginger

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    Bodenaustausch aus statischen Gründen oder aufgrund von belastetem Boden (Giftstoffe)?
    Hier im Raum gibt es ein Baugebiet auf ehemaligem Industriegelände...da wurde auch nur in den obersten Bereichen auf Belastungen geprüft tiefer nicht....da würde ich aber nicht bauen.
    Das für uns interessante Grundstück liegt auf einem Bereich der mal Wiesen/Felder/Wald war und es war die letzten ca. 30-40 Jahre Garten (nun Baulücke). Bebauung rundum stammmt aus den 70ern.
     
  8. NaMa2010

    NaMa2010

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    Die Frage interessiert mich auch brennent. Bei uns ist der Fall folgendermaßen: Grundstück liegt in B-Plan Gebiet, ursprünglich Ackerland, ein paar hundert Meter entfernt liegt eine alte Deponie wofür aber Gutachten vorliegen, das Gebiet wurde bereits geologisch untersucht und es liegen dadurch Daten vor.

    Nun wollen wir auch erst in 1-2 Jahren bauen, also steht das Haus noch garnicht fest und Termin mit Architekten etc. hatten wir auch noch nicht.

    Ist es sinnvoll nun schon ein Bodengutachten zu machen und dann einfach mal zu bohren ohne zu wissen ob dort wirklich das Haus hinkommt?

    Enthält so ein Gutachten dann auch Erklärungen oder muss man mit Gutachten nochmal zum Architekten um dann zu erfahren ob besondere (teuere) Gründungen nötig sind?
     
  9. edeka

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    Hallo zusammen !
    was nicht zu vergessen ist und bei mir völlig überraschend
    uns genervt hat.
    frag mal das bodendenkmalamt..
    bei uns war das für einige plätze eine herbe bescherung.
     
  10. oberh

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    Herr von und zu Architekt ... ;)

    "Normalerweise auf dem Katasterauszug: 1 Seite: Lageplan (Zeichnung), 2 Seite: Nachbarn, Grundstücksgröße,... ansonsten einen amtlichen Lageplan auf dem zuständigen Vermessungsamt ordern (kostet ca. 30 EUR). Sollte aber auch beim Kauf/ Verkauf klar sein (Anlage zum Notarvertrag), da man ja schon wissen möchte was man kauft..."

    Du sprichst hier wovon?

    An "irgendwelche" Personen geben die Vermessungs- und Katasterämter der Kreise und kreisfreien Städte ohne den Nachweis eines berechtigten Interesses lediglich einen Auszug aus der Liegenschaftskarte.
    Daraus ist nicht ersichtlich, ob die Grenzen "festgestellt" sind.
    Wenn Du hier von einer "zweiten Seite" sprichst, dann nehme ich an, Du meinst einen Veränderungsnachweis? DEN bekommt er nicht!
    Angaben über die Nachbarn bekommt er NICHT.
    Ein (amtlicher) "Lageplan" kostet AB ca. 800 €.
    Die Höhe richtet sich nach der Grundstücksgröße, dem Wert des Projekts, dem Richtwert, der Höhe diverser Aufwände ... den Gebührenordnungen der jeweiligen Länder.

    Die Grundstücksgrößen im Liegenschaftskataster sind historisch und durch diverse vermessungstechnische Gründe bedingt mit Vorsicht zu behandeln.
    Sie nehmen auch nicht Teil am öffentlichen Glauben des Grundbuches!

    In einem Notarvertrag kann grundsätzlich ein Stück einer Klopapierrolle beigefügt werden, wenn die darauf befindliche Skizze das Kaufobjekt eindeutig kennzeichnet (evtl. im Zusammenhang mit dem vertraglichen Text).
    Hier könnte z.B. eine Festlegung über A-B-C-D-E-A erfolgen.

    So, genug geklugsch... ;)

    @Ginger
    Dein Grundstück ist sicherlich irgendwann einmal vermessen worden - und wenn es 1885 war ...
    Wenn Du bauen möchtest, dann benötigst Du früher oder später einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
    Der muss Dir einen (amtlichen) Lageplan erstellen - die Grob- und Feinabsteckung machen - Dein Gebäude katastermäßig einmessen.
    Vielleicht benötigst Du ihn auch noch für eine Bescheinigung à la §81 Abs 2 BauO NW - ein für den Bauantrag zusätzlich gefordertes Querprofil der umliegenden Bebauung ...

    ER kann Dir die Zahlennachweise als Bestandteil der Vermessungsunterlagen besorgen und Dir die "wahre" Größe Deines Grundstückes ermitteln.
    (Ausgehändigt bekommst Du die Unterlagen aber nicht.)
    Wenn Du Dein Grundstück mit der Bebauung bis auf den letzten cm ausreizen möchtest, dann macht es sogar Sinn im Vorfeld einer Planung das Grundstück örtlich vermessen zu lassen.
    Ich hatte einmal einen Fall, wo ich den Architekten in diesem Sinne explizit zur Vorsicht mahnte - er ignorierte es willentlich - bums, Grundstück war 20 cm zu klein. -> Er musste die Bauzeichnungen erneuern, es mussten Entschädigungsleistungen an die Erwerber der Eigentumswohnungen geleistet werden ...

    Hier wird Dich der ÖbVermIng Deines Vertrauens gerne beraten.
     
  11. KlausK

    KlausK Gast

    Hallo,
    so wie Thomas B es beschreibt, war es be mir. Nannte sich "Qualifizierter Lageplan (§2 Abs. 3 Bauvorlageverordnung), dort waren auf Seite 2 die Eigentümer aller angrenzenden Grundstücke inkl. Grundbuchblatt, Flurstück, usw. aufgeführt. Wir waren da noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Außerdem war dor angekreuzt "das die farbig markierte Grenze zuverlässig" seien, ebenso "die Grenzmarkierungen / Gebäude".
    Seite 1 war dann der eigentliche Qualifizierte Lageplan (1:500) und Seite 3 der "Übersichtsplan (ohne Feldvergleich)".
    Sollte ich was falsch verstanden haben, bitte korrigieren.
     
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  13. oberh

    oberh

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    Hi Klaus!

    Seit einigen Jahren schon dürfen die Eigentümer der Nachbargrundstücke nicht mehr im Lageplan dargestellt werden -> Datenschutz!
    Die Bauordnungen wünschen es sich trotzdem gerne - dann müssen se nit selber nachschauen ...
    Außerdem - wo kein Kläger, da kein Richter ...

    ""das die farbig markierte Grenze zuverlässig" seien, ebenso "die Grenzmarkierungen / Gebäude"."
    Da hätte auch stehen können - die Grenzen sind gut - oder blau, gelb, lila ...

    Nein, im ernst - ich kenne lediglich:
    Die Grenzen entstammen qualifizierten Vermessungen.
    Oder (z.B. wichtig, ob ein Lageplan oder ein amtlicher Lageplan gefordert wird):
    Die Grenzen sind festgestellt.

    Dies sagt aber auch nichts konkretes über die Genauigkeit aus.
    Ganz grob: Faustregel: Grenzen, die ab 1897 gebildet wurden gelten als festgestellt.
    In der heutigen Zeit bedeutet dies: von den Beteiligten anerkannt, gesichert aufgemessen, in der Örtlichkeit abgemarkt.
    Existiert ein "gesichertes Aufmaß", so spricht man schon fast von einer qualifizierten Vermessung.

    Ungenauigkeiten durch die Meßmethoden, in den Anschlusspunkten etc. bleiben dabei vollkommen unberücksichtigt.

    Ein Beispiel:
    Es wurde um 1950 eine Grenze gezogen.
    Am Anfangspunkt einer bestehende Grenze wurde das Meßband angelegt mit 0,00. Am Ende der alten Grenze wird 100,00 m abgelesen.
    Die neue Grenze geht ab bei 50,00 m.
    Nun hing das Meßband damals zu viel durch, der Meßgehilfe am 0-Ende des Meßbandes hatte einen Sehfehler und hat tatsächlich mit 0,005 abgelesen.
    Es gab nur ein 20-Meter-Band - sodaß gestaffelt gemessen werden musste.
    Obwohl die Messung durch Kontrollstrecken hinreichend geprüft war, geschieht nun Folgendes:
    Der damals neue Grenzpunkt ist durch Straßenbaumaßnahmen abhanden gekommen und soll nun örtlich erneuert werden.
    In diesem Beispiel sollen die Abmarkungen für Anfangs- und Endpunkt noch vorhanden sein.
    Der jetzige Landmesser mißt die Gesamtstrecke mit seiner Totalstation und siehe da: 99,88 !
    Jetzt greift das Nachbarschaftsprinzip und der Fehler wird proportional verteilt.
    Der zu erneuernde Grenzpunkt wird mit 49,94 m abgesetzt.


    Ist zwar fachlich absoluter Schwachsinn, doch das BGH hat vor Jahren einer Klage eines Nachbarn stattgegeben, weil der Bauherr seine Grenzgarage 0,005 m überbaut hatte - er musste den Putz wieder entfernen ...
     
  14. KlausK

    KlausK Gast

    Dann sage ich lieber nicht wie alt bzw jung mein Lageplan ist....
    Für mich als Laie heißt zuverlässig in diesem Fall, das die gelb markierten Grenzen stimmen oder doch nicht???
     
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