Grundstückswert Straße

Das soll - immer noch unter der Annahme, es gäbe keine rechtliche Grundlage für den Überbau - doch nicht dein Problem sein.

Chance vertan ...

 

Nee, nee. Was Du anscheinend meinst, ist nach dem Kauf.
Vor dem Kauf hätte das Vorkaufsrecht „eingereicht werden müssen“. Dafür hätte man aber sehen. Passen, dass da ein Stück Grund zwiespältig daherkommt.
Erst wenn der Prozess des Vorkaufsrecht abgeschlossen ist, erst dann kann man verkaufen/kaufen.
Wenn wir uns dennoch missverstehen, dann ist es so. Aber dann unverständlich.

Wie sieht es denn überhaupt rechtlich mit der überbauten Fläche ohne diesem Stück aus? Wäre das Haus dann überhaupt noch legitim?
Das Grundstück ist ja nicht gerade groß. Gibt es da einen BPlan?

 

Nein, vermutlich hatte sie keine Chance, weil es keine Rechtsgrundlage zur Ausübung eines Vorkaufsrechts gab. Sie musste ein Negativattest ausstellen (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

 

Das ist mir heute schon zu spät - oder zu juristisch - oder beides ...

 

Und darin kein Wort zu der Straßenfläche, die ja ganz offensichtlich öffentlich genutzt wird?

Ja, wenn Du ein Anwesen mit eigener Zufahrtsstraße hast. Aber wenn der Auftrag lautete, einen fairen Verkaufspreis zu ermitteln, dann halte ich das für unangebracht, auf Wertermittlungsrichtlinien zu verweisen, die möglicherwise korrekt sind, aber auf diesen Fall nicht passen.

Meine Auffassung: Es liegt ein ungeklärter Rechtszustand vor, der dann gerichtlich zu klären ist, wenn etwas passiert, z.B. ein Unfall oder die Errichtung einer Einfriedung. Die Widmung von Straßen und Wegen ist sehr kompliziert. Da kann man Wochen in den Verzeichnissen vom Katasteramt und Stadtarchiv wühlen, um eventuell eine rechtssichere Klärung herbeizuführen.

Das ist möglicherweise auch der Fall.

Wenn ich es richtig sehe, geht es um ca. 25000€ und der Verkäufer ist zu einem Entgegenkommen bereit. Jetzt müsste man eine kompetente und verantwortungsvolle Person bei der Stadt finden, die einsieht, dass hier der übliche Preis für Straßenland wegen der unklaren Rechtslage nicht angemessen ist und alle sind glücklich.

Somit hattest Du doch niemals vor, die Straßenfläche in Besitz zu nehmen. EIn echter Schaden ist Dir damit nicht entstanden. Und wenn der Gutachter einen guten Job gemacht hätte, hätte der Verkäufer auch einen niedrigeren Verkaufspreis akzeptiert.
Übrigens hat die nördliche Grenze auch nicht viel mit dem örtlichen Grenzverlauf zu tun. Teilweise nutzt Du das Nachbargrundstück, teilweise verzichtest Du auf Flächen.

 

Ich habe mir mal den Flächennutzungsplan angesehen und festgestellt, dass es sich bei der Siedlung um einen Denkmalbereich handelt. Die komplette Siedlung wurde von einem Unternehmen gebaut und erst in den 1970ern individualisiert. Das Luftbild von 1957 zeigt aber schon den heutigen Verlauf der Wegefläche. Die Wahrscheinlichkeit ist daher hoch, dass die Stadt gar nichts mit dem Verlauf des Weges zu tun hat und es sich um eine stillschweigende Widmung handelt und damit nicht um einen illegalen Ausbau eines Privatgrundstücks. Aufgrund der Historie der Siedlung könnte sich die genaue Recherche aber als gar nicht mal so kompliziert wie zunächst vermutet herausstellen. Es gibt sogar einen Wikipedia-Artikel mit verschiedenen Quellenangaben zur Siedlung. Die Hobbyhistoriker von Geschichtsvereinen freuen sich meistns, wenn sich jemand für ihre Erkenntnisse interessiert.

Weitere Idee: Wenn Flurstück 2385 der Stadt gehört, könnte ein Flächentausch die Lösung sein. Dann muss gar kein Geld mehr fließen. Muss man sich nur noch über die Vermessungskosten einig werden, die ich mal auf 3000€ schätze (wenn man von 26€/m² ausgeht ).

 

Viel spannender für mich wäre, was es alles für Möglichkeiten und ggf. Konsequenzen gäbe.
Gehört ihm die Straße? Kann er Maut nehmen? Was würde passieren, wenn er die Straße abreißt? Gibt es ein Gewohnheitsrecht? Kann die Stadt enteignen? Muss er Winterdienst leisten? Wer haftet bei Unfällen? Wer hält die Straße instand?

 

Genau diese Fragen sind ja ungeklärt. Alles steht und fällt mit der Entscheidung, ob es sich um eine öffentlich gewidmete Fläche im Sinne des § 2 Abs. 1 StrWG NRW handelt. Und wenn Eigentümer und Straßenbaulastträger sich nicht einig sind, muss diese Entscheidung ein Gericht treffen. Einen kleinen Überblick zum Aufwand solcher Untersuchungen liefert folgendes Urteil:
VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21.11.2019 - 5 S 1052/18
Bitte die Fälle nicht miteinander vergleichen, es geht nur um die Untersuchungserfordernisse und darum, dass trotz des erfolgten Aufwandes einschließlich der gewonnenen Erkenntnisse die Volljuristinnen des Oberverwaltungsgerichtes zu einem anderen Ergebnis kamen als die Volljuristen des Verwaltungsgerichtes.

Daher appeliere ich an die Vernunft, außergerichtlich eine Einigung zu erzielen. Dass eine Kommune nicht eine Fläche zu 550€/m² aufkaufen kann, die dann in der Bilanz nur 26€/m² Wert ist, sollte einleuchten. Schließlich gibt es auch noch Rechnungsprüfungsämter und übergeordnete Aufsichtsbehörden.