Hart? Oder Usus?

Diskutiere Hart? Oder Usus? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Moin zusammen. Habe gerade einen Bauablaufplan in die Finger bekommen. Der letzte Eintrag macht mich irgendwie stutzig. Vielleicht ist es einfach...

  1. Vossi

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    Moin zusammen.
    Habe gerade einen Bauablaufplan in die Finger bekommen. Der letzte Eintrag macht mich irgendwie stutzig. Vielleicht ist es einfach noch zu früh, oder ich verstehe da was miss.

    Schlussbesichtigung/Übergabe (Bauherr/Bauleitung)
    Blower Door Test
    Voraussetzung für die Schlüsselübergabe: voller Zahlungseingang der Schlussrechnung!
     
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  3. #2 DerSuchende, 31. Mai 2011
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    Hart?: nöh, ausser die einheit ist pro tag
    usus?: wünschenswert
    die frage ist nur, für wen?

    mfg
     
  4. Cartman

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    Ist das nur im Bauablaufplan oder auch im Bauvertrag so notiert?
    Wenn die Schlusszahlung erfolgt ist, dann hat man bei eventuell noch notwendigen Restarbeiten überhaupt kein "Druckmittel" in der Hand, bzw. das Druckmittel liegt in der Hand des Bauunternehmers, nämlich "zahl oder wohne auf der Straße" wenn der Mietvertrag bereits gekündigt ist.
    Und bei dann noch ausstehenden Nachbesserungen hat man dann die Pappnase auf.

    Wenn dieser Passus im Vertrag enthalten ist bereits unterschrieben ist - mal bei Frag-einen-anwalt prüfen lassen ob der Passus überhaupt gültig ist. Wenn der Passus nur in einem nachträglich ausgehändigten Plan drinsteht und kein Bestandteil des Kauf bzw. Werkvertrags ist - dann ist er auch nicht vertraglich vereinbart und damit für Dich nicht bindend.

    Gruß
    Cartman
     
  5. #4 ralph12345, 31. Mai 2011
    ralph12345

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    Ich würde auf die Schlüsselübergabe bestehen in dem Moment, wo die Tür eingebaut wird, schließlich will ich als Bauherr auch die Arbeiten drinnen auf korrekte Ausfürhung prüfen. Außerdem werden die Bauherren doch in der Regel zum lüften eingespannt - geht auch nur mit Zugang zum Haus.
     
  6. #5 Gast943916, 31. Mai 2011
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    der Bauherr ist hier vermutlich aber der BT, und der hat ja einen Schlüssel....


    Gipser
     
  7. #6 Skeptiker, 31. Mai 2011
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    <Gebetsmühle an> Beim BT ist der BT "Bauherr", nicht der Käufer! <Gebetsmühle aus> :konfusius
     
  8. #7 DerSuchende, 31. Mai 2011
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    wieso glaubt ihr, dass es sowas nur beim bt gibt?

    mfg
     
  9. #8 Skeptiker, 31. Mai 2011
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    Bei Vergabe in Einzelgewerken gibt es keine Schlüsselübergabe, also bleiben nur noch ein GU o. GÜ. Sind die in nennenswerter Stückzahl in der freien Wildbahn anzutreffen?
     
  10. #9 ecobauer, 31. Mai 2011
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    Das könnte sogar rechtswidrig sein, da hier von einer Sicherheitsleistung keine Rede ist. Und die ist im BGB vorgegeben!
     
  11. #10 susannede, 31. Mai 2011
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    Lustig, soll das sone Art Abnahme sein...und wenn ja, warum wählt man das böse Wort nicht?
     
  12. Vossi

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    Ich finde den komplette Ablauf eher grenzwertig. Der "Bauvertrag" ist ein Vordruck einer Fertighausfirma. Der Ablaufplan ist entsprechend straff und der letzte Passus ist eben dieser. Ich kram mal den Vertrag raus und suche mal den entsprechenden Passus...
     
  13. #12 DerSuchende, 1. Juni 2011
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    vielleicht ist der passus ja so zu verstehen?
    ok, vom B-D-Test sagt er nix.

    mfg
     
  14. Eric

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    Offenbar BT-Kaufvertrag.

    Hart und usus: Schlüssel Zug um Zug gegen vollständige Zahlung desw Kaufpreises, §§ 433, 320 Abs. 1 BGB. Ausnahme § 320 Abs. 2 BGB.
     
  15. rudi1106

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    Das ist ehrlich gesagt Blödsinn. Kaufrecht kommt allenfalls bei einem Bausatz-Vertrag in Frage.

    Beim Bauträger muss man die MaBV berücksichtigen, also falls nicht ausnahmsweise eine vollständige Fertigstellung bei Abnahme gegeben ist, werden Zug-um-Zug gegen Übergabe (nicht vor Übergabe!) maximal 96,5 % fällig.

    Wenn Mängel bestehen, muss im Fall einer Abnahme natürlich auch nicht der gesamte Werklohn gezahlt werden. Die Regelung kann aber natürlich so verstanden werden und ist dann unzulässig nach § 309 Nr. 2 BGB.
     
  16. Eric

    Eric

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    Lies Pause, Bauträgerkaufvertrag, 4. Aufl., Rdnr. 421.

    1. § 3 II MaBv besagt lediglich, dass der BT max. 7 Raten und keine Vorleistungen fordern darf, überläßt es aber dem BT und dem Käufer, wie sie bzw. ( besser ) der Hausnotar des BT die Raten festlegen. Folglich können Bezugsfertigkeitsrate, Fassadenrate und Fertigstellungsrate miteinander verbunden werden und erst nach deren Fertigstellung die dann noch fehlenden 20 % Zug um Zug gegen Besitzübergabe gefordert werden.

    2. Macht der Erwerber dann wegen erheblicher Mängel oder Restarbeiten ein Zurückbehaltungsrecht geltend, kann er zwar die Zahlung verweigern, aber die Schlüssel ( Besitz ) nicht fordern. BT macht sich in diesem Fall allenfalls schadensersatzpflichtig, wenn er schuldhaft den vereinbarten Übergabetermin verstreichen läßt, vgl. Pause, a.a.O., Rdnr. 332.

    Denn aus § 309 Nr. 2 BGB ist nur herzuleiten, dass Zurückbehaltungsrechte und Leistungsverweigerungsrechte nicht durch Formularverträge ausgeschlossen werden dürfen. Der BT kann also bei Mängeln nicht die Zahlung fordern. Ob der Käufer die Gegenleistung, nämlich Besitz ( und Eigentum ) fordern kann, bestimmt sich demgegenüber nach § 320 Abs.1 BGB mit der genannten Ausnahme im Abs.2.
     
  17. ecobauer

    ecobauer

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    Wobei auch hier der § 307 BGB noch greift, der besagt, dass Vorleistungen eben in keinem Fall gefordert werden dürfen, egal wie die Vertragsparteien den Zahlungsplan festlegen.
     
  18. #17 siemenlufthaken, 6. Juni 2011
    siemenlufthaken

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    Link zu MaBV:
    http://www.notar-veit.de/die_urkunden/kaufvertrag/ratenplan_nach_mabv.htm

    ist nur insofern zum Tragen wenn seinerseits der BT mit Aufforderung zur Zahlung der letzten Raten auch die Bankbürgschaft für die letzten 5 Prozent bereitstellt?

    Letzten Endes ist der zugehörige Zahlungsplan wichtig - wenn der nicht entspr. MaBV ist, hat K. die besseren Karten?

    Anm.: hier gehört eigentlich längst Novellierung her - deswegen ist die Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll auch schon regelrecht erpreßt worden - wenn Sie nicht unterschreiben, dann gibts die Schlüssel nicht.
     
  19. rudi1106

    rudi1106

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    Das kommt immer darauf an. Aber in der Regel muss die Bürgschaft schon vor vollständiger Fertigstellung zurück gegeben werden.



    Genau das darf natürlich nicht passieren. Der Bauträger darf nicht auf diese Weise indirekt Leistungsverweigerungsrechte des Erwerbers aushebeln. Deshalb sind solche Klauseln unzulässig.

    @eric:

    mit Blödsinn meinte ich nur den Hinweis auf das Kaufrecht. Auch beim Erwerb vom Bauträger gibt es eine Abnahme. Und wenn der Erwerber abnimmt, kann er natürlich eine Übergabe fordern, auch wenn er Geld zurückbehält.
     
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  21. #19 siemenlufthaken, 7. Juni 2011
    siemenlufthaken

    siemenlufthaken

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    nicht die Ausführungsbürgschaft war gemeint, sondern die Gewährleistungsbürgschaft.
    Die Abnahme BT ist in aller Regel mit Schlüsselübergabe verbunden - Besitzübergabe. Habe auch schon mitbekommen, daß BT den Abnahmetermin haben platzen lassen, wenn die letzte Rate bei ihm aus irgend einem Grund noch nicht valutiert war.
    Als Käuferbetreuer steht man bei der Abnahme ganz schön dumm da, wenn der BT die Schlüsselübergabe vom Unterschreiben eines unvollständigen und damit unrichtigen Abnahmeprotokolls abhängig macht - und die dann unterschreiben, ehe man überhaupt eingreifen kann. Da ist man dann die nächsten 5 bis 8 Jahre weiter beschäftigt ...
     
  22. Eric

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    Da geht aber einiges durcheinander.

    Ein BT-Vertrag ist ein typengemischter Vertrag aus Werkvertrag in Bezug auf das zu erstellende Bauwerk ( Herstellungsverpflichtung ) und Kaufvertrag in Bezug auf die Übergabe des Besitzes und Übereignung des Grundstücks.

    Abgenommen wird das herzustellende Gebäude. Abnahme ist die Erklärung des Erwerbers, dass das Gebäude frei von wesentliche Mängel erstellt worden ist und als ordnungsgemäß akzeptiert wird. Bereits entdeckte unwesentliche Mängel und geringfügige Restarbeiten kann der Erwerber sich im Abnahmeprotokoll vorbehalten und hat dann insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe des 2-fachen Betrags der voraussichtlichen Nachbesserungskosten.

    @ Siemenslufthaken: Ein unrichtiges Abnahmeprotokoll gibt es nur dann, wenn der Erwerber den BT ( wie in der Praxis leider die Regel ! ) das Protokoll ausfüllen läßt ( obwohl er es müßte ) und dem BT dann auch noch die Formulierung überläßt. Dann kommt u.U. die Aussage des BT: " Nö, so schreiben wir das aber nicht " oder " Nö, der Punkt ist jetzt aber total abwegig, unberechtigt, wird von mir nicht anerkannt und wird deshalb von mir auch nicht aufgeschrieben ".

    Falsch: Die Abnahme ist eine einseitige Erklärung des Erwerbers und der BT hat ihm insoweit nichts vorzuschreiben ". Insofern ist es immer besser, wenn der Erwerber das Protokoll, das er als Formularvordruck auch selbst mitbringen kann, selbst ausfüllt. Der Erwerber kann in " sein " Abnahmeprotokoll hineinschreiben, was er will. Der BT hat sich dann in einer eigenen Erklärung dazu zu erklären, ob er die Beanstandung anerkennt oder nicht. Das könnte er meinetwegen auch in dem Abnahmeprotokoll, in dem er hinter jeder Beanstandung seine Bemerkung " anerkannt " oder " nicht anerkannt " oder " Erklärung kommt noch " notiert.

    Will der BT unbedingt selbst das Abnahmeprotokoll ausfüllen, ist er " Schreibgehilfe " des Erwerbers und hat im Streitfall das zu schreiben, was der Erwerber ihm im Wortlaut diktiert ( habe ich auch schon erlebt und dann wurde es richtig lustig ).

    Das geht also überhaupt nicht, dass der BT die Schlüsselübergabe von der Unterschrift seines unrichtig ausgefüllten Protokoll abhängig macht. Der Erwerber könnte dem entgegentreten, indem er ein eigenes Protokoll verfaßt, dort seine Erklärungen selbst niederlegt und sein Protokoll übergibt. Würde dann die Schlüsselübergabe allein daran scheitern, dass der Erwerber nicht das Protokoll des BT mit " dessen Erklärungen " unterschrieben hat, macht der BT sich schadensersatzpflichtig. Dies ist so klar wie das " Amen " in der Kirche.

    Nach dem Gesetz hat der Erwerber abzunehmen, wenn a.) alle Leistungen erbracht sind und b.) keine wesentlichen Mängel vorhanden sind. Dies ist zu beachten, wenn die Abnahme bereits mit der Bezugsfertigkeit gefordert wird. Der BT hat in diesem Stadium nur dann einen Anspruch auf Abnahme, wenn zu diesem Zeitpunkt nur noch Kleinigkeiten ausstehen.

    Von der Abnahme ist die Besitzübergabe - Aushändigung des Schlüssel - zu unterscheiden. Das ist ein Vertrag bestehend aus Schlüsselhingabe und Schlüsselentgegennahme. § 433 Abs. 1 lesen: Danach stehen Besitzübergabe ( und Eigentumsverschaffung am Grundstück ) sowie Geldübergabe im Gegenseitigkeitsverhältnis. Also gilt grundsätzlich § 320 BGB.

    Die Bezugsfertigkeitsregelung in der MaBV ändert § 320 BGB: Wenn der BT die Bezugsfertigkeitsrate fordert und der Erwerber sie zahlt, muß der BT den Besitz übergeben.

    Und weiter: Der BT vereinbart/fordert diese Rate dann halt nicht. Darauf hatte ich hingewiesen.

    Er erreicht dadurch, dass er zwar alle Leistungen erbringen muß, aber den Besitz, seine stärkste Waffe, nicht vorzeitig herausgeben muß und seinem Restgeld gegebenenfalls hinterherläuft.

    Aber nehmen wir mal folgenden Fall: Bezugsfertigkeitsrate ist vereinbart und wird gefordert.

    1. Fall: Bezugsfertigkeit ist gegeben + keine Mängel: Dann gilt: Schlüssel Zug um Zug gegen Geld und nix mit Geld bis zum Termin auf das Konto des BT. Der Erwerber müßte also die Bezugsfertigkeitsrate in bar dabei haben und dem BT in bar aushändigen >> Schlüssel ( in der Praxis wirds, da nicht praktikabel, idR dadurch gelöst, dass die Rate sofort nach dem Termin überwiesen wird und der BT sich verpflichtet, nach Geldeingang sofort die Schlüssel zu übergeben ).

    2. Fall: Bezugsfertigkeit nicht gegeben, weil der Bautenstand für den Einzug nicht erreicht ist und/oder schwere Mängel vorliegen.

    Folge: Der Erwerber wird nicht zahlen, bekommt dann aber auch keinen Besitz; wird ja wohl auch nicht gehen, da der BT weiterbauen muß.

    3. Fall: Bezugsfertigkeit ist gegeben. Es liegen aber kleinere Mängel vor. Erwerber will dafür Abzüge vornehmen. Darf er, wenn die Mängel berechtigt sind. Was ist aber, wenn der BT damit nicht einverstanden ist und den Besitz nicht übergibt? Der Erwerber darf nicht eigenmächtig einziehen. Das wäre verbotene Eigenmacht und auf die einstweilige Verfügung des BT würde er sofort wieder aus dem Haus verwiesen. Der Erwerber muß also auf Besitzübergabe klagen, es sei denn, es wird eine Kompromisslösung gefunden.

    @Rudi: Hast Du schon mal auf Besitzübergabe geklagt, wenn der BT ( zu Recht oder zu Unrecht ) die Berechtigung aller Einbehalte des Erwerbers bestreitet? Und das vor den hiesigen Gerichten, die von Bauen so viel verstehen, wie ne Kuh vom Eierlegen?

    Insofern: Alles " graue " Theorie.
     
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