Hamburg -EFH Aufstockung Abstandsfläche unterschritten 20cm

Diskutiere Hamburg -EFH Aufstockung Abstandsfläche unterschritten 20cm im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag, Seit Monaten laufen die Planungen unser EFH in Hamburg aufzustocken. Das ganze Prozedere ist leider eine völlige Katastrophe. Nachdem...

  1. #1 Blackacid2303, 23.01.2019
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    Guten Tag,

    Seit Monaten laufen die Planungen unser EFH in Hamburg aufzustocken.
    Das ganze Prozedere ist leider eine völlige Katastrophe. Nachdem es für unser in den 70iger Jahren gebautes Haus keine Vorstatik Unterlagen mehr gibt, weil der Vorbesitzer diese vernichtet hat und auch leider verstorben ist und weil das Bauamt ihre Unterlagen zur Vorstatik ebenfalls vernichtet haben, mussten wir nach ewigem Gesuche einen sündhaft teuren Statiker engagieren.

    Wir wollten unseren einstöckigen Walmdach Bungalow um ein Vollgeschoss aufstocken + Dach mit 30° Dachschrägen.

    Bauunterlagen waren bereits fertig , vom Architekten beim Bauamt eingereicht, und dann abgelehnt.

    Der architekt hatte nicht gesehen, dass die notwendige Abstandsfläche zum Nachbar Grundstück an einer Stelle um 38 cm unterschritten war. wie auf dem Bild zu sehen, sind diese 38cm nicht durchgehend sondern nur an einem Punkt maximal.

    Das macht das ganze Bauvorhaben wahnsinnig kompliziert. unser Haus scheint einen ticken versetzt gebaut worden zu sein, sodass diese Problematik erst entstanden ist.

    Einzige Möglichkeit die Abstandsfläche einzuhalten, besteht daran, dass Dach mit einer Schräge von ca 29° zu designen und es in das untere Grundstück quasi hinein ragen zu lassen.
    Das untere Geschoss wäre somit zu einem gewissen Teil verunstaltet, die Deckenhöhe wäre in der Nähe der Aussenwände nur 1,82m hoch.

    Der Nachbar wäre trotz finanzieller Entschärfung nicht bereit, dass in die Baulast eintragen zu lassen. Es sind lediglich 2,9m2 an Überschreitunng, aber etwas in die Baulast eintragen zu lassen ist ihm zu heiß.

    Wir müssen ohnehin unsere Einfahrt um ca 20cm auffüllen, um auf einer Höhe mit dem Nachbargrundstück zu kommen.
    Das würde uns zusätzlich 8cm Gewinn an Abstandsfläche beungen. Wenn wir die Dachhöhe noch etwas verringern, könnten wir auf ca. 20cm Unterschreitung kommen.

    Leider bleibt es aber bei dieser unterschreitung.
    Es ist irgendwie auch irrsinnig , dass das aufgestockte Geschoss völlig verunstaltet wäre, wenn wir den alternativ Entwurf so akzeptieren müssen.

    20cm sind wie ich finde nun auch nicht die Welt, vor allem weil sie an einer Stelle auftreten, und der Nachbar dort eigentlich auch niemals etwas hinsetzen wird, weil dort seine Einfahrt liegt.

    Gibt es da eine Möglichkeit, dass das Hamburger Bauamt eine Sondergenehmigung hierfür erteilt, weil die 20cm vergleichweise gerig sind. Es wären dann schließlich immernoch 3m Abstand.
    Meiner Recherche nach gäbe es hierfür sogar mit §31 BauGB eine Möglichkeit, wenn eine Durchsetzung des bebauungsplan eine besondere Härte zur Folge hätte.

    Wenn die Dachschräge in das untere Geschoss reichen würde, würde es dann nicht eine solche Härte zur Folge haben.

    Hätte jemand hierzu eine Idee, ich wäre über jeden Tipp dankbar.
     

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  2. #2 simon84, 23.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 23.01.2019
    simon84

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    Was heisst sündhaft teuer in Euro (ca)?
    Eine neue Statik wäre doch für die Aufstockung sowieso nötig gewesen und die Kosten sollten im Verhältnis zum Gesamten Bauvorhaben eigentlich überschaubar sein ?

    Bzgl. der unangemessenen Härte:

    Gibts überhaupt einen Bebauungsplan oder ist das 34er ?
    Falls 34, kannst du dich nicht auf eine Ausnahmeregelung für Bebauungspläne berufen.

    Wenn der Nachbar keine Abstandsfläche übernehmen will, sehe ich keine Chance.
    Du darfst ja nicht vergessen, falls er mal verkauft oder vererbt, dann kann der Nachfolger um diese Fläche offiziell nicht bauen (auch wenn es nur ein paar qm sind).
    Also hat er dann das Geschiss wegen deiner Fehlplanung. Würde ich auch nicht machen, ganz ehrlich.

    Eine Dachschräge zu haben ist keine unangemessene Härte. Vor allem habt ihr doch noch gar nix gebaut sondern nur geplant !
    Ein Rückbau wäre bei späterer Feststellung vielleicht in dem Fall eine unangemessene Härte. Aber hier hat das Bauamt den Fehler ja rechtzeitig bemerkt.
    Jetzt ist doch noch alles möglich recht einfach zu ändern.

    Wird die Fassade eigentlich gedämmt ? Nur beim Anbau oder gesamt ?
    Mit der Dämmung könnte man evtl. noch argumentieren, es gibt hier zwar unterschiedliche Urteile, aber ggf. könnte man zumindest versuchen die abzuziehen.

    Staffelgeschoss wäre evtl. eine Option, einfach das obere Geschoss entsprechend einen halben Meter einrücken, das dürfte doch auch reichen, wenn du das Dach an sich nicht niedriger haben willst. Oder mach einen Balkon an der Stelle draus, der fällt evtl. nicht unter Abstandsfläche je nach Maßen.

    Was kann das Bauamt dafür wenn dein Architekt nicht richtig planen kann ?
    Ich würde den Architekt erstmal zur Nachbesserung bitten !

    Und wichtig ist auch noch ob das Haus tatsächlich an der markierten Stelle im Plan steht.
    Sehr oft stehen die Häuser sowieso nicht wirklich genau wie eingezeichnet.
    Vielleicht mal mit Abstandslaser grob kontrollieren, bei Verdacht einen Vermesser (privat) bestellen, das kostet nicht zu viel.
    Eventuell reicht das ja schon, wenn das Haus z.B. weiter auf eurem Grund steht als gedacht oder die Grenze tatsächlich anders verläuft.

    Die offizielle Vermessung/Korrektur kostet dann mehr, aber wäre es vielleicht wert.

    @Dimeto hat vielleicht noch Tips ?
     
    Dimeto gefällt das.
  3. #3 Blackacid2303, 23.01.2019
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    Hallo simon84,

    Zunächst vielen Dank für deine Antwort.
    Der Statiker kostet uns rund 13.000€ und war nicht einmal vor Ort um sich etwas anzugucken.
    Und ja der Architekt hat in dem Fall Mist gebaut , denn er hätte bereits von Anfang an klären müssen ob anhand der vorhandenen Datenlage eine Aufstockung möglich ist und nicht sofort wild drauf loszeichnen.

    Was meinst du mit 34? Bei den abstandsflächen dachte ich an §6 HBauO.

    Als besagter Nachbar sein haus letztes Jahr gebaut hat, hat er einen Vermesser beauftragt. Soweit ich das richtig sehe, ist das kartenmaterial des Bauamtes korentk, was Abstände und Co anbelangt.

    Das mit dem staffelfeschoss müsste man sich überlegen, ein Balkon wäre in dieser Richtung aber wohl eher keine Option.
    Und ja, es würde Zusätzlich ca. 10cm Dämmung dazukommen.

    Grüße
     
  4. #4 simon84, 24.01.2019
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    Oha das ist schon sehr teuer auf welcher Basis wurde das abgerechnet ?

    Paragraph 34 BauGB meine ich.
    Gibt es einen Bebauungsplan ja oder nein?
    Falls nein dann kannst du Ausnahmen für bauen mit Bebauungsplan auch nicht ranziehen.

    Es gibt bei der Dämmung rechtlich zwei Ansichten:

    1. Ansicht bei Neubau muss die Abstandsfläche eingehalten werden

    2. Bei Sanierung/im Bestand ist eine Überschreitung durch die dämmstärke zulässig.


    Bei einer Aufstockung mit Staffelgeschoss wird man aber evtl so argumentieren, dass du unten zwar überschreiten darfst, da ja Bestand, aber bei einem staffelgeschoss oben ja sehr wohl einfach 10cm weiter reinkannst da Neubau

    Also Vorsicht !
     
  5. Dimeto

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    Wie kommt man da auf eine Wandhöhe von 8,58m?
    Du hast eine Erdgeschossfußbodenhöhe, sagen wir mal 30cm über Gelände, 2,60m lichte Höhe für's EG, 0,30m Decke, 0,15m Bodenaufbau, 2,60m Raumhöhe OG, 30cm Decke und 30° Walmdach (Höhe ca. 3,50m)
    H = 0,3 + 2,6 + 0,3 + 0,15 + 2,6 + 0,3 + 3,5/3 =7,42
    Abstandsfläche 7,42 * 0,4 = 2,97 würde passen, ohne Grenzüberschreitung.
    D.h. dein angehängter Plan wurde erst nachher erstellt? Von wem?
    Nur wenn man sich beim Baukörper festgelegt hat, ohne auf die Gegebenheiten Rücksicht zu nehmen.
    Verstehe ich nicht. Meinst Du Geschoss? Und wenn ja, welches?
    Verstehe ich auch nicht. Meinst Du mit "Das untere Geschoss" das Geschoss unterhalb des DG oder das bestehende EG? Irgendetwas stimmt da mit den Höhen nicht. Oder steht der Keller 1,50m aus dem Boden heraus?
    Für mich sieht es so aus, dass Du genügend Grenzabstand hast, um eine vernünftige Aufstockung zu planen. Das Problem ist allein dein Planer. Somit kommt auch die Zulassung einer Abweichung nach §69 HBauO nicht in Frage. Auch nicht §31 BauGB, da, wie @simon84 es schon richtig sagte, hier nicht von den Festsetzungen eines B-Plans abgewichen werden soll, sondern von den Anforderungen der LBO. Somit bleibt nur die Baulast, die ich Dir als Nachbar unter den gegeben Umständen aber auch nicht geben würde.
    Auch hier kann ich nur @simon84 's Empfehlung wiederholen. Das Bauamt hat kein eigenes Kartenmaterial. Und einer Karte sieht man die zu Grunde liegende Genauigkeit nicht an. Sofern dein Plan nicht auf Grundlage des Katasterzahlenwerks erstellt wurde, was im Allgemeinen nur Vermesser machen, solltest Du Dir die Grenzabstände des Bestandes zumindest vom Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung bestätigen lassen, besser, aber ungleich teurer, wäre eine örtliche Grenzanzeige durch ein Vermessungsbüro.

    P.S.: Auch die Abstandflächen im Plan sind nicht nachvollziehbar. Sie beginnen teilweise an merkwürdigen Punkten und haben keinen Bezug zu den vorhandenen Geländehöhen. Und eine Veränderung des natürlichen Geländes hat keine positiven Auswirkungen auf die Abstandsflächenberechnung
     
  6. #6 Blackacid2303, 24.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 24.01.2019
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    Hallo Dimeto,

    Auch dir zunächst vielen Dank für deine Antwort.
    Der Keller steht bei uns tatsächlich aus dem Boden heraus, aber keine 1,50m. Ich müsste da nochmal in den Unterlagen schauen, um dir keinen Unsinn zu erzählen.

    Kannst du ein wenig näher ausführen, was du mit der Aussage meinst, dass die Messpunkte, nicht den örtlichen Gegebenheiten angepasst sind? Jetzt wo du es sagst, wirken die Messpunkte wirklich unnachvollziehbar platziert. Die 38cm Unterschreitung , existieren ja auch nur an einem einzigen Punkt und der liegt horizontal gesehen, weit rechts vom Haus aus gesehen. Spielt der Abstand an der Stelle uenerhaupt eine Rolle? Schließlich liegt das Haus ja viel weiter nach links versetzt und es existiert parallel zu diesem Punkt keine Hauswand.

    Was die Lagedaten anbelangt. Auf Forderung des Architekten, haben wir von einem Vermesser einen Lagen-und Höhenplan erstellen lassen.

    Der Vermesser schreibt in seinem Bericht, dass der Verlauf der Grenzen aus dem Koordinatenkataster stammt oder wurden aus Katasterunterlagen gerechnet.
    Heißt das, dass bei einer solchen Interpolation bzw. Berechnung der Grenzen wohl Ungenauigkeiten existieren können?

    Zurück zu meiner Formulierung, dass die Dachschräge in das untere Geschoss ragt.
    Das bedeutet , dass eine der beiden Dachschrägen im Prinzip durch das untere Geschoss (in unserem Falle durch das zusätzlich aufgestockte Geschoss ) verlaufen würde.
    Die Wand wäre an dieser Stelle nur 1,82 Meter hoch.

    Ich kann die entsprechende Entwurfszeichnung hier hochladen, könnte ich aber erst heute Abend nach der Arbeit erledigen
    Bei Bedarf würde ich auch den Lage- und Höhenplan des Vermessers Mitgliefern.

    Die Aufstockung würde übrigens mit Holz erfolgen, der Statiker meint nur das würde die existierende Statik erlauben.

    Dieses ganze Bauvorhaben entwickelt sich leider zu einer Farce. Ich hätte erwartet, dass der Architekt einen groben Entwurf zunächst an den Statiker weiterleitet und anhand der bestehenden Unterlagen erstmal überprüft, ob da von vornherein umsetzbar ist.

    Er hat hingegen begonnen wilde Zeichnungen zu erstellen, mehrere Entwürfe zu erstellen, einen Teil des Geldes einzusacken um zum Schluss mit dem Statiker festzustellen, dass die bestehende Statik ein solches Bauvorhaben nicht zulässt.

    Jetzt die Geschichte mit den abgelehnten Bauantrag, weil die abstandsflächen Unterschritten werden.

    Ich habe heute festgestellt, das sämtliche Entwurfszeichnungen von der studentischen Aushilfe erstellt werden, kein Wunder, dass so grobe Schnitzer bei der Planung entstanden sind.

    Der Architekt ist bereits bezahlt, der Statiker noch nicht. Am liebsten würde ich beiden den Auftrag entziehen, weil ich wirklich an der Kompetenz der beiden zweifle , obwohl ich sie auf Rat eines guten Freundes engagiert hab, der vollends zufrieden war mit dem Architekten.

    Ich weiß wirklich nicht wo man hier ansetzen kann.
    Ich bin der Meinung, dass man von Anfang hätte die machbarkeit des Bauvorhabens überprüfen müssen, noch bevor unzählige Entwurfszeichnungen angefertigt wurden, um zu sehen, ob das so überhaupt realisierbar ist. Und nicht erst nachdem.ich womöglich schon 20.000€ in die Planung investiert haben.
     
  7. #7 Fabian Weber, 24.01.2019
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    Wie wäre es denn dem Nachbarn einfach den Teil des Grundstücks abzukaufen und den Zaun trotzdem so stehen zu lassen. Dann gibt es keine Baulast und alles kann so bleiben.
     
  8. #8 Blackacid2303, 24.01.2019
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    Könnte man ja so machen, wir haben versucht ihm den doppelten Quadratmeterpreis anzubieten für die 2-3 qm. Möchte er nicht. Er sagt, wenn er da irgendwann Mal theoretisch einen Carport hinsetzen will (könnte er eig nicht, denn dann würde der Carport seine Hauseingangstür überdeckena) dann kann er das dadurch nicht.
    Er sagt wenn er denn irgendwann so einen hypothetischen Carport dahin setzt, genau an dieser Stelle und mit seinen beiden Autos dicht an dicht parken will, dann sind vielleicht diese besagten 20cm der Grund, dass das nicht funktioniert...

    Klingt verrückt, das ist aber seine Begründung. Gut wir haben ihm angeboten, ihm die 3qm da zu entschädigen finanziell und das dann in die Baulast einzutragen. Etwas in die Baulast eintragen will er aber nicht.
    Weil das dann laut seiner Aussage sein Grundstück quasi unverkäuflich machen würde...

    P.s es gibt noch nicht einmal einen Zaun zwischen unseren beiden Grundstücken. Als er da sein haus hochgezogen hat, haben wir uns geeinigt, keinen Zaun aufzubauen, damit wir beide einfacher mit den Autos wenden können.
     
  9. #9 simon84, 24.01.2019
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    Womit er Recht hat, wer kauft denn ein Grundstück mit so einer komischen Baulast :)

    Das mit dem unteren Geschoss hast du schlecht formuliert, du meinst praktisch dass du im DG eine Schräge hättest, was du bei einem Walmdach normalerweise nicht hättest.
    Man redet bei so einer Konstruktion eher von DG und dem Dachspitz.

    Trete deinem Architekt in den Arsch der soll es für dich umplanen.
    Einen nicht genehmigungsfähigen Entwurf hast du sicher nicht beauftragt.

    Und Zeichensklaven kann er so viele benutzen wie er will, aber er steht dafür mit seinem Namen und hat ja die Pläne auch "unterschrieben".

    Was war genau beauftragt? LPH1-3 ?
     
  10. #10 Blackacid2303, 24.01.2019
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    LPH 1-4 sogar. Wenn Phase 4 der Genehmigungsplanung entspricht. Es war vereinbart, dass er sich bis zur Baugenehmigung um die Angelegenheit kümmert.

    Es wird morgen ein Gespräch mit ihm geben. Letztlich kann er ja mit diesem skurrilen Entwurf, den er mir gestern gezeigt hat eine Baugenehmigung einholen, sorgt nur dafür dass Teile des 1. Geschosses kaum sinnvoll nutzbar sind, wenn die Decke stellenweise nur 1,82m hoch ist.

    Der ursprüngliche Entwurf hatte ein weiteres Vollgeschoss vorgesehen und das Dachgeschoss, in welches man ein Zimmer mindestens hätte errichten können.

    Der jetztige Alternativentwurf macht das natürlich völlig unmöglich.

    Deshalb auch meine Bitte, ob jemand eine Idee gehabt hätte, inwiefern man diese Problematik der blöden 20-30 cm Unterschreitung der abstandsflächen elegant umgehen könnte, ohne den Hausentwurf mit komischen Lösungen zu verunstalten.

    Sieht aber schwierig aus, so wie ihr das beschreibt leider.
     
  11. #11 simon84, 24.01.2019
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    Staffelgeschoss oder eben insgesamt Niedriger bauen.

    Ggf. Gaube im DG dafür First niedriger.

    Balkon/Dachterasse

    Paar Ideen oder Denkanstöße hatte ich schon geschrieben

    Schwarz bauen und Risiko einer Strafe bzw Rückbau in Kauf nehmen
     
  12. #12 Fabian Weber, 24.01.2019
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    Also bei 30° Dachneigung und grob geschätzt nach Deinem Grundriss, dann ergibt sich ein Dachdreieck von ca. 4m Höhe. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Außenwand nur ca. 6,30 hoch sein darf bei der maximalen Abstandsfläche von ca. 3,08m.

    Kannst Du nicht mal den Schnitt oder Ansicht einstellen? Und warum ist die rechte Abstandsfläche nur 7,38m angesetzt?

    Aufschütten ist meines Wissens nach keine Lösung um die Abstandsfläche zu verringern. Es gilt das natürliche Gelände.
     
  13. #13 Fabian Weber, 24.01.2019
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    Naja, dem Nachbarn geht es ja nicht wirklich ums Grundstück, sonder er will halt verhindern, dass da so dicht was großes gebaut wird, verständlich. Daher eher riskanter Vorschlag.
     
  14. #14 Blackacid2303, 24.01.2019
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    Ich glaube es geht dem nachbarn Noch nicht Mal darum, dass hoch gebaut wird. Er sagte mir nämlich ich könne so hoch bauen wie ich will, aber etwas in die Baulast eintragen sei ist ihm zu heikel. Und Grundstücksteile verkaufen will er auch nicht.

    Schnitt des Hauses lade ich später hoch.
     
  15. #15 simon84, 24.01.2019
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    Das Bauamt weiß ja schon Bescheid . Wenn sie hier nicht kontrollieren wären sie schon sehr dumm
     
  16. #16 Blackacid2303, 24.01.2019
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    So anbei ist der Original Entwurf, so wie er vom Bauamt abgelehnt wurde, weil die abstandsfläche leicht unterschritten wurde.
    Außerdem der alternative Entwurf.

    Vielleicht hat ja jemand eine bessere Idee, wie man die Problematik mit der Abstandsfläche lösen könnte. Statt dem Dachgeschoss ein Staffelgeschoss zu errichten, ist laut Bodengutachter wohl nicht möglich. Die Bodenpressung würde das laut seiner Aussage nicht hergeben.

    Grüße
     

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  17. #17 Jo Bauherr, 24.01.2019
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    Was bitte hat denn ein Staffelgeschoss mit Bodenpressung zu tun??? Beim Staffelgeschoss geht die Last in die Decke über EG (bzw. oberstes Vollgeschoss), aber im Endeffekt dann kommt die Last in der Gründung an der gleichen Stelle an wie ohne Staffelgeschoss! Völlig unklar diese Aussage!
     
  18. #18 Blackacid2303, 24.01.2019
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    Hallo Jo Bauherr,

    Danke für deine Meinung. An dieser Stelle wiederhole ich nur den Wortlaut des Bodengutachters. Ich selbst bin weder Bauingenieur noch Baugutachter und muss mich leider auf die Aussagen von Bodengutachter und Statiker verlassen :/.

    Ich kann natürlich den Statiker auf diese Aussage ansprechen, aber selbst dann könnte ich dessen Antwort nicht auf Richtigkeit beurteilen. Du siehst die Misere in der ich stecke.

    Laut Bodengutachter, sei die Bodenpressung nicht ausreichend, sodass zwar u.U. die Wände die Last eines staffelgeschosses aushalten würde, der Boden mit der Zeit aber nachgeben könnte und die Wände dann Risse bekämen.
     
  19. #19 Fabian Weber, 24.01.2019
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    Ich würde mich einfach mal gedanklich von einem weiteren Vollgeschoss verabschieden, wenn ich mir das so anschaue. Dann lieber Satteldach und vielleicht sogar mit Blick bis in den Dachspitz (sichtbares Gebälk).

    Oder einfach Flachdach.
     
    Dimeto gefällt das.
  20. #20 simon84, 24.01.2019
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    Hast du skizziert was du mit Staffelgeschoss meinst ? Welchen Unterschied auf die bestehende Außenwand und Fundament soll es denn machen, ob die Außenwand vom Anbau nun exakt oben auf steht, oder 50 cm weiter innen ?

    Vielleicht gab es ein Mißverständnis.

    Mehr Firsthöhe bzw. Dachneigung geht nicht?

    Finde den zweiten Entwurf mit dem Satteldach und der "Gaube" eigentlich gar nicht schlecht. Wenn du oben im Speicher noch den "unausgebauten" Platz nutzen kannst sollte doch das passen, wo ist das Problem in einem Zimmer auf 1-2 qm eine Dachschräge zu haben ?
     
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